智能物业管理-物业管理市场 22页

'第一卷第五章物业管理市场第五章物业管理市场第一节物业管理市场的形成和发展一、物业管理市场的概念与特点（一）物业管理市场的概念市场，是指商品买卖的地方，它“至天下之民，聚天下之货”，使人们得以“交换而还，各得其所”。市场即在一定的时间、一定的地点进行商品交换的场所。这是对市场的狭义理解，是对市场局部特点和某种外在农现的概括•，它仅仅把市场看作流通行为的载体。按照马克思主义政治经济学关于市场的广义理解，市场是指商殆交换和商胡买卖关系的总和。它不仅包括作为实体的商品交换的场所，更重要的是，它包括一定经济范围内商品交换的活动。生产者与消费者就是通过l]j场形成相直联结的纽带。列宁指出：哪里有分工和商品牛产，哪里就有市场。随着分工的扩大和商品牛产的发展，市场也在发展。它不仅表现在市场主体的增加、市场客体数量和种类的增加、市场规模的扩大和市场场所的增多，而H表现在不同职能市场的出现。从市场发展的历史轨迹来看，先有消费商品市场，再有生产资料审场；随着简单-商品经济发展到扩人商品经济，便出现了劳动市场、资本市场。由于生产要素全面商品化，在商品市场中又派生出各种特殊的市场，如技术市场、信息市场、产权市场、文化市场、房地产市场、物业管理市场等等。在各种各类市场中，又可以根掘•交换客体的形态，将市场分为冇形的商品市场和无形的商品市场两大类。物业管理是有偿出售智力和劳力的服务性行业，所出售的是无形的商品，其核心是服务。这种以物业为对象的管理服务如同其他商品一样，具有价值和使用价值。物业管理服务进入商品交换领域，便构成了物业管理市场。所谓物业管理市场，是指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和。具体地说，就是把物业管理服务纳入到整个经济活动屮，使其进入流通、交换，使物业管理经验与服务得以传递、应用,并渗透到生产、生活领域，改善生产与生活环境,提高生产与生活质量,从 而实现其应有的价值。（二）物业管理市场的特点由于物业管理市场交换的是无彤的管理服务，是市场细分的结果，因此它有着与其他商品市场不同的特点：1•非所有权性物业管理服务必须通过服务者的劳动向需求者提供服务，这种服务劳动是存在于人体之中的一种能力，在任何悄况下，没有哪种力量能使这种能力与人体分离。因此，物业管理市场交换的并不是物业管理服务的所冇权，而只是这种服务的使用权。2.“生产”与消费同步性物业管理服务是向客户提供直接服务，服务过程本身既是“生产”过程，也是消费过程，劳动和成果是同时完成的。例如保女服务，保女员为业主提供值岗、巡查等女全保卫服务，当保安员完成安全保卫服务离开岗位时，业主的安全服务消费亦就同时完成。3.品质并界性物业管理服务是通过物业管理企业员工的操作，为业主直接服务，服务效果必然受到员工服务经验、技术水平、情绪和服务态度等因素的影响。同一服务，不同的操作，品质的差异性都很人。如不同的装修工程队,装修的款式及工艺就有很人的差异，即使是同一工程队，每一次服务的成果质量也难以完全相同。4.服务综合性与连锁性物业管理服务是集物业维护维修、治安保卫、清扫保洁、庭园绿化、家居生活服务等多种服务于一体的综合性服务。这种综合性服务的内容通常又是相互关联、相互补充的。业主 或使用者対物业管理服务的需求在时间和空间及形式上经常岀现相互衔接，不断地rh某一种服务消费引发HI种消费。例如，业主在接受汽午保管的同时，会要求提供洗车及维修服务。5•需求的伸缩性业主或使用者对物业管理服务的消费冇较大的伸缩性，客户感到方便、满意时，就会及时或经常惠顾；感到不便或不理想时，就会延缓，甚至不再购买服务。特别是在物业管理的专项服务和特色服务上,如代购车、船、机票,代订代送报刊等,客户可以长期惠顾，也可以口行解决或委托其他服务商。二、物业管理市场的形成与结构随着我国的经济体制从计划经济向市场经济转变，传统的政府行为模式的房屋管理方式逐渐被打破，出现了-•种新的专业化、经营型的物业管理模式。物业管理的健康发展和规范运作离不开市场。物业管理帀场作为一个独立的帀场形态，并纳入到整个经济的市场体系之中，是社会主义市场经济发展的必然产物。（一）物业管理市场的形成1.物业的特殊性使物业管理服务成为独立交换对象具备了可能性物业本身是一种特殊的商品，它在空间上固定不变，时间上长期使用，供给有限，价格高昂。但在其消费阶段，随着物业的使用，必然出现陈旧、破损和功能的退化。为了保证物业的止常使用和消费期的延长，就需要进行科学的管理、维修和养护。同时，随着科学技术的发展，高层建筑及相当规模的小区不断增多，功能复杂的设备大量使用，使物业设施与功能复杂化和多样化。要管理好这些设备，就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护。因此，物业管理服务便成为独立的交换对象而存在，使物业管理M场的形成具备了可能性。1•社会对物业管理服务需求的口益增加促使了物业管理市场的形成社会对物业管理服务的需求是多方而的:首先，是业主対物业管理的需求。业主为了使口己所拥有的物业得到止常的使用和保值增值，需要冇专业的物业管理机构料理自己名下的物业，对物业及各种设备、设施进行养护、 维修，对环境进行美化，对治安进行维护等。通过对物业的专门化管理，业主获得了一个舒适的生活或工作环境，从而提高了生活质量。其次，是房地产开发商对物业管理的需求。优质优价的楼宇加上良好的物业管理，现在已成为开发商推出新楼盘的新卖点。随着人民生活水平的提高，消费者在购买房产的时候,除了质量、价格、地理位置等基本因素外，对环境及售后服务亦提出了更高的要求。开发商将引入优秀的物业管理作为提供良好售厉服务的一项重要的措施，并接纳物业管理的提前介入，既顺应消费者的需求，又对售后的厉产进行妥善的保养，减少返修量，这样，亦使开发商在房地产销售竞争中取得更多的优势。再次，是城市管理的要求。城市规划与城市管理是社会文明进步屮的一项上要内容。城市管理需要对各类住宅小区、商业楼宇和工业区进行全面冇序的管理。要达到这一忖的，非常重耍的一条，就是通过各个小区口身的物业管理来呪合实现，将物业管理与社会文明建设结合起來，创建出文明小区与文明城市。（二）物业管理市场的结构物业管理市场与其他专业市场一样，山市场主体、市场客体和市场环境三个方面构成。1•市场主体市场主体是指在市场中进行交换的个人或组织。一•种商品或劳务之所以成为交换的对象，是因为有对这种商品或劳务的需求，以及相应于这种需求的供给，因|佃市场主体包括需求主体和供给主体。物业管理市场的需求主体是物业的所有权者和使用者；供给主体是物业管理的经营者，即通过合法手续取得物业管理经营资格的人或组织。2•市场客体市场客体是指在市场中被进行交换的对彖。一个市场区别于另一个市场的主要标志在于它们所交换的对象不同。市场客体可以分为冇形的商品和无形的商品（即劳务）两大类。物业 管理市场上的交换对彖是物业管理服务，是一种无形的劳务。这种劳务具体体现在：房屋及其附属设备、设施的维修、养护、管理，安全保T,清扫保洁，环境绿化，代理租赁，以及应业主或使用人的要求提供的各种服务，等等。1•市场环境审场环境是指进行交换的环境。需要明确的是，这里所指的“环境”并不是进行交换的具体场所，I佃是指使交换赖以进行的社会制度以及各种相关的法律、法规。就物业管理市场來说，主耍包括：基本的社会制度、市场经济体制及国家大法——宪法；与物业管理相关的各种专门性法律，如民法、经济法、合同法、企业法等；具体冇关物业管理的法规和政策；各类物业管理的契约或介同。上述各种制度与法规共同制约着物业管理市场的具体交换行为。第一卷第五章物业管理市场第二节物业管理市场的运行机制一、物业管理山场价格机制价格机制是指在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间相互制约的联系和作用。价格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制，价格的变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。（一）物业管理服务的价值构成物业管理公司的产品——服务，凝结着物业管理公司工作人员的劳动，同样具有价值和使用价值。由于物业管理服务的无形性，服务的等级层次很难具体地加以描述，因此在方法上又与有形产品的处价有所区别。物业管理服务的价值在形式上表现为物业管理服务价格，它是物业管理的效用、物业管 理的相对稀缺性及对物业管理的有效需求三者相互作用的结果。也就是说，物业管理服务的价值由这三者的相直作用并通过具体价格表现出来。1.物业管理服务的效用物业管理服务的效用是指物业业主或用户因物业管理公司的服务而得到满足的程度。物业管理服务如果没有效用，就不会有物业管理服务价格，业主或用八也就不会产生占有物业管理服务的欲望。2.物业管理服务的相对稀缺性物业管理服务的相对稀缺性，即意味着对比业主的一•般欲望，其欲望的满足由于从质和量上有限而处于不足的状态。因此，物业管理服务价格被看作是稀缺性的价值反映，对以认为是在结合效用和稀缺性后产生的。3•物业管理的有效需求除以上两个原因外，还须对物业管理服务形成现实购买力才行。人们把购买力所形成的需求称为有效需求；就是说，业主或用户対物业管理服务费具备一定的支付能力。（二）物业管理服务的价格形式冃前，我国物业管理服务的价格形式可以分为政府足价、政府指导价和经营者定价三种。1•政府足价政府定价是一种政策性定价，是以城市居民平均生活水平为基本依据的。政府定价的冃的是为了推进住房制度改革的深化，这关系到千家万户的切身利益、社会的安定，也关系到物业的正常使用和保值增值。1996年，国家计委、建设部联合发出的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定：“为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的 维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。”政府定价的形式，在住厉制度改革和物业管理市场起步阶段是非常必耍的，它有助于市场的稳定。1.政府指导价政府指导价是另一种政策性价格形式，是山政府物价部门会同物业管理行政主管部门，根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度制定并公布执行的中准价。物业管理公司与业主委员会共同协商，在政府指导价规定的幅度内确定具体收费标准。2.经营者定价经营者定价是指物业管理服务收费标准由物业管理公司与业主委员会或产权人代表、使用人代表共同协商议定，然后将收费标准和收费项I丨向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式完全体现市场规律的作用，是一种市场价格，在发展得较为成熟的物业管理市场中适宜采用这种定价形式。(三)物业管理服务价格的确定1•定价原则物业管理公司是一种企业机制，应遵循市场经济规律，以马克思的劳动价值论为基础，结合物业管理服务的特征，來确定物业管理服务价格。(1)坚持权利与义务相结介的原则。按照市场经济原则，物业管理公司提供的服务与取得的费用应做到质价相符；同样，作为业主，在得到一定等级的服务之厉也必须支付一定的费用。(2)坚持依法定价原则。依法定价必须按冇关部门的政策和标准，反对物业管理公司单 方面定价。(1)坚持遵循符合业主或用八消费规律的原则。2.定价方法(1)成木加利润法。成本一般是通过对物业管理费及其构成进行测算和处理，然片加上按目标利润率计算的利润额。(2)由物业管理公司与业主委员会或产权人、使用人协议定价。这种定价方法适用于造价较高的物业。3•肚价策略(1)差别定价法。即针对不同的物业、不同的市场采取不同的价格；或者对同一幢物业，按不同的顾客需求采取不同的价格。(2)增量处价法。就是指通过计算由价格政策引起的利润是否增加來判断定价方案是否可行，如果增量利润是止值，说明定价方案町以接受；如果增量利润是负值，就是不可接受的。增量利润等于定价方案引起的总增量收入减去定价方案引起的增量成本。(3)物业管理服务价格与服务质量的定价技巧。不同的服务质量与相适应的价格标准纟R合在一起，在物业管理公司与用户或业主认可的范围内是对行的。高服务价格、低服务质暈的组合不为业主所接受，高服务质量、低服务价格的组合对物业管理公司來说无利nJ图。一般地，在既定的服务价格水平上，业主希望得到最优质的服务，或者在既定服务质量水平上,业主希望自己支付最低的价格。二、物业管理市场供求机制在物业管理市场中，供给是指在一定时间内已经存在于市场和能够提供给市场销售的物业管理服务的总量；需求则是指在一定时间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付 能力的需求数量。物业管理市场上的供给与需求是对立统-的关系，二者互为条件、相互对立、互相制约。供给和需求都耍求対方与Z和适应，达到平衡协调的关系。然而，供求Z间不可能永远一致,在一定时期和一定条件下可能表现为供大于求；而在另一时期和条件下，又可能表现为求人于供。可是，在一定时期的客观条件下，物业管理服务乂可能会呈现供求相等的平衡状态。但总的说来，供求之间的平衡只是暂时的、相对的和有条件的，而不平衡则是普遍的、绝对的。(一)决定物业管理市场供求的主要因素1.决定物业管理服务供给址的主要因素(1)人力资源状况。物业管理提供的是服务，要完成这种服务，最主要的是人力资源。如果社会上熟练掌握物业管理技能的人多，表明物业管理行业的人力资源丰富，物业管理服务的供给量就多；相反，社会上熟练掌握物业管理技能的人少，人力资源贫乏，物业管理服务的供给量就会相对地少。目前,在我国物业管理市场中,科学地进行组织经营、管理和熟练掌握物业管理技能的专门人才并不多，人力资源并不丰富。(2)国家经济政策。国家的产业政策、财政政策、税收政策等对物业管理服务的供给量也产生影响。产业政策的变动会影响投入各个生产部门的劳动总量的变动，从而影响各部门的供给量。国家支持发展的产业投资多、贷款利率低，因而能扩人生产增加供给。国家如果对某一部门或某一产品增加财政补贴，可以刺激生产增加供给；如果提高贷款利率，则会抑制牛产减少供给。(3)相关服务价格的变动。有些劳务的使用价值与物业管理服务是密切相关的或可以互相替代的。这些相关连或可替代的服务价格的变动，也会引起物业管理供给址的变动。比如,专业的家庭服务公司的服务价格卜•降，人们就愿意百接请其提供服务，减少物业管理公司提供的服务。价格的变化引起需求的变化，这样，家庭服务就会扩大，供给量增加，物业管理的服务项目就会萎缩，供给就会减少。 2.决定物业管理服务需求址的主要因素(1)消费者的货币收入水平。在货币币值不变的条件下，消费者的购买能力会随着货币收入的增加而提高。如果说人们的货币收入增加了，即使物业管理服务的价格不变或略冇上升，业主还是会购买这种服务，需求量会增加；如果人们的货币收入减少，就会缩减消费,即使物业管理服务的价格不变或略有下降，需求量也会有所减少。物业管理服务并不是生活必需品，而是一种享受性服务，收入水平的变化对其需求的影响程度相对会大一些。(2)消费者偏好。消费者偏好是指人们习惯于消费某种商品或特別喜爱消费某种商品的心理行为。消费者偏好对物业管理服务的需求量有较人的影响。例如，有人要求有保安员的保安服务，亦有人不卑欢保安员的保安服务，而使用科技安全防范产晶进行保安。特别是当前，物业管理述未被全社会充分认识，业主对物业管理服务的需求述缺乏主动性。当然，人们的生活习惯和消费偏好是可以引导和改变的。(3)房地产发展规模。房地产发展规模人，向社会提供的物业绝对量增加，客观上扩人了物业管理的需求；历地产发展规模小而且慢，对物业管理的需求自然较少。就一时一•地而言,房地产规模的变化，对当时物业管理服务需求量的变动有着明显的影响。(二)物业管理市场的供求规律供求规律是物业管理市场中的一个重要规律，主要有以下内容：1.供求的变动决定着价格的变动(1)如果物业管理服务供不应求，价格就要上涨。这种情况可以在供应量不变而需求量增加的情况下发生，也可以在需求量不变而供应量减少的情况下发生。(2)如果物业管理服务供过于求，价格就会下降。这种情况可以在需求量不变而供应量增加的情况下发生，也可以在供应量不变而需求量减少的情况下发生。 2.价格变动引起供求情况的变动(1)如果物业管理服务的价格上涨，需求就会相应减少；和反，价格下跌，需求就会和应增加。(2)如果物业管理服务价格上涨，供给便会增长；价格下跌，供给便会减少。(3)供求的变化和价格的变化方向和反。如果物业管理服务供不应求，价格口然会上涨。价格上涨会引起物业管理公司扩大经营，或其他行业转移经营，供给量增加，需求相对减少。而当供求状态趋向供过于求时，价格就下跌，物业管理公司就会调整减少经营，供给量随Z减少，需求量相对增加。这种增减到一定程度，价格就回升，往前发展又会变成供不应求,循环发展。3•供求变动决定买、卖方市场的变动在物业管理服务的供求变化中，买卖双方哪一方占优势，在价格和其他条件上就能压倒对方，在市场中对口C有利。在物业管理服务供不应求时，卖方占优势，便形成“经营者主权”，表现为卖方市场；在物业管理服务供过于求时，买方占优势，便形成“消费者主权”，表现为买方市场。三、物业管理市场竞争机制竞争机制是指竞争同供求关系、价格变动、生产耍素流动与组合，以及市场成果分配诸因素Z间的有机联系和运动趋向。市场经济是竞争经济，没有竞争也就没有市场经济。(一)物业管理市场竞争的必然性在物业管理市场中，市场主体之间，尤其在物业管理经营者之间的竞争是一个内有动力外有压力的、持续不断的市场较量过程。因此，竞争推动和迫使物业管理经营者进行合理的决策，并R通过优胜劣汰的强制作用，奖励高效率者，惩罚低效率者，对价格信号作出迅速及时的反应，不断尝试新的生产服务要素组介，开发和扩人新的物业管理市场领域，推出新 的服务项目，保证资源配置到最为需要的地方。如果没冇竞争或缺乏竞争，占据物业管理市场垄断地位的少数企业就会靠牺牲其他市场参与者(包括物业管理服务经营者和业主或使用人)的利益，谋取垄断利润；由于没冇作出相应的市场贡献，从而导致整个物业管理市场的经济效率和服务水平的降低。我国的物业管理市场是一个新兴的市场，市场机制述不完善。基于此，1999年5月，在金国物业管理工作会议上，国家建设部提出耍在物业管理市场中尽快引入竞争机制，明确要求：(1)在2000年之询，必须彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局而。开发企业下设的物业管理机构应与开发企业脱钩，面向社会，独立经营，口负盈亏。(2)凡是10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前面向社会招标。(3)鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，以大带小，合小为大，合弱为强，形成规模优势，从而降低企业管理成本，提高金业适应市场的能力。(二)物业管理审场竞争的形式1.物业管理企业Z间的竞争从市场竞争的范围来考察，物业管理金业Z间的竞争主要是围绕着提高服务质量、增加服务项口、降低经营成本等内容而展开的。这种竞争促使各个企业管理服务的个别劳动时间平均化为社会必要劳动时间，其结果必然是推动企业的技术进步和劳动生产率的提高。2•业主与经营者Z间的竞争 从参与竞争的市场主体之间的关系来考察，业主与经营者之间的竟争主要表现为对物业管理服务，业主要贱买、经营者要贵卖的竞争。这是经营者与业上争夺物业管理市场上权的竞争。2.价格竞争与非价格竞争从竞争是否围绕价格变动这一角度来考察，价格竟争就是通过降低服务价格来争取较多的消费者，从而扩人物业管理服务销售量的竟争，其实质是企业之间提高劳动生产率的竞争。它要求物业管理企业千方乔计加强管理、改进技术、节约资源,达到少投入多产出的目的。非价格竞争就是指不变动价格，而是通过其他途径和采用其他方法来争取较多的消费者，从而扩大物业管理服务销售量的竞争。如：开发新的服务项目，提高服务质量，扩人广告宣传，改变销售方法，等等，用这些方法和途径来争取更多的业主购买物业管理服务。(三川j场竟争与经济风险有市场竞争就必然存在经济风险。在社会化大生产的市场经济中，由于生产技术的迅速变化，市场情况的T变万化，以及某些政治因素的T扰和白然灾害的影响，使物业管理经营者的实际收益低于原预期收益，从而蒙受经济损失，甚至发生亏损或破产，这就是经济风险。随着社会主义市场经济的发展和经济体制改革的深化，物业管理企业作为独立的经济实体，有自少的经济利益，要参与市场竞争，这就要承担经营决策的正谋以及经营活动的好坏所带来的厉果。在市场竞争中，从产牛经济风险的原因來看，经济风险主耍有三个方面：(1)A然风险。由自然因素造成的经济风险，如雷击、火灾、水灾、地震、气候突变等给经营者带来的经济损失即属自然风险。(2)社会风险。由个人或集团的社会行为造成的经济风险，如盗窃、事故、政治动乱、战争等给经营者带来的经济损火即属社会风险。(3)经营风险。由物业管理企业门身决策失课或经营管理不善造成的经济损失即属经营风险。卩q、价格、供求与竞争机制的功能 价格、供求与竞争机制的功能从总体上说是调控整个物业管理市场运行的过程。（一）适应与协调功能在物业管理市场中，各个独立的物业管理企业的经营和业主的消费是分散决策的，需要通过市场价格和竞争机制的作用相互协调为一体。市场价格信号的变化反映着物业管理服务的稀缺程度，从而表明一定的物业管理服务的需求程度。处于竞争之中的物业管理企业，出于口身经济利益的追求和市场竞争的g大压力，必然会对市场价格信号的变化作出灵活的、及时的反应，调整口己的经营规模和经营结构，其结果是保证了物业管理服务能不断地适应变化着的需求。（二）刺激与创新功能竟争就是要战胜对方，在市场上保持优势。每一家参与竟争的物业管理企业都试图获得—•份超过竞争对手的利润，为此要不断改进技术、降低成本、开发新的服务项II和新的市场领域，进行服务与经营过程中的技术创新和项日创新。竞争促进了技术进步。因为谁运用了新技术，提供了新的服务项目，谁就可以暂时地（或长或短地）获得一•份由创新形成的垄断地位所带来的优先利润。竞争同时也促进了物业管理新技术的推广和扩散。随着竞争参与者的模仿过程的普遍化，创新者的暂时的垄断地位和优先利润也逐渐火去。在这一过程中，物业管理服务的新技术、新项II得到普及，整个物业管理服务的技术水平也因此而提高。物业管理智能化就是一个非常显著的例子。第一卷第五章物业管理市场第三节物业管理市场的运行秩序一、确立物业管理市场秩序的棊础要维护物业管理市场的运行秩序，有两个基点必须首先明确：一是物业的产权归属，二是物业管理的委托代理关系。这二者是物业管理市场中，市场主体即消费者与经营者之间的 关系问题。止是有了这种关系的存在，才有物业管理市场的存在。只有明确这种关系，理顺这种关系，物业管理市场才能有秩序地运行。（一）物业的产权与权属界定1•私有产权对于物业的“所冇者”来说，他拥冇这座房子的权力，包括独自拥冇、使用和享受其名下物业及全部租金的收益，以及全权将其名下所占的业权份数，连同上述的权利自由出售、转让、出租或准许他人使用而不受其他人的T涉。2.集体产权顾名思义，集体产权就是由多个人共同拥有某一资源。如何使用这一共同拥有的资源，就必须经过集体来决定。例如，一•个小区中的运动场是全体业主共同拥有的，但这并不表示每一位业主都可以为所欲为地使用。如何使用这个运动场，必须山全体业主组成的业主委员会集体决定。同样，如何対集体拥有的物业进行维修保养，也需通过业主委员会集体决定。2.建筑物区分所有权在理论上，私有产权、集体产权是比较容易区分的。但在物业管理的实际操作中，对于一幢单体建筑物，如果由多位业主共同拥有，其产权的界定仍有相当的难度。法学界把多人共同拥冇同一建筑物的情况界定为建筑物区分所冇权。建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有专有所有权与对建筑物其用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人Z间的共同关系所产牛的成员权。（二）物业管理的委托与代理关系 对于口己的物业，一般来说业主可以口己料理。但是，随着建筑技术的发展，物业的复杂性越來越高，业主自身已经无能力对自己拥有的物业进行大规模、多方面的管理。这使得业主们开始寻找专门的代理人，进行自己没冇能力或者不愿意进行的物业管理活动。物业管理的委托与代理关系便由此而产生。在委托与代理关系中，主休有代理人、被代理人和相对人。没有相对代理人则不能发生代理关系。物业管理的实践中，代理人是物业管理公司，被代理人是业主或业主委员会。相对人则有两类：一是各类相关的专业公司，如房屋维修公司、设备维修公司、绿化公司、清洁公司等。物业管理公司与各专业公司签订各种介同，以满足被代理人的需求。二是分散业主（相对于业主委员会）和承租人（相对于产权所有人）。物业管理公司代表业主委员会或产权人与分散业主或承租人签订房屋使用合约或公共契约，以规范他们使用物业的行为。产权人与管理者是一种委托代理关系，物业产权人为了保证自己所拥冇的物业能正常使用，在物业管理市场中聘•请代理人，将其物业的管理权委托给代理人。当物业管理公司通过委托合同获得物业的管理权时，产权人和管理者之间的委托代理关系即告成立。二、物业管理市场秩序的主耍内容为了建立良好的物业管理市场秩序，必须确立全面的市场法则。这些市场法则虽然带冇一定的主观性，但它对维护物业管理市场的秩序是一种有效的约束。同时，它所反映的内容和要求也体现了物业管理市场客观规律的要求。（一）市场进出秩序进入物业管理市场进行经营活动的物业管理企业需要具备一定的条件，不具备一定的资格去参与市场经营活动，必然使市场混乱。因此，只有按一定的条件规范物业管理企业，才能保证各个企业有序地进入市场，有序地退出市场。1•进入市场的秩序 (1)要对参与物业管理市场活动的经营者进行资格审杳，这是保证物业管理市场秩序的前提条件。从市场经济的需要出发，参与物业管理市场竞争的必须是物业管理服务的经营者,其明显的特点是口主经营、口负盈亏、具有独立的法人资格，而不分所有制性质和形式，不分企业规模大小，可一律平等地进入物业管理市场进行经营活动。(2)要对参与物业管理市场活动的企业进行登记，接受工商管理部门的登记管理，明确经营商号、经营性质和经营范围。(3)规范进入物业管理市场的经营对象和经营方式。物业管理市场的经营对象是物业管理服务，具体地说，就是必须规范物业管理服务的质量等级；经营方式必须是委托代理制,是由业主委员会决定委托某一物业管理公司进行管理，而不能由任何其他个人或团体强加于业主。1•退出市场的秩序(1)物业管理企业自行破产退出山场，要按规定清偿债务，确定清偿债务的方式和期限。对无偿述能力的债务人(企业)的财产做出有条不紊和公平合理的淸算，以保证市场的平等竞争秩序。(2)违反有关法规的要迫使其停止营业。对违反国家政策、法律、法令的物业管理金业，要吊销营业执照，令其退出物业管理市场；对非法经营、质量低劣的物业管理公司，要限期改止，以保证物业管理市场的止常秩序。(二)市场竞争秩序物业管理市场中的竞争是必然的，并且必须有比较完善的法规保护竟争，约束竞争中的不合理行为，确立公止而统一的竞争规则。1・自主经营 物业管理企业进入市场竟争要有自主权，有独立的利益，不允许任何不必要的行政T预。2•效益优先对竞争中优胜的物业管理企业要给了鼓励，提倡开拓进取，争取最优效益；对竟争中失利的物业管理企业，耍山市场经济的法则进行必耍的淘汰。3•公正平等给物业管理企业提供平等的竞争机会。不同所有制形式、不同经济成分的物业管理经营者，在市场上有同等的竞争权利和竞争机会。国家己出台相关政策，要求新开发的超过10万平方米的商品住宅小区的物业管理必须采取公开招、投标。这是一•种创造平等机会的有力措施。（三川j场交易秩序物业管理市场的交易秩序，主要是规定市场主体的交易行为，耍做到市场交易活动按准则行事。1.公开化实行交易行为公开化，捉高物业管理市场的透明度，必须有合法的契约和合同，同时还要及时公开信息。物业管理市场信息的公开冇利于实际消费者和经营者的直接联系，减少交易费用，抑制价格的人为上涨。2•货币化在物业管理市场中，交换的对象是服务。因此，在交易中只能是服务一货币的交换方式，而不可能是其他易货贸易的方式。物业管理市场必然要实现交易过程货币化。 1•票据化在物业管理市场上进行交易必须冇合法的文字依据，所发生的交易信用必须经过商业票据进行结算。这样做，一方而有利于对物业管理金业进行监督管理，为税收、审计提供重要依据；另一方而，商业信用票据化也有助于解决企业之间的拖欠、占圧资金等问题。2.规则化、法律化在公开化的基础上，逐步确立相应的物业管理市场交易规则，并使Z法律化，以此消除交易过程中的混乱和欺骗行为，保证消费者与经营者的正当权益。三、加强管理，维护市场秩序加强对物业管理市场的管理是维护正常的市场秩序的中心环节。对物业管理市场的管理主要由三类市场管理机构组成：一是国家设置的市场管理机构，包括政府职能部门（如建委、房管局等），政法系统的有关机构，以及统计、审计、财政、税收、工商、银行、物价等管理机构；二是物业管理服务的技术管理机构，包括计量、测试、质量管理、卫生、环境保护等管理机构；三是群众性的管理监轉机构，包括消费者协会、物业管理I办会等民间组织。物业管理市场的管理体制是国家的管理监督和群众性管理监督相结合，是各种组织和手段的冇机统一。（一）政府对物业管理市场的管理政府通过法律、法规对物业管理市场进行宏观的管理，为物业管理市场发挥出应冇的功能创造一个有法可依、有纪可导、有章可循的良好的市场环境。政府对物业管理市场的管理体现在以下几个方面:(1)制定物业管理的政策法规。这是物业管理市场规范化运作的菇本条件和环境，是物业管理市场健康有序发展的保证。物业管理政策法规的制定，使产权多元化物业的管理有据可依；对业主和物业管理公司的权利和义务有一个明确的界定，对物业的使用和管理行为进行限定，对物业管理费的定价程序、收费项目、收费标准和收费办法作出规定，从|何保护当 事人双方的利益。(1)物业管理经营人资质管理。政府对从事物业管理的组织和人员在资质方面进行管理，保证物业管理行业的服务质量。资质管理包括对物业管理公司进行资质审查和复审、登记、年检，以及物业管理公司等级评定、从业人员资格评定等。(2)制定物业管理服务标准，开展物业管理质量评优工作。(3)指导物业管理公司的工作，指导和帮助业主委员会工作。(4)协调、解决物业管理帀场运作中出现的各种情况和问题。(二)行业协会对物业管理市场的管理物业管理行业协会是物业管理企业依法口愿组成的行业性社会团体，通过开展各种有益的活动，在行业内起到I办调、I办作和监怦管理的作用。具体体现在：(1)在政府行政主管部门的领导下，宣传政府关于物业管理行业的政策、法规，协助制定本行业的道徳规范、自律准则和管理标准。(2)协助政府主管部门対物业管理金业进行等级评定、质量评优。(3)开展物业管理的调查研究，解决行业工作屮出现的新情况、新问题。(4)收集、整理和提供物业管理帀场信息，组织业内的学术和经验交流，对物业管理人员进行培训。(5)协助解决物业管理公司与业主Z间出现的矛盾。(二)物业管理企业的口我管理 物业管理企业的自我管理是一种自律行为，是保证物业管理市场冇序运作的一个非常重要的环节。只有物业管理企业在市场上自觉规范自己的企业行为，才是根本而有效的途径。物业管理企业的自我管理包括：(1)依法经营。在市场竞争耳经营服务中，严格遵章守法，按照国家和行业的法律、法规规范和约束企业自身的经营活动，自觉遵导市场规则，公平参与、公平竞争，净化市场空气,维护市场秩序。(2)明确市场足位。根据企业本身的规模和能力，确立企业的帀场定位，并形成口C所特有的业务经营范围。例如，管理专长是办公楼宇还是住宅小区，是工业区或是综合性商业人厦，从而冇目标冇方向地在物业管理市场屮展开经营活动。(3)制定和完善经营管理制度，如《经营管理条例》、《员工守则》等，使经营活动程序化、制度化、规范化。(4)员工培训。对经营管理人员进行定期的培训，树立正确的经营服务观念，掌握科学、规范的市场操作方式。(W)社会舆论对物业管理市场的监督管理社会舆论在物业管理市场屮能够起到不可低估的作用。充分利用社会舆论所特冇的作用，对物业管理市场进行有效的临督。社会舆论主要包括新闻媒介及业主意见等，主要内容有：(1)宣传有关物业管理的法律、法规，传播、普及物业管理的基本知识，加深物业管理企业与广大业主和使用人对物业管理的认识，共同维护物业管理市场的秩序。(2)表彰先进，弘扬正气。通过社会舆论大力表彰先进，建立起一种良好的市场经营作风。(3)客观反映物业管理市场中出现的值得引起社会重视的问题，加快和促进对这些问题 及相关方面的研究和解决，批评和揭謀11恶现彖，净化市场风气，使物业管理市场健康发展。'