[毕业设计职称论文]物业管理市场拓展浅谈 12页

'物业管理市场拓展浅谈［日期：2006-11-14］来源（增:當物需驚隸年［字体：摘要：随着房地产市场的进一步发展，物业管理行业在今后的几年将出现更大的发展空间，必将呈现出向品牌化、集约化、市场化、规范化、规模化、产业化、集团化的发展趋势。但是，由于物业管理行业是一个利润相比低微的行业，以规模化发展来克服成本因索是行业内较为普遍的做法。只有扩大规模，才能使成本相对更低，企业0能获得相对可观的利润。随着房地产市场的进一步发展，物业管理行业在今后的几年将出现更大的发展空间，必将呈现出向品牌化、集约化、市场化、规范化、规模化、产业化、集团化的发展趋势。物业管理品牌的形成与房地产商品品牌的产生是相得益彰的，将对促进房地产开发商的营销工作产生积极的推动作用。同时，由于物业管理企业提供的是无形的服务商品，产品的质量在顾客心目中的份量甚至超过有形的商品，I大I此在带来大量的忠诚顾客的同吋也意味着巨大的商业利润，可以预见物业管理的市场广阔、商机无限，市场前景乐观。但是，由于物业管理行业是一个利润和比低微的行业，以规模化发展来克服成本因索是行业内较为普遍的做法。只有扩大规模，才能使成本相对更低，企业才能获得相对可观的利润。同时，随着物业管理市场的进一步扩大，物业管理行业在近几年中将逐步从房地产市场中分离出来，作为一个独立的服务行业，其服务利润的增长同样要从物业的前期、咨询顾问服务过程中來获取较高的利润。一、物业管理企业市场拓展的条件准备（一）基木条件 1.企业的最高决策层应当对市场拓展予以充分重视，市场部作为企业发展的火车头地位应明确，没有了市场也就没有了企业发展的后劲。2.企业内部的各项优惠政策应向市场部倾斜，不论是销售费用，还是人力资源，都要优先考虑对市场的支持，企业中最优秀的人才都应聚集在市场部。3.各种市场拓展必耍的装备耍配备到位，比如电脑、投影机、服装等。4.提高已有项目的管理水平，已有项目是市场拓展的一个看点，也是市场拓展必须的基础，是市场拓展的后盾。（二）人员配置1.物业管理市场人员的年龄应在30岁以上，40岁以下。这个年龄段的人精力充沛、经验丰富，最易出成绩。2.市场部人员的学历应在大专以上，一般以房地产、文科、财会专业为主。3.市场部人员一般应有在项目工作半年以上的经历，熟悉管理文件和操作流程。4.市场部人员一定要会电脑、熟悉OFFICE软件。5.熟悉物业管理法律法规、熟悉招投标规程。6.最好冇服务行业市场开拓经验。（三）资料准备1.企业简介编写，包括历史、背景、管理理念、特色服务等。2.企业形彖设计，包括各类标识、文案的设计，以树立企业的形 象。1.策划书范本编写，包括全委管理、顾问管理写字楼、住宅、厂房、商业等各种物业类型，以求逐步完善。物业管理企业市场拓展的主要方式按照口前物业管理市场操作的一般规律，拓展方式不外乎以下4种：扫街型、中介型、母公司支持型、口碑效应型。1.扫街型。扫街型是一种最初级的市场拓展方式，通过在大量的房地产信息屮“大海捞针”般地寻找物业管理信息，需要花费大量的人力和物力，而且根据成功率极低，这种手段主要适用于刚开始接触物业管理市场开拓的物业管理企业。在这种拓展方式中，物业管理企业应成立专门的市场拓展部门，在最短的时间内对木地区三至五年内即将交付使用、在建和待建的住宅小区、写字楼、商场的招投标信息进行摸底，并进行分析，将一些比较合适自己的强项项目作为招投标的重点，冇针对性地开展工作，打冇把握的市场竞争战。2.中介型。中介型拓展方式不失为一种行Z有效的市场拓展方式,主要是通过各种销售、代理、中介等在房地产行业中处于物业管理上游的企业，获得大量的物业管理信息，成功率相对较高，关键是与上游企业建立良好的关系和氏期的合作。此种方式的关键在于通过各种社会人际关系扩大对外咨询顾问的市场而，因此应加强与行业主管部门的沟通联系和行业内的横向联系,得到行业主管部门的充分认可和支持，同时获得相关的市场信息和市场竞争优势，为后续的市场份额扩大打下基础。3.母公司支持型。母公司支持型是最冇效的市场拓展方式。如何能够获 得母公司开发楼盘的管理权？如何让母公司放心将楼盘交给了公司管理？如何让母公司对子公司的管理满意？这就需要子公司苦练内功、管理到位，只有管理过硕，才能获得母公司的信任。1.口碑效应型。口碑效应型是成功物业管理企业拓展市场的主要方式，口碑效应需要高标准的项目管理作为基础，打造出一些管理出色的品牌楼盘就是对市场开拓的最大支持，开发商会主动上门、小业主会互相介绍，成功率相当高。此夕卜，企业还可以通过媒体宣传，提高“出镜率”，以及对公司网页及时维护更新等，都成为扩大企业影响的手段。三、物业管理企业市场拓展的关键因素1.积极参与市场竞争，扩大规模，增加帀场份额。通过积极参与招投标，合理利用自身的品牌、知名度和积累的招标经验，参与市场公平竞争，并将招投标工作作为市场拓展中的一部分來贯彻实施。议标是市场竞争中扩大市场份额的有效途径，公司和市场拓展部要把握吋机，合理利用一切社会关系和资源，加强外部联系沟通，运用议标方式获取一定的市场份额。通过投标和议标扩大市场份额，作为对外咨询、顾问项目的支撑点和人才培育基地，以保证对外咨询顾问项目的良性运作。2.借助物业的品牌和社会关系，积极开拓咨询市场，加强对一些对外咨询项目，市场份额竞争，将外派咨询项廿作为市场拓展中的重点。3.把握机遇，敢于在最大范围内深入市场竞争，利用口前一些诸如高校后勤、酒店式物业管理、商业物业、车站、政府机关、帀政设施、医疗机构等后勤服务项目领域中尚处在一个竞争力较低状态，物业管理企业可以考虑“先人一步，胜人一筹”，及早介入，占领市场份额。参考文献： 1.（美）约翰•黑格兰第三约翰•斯利•布朗著，《领跑未来：打造企业可持续的竞争优势》，商务印书馆，2006.72.朱南主编，《现代企业管理实用方法》，西南财经大学岀版社，2006.6公司规章制度一、公司形象1、员工必须清楚地了解公司的经营范围和管理结构，并能向客户及外界正确地介绍公司情况。2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。3、在任何场合应用语规范，语气温和，音量适屮，严禁大声喧哗。4、遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻，上班时间（包括午餐吋间） 办公室内应保证有人接待。5、接听电话应及时，一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主动接听，重要电话作好接听记录，严禁占用公司电话吋间太长。6、员工在接听电话、洽谈业务、发送电子邮件及招待来宾时，必须时刻注重公司形象，按照具体规定使用公司统一的名片、公司标识及落款。7、员工在工作时间内须保持良好的精神面貌。8、员工要注重个人仪态仪表，工作吋间的着装及修饰须大方得体。二、生活作息1、员工应严格按照公司统一的工作作息时间规定上下班。2、作息时间规定 1）、夏季作息时间表（4月——9月）上班时间早&30午休12：00——14：00下班时间晚002）、冬季作息时间表（10月——3月）上班时间早9：00午休12：00——13：30下班时间晚17：303、员工上下班施行签到制，上下班均须本人亲自签到，不得托、替他人签到。4、员工上下班考勤记录将作为公司绩效考核的重要组成部分。5、员工如因事需在工作吋间内外出，要向主管经理请示签退后方可离开公司。 6、员工遇突发疾病须当天向主管经理请假，事后补交相关证明。7、事假需提前向主管经理提出申请，并填写【请假申请单】，经批准后方可休息。8、员工享有国家法定节假日正常休息的权利，公司不提倡员工加班,鼓励员工在日常工作时间内做好本职工作。如公司要求员工加班，计发加班工资及补贴；员工因工作需要自行要求加班，需向部门主管或经理提出申请，准许后方可加班。1）、加班费标准公司规定加班费标准为10元/小时；2）、加班费领取加班费领取时间为每月24日（工资发放日）。三、卫生规范1、员工须每天清洁个人工作区内的卫生，确保地面、桌面及设备的整洁。 2、员工须自觉保持公共区域的卫生，发现不清洁的情况，应及时清理。3、员工在公司内接待来访客人，事后需立即清理会客区。4、办公区域内严禁吸烟。5、正确使用公司内的水、电、空调等设施，最后离开办公室的员工应关闭空调、电灯和一切公司内应该关闭的设施。6、要爱护办公区域的花木。四、工作要求1、工作时间内不应无故离岗、串岗，不得闲聊、吃零食、大声喧哗,确保办公环境的安静有序。2、新入职员工的试用期为三个月，员工在试用期内要按月进行考评。详见《员工试用期考核表》。 3、公司内所制定的《员工日程表》是衡量员工完成工作量的依据，要求员工每天要认真、详尽的填写,作为公司考核员工工作量的标准。4、职员间的工作交流应在规定的区域内进行（大厅、会议室），如需在个人工作区域内进行谈话的，时间一般不应超过三分钟（特殊情况除外）。5、加强学习与工作相关的专业知识及技能，积极参加公司组织的各项培训（培训将施行签到制，出席记录和培训考核也将作为公司绩效考核的部分）。6、经常总结工作中的得失，并参与部门的业务讨论，不断提高口身的业务水平。7、不得无故缺席部门的工作例会及公司的重要会议。8、员工在工作时间必须全身心地投入，保持高效率地工作。9、员工在任何吋间均不可利用公司的场所、设备及其他资源从事私人活动。一经发现，给予警告，情节严重者，公司将予以辞退。10、员工须保管好个人的文件资料及办公用品，未经同意不可挪用 他人的资料和办公用品。10、员工要保管好个人电脑，按公司规定进行文档存储、杀毒及日常维护，如发生故障应及时报告综合管理部，由公司安排修理。五、保密规定1、员工须严守公司商业机密，妥善保存重要的商业客户资料、数据等信息。2、管理人员须做好公司重要文件的备份及存档工作，并妥善记录网络密码及口令。并向总经理提交完整的网络口令清单。3、任何时间，员工均不可擅自邀请亲朋好友在公司聚会。4、员工及管理人员均不可向外泄露公司发展计划、策略、客户资料及其他重要的方案，如-发现，除接受罚款、辞退等内部处理外，情节严重的，公司将追究其法律责任。 六、人员管理1、员工必须服从公司的整体管理，包括职务的分配及T作内容的安排。2、员工须尊重上司，按照上司的指导进行工作并主动向上司汇报工作情况。3、员工有关业务方面的问题须及吋向部门主管或经理反映，听取意见。4、涉及超出员工权限的决定必须报经部门主管或经理同意。5、员工不服从上级指挥，目无领导，顶撞上级，而影响公司指导系统的正常运作，视情节严重程度，给予处理。6、管理人员应团结互助，努力协调好各部门的关系，鼓励并带领好员工队伍，吋刻掌握员工的工作情况，确保公司整体策划顺利进行。7、公司是一个大家庭，员工应团结互助，为公司发展做出努力。'