侯马市南西庄康键敬老院项目可行性研究报告 63页

'侯马市南西庄康键敬老院项目第一章项目基本情况1.1项目简介1、项目名称：侯马市南西庄康键敬老院项目2、项目单位：AAAA有限公司3、法定代表人：MMM4、项目性质：新建5、企业类型：有限责任公司6、建设地点：侯马市南西庄村1.2项目概况我国自1999年已步入老龄化社会，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快，并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。党和政府高度重视人口老龄化及老年人养老问题，出台相关政策措施，加大政策资金支持力度，促进老年人养老事业的健康有序发展。为了解决老年人老有所养、老有所依问题，减轻社会负担，AAAA有限公司决定投身于老年人养老事业，在侯马市南西庄村建设一座标准化老年养生公寓,总占地面积37764.78m2，总建筑面积26000m2，总投资 4600万元，项目建成后可容纳老人1000人。建设目标：把康键敬老院打造成山西省内一流的老年休闲养生示范基地，使老年人幸福地享受时光，成为老年人快乐的生活家园。1.3编制原则根据AAAA有限公司的发展规划，结合国家经济政策、产业政策、发展规划及侯马市南西庄村发展规划编制，遵循以下原则：1、符合国家产业政策、国民经济发展和社会发展规划、土地利用、环境保护法律法规。2、符合《中华人民共和国老年人权益保障法》《侯马市社会养老服务体系建设规划(2011—2015年)》等规定。3、体现侯马市南西庄村社会养老体系建设的要求。4、充分考虑项目在经济、合理性的基础上提供优质的服务产品。1.4报告的主要内容根据国家法律和有关政策，结合企业现状和拟上项目情况，对项目的建设方案、市场及建设条件、技术保障等进行研究；对项目的财务、经济、社会效益等进行研究，形成本项目可行性研究报告。1.5报告的范围根据有关可行性研究报告的要求，对报告所述建设项目依据、必要性、可行性和条件进行论述；对服务项目、建设内容进行研究，对实施进度、投资估算和财务经济效益、社会效益进行分析研究。1.6项目实施进度。 本项目在批准后进行初步设计，然后进行设备订购和施工图设计，同时进行人员招聘培训和准备工作。建设时间：分三期进行建设，建设周期24个月。1.7总投资及资金筹措1、项目总投资4600万元，其中固定资产投资4400万元，流动资金200万元。2、资金筹措公司自筹。1.8经济效益（正常生产年）年经营收入：1081万元年净利润：490万元投资净利润率：10.6%投资回收期：9.4年1.10结论项目符合当前我国的产业政策和有关法律法规，符合耕地保护、城乡规划、土地利用、资源环境政策。项目建设有较好的社会效益，对于促进老年人事业发展，促进社会和谐，增强老年人身心健康有积极的促进作用。项目从整体上是一个较好的项目。 第二章项目建设背景与必要性2.1项目背景根据国际标准，60岁以上人口占总人口的10%以上，即进入了老龄化社会。根据2011年4月发布的第六次人口普查显示，至2010年11月1日，全国13.71亿人，0-14岁人口占比16.60%，15至59岁人口占比70.14%，60岁及以上人口占13.26%，65岁以上人口占比升至8.8%，老龄人口已成为我国一支庞大的人口群体。党中央、国务院历来重视老龄工作。2010年，中共中央、国务院印发了《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》（中发[2000)13号），指出：“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。原中共中央政治局委员、国务院副总理、全国老龄工作委员会主任回良玉指出：我们要按照党的十七大关于加快推进以改善民生为重点的社会建设的总体要求，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的方针，着力解决老年人的现实利益问题，进一步加快健全老年社会保障制度，努力促进养老服务业发展，切实维护老年人权益，扎实推进老龄事业又好又快发展。 2011年8月17日，国务院召开国务院常务会议，讨论通过的《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出：“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，也是老龄事业发展的重要机遇期。长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。主要表现在：社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，我们必须高度重视，认真解决。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。 指导思想是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，适应人口老龄化新形势，以科学发展为主题，以改革创新为动力，建立健全老龄战略规划体系、社会养老保障体系、老年健康支持体系、老龄服务体系、老年宜居环境体系和老年群众工作体系，服务经济社会改革发展大局，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的工作目标，让广大老年人共享改革发展成果。家庭养老与社会养老相结合。充分发挥家庭和社区功能，着力巩固家庭养老地位，优先发展社会养老服务，构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。进一步解放思想，坚持改革，在体制机制、政策制度、工作思路和发展模式等方面加大创新力度，围绕涉老社会保障制度的配套衔接、老龄事业投入机制、政府购买服务方式、老龄服务市场准入与日常监管、民办养老机构扶持政策、社区养老服务资源的综合开发利用、老龄社会组织规范化建设等比较突出的矛盾和问题，深入开展调查研究，逐步完善政策法规制度，创新体制机制。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是落实国务院办公厅日前印发《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》。规划提出，到2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。并要求，各地要将社会养老服务体系建设摆上各级政府的重要议事日程和目标责任考核范围。 2.2.2项目建设是很多老年人的现实需求目前包括侯马市及周边地区在内的许多地方，单独生活的老龄群体数量较大，这些群体来自两个方面。一是城市独立生活老龄人口。城市独生子女在外上学就业后，在外地安家创业，父母外出与子女一起生活往往由于环境、生活习惯等诸多不便，更愿意在老家生活，构成了城市独立生活老龄人口的主体；二是农村独立生活老龄人口，主要来自于外出务工人员家庭，外出务工人员在外地务工，很多在外地安家，父母一般更愿意在家独立生活。这些老人由于缺乏经常性人员照料，生活不便，有了突发意外时无人知晓，造成进一步的伤害。儿女往往不能放心，使工作受到影响。老年公寓有专人照料，有了紧急情况能得到及时处理，解决老年人和子女的后顾之忧。 第三章产业政策行业准入发展规划符合性分析3.1产业政策分析查《产业结构调整指导目录（2011年本）》，本项目属于鼓励类中第三十七其它服务业第10条养老服务。因此本项目属于鼓励类项目。3.2行业准入分析查《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）本项目属于第83类卫生和社会工作第8414小类老年人、残疾人养护服务。行业代码：Q8414。行业准入分析。2013年6月27日民政部部务会议通过自2013年7月1日起施行的《养老机构管理办法》对社会养老机构准入规定如下：第十二条养老机构应当提供满足老年人日常生活需求的吃饭、穿衣、如厕、洗澡、室内外活动等服务。养老机构应当提供符合老年人居住条件的住房，并配备适合老年人安全保护要求的设施、设备及用具，定期对老年人活动场所和物品进行消毒和清洗。养老机构提供的饮食应当符合卫生要求、有利于老年人营养平衡、符合民族风俗习惯。第十三条 养老机构应当建立入院评估制度，做好老年人健康状况评估,并根据服务协议和老年人的生活自理能力，实施分级分类服务。养老机构应当为老年人建立健康档案，组织定期体检，做好疾病预防工作。第十五条养老机构应当根据需要为老年人提供情绪疏导、心理咨询、危机干预等精神慰藉服务。第十六条养老机构应当开展适合老年人的文化、体育、娱乐活动，丰富老年人的精神文化生活。第十七条养老机构应当按照国家有关规定建立健全安全、消防、卫生、财务、档案管理等规章制度，制定服务标准和工作流程，并予以公开。第十八条养老机构应当配备与服务和运营相适应的工作人员，并依法与其签订聘用合同或者劳动合同。养老机构中从事医疗、康复、社会工作等服务的专业技术人员，应当持有关部门颁发的专业技术等级证书上岗；养老护理人员应当接受专业技能培训，经考核合格后持证上岗。养老机构应当定期组织工作人员进行职业道德教育和业务培训。第二十一条养老机构应当实行24小时值班，做好老年人安全保障工作。第二十二条养老机构应当依法履行消防安全职责，健全消防安全管理制度，实行消防工作责任制，配置、维护消防设施、器材，开展日常防火检查,定期组织灭火和应急疏散消防安全培训。 第二十三条养老机构应当制定突发事件应急预案。突发事件发生后，养老机构应当立即启动应急处理程序，根据突发事件应对管理职责分工向有关部门报告，并将应急处理结果报实施许可的民政部门和住所地民政部门。第二十四条鼓励养老机构投保责任保险，降低机构运营风险。第二十五条养老机构应当建立老年人信息档案，妥善保存相关原始资料。第二十六条养老机构应当经常听取老年人的意见和建议，发挥老年人对养老机构服务和管理的监督促进作用。《养老机构设立许可办法》（已经2013年6月27日民政部部务会议通过，现予公布，自2013年7月1日起施行）规定：第六条设立养老机构，应当符合下列条件：（一）有名称、住所、机构章程和管理制度；（二）有符合养老机构相关规范和技术标准，符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地；（三）有与开展服务相适应的管理人员、专业技术人员和服务人员；（四）有与服务内容和规模相适应的资金；（五）床位数在10张以上；（六）法律、法规规定的其他条件。本项目有名称、住所，按照二 星级酒店标准建设和装修房间，符合环境保护、消防安全、卫生防疫要求，活动场地充裕，资金充足，聘请有资质的专业技术人员担任厨师、护理，床位600张，完全符合《养老机构管理办法》和《养老机构设立许可办法》规定的标准。本项目符合行业准入条件。3.3发展规划符合性分析3.3.1经济发展规划符合性分析《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年(2011-2015年)规划纲要》指出：“以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构，因地制宜发展家庭用品配送、家庭教育等特色服务，形成多层次、多形式的家庭服务市场和经营机构。加快建设家庭服务业公益性信息服务平台。加强市场监管，规范家庭服务业市场秩序。”山西省人民政府办公厅关于加快推进全省社会养老服务体系建设的意见（晋政办发〔2012〕52号）指出：“积极推动多种形式养老服务机构发展。开放养老服务市场，允许各类投资主体兴办养老服务机构。通过民办公助、政府补贴、购买服务、用地保障、信贷支持等多种措施，鼓励和支持民间资本以独资、合资、合作、联营、参股等方式，兴建老年公寓、长期照护中心、社区老年人日间照料中心、敬老院等。”通过上述分析，本项目符合国民经济和社会发展规划。3.3.2土地利用规划符合性分析本项目占地为规划的医疗慈善用地，2011年7月已经办好土地证，本项目符合用地规划。 第四章市场研究4.1人口老龄化调研“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番。“十二五”期间，山西省人口老龄化将进一步加快。截至2010年11月，全省60岁及以上老年人口占常住人口的12.73%，到2015年全省60岁及以上老年人口将占常住人口的15.71%。人口老龄化对经济社会发展带来的影响将更加深刻。随着我省老年人口的快速增长，呈现出规模大、增长速度快、高龄化趋势明显等突出特点，社会养老负担也越来越重，农村老龄问题加剧，农村老年人养老和医疗保障问题突出。“四二一”代际结构趋势背景下，对养老设施和社会照护的需求迅速增加，特别是在农村，随着劳动力的转移，老年人社会照护需求日益增大。4.2当前养老方面存在的问题一、社会养老意识不足。全社会普遍缺乏对养老问题紧迫感。   二、社会保障体系还不完善，保障范围相对较窄，保障水平还比较低。在城市，老年人退休后，特别是企业退休人员领取的养老金数额普遍较低，城市职工的医疗保险也存在诸多弊端，透视了我们的养老保险政策还不够科学和完善。问题的重点还在农村，农民的养老保险还没普及，医疗保险更是起步晚，新的农村合作医疗制度有很多方面还有待于进一步完善。鳏寡孤独老年人的供养水平还不高，目前只是局限于温饱型。三、经济基础薄弱，养老服务基础设施差。四、涉老服务形式单一，养老服务缺乏规范标准。目前我们现有的涉老服务范围较窄，服务形式又比较单一，还只限于日常生活护理和照料，离老年人的全方位、高层次的物质和文化的综合需求更是相差甚远。在养老服务行业中，基础设施不够完善，人员素质参差不齐，服务水平千差万别，更重要的是缺乏一套统一规范的涉老行业服务标准。但从整体看，侯马市各级党委政府已深刻理解养老问题的重要性，很多有识之士已从行动上投身于这一行业，随着时间的推移，侯马市养老事业必将在管理、规模、规范上得到彻底改观。 第五章建设方案与经营管理5.1建设方案5.1.1指导思想与原则 ①老年公寓地址建在城郊，但离主干公路很近，方便入住老人亲人探视和就医； ②公寓设单间、二室间和豪华间，都有老年人卫生间和个人厨房，应有单体空调； ③公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置； ④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所； ⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断； ⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房； ⑦设置残疾人设施；  ⑧老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员； ⑨公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台30平方米的房间，有单人或双人房，有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境； ⑩公寓服务模式，按照“养老、养生、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。 5.1.2项目总体规划方案 本项目占地37728.7平方米，地势平坦，东部靠已规划待建的会滨街主干道，西临南西庄公园和2万平米的人工湖、游泳馆。环境优雅，更利于设计和规划，。 5.1.2.1 总平面规划原则 该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。 1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。  2、根据性质不同的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。 3、室外空间主要布置文化活动广场、景观园林、生态休闲园等。4、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。 项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成临汾市及至山西省功能设施最完备的老年养生公寓。 5.1.2.2总平面布置方案 1、整体布置分南、北、中三个建设区。北区拟建设4栋老年公寓，使其符合老年公寓建筑标准。300套标间，可容纳600张床位。在用地中部建设综合楼，可容纳管理、医疗、康健等项目。南部拟建设花园别墅式高档老年公寓，214套独立小套间。项目建成后总规模能容纳1000位老人生活。2、功能分区场区分服务区、生活区、文体活动区、生态休闲区、健身区、景观湖区（距大门外20米）六大功能区。 服务区：服务区有餐饮服务中心，老年超市、旅游接待部、教室兼会议室、阅览室、棋牌室、理发馆。医疗服务中心，有医生办公室、护士站、注射室、药房、病房、康复室、药疗足疗室、理疗室、接待室。  生活区：生活区为公寓和食堂。 由于床位较多，拟建设两个生活区，分别在用地内的北部和中部。文体活动区：活动区布置在场区的中部和西南部，设有户外运动器材和露天文化场。健身区：由棋牌室、乒乓球室、台球室、健身器材室。 景观湖区：布置在场区西部，利用现有人工湖；设有花坛、凉亭、水系、景观石、休息长廊。 生态休闲区：布置在场区的东北部，设果园、蔬菜暖棚。 场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。 场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于45％。 场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.1.3建筑方案 5.1.3.1建设模式  老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。建筑造型以中式坡屋顶为主，建筑色彩要以给老人便于识别楼号、稳重、安祥、宁静的感觉。 5.1.3.2设计理念 （1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。 （2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。 （3）服务定位：本项目以中等收入为主，兼顾工薪阶层中低收入家庭需求，接待全市及周边有经济能力的老人入住。同时也考虑接待政府供养对象。 5.1.4 建筑设计规范 5.1.4.1设计原则 老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。 建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。   人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。5.1.4.2 设计依据 1)《老年人住宅设计规范》JGJ122-99；2)《民用建筑设计通则 》GB50352-2005; 3)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 ；4)《民用建筑节能设计标准》 JGJ26-2010； 5)《建筑设计防火规范 》GB50016-2006 6)《住宅建筑设计规范》GB50096-2011 7）其他相关建筑设计规范。 5.1.4.3 设计规范 1、功能设计 1）老年公寓楼：按照宾馆标准间样式建设，每个房间均设有卫生间，可容纳1-2张床位。设置衣柜、书柜，书桌。单间面积25-30㎡。 2）老年活动中心，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及文化娱乐中心、服务管理中心等。 3）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起天南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，设置坐椅和必要的活动设施。 4）休闲劳动区：设置蔬菜、果树、花草种植区，为喜欢种植的老年人开辟展示园艺才干的机会。2、建筑设计 （1)总体要求 1）项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。 2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。  3）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。（2）出入口   设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年人提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。 设计规范： 1）出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。 3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。 4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。 5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。 6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。 7）过厅和走道 设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。 设计规范：  l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。  2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。 3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。 4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。 6）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。 （4）楼梯、坡道和电梯 设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。  采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。 设计规范：  1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。 2） 缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。 3）该项目多层老年公寓楼， 1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ 50）的有关规定。 4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。 5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（5）居室设计原则：  1、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。   2、房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。 设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6㎡。 居室内老年人基础设施参数： （1）老年人用床尺寸：单人床：长度2.0m，宽度1.1m，高度0.40～0.45m； 双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。 （2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。 （3）轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ 50有关规定。 （4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。 （5） 厨房 老年公寓设公共餐厅；（6） 卫生间  设计原则： 老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。 设计规范： 1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。 2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。 4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ ∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。 5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。 6、 卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。 （7）阳台 1、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。  2、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。 3、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。 （8） 门窗 1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。 2、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。 3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。  （ 9）室内装修 1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。 2、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。 3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。 因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求： 1)梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。  2)居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。 3)居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m³ 以上的贮藏空间。 （10） 建筑设备与室内设施 1、公寓楼采用中央空调供暖，每户均有卫生间、电视、宽带和紧急呼叫系统。 2、 建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。 3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。 4、 起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。 5、起居室、卧室设闭路电视插孔。6、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。 7、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。 8、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。 5.1.5建筑结构设计 5.1.5.1 主要依据  1）《岩土工程详细勘察报告》； 2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012； 4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001；5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2011； 6）《砌体结构设计规范》GB50003-2011；7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；8）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；9）《城市居住区规划设计规范》；10）《住宅设计规范》GB50096-2011; 11）《高层民用建筑设计防火规范》；12）《住宅建筑设计标准； 现行有关专业设计规范、规定等。5.1.5.2 结构材料 1、抗震设计地震设计及荷载取值 抗震设防烈度：6度抗震等级：三级建筑抗震设防类别：丙类 建筑结构安全等级二级 基本风压:0.45KN/㎡, 基本雪载:0.4KN/㎡ 楼面均布活荷载：卧、厅、厨、卫2.0KN/㎡，楼梯3.5KN/㎡，室内地沟3.5KN/㎡，不上人屋面0.5KN/㎡，上人屋面2.0KN/㎡，挑出阳台：2.5KN/㎡。 2、结构材料 砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。钢筋：Ⅰ级钢fy=210KN/m2，Ⅱ级钢fy=310KN/m2，Ⅲ级钢fy=400KN/m2 。墙体：标准实心砖。 结构：砖混。 基础：采用砖条形基础。5.1.6主要设备 （1）设备选择原则 a.满足使用要求，产品质量可靠。 b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。 c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。 e.运转时保持低噪音。 f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）房间内主要设备按三星级宾馆标准间配置，包括床、桌、电视、卫生间设备。每个房间均设置厕所、坐便、洗脸台、洗澡设备。5.1.8配套设施 （1）给水 本项目所需的用水由自备深水井供应。（2）排水 本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。 生活污水：本项目生活污水约70吨/天（用水量的80%），经化粪池处理，收集后经过污水处理设备处理成中水，用于农业、园林、果园，不向环境排放。 （3）电气 a.供电设计 用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑； 供电系统：本项目用电由自备变电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；  电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求； 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9； 全区采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。 b.过电压及接地保护 为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω. c.电力设计 负荷计算 根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。 公寓设备安装容量：50KW 生活照明安装容量，30KW 装机容量，其它设备装机容量300KW，总装机容量380KW ，安装500箱变一套。本项目电源由场外高压线引入配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。 d.照明设计  场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。 浴室和淋浴间采用防水型灯具。 办公室、生活用房照明采用节能灯。 （4）冷暖 取暖采用侯马市集中供热，室内安装单体制冷空调；（5）弱电系统a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），无线宽带网络和消防监控。 b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。 d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。 e.场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。 f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。5.2土建方案建设规模及内容： 主要建设内容表项目建筑面积占地面积结构备注公寓楼（含别墅式公寓）220008000砖混3-4层综合服务楼40002000砖混3层文化健身广场60006000景观湖200000区域外生态休闲园林50005000大棚蔬菜20003000钢架果园（绿化）1200012000 第六章经营方案老年公寓经营管理是一个倍受社会和家庭关注和关心的事业，经营管理是否得当，不但关系自身声誉和发展，而且关系社会对老年事业的理解和支持，关系广大老年人的心理的健康，做得好，能够促进老年工作健康发展；做不好，关系社会和谐稳定。因此老年公寓的经营效果至关重要。6.1经营理念为老年人提供一个舒适、舒心、安逸、愉快的生活场所为下一代提供一个放心的养老场所为社会养老服务体系建设做出一份贡献6.2经营方案1、精心招聘人员老年人往往脾气古怪，性格千差万别，对服务要求往往苛刻。招聘的工作人员要热爱老年事业，有同情心，有吃苦耐劳精神，工作中言语要得当，性情要温柔。招聘经过护理和按摩专业培训并且有护理和按摩方面的专业证书的医护人员、理疗人员做此项工作。2、如实宣传印制有服务内容、服务方式、设备设施内容的宣传册向社会推介，通过各种媒体让社会了解经营理念和服务实力，取得社会的认可 3、明白消费在公寓设立服务项目、服务内容收费明白栏，印制服务明白卡发给入住公寓的每位老人和家属，入住心中有数，消费时清楚明白，结算时一目了然。4、建章立制建立来人接待制度、入住登记制度、体检制度、安全管理制度、消防制度、卫生防疫制度、食品卫生制度、档案管理制度、夜间二十四小时值班制度、巡查和夜间巡逻制度、交接班制度等，5、保证每位老人的安全。明确责任。每个老人都要有一个固定的工作人员掌握老人的心理健康、身体健康、兴趣爱好、性格脾气、家庭背景、社会关系等情况。6、开展各项有益活动根据老人的身体状况和自身条件，经常开展球类、棋类、老年舞蹈、戏曲唱歌、乐器演奏等活动。开辟有种植区，有兴趣的老人可到田间种菜、养花、管理果园等。7、走访安排专人经常访问入住老人、家属和社会人士，听取他们对公寓设备、设施、经营管理等方面的意见和建议，经常改进工作。 第七章地址选择与建设条件研究7.1厂址选择本项目选址位于侯马市南西庄村，占用该村集体建设用地。南距市区北外环200米，西为南西庄花园，东为侯马市规划的会滨路。7.2建设条件研究侯马市位于山西省中南部，1、气候条件侯马市属暖温带季风气候，四季分明。冬季雨雪稀少，春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季秋高气爽。据气象台四十余年资料统计表明，显著特点是“十年九旱”。气温：全年平均气温12.6℃，一月最冷，平均-2.4℃；七月最热，平均气温26.1℃。日平均气温稳定通过10℃，全年无霜期平均为197天。。降水：年际变化很大，从1957—1970年14年资料统计，年平均为564.9毫米，而1957—2000年统计，年平均为516.8毫米，但1971—2000年统计结果年均值仅为493.0毫米。2、地理人文条件 侯马是山西南部的一座中心城市，境内南同蒲、侯西、侯月铁路和大运公路、晋韩公路以及大运高速公路、侯西高速公路在市区呈三个十字交汇，携中原、连燕赵、达齐鲁、通秦蜀，承东启西，连南通北，交通区位优势非常明显。侯马是东起山东日照港、西至荷兰鹿特丹港的新欧亚大陆桥通过的重要城市之一，是新欧亚大陆桥上的一颗明珠。侯马设有商检、海关、口岸和省级经济技术开发区，1996年获得了进出口经营权。侯马是山西南部的邮政中心、物/流平台和信息平台。侯马北站是华北最大的铁路编组站。侯马是座历史文化灿烂、城市功能齐全、发展潜力巨大、充满生机和活力的中心城市。总面积274平方公里，侯马市已连续7次夺得“全国卫生城市”桂冠、连续5次获得“全国双拥模范城”称号，连续3次荣获“全国城市环境综合整治先进县市”，先后被评为“全国体育先进市”、“全国民政工作先进市”、“全国绿化先进市”、“全国广播电视先进市”、“全国生态环境建设示范市”、“山西省文化先进市”、“山西省教育先进市”、全省首座“山西省园林城市”、首座县级“山西省文明城市”。拟建场地地势平坦，地质结构稳定，坡度适宜，排水条件好，不会出现洪泛和积水现象.3、供电条件拟选场址内供电条件具备，可方便接入。4、供水条件使用地下水，项目建设地地下水较深，打200米深井1眼，自备井可满足供应。5、排水条件雨水经雨水管道排入城市排污管道，不会发生内涝。生活污水经全部自用，不外排。7、能源条件 本项目主要能源为电力，有可行保证，做饭用液化石油气，全部从石油液化气站购买，房间热水采用太阳能供热。综述，本项目选址合理，自然、土地、原料、技术等全部满足建设要求，建设条件具备。 第八章企业机构与劳动定员8.1企业组织结构企业实行董事会领导下的总经理负责制，设办公室、财务部、后勤保安部、外联部、娱乐部、保健护理部、饮食部、园艺部、服务部等部门。8.2劳动定员8.2.1人员素质要求1、经理应有丰富的实践经验，有掌握全局，组织生产，协调各部门的能力。2、服务人员应具备老年人生理、心理、饮食、卫生知识。3、特殊岗位人员有相应资质。4、设备维护人员要求：⑴具有相关专业中专或相当于中专（含）以上学历和技术员（含）以上职称；⑵掌握设备构造和原理的一般知识；⑶掌握检测仪器设备的性能和使用要求，具备检测仪器设备管理知识，能对检测仪器设备进行维护、保养、校准。8.2.2劳动定员 劳动定员一览表序号部门人数1总经理12副总经理23办公室24财务部25后勤部26外联部27娱乐部48保健护理部109保安部612饮食部2013园艺部415服务部15合计70 第九章项目实施计划9.1基本要求项目在建设中，要严格按照国家建筑设计规程，结合行业特点和各项设备布局要求，统筹规划、合理安排、精心设计、精心施工、设备供货厂家要介入设计，做到建筑物与设备相协调。设备厂家也要介入建设过程，各种预埋件提前安装到位，次序合理，保证节约时间和资金。9.2项目实施计划1、项目准备阶段，时间约3个月（2015年1月-2015年3月）。主要工作是可行性研究报告的编制和项目备案，完成初步设计，施工图设计和设备定货。建设工程分三期完成第一期建设南部老年公寓（部分），建筑面积1680m2，设置50个小套间，同期建设综合楼一部1500m2（医疗、康健、娱乐、餐饮），按照现代化标准进行配套建设。建设时间2015年4月至2015年9月。第二期建设北部老年公寓（部分），建筑面积8000m2，设置200张床位，按照现代化标准进行配套建设。同时建设景观湖、文化活动广场，建设时间2015年10月至2016年6月。第三期建设全面完成，包括剩余老年公寓，同时建设生态休闲园、农业科技园、果园绿化等，建设时间2016年7月至2017年4月。 第十章环境保护10.1环境保护的执行法律及标准1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水污染防治法》3、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》4、《建筑施工场声环境质量标准》（GB12523-2011）5、《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）6、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）7、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）10.2项目的环境影响分析1、施工期环境影响主要是建筑机械噪声、建筑垃圾和生活垃圾等。为了减轻对环境的不良影响，建筑施工期拟采取以下防治污染措施：（1）产生高噪声的施工机械避免同时作业，以防止高噪声叠加而加重噪声的污染。（2）坚持文明施工，防止人为施工扬尘。施工作业场地应采取洒水、及时清理等措施，防止和减轻扬尘对周围环境的不良影响。（3）施工过程产生的建筑垃圾应运到固定场所，并设置围墙，用黄土覆盖，种植植被，防止水土流失。 2、运营期环境影响分析：（1）噪声影响。主要来自中央空调的噪声，类比同类装置，噪声排放能够满足《工业企业厂界噪声标准》。（2）对水环境的影响。项目污水主要来自入住人员和职工生活污水。生活污水经化粪池处理后全部用于内部土地，不外排。（3）固体废物主要是生活垃圾，由场内统一收集后交BBB环卫部位处理。10.3环境影响分析结论项目完成后，只要措施得当，妥善处理，不会对水环境、大气环境及生态环境造成大的危害，能够满足环境保护要求。本项目从环保方面考虑，是可行的。 第十一章节能  11.1设计依据 1、国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》； 2、国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》； 3、国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约计量方法（试行稿）的通知》。11.2设计采用的节能标准 1、《设备热效率计算通则》GB2588-2000 (2)《综合能耗计算通则》GB2589-2008 （3）《企业能量平衡通则》GB3484-83 2、《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83 （5）《评价企业合理用电技术导则》GB3485-83 （6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83     （7）《设备及管道保温技术导则》GB4272-84 7.3节能措施 7.3.1工艺节能措施 3、在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。 4、场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。  5、对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源11.3给排水节能 1、在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。 2、在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。 3、污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。 11.4电气节能措施 1、根据负荷大小合理选用各级配电线路。 2、采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92％以上，减少无功损耗。 3、全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。 4、照明灯具以节能灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。路灯采用太阳能。 5、将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5％。11.5太阳能利用   本项目建设的老年公寓，日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气外，基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。 11.6节能机构 为使节能工作落到实处，老年公寓有限公司确定一位副总经理负责该项领导工作。设有节能办公室，负责节能节水日常管理。  第十二章消防 12.1设计依据 1、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001修订版）2、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98 3、《建筑灭火器装置设计规范》GBJ140-90 8.2概述 本项目建筑物耐火等级为二级。 按照规范要求，厂区内所有新建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。 12.2总图 厂区四周为环形通道 ，房间间距满足消防要求。12.3建筑 建筑物结构类别为砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。 建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。 建筑物装修材料均为阻燃材料12.4电气消防  全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。 配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。 8.5.3各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。 火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。 消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。 建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。 在房间内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。房间内设置火灾自动喷淋系统，在火灾初生时第一时间扑灭源。12.5消防给水 本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。 12.5.1消防水源 依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、景观湖水为备用水源。 12.5.2消防用水量 室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。 室外消防用水量：15升/秒×3.6×2小时＝108立方米 室内消防用水量：5×3.6×2＝36立方米 总消防用水量：144立方米 火灾时最大消防流量为5×3.6＋15×3.6＝72立方米/小时 12.5.3消防设施 （1）室外消火栓 本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。 （2）室内消火栓 依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。  （3）公寓内安装火灾感应装置和自动喷淋灭火报警装置。（4）消防水池  在厂区内设置使用景观湖作为消防水池。配设消防泵2台。（5）楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。 第十三章减灾防灾13.1抗震13.1.1设计依据《中国地震烈度区划图》（1990年发布，1992年5月经国务院批准由国家地震局和建设部联合颁布使用）《建筑抗震设防分类标准》GB50223《建筑工程抗震设计规范》（GB50011-2010）13.1.2设计要求根据《中国地震烈度区划图》BBB位于地震烈度6度区。根据《建筑抗震设防分类标准》GB50223，本项目建筑属于标准设防类建筑；抗震设防烈度按6度设计，设计基本地震加速度值为0.05g。.13.2安全生产13.2.1用电安全1、购买质量合格，设计合理，安全保护措施得力的设备。2、制定科学合理的安全操作规程并严格地执行。3、对员工进行上岗前的安全培训，并经过考核，合格后方可上岗。4、操作人员配备有劳动保护用品。 5、经常加强员工的安全教育，提高员工的安全意识。6、加强员工用电教育，提高员工的用电操作技术。7、经常检修设备，保证设备处于正常状态。8、加强车间通风，保持相对舒适的工作环境。13.3防雷与接地建筑物屋顶设避雷装置以防止击雷，安装接地线，牢固焊接，要求金属构件焊成一体，以形成一个封闭的金属网。电力装置室外接地采用40×4扁钢，埋深-0.8m，R≤4欧姆；引入室内的接地线采用Φ10圆钢引进电缆井及一层各照明配电箱。报警设备室外接地装置采用40×4扁钢，埋深-0.8m，R≤4欧姆，引入室内的接地线采用BX-25铜芯电线穿UPVC25管保护。 第十四章投资估算及资金筹措14.1投资估算1、估算范围投资范围包括设计范围内项目区的全部建筑工程、设备器具购置及安装费用，工程建设其它费用，流动资金及其它费用。2、采用指标采用现行的国家建筑工程核算指标和机电安装工程核算指标，工程勘查设计收费按《工程勘查设计收费标准》（2002年修订本）及其它有关规定，结合当前建筑机电市场行情确定。（1）各项设备价格按现在的市场行情进行计算。（2）土地费用：土地费用按照目前执行的土地标准租用标准。本次估算按0.7万元每亩/年计算。3、固定资产投资经估算，项目固定资产总投资4399万元。其中土建投资3564万元，占固定资产投资的81%；设备及工器具及安装费835万元，占固定资产投资的19%。详见建设项目资产估算表土建工程投资一览表序号名称建筑面积(m2)单价(元/m2)总价(万元)备注1公寓楼2200011002420含装修 2综合服务楼40001100440含装修3文化健身广场60003001804景观湖30湖边景观5生态休闲园林50002001006大棚蔬菜2000400807果园（绿化）130001001309公寓区绿化3000601810路面硬化2000801611人造景观及环境美化150合计3564主要设备设施序号项目价格（万元）备注1公寓、职工家具2002健身器材303文体器材204护理器材305日常服务器材206厨具40含燃气设备7办公器材208农作器械59车辆3010灯光1511电力100含变压器、线路12空调10013供水4014安全监视系统1515消防系统12016应急呼叫系统3017弱电20合计835固定资产总投资： 土建工程投资+设备工程投资=3564+835=4399（万元）4、流动资金估算（含一年土地租用）采用分项详细估算法，经估算，流动资金需200万元。5、总投资固定资产+流动资金=4399+200=4599万元14.2资金筹措项目总投资4599万元，全部企业自筹。 第十五章财务分析15.1编制依据财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，从项目财务角度分析，计算项目的财务效益、费用和评价指标，考察项目的获利能力和清偿能力，据此判别项目的财务可行性。15.2有关说明15.2.1财务价格本章财务评价采用的价格是在现行市场价格的基础上，根据市场情况和本项目产品情况采用现实价格。生产运行期的投入品与产出品选用固定价格。15.2.2估算参数来源：年经营时间360天。15.3效益与费用估算15.3.1收入估算收入含所经营收入。价格来源：依据目前市场价格。1、经营收入：对表13进行计算，年经营收入1081万元 年经营收入估算表项目数量（床位数）单价（元/月）月数总金额（万元）床位费60090012648护理费三级30030012108二级20050012120一级10090012108餐饮费40060012288合计（按85%入住）108115.3.2年总成本估算（正常达产年）1、工资和薪酬目前，各种岗位工资有一定差别，本项目按平均工资计算年工资额一般为25000元，本项目共70人，年总工资额175万元。2、固定资产折旧按固定资产原值计算，采用年限平均法。建筑物按40年，不计残值；设备按20年计算，不计残值。 3、无形资产摊销土地费用按36万/年计算。成本费用估算表序号项目费用（万元）1职工薪酬1752电力403维修84折旧1105无形资产摊销126土地租赁367食堂2108合计59115.4盈利能力分析15.4.1基础数据1、年经营收入：1081万元2、营业税：《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：下列项目免征营业税：托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务。本项目属于免征营业税项目3、所得税：《财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）：从2000年10月1日起，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，包括老年社会福利院、敬老院、养老院、老年服务中心、老年公寓、老年护理院、康复中心、托老所等取得的所得，暂免征企业所得税。本项目可享受免征企业所得税待遇。15.4.2财务指标主要技术经济指标序号项目数值1收入10812费用5913利润4904投资利润率10.6%5动态投资回收期9.415.4.3财务评价结论本项目运营后，预测投资利润率10.6%；投资回收期为9.4年；正常年实现净利润490万元。 第十六章社会效益分析项目有较大的社会效益老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显：减轻政府、家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这一弱势群体实现“老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医”，该项目属于劳动力密集型，对老年人的服务与生活管理效益大量的人力资源，项目的运营可以解决70名职工就业。有利于社会稳定本项目建设为老年人提供一个舒适、安全的生活环境，使老年人在未进入养老公寓之前就有一个归宿地，思想上可以放心安排自己剩余时间的生活，解除后顾之忧；使抚养人安心工作，有利于社会和谐。 第十七章结论一、项目符合国家产业政策。依据《产业结构指导目录》（2011年本），属鼓励类。二、本项目从实际出发，多方筹集资金，建设老年养生公寓，这是落实党中央国务院有关文件精神的实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。三、本项目根据老年人具体情况，采取无障碍设计，建设医护型、全寿命型和健康型三种形式老年公寓，切合实际。 四、本项目建设方案总体布局分区合理，很好地结合了老年人健康和心理特点，配套合理。本项目建设规模适中，投资省。五、项目符合侯马市城市规划和土地利用规划。六、项目符合环境保护、安全生产、职业健康的有关要求。七、交通条件，区位条件满足建设要求。八、供电、排水、地质等条件满足要求。九、财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有一定的经济收益，还可以争取政府和社会的大力支持。 综上所述，本项目建设是可行的。 第十八章建议为保证项目能够顺利实施，应注意以下几点：一、争取政府的支持。政府的协调、帮助和支持是成功的关键。（1）建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、一流管理，以为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。 （2）本项目建设规模与当地社会需求比较偏小。建议项目承办单位在本项目运营取得成功经验基础上，筹措资金进行扩建。 二、注重企业文化建设，注重人才的培养，建设一支稳定的职工队伍；三、注重内部鼓励机制，加强职工教育，培养他们爱老敬老的意识，有责任感、使命感。四、项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。'