中大emba毕业论文物业管理行业亏损之我见 14页

'物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com中山大学EMBA毕业论文之物业管理行业亏损原因及解决办法之我见黎宇清2008-9-18第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com一、物业管理行业亏损现状扫描1.1由中物协行业报告而思1.2与同行聊天所得亏损现状扫描1.3某一公司物业成本费用分析二、物业管理行业亏损原因分析2.1政策性失缺是行业亏损主要原因2.2房地业公司定位不当是物业行业亏损次要原因2.3物业公司自己在开源节流方面方法不多是另一原因2.4行业协会在中间发挥作用不足令到物业行业亏损无人理解2.5小业主的不理解形成了一边倒2.6由保姆所思所得物业构成的不合理性2.7别的国家物业管理是亏损还是盈利三、物业管理行业如何解决亏损3.1政策要改3.2强制前期物业参与及审图的必要性3.3物业协会在物业服务标准及费用构成方面的规范性指导文件出台3.4物业公司强化自身造血功能3.5房地产公司有必要为村巴，会所，商业自己买单3.6物价局不宜管的太多3.7小业主应该为“保姆”给什么内容的工资3.8他山之石的借鉴第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com一、物业管理行业亏损现状扫描1.1由中物协行业报告而思中物协摘文____“中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止去年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。2.企业经营效益情况单位：万元调查企业数盈利情况亏损情况持平情况企业数%平均盈利额企业数%平均亏损额企业数全国4600184340.0781.28187140.7637.22886东部地区175495854.62124.8352229.7651.82274中部地区130841331.5724.5660546.2518.53290西部地区90431534.8540.8040444.6931.30185东北地区63415724.7645.9634053.6355.12137以上数据表明，有近半数的物业服务企业仍处于亏损状态，物业服务行业整体经营效益不容乐观，行业风险依然很大。”以前我一直弄不清楚物业行业倒底有多少亏损的，而今有了行业协会的权威数据统计分析报告，让我为物业行业现状颇有隐忧，50%的物业企业面临着生存危机，不单是北京的美丽园事件，也是因管理费收不抵支，退场后整个小区无法恢复往日风景的案例。我从2007年后任职的两家不算小的企业也面临着亏损所带来的一系列问题，更让我感受颇深。1.2与同行聊天所得亏损现状扫描在2008年7月间，我与万科，保利，新世界，魏理仕，第一太平等公司进行物业管理亏损状况的了解，与同行进行了座谈，得到的信息更上我忧上加忧。万科在全国发数一数二，就珠三角来讲，也是亏损严重，深圳由于政府价时时更新，2007年11月一级服务标准已经升到3.9元/㎡(包括公共水电费)，所以还可持平，除此外，广州、东莞、中山等物业公司无一例外均是亏损。东莞万科曾多次找东莞物价局要求提升管理费标准，电梯由2.4元升到2.8元，别墅由2.8元升到3.5元，物价局就将万科报告给了省物价局，省物价局把广东省物业条例及相关物价局文件引用几段，也不答复同意还是不同意，于是东莞市物价局就告诉万科东莞公司“不行，你看省物价没有同意呀”。第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com和记黄埔向东莞物价局申请，将公共水电费剥离，由小主主承担，物价局引用了东府(2004)136号文，答复是物业管理费必须包括公共水电费，也无结果。新世界物业广州区域是亏损状况。进一步了解侨鑫物业的汇景新城也是亏损，年近800万。保利广州公司，尚可盈利，追问原因，主要解决方法一是人员部分的节省，二是属于开发商承担的会所等费用属开发商承担，而非象其他物业企业承担。比如占了物业员工50%的保安员工执行的12小时制度，仅此一项，就可节约1/3员工所产生的食、宿及保险费用，以每个人每月200~300元餐费，每人每月100元住宿费，每人每月200元社保保险费，150元公积金等公司承担部分（未含培训费，服装费，办公费，降温费等）来计，就可节省650~750元每人每月，以保利节省200人计算，每月可节省14万多，而每年可节省近200万，而支付给员工的每天4小时(26天)加班工资计算为，广州860元÷20.83÷8小时=5.16元（小时）×26天×4小时×2倍=1073元，还未计另4天加班约为330元，即每个保安员(公共秩序维护员)每月工资+加班费=2263元/人/月，但实际为1600元，这样公司又省了约700元·人·月，以500人计，每年可节省420万。比如按规范要求电房等设施室要求电工3班值班，而保利做法是上中班的直落夜班，中班是上班，而夜班是在值班室睡觉，不得离开小区，这样夜班有急事就起来处理，又不用支付相关人工费用。但综观保利这样不亏损的做法，有违反劳动法之嫌，虽然面临用工缺口，岗位3班编制招不足人手，而不得不变为了2班，但劳动法不允许每月加班超过36小时，如果以26天*4小时=108小时（月）+4天*8小时=142小时，大大超过劳动法相关规定，如果劳动者去劳动部门诉求，则会产生对企业相当不利的影响。保利做法中，会所费用由开发商自己承担，，以一个小区计，会所年费用约为100~200万。仅此一项也为保利物业盈余打下坚实基础。1.3某一物业公司的一个管理处物业成本费用分析序号名称每平方米所占比例说明1人工工资及福利0.7~1.345%~60%有的公司将清洁绿化等外包人员工资也计此,故变动较大2行政办公0.3~0.73%~5%由于保险包括与否将导导变动较大3工程维护0.38%~12%4公共水电0.7~110%~15%5清洁0.388%6绿化0.256%7固定资产折旧0.13%8经理人佣金0.38%~15%第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com9税费0.25%~5.6%10其他0.052%小计3.5~3.9管理费收入(主营业收入)分析序号高层住宅别墅商业幼稚园地下车库地上车位数量120000700050003000350个90个物业费单价2.42.85350元/个/月50元/个/月收入小计29万/月2万2.5万1万1.75万0.45万合计34万每平方米收入分摊2.46元/平方收入每平方米为2.46元,与3.5元/平方的费用成本,有近1元的差距,问题出在哪?我将在下面一一剖析,当然有其他收入如办证,广告收入等,但营业外收入毕竟太少了,约月为2万元,仅为每平方米0.1元不到的收入,亏损依然缺口很大一、物业管理行业亏损原因分析2.1政策性失缺是行业亏损主要原因中物协报告摘文“1.地方立法跟不上，相关政策不配套。一些地方政府以及有关部门对物业管理不重视，对行业发展不关心。《物业管理条例》以及企业资质、维修资金、服务收费等管理办法，国务院和中央部委都已制定公布多年，但许多地方至今尚未制定具体实施的配套细则、办法。认为地方立法跟不上的企业有2582家，占被调查企业总数的56.13%。认为相关政策不配套的企业有3341家，占被调查企业总数的72.63%。”建设部2004年出台了《物业管理收费办法》中第条明确了实施政府指导价和市场调节价，而在广东省形成了前期只能实施“政府指导价”的定局，各物价部门以前期阶段无法核定物业企业报送的费用预算真实性等为由，不允许前期阶段实施市场调节价。造成了物业企业只能在亏损中运营的现状，特别是开发周期较长的小区，有的10年仍处于开发建设阶段，业主委员会达不到50%的建筑面积和50%业主参与，则管理费想提升成了一句空话。以广东省为例，1998年10月1日实施了《广东省物业管理条例》，直2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后，一直说要修订《广东省物业管理条例》，到2008年9月仍未出台。相关法规的滞后和不配套，影响了行业发展。且各地政出多门，第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com广州出台了《物业管理费指导细则》将公共设施运行费一项作为物业公司与小业主约定，约定谁承担就谁承担。东莞从2004年出台《政府指导价》后再无改动，与社会物价、人工水平不停上涨形成了反差，物业费原地踏步，相关人工工资，社保，公共水电单价不停上涨，物业企业背负着重重的压力，陷入与物价局、业主（社团）等相关部门沟通无果的泥团中。在建设部《物业服务收费办法》中明确有酬金制及包干制两种收费，且明确了酬金制，盈余部分在年末结算后入下一年，用于物业服务，而不足部分由业主承担，但实际上各地，物价部门，政府指导价过宽过大，只允许在前期实施指导价，这样酬金制成了一句空话，不足部分由业主承担不可能落到实处。如东莞,近来供水部门又在涨价,水的单价从1.3元升到1.5元,而以前0.1元的总表与分表差额今年减少到了0.05元/吨。煤气单位要求物业企业每年交6000元的维护费。供电部门近来又持文件找物业企业，要求每千伏安每年按15元~18元，要物业企业交供电设施维护保养费，以2000伏计，要交3万元/年。在物业管理条例或者其他物业法规中明确了供电供水煤气向最终用户负责，设施维护也由这些盈利企业负责，但在实际操作中，这些行业部门对物业企业摊派现象严重，近此一项，每年每平方米折算为5万元/138000平方=0.36元/平方,每月为0.03元/平方米.另一重要原因,公共水电费要求物业企业长期承担,而不能随变动而涨价也造成亏损。以14万平方的小区，1200户计算，每年公共水电费为100万之多。而能源费在近几年已经涨价多次，特别是水费，已经从90年代末的1元/吨，涨到2.35元/吨,而物业费却仍不允许变动。公共梯间，电梯的电用户主要特别是住宅小区，电费单位却不是住宅标准收取，按2007年以前是0.79元/度,而今年这一标准又在上调,已经升到0.82元/度,能源单价上升,在以后看,将是一个长期态势,而物业费与公共水电捆绑,显的极不合理.再有就是新劳动合同法实施后,各地最低工资标准一再提升,东莞从690元,升到770元,广州从790元升到860元,而且经此调整后,加班工资将基数要面临增加,物业企业面临着用工成本的增加,而收入永远不变的的困境。物价水平提升的影响，特别是生活类物资价格上升也对物业企业影响很大，2007年以前很多企业，都是对保安人员实施包吃的制度，而2007年下半年后，随着物价水平升高，以前10元~15元/天的后勤费用已经不能支撑物业企业的后勤费用，很多物业企业要求员工支付30~50%的用餐费用，这样，物业员工的所得表面看是最低工资的提升，另一方面待遇却有所下降。从政府法规层面分析,还有就是法规之间的冲突较大,如建设部在2002年颁布了《室内装修装饰管理办法》，明确提出了，在装修管理服务阶段，可以由物业企业与装修施工单位间通过装修管理服务协议来约定，装修管理服务阶段的服务费用，而广东省的相关规定不允许收取，造成了，一方面物业企业在装修阶段投入大量人力物力，财力，特别是装修人员对公共梯间，大堂，电梯轿厢的表面损伤现象严重，按照实际情况确实需要投入一笔款项用于复原，但物价部门不允许收取，这也造成了困难，以12层计算，每平方粉刷费用约为5元/平方，整个走火梯间面积约为3米高×5米长（单边）×12层第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com×5元/平方=1800元，未计算天花部分，总体费用一栋约为3000~4000元修复费用，以每层4户计为48户，每户100平方计，每户应分摊约100元，另地砖及其他设施的损坏现象在装修阶段也较为突出，为了公共利益，却不能收取相应费用，确实有不妥之处。2.2房地业公司定位不当是物业行业亏损次要原因现阶段物业公司与开发商在关联的占物业企业的70%以上，在资源上能有效分享的基础上，开发商在前期一直支持着物业公司，就算亏损也予以弥补亏损部分，以便让物业企业正常运营，这些大多数开发商做的不错。但是开发商对物业公司定位也出现了些问题，具体表现在前期设计规划施工阶段所属物业企业参与的不足，造成先天性节能不足，形成物业接管后运营成本高，但改造无力。如笔者所在小区已经建成户数近5300户，但车位数仅600个，且大多为路面车位，又很分散，物业企业除了管理费收入外，作为另一收入来源的车场管理费用，临租等收入来源大大低于其他小区。以50%车位计算，少了2000个车位，以每个50元管理费计算，少了10万（月），120万（年），如果前期有此设计，则本小区亏损情况将大为改观。另一个在规划设计时未考虑整体安全出入口及组团间的关系，别墅区有近800户，与高层住宅多层住宅间，未形成组团，以单栋形式出出，可以互相通行，不便于安全防范，全部靠人手来形成防范。反观万科开发的众多小区，组团式围合式，区中有园，每个小组团形成智能化及围闭式的一个出入口，在这些出入口处又设了摄像机及与每户及管理监控中心的对讲主机，形成高效的安全防范体系，几百户的小组团，仅用了3~4名保安人员即可完成防范工作。同样的小区规模，以广州万科四季花城60万平方，保安人员仅为150人，而笔者所在小区42万，在智能化未改造前人员是222人，仅此一项，费用多支付年193万。在这一方面，主要是开发商节能意识不高，不关注后期运营管理的费用中的人工费用，主要问题是出入口设计过多,会所等共用设施多放在小区内部,既造成人员浪费,又不能创收,以笔者所在区域为例，同样约40万平方的小区，本小区有出入口8个之多，而较近一个小区仅为1个主出入口，仅此出入口安管人员可节省7个×5人/个=35人（未计算顶休人员约6人），近40人，以每人每月2300元计，近8.6万/月，年100万。结果同样是92年开始开发的小区，笔者每年亏损160万，另一个正好持平。会所放在小区内部而不是对外营业的相对独立场所,只能靠小区内部业户来支撑日常运营,以笔者所在5300户小区,每年仅会所及餐饮部分亏损为100余万.另一个问题是绿化未设计自动喷淋系统,造成绿化配置员工多,每天员工化在淋水的工作时间占了20%的时间,且效率低,人员也增加,以有自动喷淋系统的一个绿化员可管理绿化面积为6000~8000平方,而无自动喷淋系统的绿化员可管理面积仅为4000平方开发商另一不注重后期运营费用的情况是公共能耗未听取物业人员建议,主要水电两方面的问题,比如没有安装相应的计量表，造成公共水电费不知道具体数量及数据的分析，这样，旧小区管网存在漏跑后，不知在哪个管段，很难节约节能。第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com另一情况是水景不注重雨水的收集使用，全部依靠用自来水管网补水及清洗水体，以本人从业经验，以6000立方的水景计算，每年清洗四次，产生水耗为约4万立方，日常补水约年约6000立方，以2.35元立方计,为10万元年,若以1/3雨水补水,则可节约3万元/年。如果可以利用水景的水用来日常绿化喷淋，可进一步节约水的用量及相关水费。开发商对节能重视不足，比如一般梯灯以13W即可满足照明要求，但是开发商小有如此设计,开发商不单是功率较大的照明设施,而且设计上少有多回路设计,一旦开启后,整个回路所在的照明全部启用,不利于节能；另一个现象是灯具在某一场所布置不合理，在15平方的大堂，出现了4~10支照明设施，庭园灯也设置过密过亮。另一个是开发时不注重与科技智能化的结合，笔者所在的小区，全部靠人力来实施安全防范，车辆管理仍然是人手写卡，人工持卡放行，造成只能增加出入口人手来实现车辆及人行的管理。仅此一项，每年多支付的人工费用近100万之多。42万平方的小区摄像头仅为不足10个，巡逻全部依靠人，又增加了相关保安人员。还有一个重要问题是开发商在对待会所，村巴等非物业管理运营范筹的问题上界限不明确。以笔者所在小区为例，有3部柴油电瓶车，2部17座客车，用于小区内15~20分钟一班的客运，仅此一项年费用约40万（人工及油费维修等），此费用也算在物业公司承担范围，另一个是会所及餐饮部分，仅餐饮部分一年亏损100万，但之前也需物业承担。另反观万科、雅居乐、保利等公司作法，一是将此部分费用划分，不列入物业公司承担费用，第二即便算是物业承担，也是独立核算部分，并不计入成本费用，与开发商年末结算，这部分的盈亏均由开发商承担。2.3物业公司自己在开源节流方面方法不多是另一原因这个方面，主要是物业企业未能很好利用社区资源，对外开展经营活动，比如社区广告引入、社区摊位摆租、社区文体设施（会所）的教育资源引入分成、电梯广告引入、房屋增值服务（中介，代客租房，买卖等）的实施或者合作分成、家居清洁业务的开展、跑腿服务等，这一部分做好的话每年约有近50万收入（以4000户小区计算）。需注意的是，许多物业企业在开办之初，营业执照范围内无此项业务，如何解决，本人建议，物业企业可与相关房屋中介公司合作。另外，象家庭装修、安装、送水等业务均可找相关单位合作，实现为业主提供更多服务的同时，物业公司起到桥梁作用，同时为社会上相关服务单位提供资源。2.4行业协会在中间发挥作用不足令到物业行业亏损无人理解物业管理行业协会，有的城市走在前面，有的则处在观望状态，并不是很有效的为行业企业服务，物业企业找他，他说，已经将问题反映给物价局、房管局了，并没有组织相关企业与政府相关部门开展沟通工作，协会工作背动，与政府相关部门协且起草相关法规滞后，使物业企业找不到婆家，找到了婆家也不管家事。第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com有的城市地区的物业协会则积极开展工作，用协会名义向乱摊派的水电等部门发函，致电沟通，减轻物业企业负担；对所在区域物业企业生存状况阶段性调研，提供给物价部门，提升收费标准；有的协会经常性组织物业企业与业主代表，律师进行座谈，起到沟通协调作用，促进社会和谐；有的协会组织编写行业规范，工作标准，与相关人员编制等，促进行业规范化服务，，，，，，。2.5小业主的不理解形成了一边倒社会上，一旦发生物业管理新闻，业主关注程度相当高，维权意识日渐提高，但是小业主维护常常不理解物业企业工作。某些业主共同写信给市长信箱，“要求物业企业将小区景观维护工作加强，提出要改造主景观，将小区使用率不高的网球场改建为业主活动的其他功能，，，，，，，”，物业企业看到信件后，哭笑不得，业主提出的事项，并不是物业企业日常服务工作，涉及了维修资金的收缴与使用等问题，恰恰这个小区开发于92年，长期以来并没有收集过维修资金，物业企业怎么可能来做这事。信中还提到物业企业安全管理有问题，举的例子是某日，有住户跳湖自杀一事，物业企业不可能挡住自杀行为，何况也无法预见，物业企业能做的是，事发后第一时间封闭现场，报警，联系当事人家属等事务。社会上把物业企业责任宽泛化造成物业企业压力增加。【】理费，不交费，就影响物业生存，影响物业企业提供的服务质量的下降。这种案例，在物业企业看来确实有失公道。在业主看来不交费天经地义，而物业企业反映给房管部门要求解决时，房管部门以小业主不去政府反映为出发点，片面强调“业主是弱势群体”，在如何树立合同意识，以平等的服务与被服务关系上，社会上不是很理解物业企业。2.6由保姆所思所得物业构成的不合理性笔者就社会上流传甚广的物业企业“保姆说”，来分析下物业企业成本费用构成及现行物业收费办法的不合理性。剧情况说明，第一幕【受聘】某家主人聘请保姆一人，说好工资是每月1000元，另外给每月3000元是代主人买菜、支付水电气电视等费用，凭每日购物清单到月末结算，盈余或者多支部分由主人承担。从上述保姆所得分析1000元是保姆实际劳务收入，所有权是保姆的;另外3000元是代收代支部分，所有权是主人的；第二幕【费用纠纷】过了几个月，到了夏天，主人家水电费由于夏季空调用的多，电费增加了每月300元，主人不肯多给，理由变成了每月保姆的购物清单不详尽，未能出具发票（主要是购菜一项），要求盈亏由保姆负责。第三幕【保姆打税】保姆无奈，只好到菜市场买菜时索要发票，这样把日常买菜还有水、电、气、电视等费用在月底凭票据，准备着月底与主人结算，主人把自己垫付的部分给回自己第四幕【说不清】这一回，主人又有新的说法了，说“我们当初说好了4000元（每月），我不管你是怎么弄的，反正盈亏你自己搞掂”第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com；保姆气得不行，与周边保姆商量，旁人支招“你把他家里菜钱下降，每天由60元降到40元;水电控制，晚上回来不允许开太多灯，，，，，，洗衣服也不要在家里洗，拎到河边去洗，你辛苦些，剩些水费，，，”第五幕【保姆节约行动】保姆于是按照上述“妙计”，开始节约行动，但主人强烈搞议，说以前每天有汤喝，现在没有了，变成了每周两次，菜的数量也由四菜变成了三菜；也是保姆道出了自己的原由，主人仍不同意，要求在不降低以前生活水平的前提下4000元包月，保姆这次又陷入了苦恼中，再次和同行及身边的朋友聊，如何解决第六幕【保姆利用资源】每天傍晚4：00~6：00，保姆就把主人家钢琴租给一个老师和老师的几个学生，每个月钢琴师给保姆500元，这下保姆可以每月除了给主人买菜支付水电费后，仍有1000元第七幕【主人分享】好景不长，主人知道了，大发雷霆，要求保姆把利用钢琴所得的500元还给主人，经过双方协商，主人要求其中300元给主人，200元给保姆；这下保姆实际劳务收入由当初的1000元，变成了700元，保姆想不通，准备做点别的第八幕【雪上加霜】此时，已经是夏季高热天气，当地的电价上涨了，水价上涨了，米面油全部涨价了，保姆连700元每月都没有了，却又和主人签了2年的合同，如果提前走，还要只付违约金5000元。主人说冬天呢，不用那么多空调了，就能省钱了，那时你就有比1000元还多了，保姆心想，冬天还要多出一笔取暖费呢？保姆哭了，可没人相信她；第九幕【未来之路】保姆急了，她家里也要靠她的城里打工赚家用呢，于是，她找了同行，了解是不是谁能介绍别的保姆工作，一问才知道，80%的保姆都是她这种情况;20%的保姆能保证每月自己有1000元劳务费的，是主人家能理解，肯承担除了1000元劳务费外的所有费用，于是这个保姆哭了，，，，，，，上面这个剧情，对照现状，一是主人理解的支出4000元部分有问题，二是物业费的组成本身就有问题，我个人认为除了酬金部分（保姆应得的劳务费），应该是固定的，其他公共水电费、保险、人工福利等均应实施浮动，随行就市，而酬金部分固定，其他所有部分均用于物业运营。二是税负问题，其实就物业企业的收入来看，应该纳税的就只有“酬金部分”，这个酬金才是物业企业的所得。其他部分均是代收代支，是业主的钱，这部分在物业企业打税，不合理。建设部《物业管理服务收费办法》（2003）2864文件相关条文本人解读“第十一条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。”如果按上述成本构成分析，则除了第九条业主同意的其他费用“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业”这一部分外，其他均属代收代支，既然这个部分会因物价水平，最低工资标准，能源单价而变动，为何物价局要干涉前期物业服务阶段只能实施政府指导价呢，这也就说明了物价部门在制定相关法规时并没有真正理解建设部的这份物业管理收费办法的文件提初旨。该文件中“第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”按照文件所说的原则，是鼓励物业企业输出各种服务标准，从五星级到大排档均有呀，为何物价部门把政府指导价放在了一相当宽的位置，这个定位出现了问题，故而产生物业企业50%以上亏损这一社会现象。许多企业做出了高于当地的等级服务标准，创建了市、省、国家的示范小区，为何提供更好的服务，但收费标准仍只能执行政府指导价，这很不合理，与“费用与服务水平相适应的原则”违背。该文件中“第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”其实文件中是鼓励各种收费方式并行的，开发商在未售物业前，也是业主，即大业主，为何大业主与物业企业签定的《物业前期服务合同》中约定的“实施市场调节价”就违背了物价部门的相关规定呢？为何广东省物价局文件不肯在前期实施市场调节价呢？有了以上这些来自于，现实与法规政策间的矛盾，开发商与物业企业的矛盾，物业企业与小业主的矛盾，物价水平上升与管理费上调无望的矛盾，相关部门与物业企业的矛盾，这些矛盾又象剪不断，理还乱的麻绳团一样绑住了物业企业，造成物业企业亏损也就不出奇了。一、物业管理行业如何解决亏损3.1政策要改首先要利用《物权法》，以所有者（用者自负）的原则将物业管理服务费合理划分；哪些是物业企业所得的，哪些是代业主支付的。既然业主是物业的所有者，就应该谁使用，谁受益，谁承担，更多的实施市场调节价，只要是为业主所购置的物业所支付的物业费用（成本）,业主就应该承担，把物业企业的成本费用项目弄清晰，制定酬金部分固定，而公共水电，最低工资，保险等部分浮动的作法，把物业成本真正的取之于业主，用之于业主。二是要实施多种服务标准，允许前期阶段实施市场调节价，从根本上把输出服务和业主支付相应的服务费用的关系在前期就建立起来，事实就是事实，告诉业主真实成本就是这么多，业主想买房还有享受这样有服务，就要准备承担相应的费用，不要把问题压在后面，埋下物业企业与业主不和谐的隐性炸弹。三是象供水供电供气单位应履行向最终用户服务，不应该在中间把物业企业当作业主来收费（比如要求物业企业承担总表和分表的差额电水费），供电供水供气部门有义务来通过收费，来维护相应设施，这些设施是供应商品的必要设施，维护费用当然是收益部门来承担，物业企业并没有在这相环节中受益。就算是代抄表代收费的，也要由供水供电供气部门支付相应服务费，比如银行划帐一项，每户是以2元钱每月有手续费，加上物业代抄表的人工，打印单张等费用，约为每户3元每月，这笔钱应该不应该由物业公司来承担。而新的《广东省物业管理条例》（2008年意见稿）（送省人大稿送审稿）第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com中明确提出了将公共设施运行的水电费由业主承担的条文，这些已经说明政策在改动，政府相关部门已经意识到了物业费中不合理的现象。在惠州2008年的物业收费办法中也看到了公共水电费按表计量，由业主承担的表述。3.2强制前期物业参与及审图的必要性从节能方面、节省人员方面考虑，有必要实施物业服务企业对规划设计阶段的强制审图，提出意见，避免以后物业运营费用过高的现象。如配套相应的办公用房，解决水电能耗的长期浪费等问题，或者出台相关设计导则，强化在前期设计院在设计时对物业运营成本的控制意识。3.3物业协会在物业服务标准及费用构成方面的规范性指导文件出台比如深圳物协在2007年11月出台了新的物业服务标准及相关服务标准需配置的人员配比及相应收费标准，一级物业包括公共水电费收到3.9元，随市场变动及时调整政府指导价，为社会和谐，物业企业正常运营营造了良好环境。比如成都物协出台了一系列的示范文本，且相当有超前意识，针对物权法修改了《临时管理规约》等，上海等地出台物业用房配套的相关办法，协调了物业企业和开发商间的矛盾。成都物协出台了《成都市物业服务力量配备指导标准》《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案现场踏勘告知书》等文件这些协会主动牵着物业企业住更规范的路上引，为行业发展，规范服务，提供了良好的基础。建议物业协会主动与当地房管部门沟通，完善相关《购房合同》、《物业前期服务合同》、《临时管理规约》等示范文本，建立开发商，物业，业主间的平等法律关系，减少后期的法律纠纷。3.4物业公司强化自身造血功能物业企业除了接管开发商的物业外，另外要强化市场行为，接管一些非住宅类的物业，能过商业物业来强化自身造血功能。另外要通过新技术，新方法，依靠科技进步来提高物业管理水平和降低成本。物业企业要通过加强培训，提高员工素质，降低员工流失的用工成本。物业企业要利用社区资源，把广告，社区摊点，培训合作等业务形式，创收。3.5房地产公司有必要为村巴，会所，商业自己买单开发商要进一步明确物业企业的定位，把背负在物业企业的村巴费用包容等减负，如果属于开发商前期销售时承诺给业主的额外服务，应该自己承担起来。在物业办公用房，节能设计等环节上多听取物业企业的建议，减轻以后的运营成本。3.6物价局不宜管的太多物价局应开放前期的政府指导价，要不每年要随物价等变化而调整政府指导价，实施多种服务收费标准，让业主享受到各种服务。3.7小业主应该为“保姆”给什么内容的工资第14页共14页 物业企业亏损之我见（中山大学房地产EMBA毕业论文），黎宇清13925818772，liyuqing1971@126.com小业主应该为“保姆”一份随物价水平调整而变化的最低工资标准和社会保险；代收代付的公共水电费也应因变化而变化，而真正的物业企业（保姆）所得是约定相对变动不大的经理人酬金部分，约为收入的10%左右。3.8他山之石的借鉴借鉴香港等地，一是公开，由物业企业将测算的成本摊开明细给购房者，让购房者知道以后将要承担的费用，心理上已经有良好的准备。不是象内地，由于执行了政府指导价，与真实成本相差近60%还多，形成物业企业想以后升，业主心理完全没有预期。二是物业费构成合理，物业企业仅是“酬金部分”打税，其他用于物业服务的部分不打税，减轻物业企业及业主负担。如不可预见费，香港同行一般是以整体费用的10%来预计，给物业成本二是主要实施市场价，政府不干预或者少干预。香港就没有听说什么政府指导价，而且大多数屋村，几年前收的可能元平方米，但几乎年年调整，问过些香港同行，他们所管的屋村较之7年前，上调了30%有多，而且每年调整后，次年再调整时基数已经大为提高，比如第一年从10元，升10%，变成了11/㎡元，第二年是在11元/㎡基础上上升10%，成了12.1/㎡元。调整也不是一步到位从10元/㎡，变成16元（每平方）,采用的是递升式，这也让业主更容易接受。第14页共14页'