浅析物业服务行业的现状与对策 4页

'浅析物业服务行业的现状与对策概括当前物业行业最突出、最困扰的现状，就是借改一句古诗：“业内存知已，同病苦相怜”。面对现状，有人发出“物业服务已到了穷途末路，已无有生存空间”的哀叹；有人感慨“业主素质偏低，以至无从理解、无法沟通”的无奈；更有人感发于“政府不重视，政策无扶持”的怨声，等等。综合当前物业服务行业现状主要体现在以下八个方面：一、服务价格难以提高“市场什么价格都提高了，唯有物业服务费没有提”。这是目前业内最流行且又最无奈的一句话。就是这么一句不经意的话，包含着同行无奈的辛酸与感叹。五年前的服务价格，到今时今日，与市场价格平均增长5%～8%的幅度，不要说是维持，实际是降低了不少。而更加令人担忧的是，期望政府指导来协调提高服务价格的前景十分不明朗。二、服务成本急剧上涨据市场反映，目前我国物价水平增长率平均在8%以上。因服务费无法与市场同步相应调整，这就势必影响到物业服务行业的成本管理，各种材料成本，特别是人力成本的剧增对企业生存冲击最大。如小企业，90%以上都是靠收取服务管理费来维持局面，如现在市场价格上涨洪潮的冲击中，在停滞不前的服务费面前，更加凸显出行业举步维艰的困境。三、物业纠纷不断困拢随着修订后的《物业管理条例》及《物权法》等法规的出台实施，业主、客户的维权意识快速提高，一些业主无论事情的大小，动不动就照搬上纲，根本不考虑客观存在及实际情况，生硬地拿来论理。由于在贯彻落实相关法规中还存在困难及缺陷，所以，在法规面前，业主是强者，物业是弱者，在事实面前，物业是强者，但往往是强者扭不过弱者，导致物业与业主之间的矛盾大幅增加，影响了和谐关系，这是行业内普遍存在且相当突出的课题。四、行业内部竞争激烈 随着房地产政策的影响，不稳定的因素牵连到物业行业的情况在所难免。过去，发展商都是以房地产为主，对物业有所忽视。现在在权衡经济利益杠杆中，可能会转过来注重物业的利益。这当然对促进行业发展有利好的方面。但对一些小型企业，就会受到更大的冲击，在新一轮的撕杀中，生存的空间会越来越窄。例如，某一小企业在续签一个小型住宅区服务合同时，在维持原价格下，企业为保住饭碗，勉强地同意续签合同。但此过程中，一些大企业介入，在明知维持原价仍难保效益情况下，还不断压低价格参与竞争。可见，在实力面前，小企业所承受的竞争压力不断陡增。五、服务关系趋于复杂目前，受市场经济的影响，业主面临房屋价格下跌的压力，怨气累积，久而累积，将矛头集中指向物业，物业承受来自不同业主的压力增加，引发投诉、群诉，甚至是拒交服务费的现象不断出现。更难面对的，业主不断要求高质量的服务，而企业在服务费无法平衡情况下，内部一些微妙的因素也随之出现，导致都无法满足业主的服务要求。直接影响了物业服务质量。六、行业人才流失严重物业公司盈利水平可以说是停滞不前，这样局面很直接地影响到人员就业的稳定性。员工薪酬调整幅度与速度都无法与人力成本、价格成本的上涨成比例。为确保正常服务，一些有实力的公司纷纷割血出高薪吸引人才，使到一些小企业只能“望人兴叹”。如近些年华泰龙安物业公司普遍地调整了员工酬薪，对操作层的员工如保安员保洁员更是一年中多次进行调整，以最低限度地跟上薪酬上涨的大潮，但都同样面临着人员不稳的局面（当中有劳务市场客观因素影响），一些高层管理人员更是“人向高处走”。不稳定的人员因素直接影响日常服务质量，业主对此也颇有微词，认为企业不够关心员工的福利生活，其实物企却是有苦难言。七、落实政策不够明确维修基金的管理问题是行业现状中面临一个十分突出且又急需解决的问题。虽然国家有相关的管理办法，但在落实过程中困难重重，致使在实际操作中，特别在一些合理使用维修基金方面，物业公司处在非常尴尬的场面，承受着难以自拔的压力，无法满足业主提出的一些合理要求。八、经营模式趋于萎缩 物业企业基本上都是以收取服务费为主来维持日常运作，而目前可收的服务费在满足服务质量是远远的不够，原本期望透过其它渠道来弥补不足，减少压力，但随着《物权法》等法规的实施，加上业主对维权意识方面的提高，使到多元化经营项目方面逐步缩窄，效益逐步减少，服务质量也深受影响，有所降低，由此步入了一个恶性循环的状态。困境已成现实，难关已成共坎。是坐以待毙，还是逆境思变。当中有人选择放弃，有人选择等待，更有人胸有成竹地力求自救，华泰龙安物业公司选择了后者。任何埋怨、观望或等待挽救的思绪，在市场经济规律中都是不现实的。商场如战场，机会稍现即逝。何不把压力变成动力，趁机自救，摆脱困境，华泰龙安物业这样想，也是这样做。在2008年工作报告会上，华泰龙安总经理提出“企业必须自救才有出路”的观点，使员工深知“逆水行舟、不进则退”的道理，面对困境，从容自救，充分发挥企业决策灵活善变的特点，及时调整经营方向：一是立足经营，固本培元。不再盲目开拓业务，而是扎扎实实地加强现管项目的服务。二是控耗内挖，控制不必要的耗源，提高服务成本循环使用的效率，并加强内部挖潜，提供再生之源。三是讲究科学管理，以科学决定效益。四是强化人性管理持续性，改善沟通方式方法，扩大员工认同感。五是加强外部协调，寻取获得社会外界更多的理解与支持。这些调整使华泰龙安物业取得了一定的成效，在现经营项目中基本保持微利的状况，事实充分说明，只要努力自救，“穷途未必是末路”。力求自救，就要结合自身的实际去寻找对策。“虽然家家都有一本难念的经”，但万变不离其宗，相信行业同仁都会找到答案。但至少有一个共同点，我们要积极呼吁：一是要加强政府主管部门的指导。在当前行业面临的困境中，主管部门的宏观统筹指导尤显重要。作为主管部门，要更加深入调研，掌握信息动态，制订指导性的文件，为行业及时提供必要的指导。二是要加强行业内部沟通。竞争不是斗争，良性的竞争是行业健康发展的动力。三是要恰当地拓展多元化经营渠道，适时尝试横向联合或整合的发展模式。在没有退路面前，与其自怨，不如自救。当然，在夹缝中救生，需要勇气，更需要智慧。但华泰龙安 相信，有各级政府部门的大力指导，有各位同仁的积极协调，通过各企业自身的不断变策、调整，相信物业行业会尽快摆脱困境，走向更加健康的正轨，重踏朝阳大道。'