武汉物业管理市场调研报告1457352901 171页

'《武汉物业管理市场调研报告》2009年武汉物业管理市场调研报告市场发展部编制2009年9月forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》目　录第一部分：宏观环境71.0武汉概况71.1地理概貌71.2政区规划及市区人口71.3武汉与中部五省会城市综合比较分析82.0城市现状132.1武汉都市圈142.2城市空间布局153.0武汉市住房发展“十一五”规划153.1“十一五”住房发展的基本思路153.2规划指标164.0经济指标175.0能源供应185.1武汉市城市供水价格185.2供电价格185.3天然气销售价格及收费依据195.4瓶装液化气收费标准及收费依据205.5有线电视20第二部分：房地产市场211.0武汉房地产市场走势综合分析212.02008年土地市场综述212.1中心城区土地市场供需情况222.22008年土地市场运行特点222.3楼面地价排行262.4成交金额排行26forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》2.5附中心城区（招、拍、挂）土地成交一览表273.02009年土地市场综述333.12009年武昌区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表363.22009年汉口区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表373.32009年汉阳区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表384.02009年上半年房地产市场分析404.12009上半年武汉楼市反弹路线图404.22009上半年楼市销量逆转直上424.32009上半年商品房新增供应未现激增445.0半年区域地产回顾475.1汉口中心价格还将继续上涨475.2汉口中心区——古田片将继续走强495.3东西湖片房价已调整到位495.4汉阳楼市在艰难中前行515.5半年热点片区盘点之关山、南湖片525.6光谷片区分析546.0武汉地产20强59第三部分：物业管理611.0物业管理市场基本数据612.0作业人员薪酬水平623.0专业分包624.0业主委员会625.0住宅空置率636.0外来物管企业情况636.1招商局物业武汉分公司646.2金地物业武汉分公司656.3中航物业657.0武汉物业管理行业存在的问题658.0物管法规政策67forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》8.1物业管理收费标准678.2武汉物业管理费难收现状698.3物价部门规范小区物业收费的相关规定708.4物业管理服务费价格抽样调查729.0结论及建议749.1三线拓展，全面抢滩武汉749.2高调入市，突破市场壁垒759.3稳扎稳打、谨慎经营75附件1：《物业服务收费管理办法》实施细则76附件2：关于商品住宅共用部分共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知79附件3：关于印发《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》的通知82附件4：关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知87附件5：省物价局省建设厅关于印发《湖北省物业服务收费管理实施办法》的通知90附件6：市房产局关于公布第二批武汉市物业管理招标专家评委名单的公告93附件7：市房产局关于印发武汉市物业管理承接验收规程的通知94附件8：市房产局关于印发武汉市业主大会规程实施细则97附件9：市房地局关于印发《武汉市物业管理招标投标管理试行办法》的通知105附件10：武汉市前期物业管理规定110附件11：武汉市住宅区物业管理条例112附件12：《武汉万科城市花园物业管理方案》119附件13：武汉一级企业概况140附件14：武汉的主要房地产开发商名录141forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》摘　　要2008年武汉市的ＧＤＰ达到3960.08亿元，位居全国第13，稍低于宁波的3964亿元。市内常住人口将近九百万，下辖11个城区及两个郊区。武汉市最低工资标准中心城区为700元/月，远城区为600元/月，恩格尔系数呈逐年下降趋势。武汉都市圈已形成以武汉市为圆心，半径为100公里范围的较明显的圈层结构：以武汉市江岸区、武昌区、江汉区、口区、汉阳区、青山区、洪山区等城区为核心，以武汉市东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区等外围城区为内圈层，以黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市及其它县级城市为外圈层。确立了武汉在中部地区的战略支点地位。武汉的“十一五”住房发展的基本思路是围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。2010年末城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米，住宅竣工总面积累计实现4450万平方米。其中，经济房等保障性住房供应将达到1230万平方米。在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。目前武汉的住宅消费构成中，自住比例仍在七成以上，其中，本地购房者占到64％，而外地购房者占36％。2008年武汉商品住房销售面积626.61万㎡，同比下降44.8%；住房竣工面积为768.23万㎡，同比下降5.3％。武汉楼市继续保持稳步向上特征，但住宅空置率同比激增。从2008年的市场发展来看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自2006年第四季度开始增加，在2007上半年达到一个新高。在部分区域存在同质化现象，由于外来消费力的不足，销售、价格的增长已经出现放缓迹象。此外，2006年武汉经济适用房施工面积达到306.65万㎡，竣工面积达到110.31万㎡，占房产开发总量的15％，对于房价上涨起到了一定的平抑作用。目前武汉高档在售住宅项目均价不断攀高，均价超过3万一平米的楼盘有五个，均价扎起15000-30000之间的楼盘有17个。多分布在武汉三镇中心。2000－2009年武汉的人口总数年平均增长率在1.26％左右，人口增长速度不断加快，对住宅的需求也逐年增加。未来几年，武汉市将重点发展七大区域，住房供应主要集中于内环与三环之间，促进新城发展；内环线以内主要供应商业服务业用地，逐步减少纯居住用地。武汉目前有物业管理从业人员3万人，为180多万业主服务，平均每一个人服务60人。全市有物业管理企业958家，全市物业管理总规模为7800万平方米，其中住宅物业6070万平方米，占全市住宅总量50%以上，基本上以新建的小区为主。武汉有8家一级企业。武汉只有不到20％的小区成立了业主委员会。武汉的专业分包市场不成熟，仅有保洁分包，作业层工资水平与深圳差距不大。武汉物业管理市场容量巨大，前景看好。行业竞争激烈，行业整体服务水平和企业规模均低于深圳。外地知名物管企业进入武汉市场，基本走自管路线，不对外拓展市场。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》说明1、本报告的研究范围覆盖武汉的宏观环境、十大区的房地产市场及物业管理行业。2、本报告的相关信息和数据均源自三天实地调查，通过分层抽样调研、同行访谈及查阅政府披露的相关资料获取数据。3、本报告的研究结果旨在为公司进入武汉市场提供参考。4、由于受调研时间、人力及抽样数量所限，本报告在内容的全面性和数据宽度上有一定局限性。对于部分趋势判断源于人员访谈和资料查询。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》第一部分：宏观环境1.0武汉概况1.1地理概貌武汉是湖北省省辖市，湖北省省会。位于江汉平原东缘，长江与汉水交汇处。北距首都北京1190公里。东与黄冈市、鄂州市、大冶市接壤，南与咸宁市、嘉鱼县、洪湖市相连，西与仙桃市、汉川市毗邻，北与孝感市、红安县、麻城市相接。南北最大纵距155公里，东西最大横距134公里，辖区总面积8467平方公里，其中市区面积3963.6平方公里，城市建成区面积202平方公里。现辖江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区等13个区。总人口979万人，其中城市人口五百多万人。居民以汉族为主。长江、汉水把市区分割为武昌、汉口、汉阳三部分，形成"三镇鼎立"的独特城市格局。属典型的亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均气温16.4℃。夏季高温持续时间长，极端最高气温为41.3℃，最低气温为-18.1℃。1.2政区规划及市区人口序号城区土地面积（平方公里）人口密度（人/平方公里）2006年年人口（万人）2005年人口（万人）2004年人口（万人）2003年人口（万人）总计8494.419258588317867811江岸区64.24990874.163.663.2forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》2江汉区33.431376362.646463硚口区46.391158071.053.7.534汉阳区108.34445861.048.247.75武昌区81.2212015116.097.7946青山区45.80995449.045.5457洪山区509.00155398.07972.98东西湖区439.1955934.524.523.99汉南区287.7036710.610.510.710蔡甸区1108.1041844.946.247.911江夏区2010.0032361.264.867.712黄陂区2261.0048687.1109.9111.313新洲区1500.0063888.095.7951.3武汉与中部五省会城市综合比较分析武汉要在中部崛起中发挥战略支点作用，必须把武汉放到广阔的中部地区来进行比较，将武汉同中部其他五省的中心城市在经济实力、产业结构、创新能力等方面进行对比。只有在对比中发现武汉真正的比较优势，进而充分发挥这些优势，才能更好的确定武汉在中部地区的战略支点地位。1.3.1中部各省市的基本定位和发展态势在“中部崛起”未被确定为国家战略之前，中部地区主要依赖东部沿海长三角等三大经济增长极借船出海或各有所投，相互间经济联系紧密度不高。山西凭借独特的资源和邻近环渤海地区，积极谋求东进战略；安徽、江西和湖南三省更多的将自身定位于“泛长三角”或“泛珠三角”的外圈，安徽的战略指引为“融入长三角、带动大皖江”，江西则提出了“三个基地、一个后花园”的战略，湖南也明确了“湖南向南”的战略意图；河南实施了构筑以郑州为中心的“forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》中原城市群战略”，而湖北地理上居于我国绝对的中部，不邻近于任何经济增长极，其战略为打造以武汉为中心的城市经济圈，优先促进武汉的发展。1.3.2武汉与中部五省会城市的综合比较1.3.2.1武汉在中部六市中处于经济高地，有望成为地区经济中心战略支点要撬动中部地区经济的发展，本身也应该是一个经济高地，其目标是成为地区的经济中心。在经济规模上，2008年武汉市的生产总值在六个城市中居于领先地位，达到了3960亿元，而其他五市的生产总值均未超过3100亿元。同期而言，郑州市GDP为3002亿，长沙市GDP为3000亿元，太原市GDP为1468亿元，合肥市GDP为1664.84亿元，南昌市GDP为1650亿元14.5%。同时武汉生产总值的年增长率比中部其他城市也占优势，2008年武汉生产总值较上一年的增长率为15.1%，同期长沙为15%，南昌为14.5%，合肥为17.2%，太原8.1%，郑州12.5%。可以看出，武汉由于经济基础较好，发展速度仅略微落后于合肥，但年增长15.1%的增速还是相当可观的，仍处于快速增长期。随着中部的崛起，武汉作为华中地区最大的智力集中区，经济发展将继续领跑中部六省。1.3.2.2武汉投资与消费相对旺盛，经济运行效率有待提高作为战略支点的城市通常是高效率集体消费的空间组织。城市的战略支点地位的确立还有助于同时拉动城市中投资和需求的重要经济部门。武汉市2008年全社会固定资产投资和社会消费品零售总额分别为2252.05亿元和1850.05亿元，大大领先于其他五市（如图3）。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》图三：2008年中部六市投资和消费水平对比1.3.2.3武汉吸纳人口多，城市聚集力较强　　作为战略支点的城市不仅要产业集聚和要素集聚程度高，而且要潜力大，更重要的是能够为流动人口提供较多的就业岗位，辐射扩散能力强，对周边地区的带动作用大。根据世界城市发展的经验，一个城市的经济能够稳定增长，其人口规模不少于10万；一个城市要达到自我增长，其人口规模最低点是50万人；要成为具有辐射周边城市影响力的中心主导城市，必须具备100万人口规模。从城市的人口总量来看，武汉市人口数是六个城市中唯一超过800万人的（如图4），比第二位的郑州多了100多万人，比合肥及太原两市的总和还多。表明武汉市早就跨进了成为中部中心主导城市的人口数量门槛。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》图四：2008年中部六市人口比较城市面积上武汉市仅列第2名，与其他五市差距不大。在人口密度上，武汉市平均每平方公里有946人，略少于郑州的961人，但远多于其他4个城市平均每平方公里的人口数，其中长沙541人，南昌605人，合肥612人，太原490人。表明武汉市的吸引力较大，自然增长的人口及外来人口愿意在此生息繁衍，同时城市聚集经济的效率高，平均每平方公里土地支撑的人口比其他城市更多，从而能吸收更多的就业人口，对周边地区辐射扩散能力较强。1.3.2.4武汉城市建设相对较好，有望成为产业承接的重要平台处于战略支点地位的中心城市须有适合企业发展的基础设施、法律秩序等，才能首先承接起发达地区的产业转移，并进一步辐射到周边地区。2008年武汉市地方财政一般预算收入在中部居于榜首，郑州、长沙紧随其后，南昌、合肥、太原则远远落在后面（如图五）。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》图5：2008年中部六市地方财政一般预算收入比较地方财政一般预算收入高，一方面表明武汉市经济实力强，能创造更多的社会资源，但同时也反映出武汉市政府财政收入的自组织能力较好，有能力组织城市基础设施建设、法律秩序建设、人文条件建设等。根据2008年中国城市竞争力报告，武汉市在基础设施竞争力上排名13，同期长沙14，南昌24，合肥15，郑州18。这一指数既包括了市内基本基础设施指数、对外基本基础设施指数，也包括了信息技术基础设施指数。其中对外基本基础设施指数排名中，武汉还进入了前10名。表明武汉市基础设施建设在中部而言水平较高，有助于武汉成为承接发达地区产业转移的重要平台，对于奠定武汉在中部地区的战略支点地位将产生显著的影响。1.3.2.5武汉城市圈综合实力强，但单项指标稍逊一筹　forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》在中部六大城市圈的比较方面（如表3），2004年武汉城市圈综合竞争力居第一位。其中表现突出的是综合市场占有率和综合生产率，都处于第一名，表明武汉城市圈整体生产效率高，争夺市场资源和占有市场的能力强。武汉城市圈在综合就业增长上位于中等水平，一定程度上反映出武汉市产业结构有待改进升级，劳动密集型的第三产业发展不足，导致吸纳就业人口的能力弱。环境资源成本节约和综合收入水平名次排后，表明武汉城市圈资源利用效率低下，经济社会运行成本较高，居民收入增长幅度与城市经济发展状况不相符。这反映出武汉城市圈在中部地区的综合实力是首屈一指的，但同时也存在着一些问题，如何改进武汉城市圈整体协调，扩大就业，改进资源利用率等方面均须进一步研究探索。武汉应充分依托于武汉城市圈的辐射带动作用，整体竞争功能，扩大在中部地区的经济影响力。2.0城市现状武汉是全国重要的工业基地和交通通信枢纽，内陆最大的综合性中心城市和沿江开放城市，国家综合配套改革试点城市。2008年国内生产总值大达到3960亿元，紧随宁波居全国第13位。全市现有工业企业40427个，包括冶金、机械、纺织、化工、电子电气、食品、服装、电力、交通运输设备制造、建材等33个工业行业大类，并形成了钢铁、汽车、机电、高新技术等四大支柱性产业。全市耕地面积22.forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》5万公顷。城区绿化覆盖率为31.6%。武汉是全国十大铁路枢纽之一，主要对外干线有京广线、汉丹线、武大线和京九联络线。水路航运综合能力位于全国内河之首，是重要的水陆联运枢纽。公路以107、316、318及106国道为主干，形成四通八达的公路网络，公路里程达到2826.5公里。武汉天河国际机场是华中地区的航空枢纽。全市各类运输货运总周转量790亿吨公里，客运总周转量193亿人公里。武汉市邮政局是湘、鄂、赣、桂、川、滇、黔七省邮运调度中心。市政基础设施和城市景观面貌近年来显著改善，相继建成武汉机场、长江二桥、武汉客运港等一批重大城市基础设施，武汉国贸中心和汉口商业城等建筑高度达到200米以上。为适应改革开放和现代高科技迅猛发展的形势，在原来先后开辟的12个工业区基础上，又开辟了东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区等4个新型工业区。2.1武汉都市圈武汉都市圈应以武汉市为核心，包括以武汉市为圆心，半径为100公里范围内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个省辖城市，大冶等7个县级城市和15个县。武汉都市圈以不足全省三分之一的土地面积，承载了全省二分之一以上的人口，创造了全省60%的GDP。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》武汉都市圈已形成较明显的圈层结构：以武汉市江岸区、武昌区、江汉区、口区、汉阳区、青山区、洪山区等城区为核心，以武汉市东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区等外围城区为内圈层，以黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市及其它县级城市为外圈层。2.2城市空间布局武汉将推进居住新区建设。适应新的城市功能布局，重点推进后湖片、金银湖片、四新片、南湖片、岳家嘴片、庙山片等六大居住新区建设。在远城区重点启动滠口、吴家山、蔡甸、阳逻、纸坊等区域的住宅建设。同时实施旧城改造。围绕整合资源、提升功能、改善环境，重点实施永清、花楼、王家墩、鹦鹉洲、积玉桥等板块及汉江两岸改造建设，对一元路、汉正街、昙华林等优秀历史文化街区（建筑）实行保护性改造。3.0武汉市住房发展“十一五”规划3.1“十一五”住房发展的基本思路围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。加大住宅社会保障力度，发展节能省地型住宅，确保住宅建设的舒适化和节约化。——forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》调整住房供应结构。重点发展满足市民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，特别是经济适用住房和廉租住房；严格限制低密度、大套型商品住房，继续停止别墅类项目的建设。——优化住房空间布局。与城市总体规划和产业发展规划相衔接，方便市民生产生活，坚持城乡统筹、旧城改造与新区开发并举，实现汉口、汉阳、武昌三镇均衡发展。——完善配套设施。按照高起点规划、高水平设计、高质量建设、高智能管理的要求，完善住宅小区的市政基础设施，提升公共服务功能，加强和健全安全防范和社区服务体系建设。——加强住房保障。加大经济适用住房建设规模，规范经济适用住房管理。完善廉租房制度，运用租金补贴、租金核减和配房租赁等方式，扩大廉租住房政策覆盖面。——发展节能省地型住宅。按照国家节能规范要求，大力推动既有住宅节能改造，新建住房全面执行节能标准，提高土地集约化使用水平。3.2规划指标◇2010年末城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米。◇住宅竣工总面积累计实现4450万平方米，其中：　　1、普通商品住房竣工面积2000万平方米；　　2、经济适用住房竣工面积1200万平方米；　　3、廉租住房1500套；　　4、其他类型住房竣工面积1250万平方米。◇住房保障指标forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　1、通过实施廉租住房制度，2006年末对人均住房使用面积在6平方米以下的最低收入家庭全面实行廉租住房保障；2010年末对人均住房使用面积在8平方米以下的最低收入家庭全面实行廉租住房保障。2、通过实施经济适用住房建设，累计改善15万户中低收入住房困难家庭的居住条件。◇房地产管理服务指标　　1、新建住宅项目前期物业管理招投标率达到100％、物业管理实施率达到100％；　　2、国家一级物业管理企业达到10家以上，二级物业管理企业达到100家；　　3、住房公积金归集额年平均增长率达10％，住房公积金运用率达到78%以上。◇住宅建设用地指标　　住宅建设用地面积2230公顷,其中：　　1、普通商品住房用地1100公顷；　　2、经济适用住房用地670公顷（含廉租住房）；　　3、其他商品住房用地460公顷。4.0经济指标指标2008年2007年2006年人口（万人）979858831地区ＧＤＰ（亿元）39603141.502590房地产开发占固定资产投资比例25.33％26.53％27.63％房屋施工面积＃住宅3798.10万m23195.41万m22876.92万m2房屋竣工面积＃住宅869.83#768.23万m2933.37#811.62万m2873.83#774.47万m2年末实有房屋建筑面积20344.03万m219474.2万m218540.83万m2forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》年末实有住宅建筑面积12399.0311630.8万m210819.18万m2商品房销售面积732.07m21135.41m2960.88万m2城市居民人均居住面积29.28m228.25m226.86m2房屋空置面积215.45万m2131.88万m2128.12万m2职工平均工资272132299919759城镇居民人均可支配收入16712.4414357.6412359.98最低工资标准中心城区700元/月，远城区600元/月5.0能源供应5.1武汉市城市供水价格类    别供水价格(元/立方米)污水处理费(元/立方米)到户价格(元/立方米)居民生活用水第一级：户月用水量（户籍人口4人及以下，下同）25立方米（含本数）以内月人均用水量（户籍人口5人及以上，下同）6.25立方米（含本数）以内1.100.801.90第二级：户月用水量中25立方米（不含本数）-33立方米（含本数）的水量月人均用水量中6.25立方米（不含本数）-8.25立方米（含本数）的水量1.650.802.45第三级:户月用水量中超过33立方米（不含本数）的水量月人均用水量中超过8.25立方米（不含本数）的水量2.200.803.00行政事业用水1.500.802.30工业用水1.650.802.45经营服务用水2.350.803.15特种行业用水4.800.805.605.2供电价格目录电价（电压等级不满1千伏）项目计量单位价格或者标准文件依据1、居民生活电价元/千瓦时0.573武价商字[2008]112号2、非居民照明电价元/千瓦时0.95武价商字[2008]112号3、商业电价元/千瓦时0.95武价商字[2008]112号forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》4、非工业普通工业电价元/千瓦时0.825武价商字[2008]112号5、农业生产用电元/千瓦时0.480武价商字[2008]112号6、贫困县农业排灌用电元/千瓦时0.260武价商字[2008]112号5.3天然气销售价格及收费依据单位：元/立方米用气类别居民生活普通工业其他现行价格2.302.203.28以上价格根据天然气出厂价格进行联动，如有调整以天然气公司公布资料为准。天然气价格收费依据：1、武价商[2006]21号《武汉市物价局关于天然气出厂价格调整后价格联动安排的请示》。2、鄂价能交函[2006]14号《省物价局关于武汉市天然气销售价格联动调整的批复》。天然气服务收费标准及收费依据序号服务项目收费标准备注一燃气表类1修理或更换表前阀20元/只不含材料费（带气作业）2修理或更换表尾阀15元/只不含材料费3户内尾管改管（6米）以内20元/次不含材料费（6米以外每米加收劳务费5元）因客户私装、私改造成的漏气维修参照以上收费标准4燃气表上门校对30元/个客户表具正常情况下的人工费5更换燃气表15元/次表具因人为损坏需收取表具费用，按表具购进成本收取（表具停、慢收取补气费用）6户内表具拆除报停90元/户7检修、更换家用调压器15元/次只对中压进户客户、不含材料费8检修瓶组调压阀15元/次不含材料费二其它1户内安全检查15元/户应客户要求上门收取服务费2民用客户办证费5元/户3IC卡工本费10元/户补卡时收取4点火通气10元/户民用二次点火时收取forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》5移表80元/次不带气作业，不含材料费100元/次带气作业，不含材料费6工商客户办证费200元/户天然气服务收费依据：1、武价函[2005]71号文《武汉市物价局关于武汉市天然气有限公司服务性收费的复函》。2、武汉市物价局服务价格收费许可证：01-00120001。5.4瓶装液化气收费标准及收费依据服务项目收费标准（元/瓶）4.8公斤14.5公斤49公斤销售价格（请向公司客户服务中心咨询85551111）送气上门1元1—3楼3元/瓶4—8楼4元/瓶9—12楼7元/瓶12楼以上与用户协商1楼7元/瓶2楼12元/瓶3楼以上与用户协商开户交瓶开户15元25元应是100元租瓶开户60元130元350元5.5有线电视序号项目名称计算单位收费标准（元）收费依据备注1安装服务费户280武价函[1993]4号[1996]63号2视听维护费户、月10同上3拆装费户60同上4报停手续费户10同上forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》第二部分：房地产市场1.0武汉房地产市场走势综合分析在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”的利好背景下城市经济增长带来的实质性推动，也与武汉以自住为主的市场发展特点密切相关。不过，武汉三镇经济地理环境不同，政府发展规划定位存在差异，导致了房地产区域发展分化现象日益明显。2.02008年土地市场综述2008年全年，武汉市土地市场交易量整体下滑明显，主要原因有以下两点：一方面是受经济危机影响，商品房销售市场遇冷，购房者的观望情绪传导至土地市场，开发企业对市场发展信心不足，资金投入谨慎。另一方面，前期部分开发企业拿地较多，占用大量资金，而市场冷清和国家实行从紧的货币政策双重影响，开发企业在资金回笼和贷款投资两端出现紧张局面，而在国家宏观调控政策对土地市场进行规范管理后，开发企业加强了对囤积土地的处理，市场中土地需求量减少。2008年武汉市共推出地块68幅，成交49幅；实际成交面积1011460.48平方米(约1516亩)，与去年同期相比减少1564542.16平方米(约2346.8亩)，降幅为60.75%。实现交易金额57.948亿元，同2007年的253.171亿元相比减少了77.1%。平均楼面地价为2203元/平方米，同2007年的2538元/平方米相比下降了335元，降幅为13.2%。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》2.1中心城区土地市场供需情况2008年武汉市共推出地块68幅，成交49幅；实际成交面积1011460.48平方米(约1516亩)，与去年同期相比减少1564542.16平方米(约2346.8亩)，降幅为60.75%。武汉三镇土地交易（招、拍、挂）情况：区域宗数实际出让面积成交金额面积（平方米）比例金额（亿）比例汉口19360480.1535.6%32.5456.2%汉阳9195597.7519.3%6.3310.9%武昌21455382.5845.1%19.0832.9%总计491011460.48100%57.95100%从实际成交面积分布来看，汉口和武昌所占比例最大，分别为35.6%和45.1%；从成交金额来看，汉口区域所出让土地大部分处于中心城区，交易价格较高，成交金额为32.54亿，占总成交额的56.2%。2.22008年土地市场运行特点具体分析2008年武汉市的土地市场，我们可以留意到有以下七个特征。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》第一，开发商投资信心严重受挫，地块流拍多，成交率低。从地块成交率来看，2008年，武汉土地交易中心共推出土地68幅，其中成交49幅，流拍7幅，成交率为72%，由此可见国家宏观调控和金融风暴对开发商投资信心的打击程度。12次流拍既说明了开发商面对市场日趋理智的商业素养，也暗示了土地市场并非“唯成本是从”的价值理念，土地供方需慎重综合评估土地价值。第二，挂牌土地整体实行单量控制，大面积地块难觅踪影。从成交土地的面积来看，进入2008年以来，为了实践宏观调控政策所倡导的“集约高速利用土地”的指导思想。武汉土地管理部门对出让土地整体实行单量控制。49幅出让土地中，建筑面积在30万平方米以上的地块仅1幅，为武汉市泰宇商贸有限公司在硚口区农利村以57500万元拿下的P(2008)068地块，建筑面积为34万平方米；10-20万平方米的地块也只有6幅；5-10万平方米的地块为13幅；而小于5万平米的地块最多，为29幅，占全部出让土地的59%。第三，伴随单幅地块面积的“缩水”，成交总价也较低。从成交金额来看，2008年武汉市的平均楼面地价为2203元/平方米。由于单幅地块的面积普遍较小，单幅地块的成交总价也普遍较低。49幅出让土地中，成交金额在5千万元以下的地块最多，有21幅，占43%的比例；5千万至一亿元的地块为11幅，1-5亿元的地块为15幅，5亿元以上的仅2幅。其中，武汉武商集团股份有限公司以107000万元买下的P(2008)062地块位于江汉区滑坡路，为2008年出让地块中成交总价之首。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》第四，武昌、汉口的中心区域成为土地出让的热点。从成交地块的所在区域来看，已成交的49幅地块中，汉口、武昌分别成交19、21幅，且成交地块多为二环之内。汉阳最少，只有9幅。由此可见，武昌、汉口的中心城区持续为房地产开发商及消费者关注的重点，但是随着中心城区土地资源的逐步减少、拆迁难度的持续加大及销售价格的攀升，城市次中心或将成为2009年以后房地产开发的热点。整个武汉市的房地产开发呈现出中心城区和郊区为两极，城市次中心为中间的扁平化发展态势。（成交幅数，百分比）第五，平均容积率大为降低。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》从成交地块的平均容积率来看，2006年和2007年分别为3.0和3.3，而2008年仅有2.69，容积率下降很大，满足了人们对居住舒适度越来越高的要求。第六，行业巨头“按兵不动”，天价“地王”踪影难见。从土地受让人的情况来看，受中央宏观调控和金融风暴的影响，市场趋势不明确，投资风险大增，武汉本土开发商几乎都面临着一定的资金压力，在2008年土地交易市场上表现的非常谨慎。武汉二十强开发企业中，除排名第二的武汉地产开发投资集团有限公司以1.8亿元拿下P(2008)040号地块，以及排名第十四的湖北新长江置业有限公司以5660万元的价格购得P(2008)013地块，其余十八家企业均“按兵不动”，未出手购买一幅地块。作为武汉市房地产开发行业的“第一梯队”，万科、福星惠誉、金地等名企全面收缩阵线，再难见到前两年动辄几十亿元以上的天价“地王”。此现象固然与2008年的市场形势有关，但同时需要指出的是，二十强企业在06、07年购得大量土地，需要时间完成开发周期，也是一个不可忽视的原因。第七、上冷下热，冷热不均。一是上半年相对冷清(仅成交12宗)，下半年相对集中(成交37宗)。二是中小地块尤其是中心城区的小地块受到开发商热捧。如P(2008)004，P(2008)008，P(2008)029等地块都是经过几十、上百轮竟拍才成交，而面积较大的地块尤其是城郊结合部的大面积地块则相对冷清，很多都是在没有竞争对手的情况下成交。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》2.3楼面地价排行：地块编号地块位置出让面积（公顷）土地用途使用年限容积率每亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）成交价（万元）竞得人P(2008)062江汉区滑坡路3.2商业金融业4052229.186687.5107000武汉武商集团股份有限公司P(2008)068硚口区农利村10.25住宅703.5、0.61、3.3374.161675.6757500武汉市泰宇商贸公司P(2008)046洪山区和平街三角路村8.02住宅702.6320.691850.1438570武汉宝吉物业管理有限公司P(2008)001中北路延长线4.002住宅702.5以内350.662103.9521050湖北长源房地产开发有限责任公司P(2008)021江岸区二七街赵家条319号2.32住宅703.2572.86268519950湖北省铁路公司P(2008)002汉阳区墨水湖北路以南、十升小路以东3.3851住宅702.2以内382.07260519400湖北十里投资发展股份有限公司P(2008)040汉阳区归元寺西南部、拦江堤路以北4.44住宅702.5271.731630.3618090武汉地产开发投资集团有限公司2.4成交金额排行地块编号地块位置成交面积（㎡）土地用途成交价（万元）容积率P(2008)062江汉区滑坡路32016商业金融1070005forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》P(2008)068硚口区农利村102551住宅575003.5P(2008)045号洪山区洪山乡（中北路延长线B地块）89644.8住宅414502.5P(2008)046洪山区和平街三角路村80240住宅385702.6P(2008)067江汉区青年大道常青路特一号20310商业211003.5P(2008)001中北路延长线40040住宅210502.5P(2008)021江岸区二七街赵家条319号23211住宅199503.2P(2008)002汉阳区墨水湖北路以南十升小路以东33868住宅194002.2P(2008)040汉阳区归元寺西南部、拦江堤路以北44422住宅180902.5P(2008)004京汉大道B―35782住宅、商业176505.0P(2008)030洪山区雄楚大道与丁字桥路交汇处37819住宅1540032.5附中心城区（招、拍、挂）土地成交一览表：武昌区域（招、拍、挂）土地成交一览表：地块编号地块位置地块面积（公顷）用途容积率亩单价（万元）楼面地价（元/平米）成交价格（万元）竞得人P(2008)001中北路延长线4.002住宅70年2.5350.662103.9521050湖北长源房地产开发有限责任公司P(2008)009武昌区中北路余家湖村0.7435商服40年5.0以内981.852945.5310950湖北健龙房地产开发有限公司P(2008)018武昌区徐家棚街武车五村108号0.15住宅70年1.5262.922629610湖北宏鑫房地产开发有限公司P(2008)026武昌区中南路街夏家村0.26住宅70年1.8255.082125.621000武汉市洪山区江宏房地产开发公司P(2008)0303.78住宅70年3271.461357.3115400武汉光谷联合股份有限公司forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》洪山区雄楚大道与丁字桥路交汇处P(2008)034洪山区方家咀5.64住宅70年1.3101.471170.538580武汉双环房地产开发有限公司P(2008)039洪山区洪山乡（中北路延长线D地块）0.78住宅70年2.5340.172041.033980湖北长源房地产开发有限责任公司P(2008)041洪山区秦园路0.41住宅70年2.7404.012244.482490湖北新纪元实业有限公司P(2008)042武昌区团结村东侧2.11商服40年、住宅70年2.8272.432777.968630湖北省建工房地产开发有限公司P(2008)045洪山区洪山乡（中北路延长线B地块）8.96住宅70年2.5308.481850.8641450武汉长航三鼎置业有限公司P(2008)046洪山区和平街三角路村8.02住宅70年2.6320.691850.1438570武汉宝吉物业管理有限公司P(2008)050武昌区紫阳街南湖新千家街131号0.88商服40年住宅70年2.2205.751402.812730武汉鑫瑞驰置业有限公司P(2008)051洪山区和平乡武丰村2.62住宅70年2.4272.891705.5710720武汉天宝置业发展有限公司P(2008)057洪山区和平乡余家头村0.8住宅70年2.8187.511004.522240湖北新世纪房地产开发有限公司P(2008)060武昌区倒口湖1.94住宅70年2.45104.28638.883030forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》武汉市巡司河物业发展有限公司P(2008)065洪山区狮子山街王家湾2.78住宅70年2.4224.151400.99330湖北国海房地产开发有限公司P(2008)069武昌区中北路227号1住宅70年4373.471400.55630武汉惠川房地产开发有限公司P(2008)074武昌区徐东路40号0.9住宅70年2.57191.431117.392570湖北省军队转业干部房屋开发总公司P(2008)076洪山区洪山乡幸福村0.74住宅70年4.82129.08401.691440湖北阜华房地产开发公司2008年武昌区域实现土地成交面积455382.58㎡，实现成交金额19.08亿；所出让地块以住宅为主，平均容积率为2.73，平均亩单价为292.5万元，平均楼面地价为1693.09元/㎡。汉口中心区域（招、拍、挂）土地成交一览表：地块编号地块位置地块面积（公顷）用途容积率亩单价（万元）楼面地价（元/平米）成交价格（万元）竞得人P(2008)004京汉大道B―30.58住宅70年商服40年5.02035.976107.8817650武汉银泰房地产开发有限公司P(2008)007后湖乡花桥村3.68住宅70年2.4257.991612.4114250武汉新苑房地产开发有限责任公司P(2008)008江汉区天门墩7号0.30住宅70年3.51129.314839.865010刘桂华P(2008)011江岸区解放公园路71号0.77住宅70年5.2844.522436.119810湖北金凌房地产开发有限公司forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》P(2008)019桥口区汉宜路10号1.71住宅70年商服40年3582.85291414950武汉华汉投资管理有限公司P(2008)021江岸区二七街赵家条319号2.32住宅70年3.2572.86268519950湖北省铁路公司P(2008)024硚口区长丰乡长丰垸0.6住宅70年2233.091748.142110武汉佳联房地产开发有限公司P(2008)029江岸区万隆经济实验区C8区0.7住宅70年2.5253.591521.522670新八建设集团有限公司P(2008)031江岸区后湖乡岱山村2.02商业40年2.1144.571032.654380武汉浩思房地产开发有限公司P(2008)036江岸区青岛路3号0.17商业40年3.9537.72078.311380武汉佳海集团有限公司P(2008)048汉阳四新北路以北1.59住宅70年2.5233.611401.665580武汉新区建设开发投资有限公司P(2008)056江岸区后湖乡3.27住宅70年2.2146.851001.257200武汉凯通思房地产开发有限公司P(2008)062江汉区滑坡路3.2商业40年52229.186687.5107000武汉武商集团股份有限公司P(2008)064江汉区经济发展区江达路特1号1.9住宅70年3280.041400.178170武汉市锦城房地产开发股份有限公司P(2008)0672.03商业40年3.5692.942969.7421100武汉恒融置业有限公司forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》江汉区青年大道常青路特一号P(2008)068硚口区农利村10.25住宅70年3.5374.161675.6757500武汉市泰宇商贸有限公司P(2008)071桥口区长丰乡易家墩村0.48商业40年0.93128.422071.16920武汉隆华商贸有限责任公司P(2008)073江岸区五福路与胜利街交叉口处岸区0.57住宅70年4.51195.473984.8810290武汉美联地产有限公司P(2008)075桥口区解放大道1.33住宅70年商业40年4.5586.681956.5911720武汉江华房地产开发公司2008年汉口区域成交19宗，成交面积为360480.15㎡，成交金额为32.54亿；成交地块为住宅和综合地块，平均容积率为3.29，平均亩单价为655.78万元，平均楼面地价为2638.12元/㎡。汉阳区域（招、拍、挂）土地成交一览表：地块编号地块位置地块面积（公顷）用途容积率亩单价（万元）楼面地价（元/平米）成交价格（万元）竞得人P(2008)002汉阳区墨水湖北路以南、十升小路以东3.39住宅70年2.2382.07260519400湖北十里投资发展股份有限公司P(2008)003汉阳区十升小路以东0.9251住宅70年1.8231.331927.723210湖北十里投资发展股份有限公司P(2008)0131.12住宅70年2.2337.3323005660湖北新长江置业有限公司forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》汉阳区墨水湖北路以北、马沧湖路以东P(2008)032汉阳区永丰乡龙阳村0.16住宅70年1.9138.281066.58330武汉龙阳科技产业集团有限公司P(2008)040汉阳区归元寺西南部、拦江堤路以北4.44住宅70年2.5271.731630.3618090武汉地产开发投资集团有限公司P(2008)048汉阳四新北路以北1.59住宅70年2.5233.611401.665580武汉新区建设开发投资有限公司P(2008)052汉阳区琴断口街黄金口三村270号0.91工业50年0.6751.08700武汉创新时代科技发展有限公司P(2008)054汉阳区黄金口工业园西北片2.51工业50年151.341930武汉汉阳黄金口工业园区投资开发有限公司P(2008)055汉阳区黄金口工业园西北片2.51工业50年1.5850.88990武汉新塔医疗科技有限公司P(2008)063汉阳区四新北路与博览北巷交叉口东北角2住宅70年328014008400武汉桥建集团有限公司汉阳区域共成交9宗地块，成交面积为195597.75㎡，成交金额为6.33亿。7块为住宅，2块工业，住宅平均容积率为2.10，平均亩单价为280万元，平均楼面地价为1761.62元/㎡。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》3.02009年土地市场综述2009年上半年武汉市共推出22宗地块，成交20块；实现成交面积732065.85㎡（1097.55亩），比去年同期增加535105.85㎡（802.26亩），增幅为271.68%；实现成交金额56.058亿，比去年同期的14.25亿增加41.808亿，增幅为293.4%。平均楼面地价为3127.77元/平米，比2008年同期2925.54元/平米增加202.23元/平米，增幅为6.9%。整个2009年上半年土地市场实现成交金额56.058亿，与2008年全年交易金额57.948亿元比较接近，整个土地市场表现开始转向复苏，住宅、综合、商业办公、工业用地，在各地都出现大幅溢价成交情况。说明企业信心及热情明显回暖，土地市场频现保利、万科、金地、阳光100……众多百强企业身影。4月30日，大连万达商业地产公司斥资12.032亿进驻新华西，40余万方的商业综合体对整个新华西片区的价值拔升将居功至伟。6月4日，武汉市土地交易中心挂牌出让10宗土地，全部成交，其中壕沟地块竞价激烈。本次土地拍卖成交总金额29.268亿元，是去年以来武汉土地出让中单次成交额最大的一次。…………09年的土地市场火爆与政府的推动有紧密关系；保证正常成交、减少流拍影响市场信心。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》从稳定住宅市场价格，出台一系列政策促进消费者购房，推动及保持整体成交水平。以及积极的推动产业园区建设配套，推动盘活城市商业金融土地，积极寻找城市战略合作商，推动了万达新华板块的商业综合体项目，武汉CBD开建，推进和黄老浦片区进程，东湖高新园区建设规划；土地展进入房交会集中展示、摸底调查企业拿地意向。这一系列举动使武汉土地市场由工业、商用到住宅；城郊到中心城区呈现出活跃态势。2009年6月4日武汉成交10宗土地，成为上半年最后一次土地盛宴；除了金地拿下的壕沟地块竞拍激烈，其余地块均属起价成交；这与之前的几次土地拍卖会情况基本一致，土地交易中心采取了拍卖前先摸底，再挂牌的做法；以福星惠誉的三角路地块为例即是政府与企业协商的旧城改造项目，企业对市场、自身实力的研判，根据既定战略规划与政府达成一致；这样做在现阶段可以减少土地价格偏离价值轨道，政府也能避免不具经营能力企业给市场带来的风险。开发商仍然比较理智，以P(2009)024壕沟地块为例，虽然经过59余次举牌，包括万科、保利、金地等企业都有参与，但各家都坚守着自己心理价位，成交溢价为23.8%，最后被金地30680万元摘得，控制在合理范围内。2009年上半年土地市场反映出来的特点。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》较低的土地成本。经过07年底至08年市场调整期，企业对于土地的热情有所减退，更趋于理性，从今年土地市场整体交易价格情况显示出，基本处于低溢价成交，整体成交价格水平要远低于07-08年；也就是说，09年土地市场的价格处于一个相对的低谷期；从企业投资角度，这个阶段成为获取土地的成本相对优化时期；同时也吸引了一部分主营业务非房地产类企业资金流入。开发企业资金充裕。从3家机构联合发布的“2009中国房地产上市公司TOP10研究报告”中获悉,2009年第一季度,沪深房地产上市公司经营活动带来的现金流入达62.9亿元，是自2006年以来首次为正；由于进入2009年后商品房市场转暖，销售上升给企业回笼了充裕的资金，企业有较为充裕的现金成为土地市场火爆的基础。这个数字说明现在主流开发商手上确实有大量资金能够用于拿地。战略需要。由于08年大部分对于未来市场并不乐观，企业减少或减缓拿地，加上从08年-09年的这段时间，一线开发企业到全行业已经有了共同的认识，即现金为王政策，快速消化存货回笼资金成为首要任务；特别是一线房地产企业在经过09年上半年销售高峰过后，自身土地储备出现不足的情况。结构性的缺乏会造成企业需求的大幅提升。包括万科、保利、金地……销售过百亿企业，都存在战略库存减少的情况。另外，跨区域开发型企业特别是百强企业加快布局二三线城市、在一线城市继续扩大土地份额，从而也推动了全国土地市场整体性复苏。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》土地竞争将更加集中。如果保持商品房销售维持当期销售态势，一线品牌开发企业在一些产品出现库存不足的情况下，势必加快供货周期，导致土地库存进一步减少，而对于市场底部形成的良好预期，可能会坚定这些开发企业拿地的信心，而前期的大量资金的回笼也会成为他们拿地的坚实基础，资本金的下调也给企业未来在拿地成本压力上有较大幅度缓和。预计在下半年武汉土地市场将会由企业与政府的圈地慢慢转为溢价竞拍。而投资集中度会进一步集中，虽然市场销售好转，但是大部分中小开发企业，由于资金用于需要偿还初期短期借款，所以从现实情况看，土地竞争会逐渐由分散向品牌开发企业集中。从全国而言，如果商品房市场带动土地市场持续火爆，会过快提前结束调整周期，使房地产市场再次进入高速发展期，使得泡沫又迅速放大，不利于产业结构调整。3.12009年武昌区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表：地块编号地块位置出让面积（公顷）容积率土地性质成交价（万元）每亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）竞得人P(2009)001武昌区中北路23号4.675.57住宅70年842001200.873233.93武汉中北经济发展有限公司P(2009)009武昌区中北路3号0.625.5工业50年7190772.52107湖北国新置业有限公司P(2009)021武昌区晒湖路24、51号0.933.2住宅70年5360384.451802湖北华亚投资有限公司P(2009)023武昌区中华路节点B0.332住宅70年商服40年19403902927湖北阳光喔文化交流发展有限公司P(2009)024洪山区珞狮路壕沟4.963住宅70年306804122060forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》金地集团武汉房地产开发有限公司P(2009)031洪山区三角路村8.314.2、4.5住宅70年商服40年1026008232877武汉福星惠誉置业有限公司P(2009)032洪山区余家头村22.322.8、3.0、3.5住宅70年商服40年1348004031924湖北奥山置业有限公司P(2009)025青山区工业大道1号1.83.6住宅70年118004371823武汉龙潭置业有限责任公司武昌09年上半年土地市场亮点频出，武昌区域成交8宗地块，成交面积为439619.7平方米（659.1亩），成交金额为37.857亿；主要为住宅和综合用地，平均容积率为3.8，平均亩单价为602.85万元，平均楼面地价为2344.24元/平米。其中，P(2009)024洪山区珞狮路壕沟地块经过59轮竞价，金地从万科、保利等开发商中脱颖而出，以3.068亿成交；另外，福星惠誉10.26亿拿下三角路村旧城改造项目，该地块与水岸星辰项目距离较近，是福星惠誉旧城改造、城中村改造战略的又一进程；湖北奥山置业13.48亿拿下的洪山区余家头村地块也是今年上半年土地市场回暖的一个缩影。3.22009年汉口区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表：地块编号地块位置出让面积（公顷）容积率土地性质成交价（万元）每亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）竞得人P(2009)002硚口区操场角3.794.8住宅70年商业40年42600748.692339.65武汉华通置业发展有限公司P(2009)004硚口区长丰永利村0.41工业50年38062.88950武汉市硚口永利实业公司forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》P(2009)007硚口区长丰乡东风村0.382.65工业50年30053.31298武汉市硚口文教用品厂P(2009)008江岸区谌家矶先锋村2.341.5工业50年156044.37444武汉市楚韵服饰有限责任公司P(2009)019江汉区新华西路9.44.26住宅70年商业40年120320853.053004大连万达商业地产有限公司P(2009)026桥口区桥口路147号0.45商服40年48008052416湖北武汉葛洲坝实业有限公司09年上半年汉口区域成交6宗地块，其中工业用地3宗，商服用地1宗，综合用地2宗，成交面积167183.55平方米（250.65亩），成交金额16.996亿；商服、综合用地平均容积率为4.69，平均每亩单价802.25万元，平均楼面地价2586.55元/平米。其中，最受瞩目的无疑是万达商业地产斥资12.032亿进军新华西路，万达对新华西板块的价值拔升巨大，新华西板块一直为汉口区域高端楼盘的聚居地，但苦于商业匮乏，万达的进驻将结束这一历史。3.32009年汉阳区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表：地块编号地块位置出让面积（公顷）容积率土地性质成交价（万元）每亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）竞得人P(2009)006汉阳区黄金口工业园西北片4.051.5工业50年299049.21492武汉汉阳黄金口工业园区投资开发有限公司forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》P(2009)020汉阳区玫瑰园东路以南，赫山路以西0.572.5住宅70年3000351.272108湖北万博房地产开发有限公司P(2009)027汉阳区黄金口工业园东南片0.81.5工业50年60050500武汉黄浦雷克萨斯汽车销售服务有限公司P(2009)028汉阳区黄金口五村特1号3.031.5工业50年233051512武汉中轻塑料机械有限公司P(2009)029汉阳区黄金口五村特1号2.661.5工业50年205051514武汉市宏昌炉料有限公司P(2009)030汉阳区黄金口工业园东南片1.411.5工业50年108051510武汉西高电器有限公司2009年上半年，汉阳区域成交6宗地块，其中5宗为工业，1宗为住宅，成交面积125262.6平米（187.8亩），实现成交金额1.205亿。成交的5宗工业用地均位于汉阳区黄金口工业园，平均容积率为1.5，平均亩单价为50.4万元，平均楼面地价为505.6元/平米。目前，黄金口工业园区形成以武汉苏泊尔炊具有限公司、苏泊尔压力锅有限公司为代表的轻工板块；以武汉亚太调味品公司、福达食用油为代表的食品板块；万通中小企业工业园、黄浦雷克萨斯汽车销售公司、未来门窗公司。金牛管业为代表的新型材料板块；以佐尔美服饰、西高电器为代表的轻工电子板块；以新塔医疗器械为代表的医疗板块；以百威为龙头企业的食品板块。中国轻机、天鸣服饰、四新铜业等重点项目在此落户，整个工业园产业、规模不断发展壮大。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》4.02009年上半年房地产市场分析今年二季度，武汉商品住宅均价为5195.76元/平方米，比去年第四季度上调了700元/平方米。2009年上半年，武汉市城镇居民人均可支配收入9702.42元，增长11.9%。但在老百姓荷包暖和的同时，武汉楼市上半年持续火爆，也带动了房价上扬，且房价增长明显快于收入。房产部门统计数据显示：去年第四季度，全市商品住宅均价为4487.55元/平方米，今年一季度均价为4985.62元/平方米，环比上涨11.09%;二季度均价为5195.76元/平方米，环比上涨4.21%。4.12009上半年武汉楼市反弹路线图2009年上半年全市商品住宅价格为5450.63元/平方米，与2008年下半年相比下降了264元/平方米，跌幅为4.6%。与2008年上半年相比，下跌了374元/平方米，跌幅为6.4%。包含黄陂、江夏，武汉市2009年上半年商品住宅成交均价5275.18元/平方米，成交量42340套，成交总面积为465.74万平方米。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》2009年1月，武汉市商品住宅成交价格达到最低点5259.62元/平方米，之后逐月缓慢上涨，至6月份，成交均价达到5604.52元/平方米，整个上半年，武汉市商品住宅成交均价一共上涨了345元/平方米，月均上涨57元/平方米，月均涨幅1.12%。2009年上半年，全市各区域价格均有不同幅度的上涨。价格最高为汉口中心区，平均成交价格为7163.97元/平方米，同比上涨了4.2%;其次是武昌中心区，成交均价为6252.14元/平方米，同比下跌了8.39%。成交均价最低的区域为东西湖片区，平均价格为3873.93元/平方米，同比下降了17.73%，东西湖片区也是武汉市唯一一个商品住房成交均价在4000元/平方米以下的区域。　　forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》从成交均价上来看，中心城区的均价依旧远远高于其他各区，特别是汉口中心区，2009年上半年价格上涨幅度很大，将去年的跌幅都涨了回来，同比来看还上涨了4.2%，比去年调整前的价格更高了。而其他远城片区，如东西湖、二七后湖以及关山片区同比降幅较大，特别是东西湖，价格同比下降了17.73%。4.22009上半年楼市销量逆转直上2009年上半年商品住宅共成交36940套，与去年同期相比增加了16436套，同比增长了80.16%。成交面积为378.28万平方米，与去年同期相比增加了133.11万平方米，同比增长54.29%。平均每月成交6156套，月均成交面积63.04万平方米。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　图表显示，2009上半年武汉楼市成交量主要集中于武昌中心区、关山片和汉口中心区，这三个区域的成交量就已经占到总成交量的四成多，这也显示出购房者对中心区更为看重。　　同时在这三个片区中，武昌中心区是目前存量房体量最大的片区，而关山片则是新增供应量最大的片区，所以反映在价格变动上，它们远不如汉口中心区价格坚挺。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》4.32009上半年商品房新增供应未现激增楼市转暖，新增供应量未现波动　　2009年上半年，武汉市主城区在售项目为354个，商品房新增面积521.98万平方米，平均每月新增87万平方米，与去年同期相比，增加51.75万平方米，增幅为11.01%;商品住宅新增面积432.47万平方米，平均每月新增72.08万平方米，与去年同期相比，减少10.77万平方米，降幅为2.43%。　　从下图可以看出，商品住房和商品房新增量的变化水平基本一致。2007年6月—2008年6月期间，商品房和商品住宅新增供应量较为平稳;2008年6月—2008年12月期间，商品房及商品住宅新增供应均出现大幅减少;2009年1月—2009年4月期间，商品房及商品住宅新增供应量再次大幅攀升。近一年半时间的新增供应与楼市成交量变化趋势相吻合，不过5—6月的新增供应量突然出现连续大幅下降，而同期月成交量并没有明显变化，这是武汉新增供应断档的信号，还是供应的临时失灵，现有数据还不能给出判断结论。　　　从下图可以看出，商品住房和商品房新增量的变化水平基本一致。2007年6月—2008年6月期间，商品房和商品住宅新增供应量较为平稳;2008年6月—2008年12月期间，商品房及商品住宅新增供应均出现大幅减少;2009年1月—2009年4月期间，商品房及商品住宅新增供应量再次大幅攀升。　forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》过去25个月，月新增商品房、商品住房供应量变化(2007年6月-2009年6月)　住宅新增供应与成交比波动剧烈　　近一年半时间的新增供应与楼市成交量变化趋势相吻合，不过5—6月的新增供应量突然出现连续大幅下降，而同期月成交量并没有明显变化，这是武汉新增供应断档的信号，还是供应的临时失灵，现有数据还不能给出判断结论。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　过去13个月，商品住房月新增供应与成交对比，供销比(2008年6月-2009年6月)　　近一年内的住宅新增供应与成交比波动情况较大，总体来说，供应量大于成交量，09年6月，这一比例急跌到0.2，原因是该月新增供应量急剧下跌。关山片新增供应量最大　　从新增商品房的供给情况看，关山片区最高，占到28.88%，达到江岸区新增面积的两倍，汉阳区成交面积中有接近二分之一的面积为万通工业园营业用地，其他区域新增面积占比相对较小。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》5.0半年区域地产回顾5.1汉口中心价格还将继续上涨武汉楼市价格在2009年1月创下新低，政府为了挽救国家经济，从中央到地方的救市政策相继出台，全国一、二线城市的楼市开始走上反弹之路，武汉的房地产市场也就此反弹，在这短短半年时间内，一个又一个的楼盘在这波行情里极尽所能，力求自己能多分得一杯羹，也确实有很多楼盘在此次行情中，表现相当抢眼，就让我们分片区来一一展现。　　在这次半年度回顾中，出于集中楼盘的考虑，我们对片区做了以下调整，东西湖片——二七、后湖片合并，汉阳中心区——沌口合并，关山片——南湖片合并，汉口中心区——古田片合并、武昌中心区——青山片合并，剔除黄陂片和江夏片这两个片区。　　汉口区域势头强劲forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　以上红色区域，就是本期回顾的汉口中心区——古田片，之所以将这两个片区归为一类，是因为他们在2009上半年，价格上涨势头强劲。　　通过以上走势图，我们可以看到，这两个片区的涨价势头明显强于武汉市主城区，而且，当主城区以及其他各片区成交均价，距离历史高点还有一段距离时，古田片成交均价已经触到前期高点，更有甚者，汉口中心区成交均价已经超过前期高点，上涨期间没有发生过任何回调。　　从我们对这两个片区的观测情况看来，造成这波上涨行情的主要因素是区域内楼盘价格普涨，从地段稍差的古田片到地段较好的汉口中心区，反弹幅度均超出普遍预期。　　另外一个原因，是中高档楼盘销售情况好转，成交价格上涨，在拉高整体均价的同时，带动了区域内中低端楼盘价格上涨。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　5.2汉口中心区——古田片将继续走强　　即便是在去年楼市低迷期，这个汉口中心区——古田片的楼盘，尤其是高档楼盘均无太大降幅。随着今年行情的到来，这个区域的价格还超过了前期高点，即便是淡季的到来，这个区域受影响的程度也会明显小于其他区域，至于该区域整体均价会提升到什么高度，还难以估量。5.3东西湖片房价已调整到位东西湖片区半年来的楼市概况　　今年以来，武汉楼市一改去年的低迷，在大多数人的等待观望中，成交量逐月上升，市场热点也是频频出现，价格止跌上扬，有小幅的攀升，整个的房地产市场基本上企稳了，但是，由于房地产市场发展情况不一样，武汉市各个片区的分化也日益明显了，有必要分别盘点盘点。　　下图是东西湖片区半年来的价格销售走势图，从图中可以看到，东西湖片区的商品住房销售量在3月份有了一个突然的变化，月度销售量突破了1000套，是1，2月销售量的3-4倍，上升幅度之大，相当惊人，而且，在接下来的4月，5月，成交量也一直维持在高位，月销售套数平均在850套左右，这个数据，比2008年同期高出了近一倍!　　相比成交量的剧烈变化，东西湖片区的成交均价却是相当平稳，虽然2月份的成交均价由3900元/平方米一下跳涨到了4200元/平方米，但是，3月份的成交均价立马报复性的下降到了3712元/平方米，之后，月度成交均价一直稳定在3800元/平方米左右。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　半年来东西湖片区楼市销售量分布情况　　从具体的销售量分布情况来看，东西湖这半年的销售情况虽然不错，但是，销量分布都集中在少数楼盘，统计数据显示：2009年上半年，东西湖片区楼盘有销售记录的有60多个，而销售排名在前十名的楼盘，其销售量之和却占据了总销售的近70%，销售分布比较集中。　　　再来看东西湖的销售价格分布情况，如下图，成交价在3000-4000元/平方米商品住房占到了总销售的53.73%，均价在4000元/平方米以下的低价楼盘是目前东西湖片区的主流，当然，这也与东西湖片区所处的地理位置有关。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　东西湖片区楼市未来走势预测　　2008年武汉楼市经过了一轮大的调整，全市均价从6100元/平方米一路下降到5200元/平方米，目前，又涨回到了5500元/平方米左右。　　就东西湖片区来看，也相应的做了一轮大的调整，价格从2008年5月的最高点下降到了今年3月份的3712元/平方米，每平方米下降了1200元，降幅为25%，在武汉市十大片区中东西湖片区的房价调整是比较彻底的。5.4汉阳楼市在艰难中前行forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》汉阳中心区——沌口片，也就是长江与汉水合围的西南岸，这个区域最大的优势在于绿化情况较好，而且后续规划也是武汉的宜居区域;而劣势在于，其他条件平平，而且，许多购房者对这个区域有成见，不愿意居住在这个区域，或者较为轻视这个区域的价值，因此也造成这个区域的价格提不上去，反映在单价上，总要比同质区域要低几百块钱。　　直到最近，汉阳中心区价格才有所上涨，销量也偶尔会出现反弹;而沌口片的情况比较惨淡，从年初到现在，一直就没有提价的迹象，销量也上不去。　　5.5半年热点片区盘点之关山、南湖片2009年上半年武汉市房地产市场出乎意料的回暖了，全市成交价格成上涨趋势，月均涨幅在1.12%左右，不过，全市具体片区房地产市场情况有很大出入，特别是同属武昌近郊区的关山、南湖片区，与全市情况正好相反，上半年的成交价格在2月份价格陡然上升之后，3-6月逐步回落，价格的下降换来了市场销售的持续好转。　　上半年南湖片房地产市场情况南湖新城位于武昌区南部，内环与中环之间，东临南湖、南临二环线，西靠巡司河，北至楚雄大道，总面积13.1平方公里。目前，南湖地区还由665公顷土地可供开发，可新增21万人，加上现状10万人，南湖新城31万人。届时，人均建筑面积将达到30平方米，人均公共绿地由现在的1.2平方增加到8.2平方米。2009年上半年南湖片成交均价为5168.35元/平方米，较去年同期下跌48.49元/平方米，跌幅为0.93%。其中商品房住房共成交3756套，较去年同期增加了1902套，增幅为102.59%。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　从成交均价走势来看，1至6月南湖片商品房成交均价先涨后跌，但整体波动并不大，波动幅度在300元/平方米内。从成交量情况来看，上半年南湖片区商品房市场表现非常抢眼，与去年同期相比，涨幅达到了100%以上。　　南湖片作为二环内片区，一直受交通的制约得不到购房者认可，随着道路的修通和完善，南湖片距离武昌中心区近，而价格相对较低的优势显现出来，逐步成为武昌购房者重点考虑区域之一随着交通配套环境的逐步完善，南湖片将是最有发展潜力的住房居住区之一。上半年关山片区房地产市场情况　　2009年上半年关山片成交均价为5170.21元/平方米，较去年同期下降235.08元/平方米，跌幅为4.35%。商品房住房共成交6744套，较去年增加3503套，增幅为108.08%。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　从成交均价走势来看，今年上半年关山片城下跌趋势，从2月份最高点到6月份下跌了432.5元/平方米，跌幅为8.39%，为所有片区中下跌幅度最大的一个。从成交量方面看，随着价格的下跌，每月成交量大幅上涨，2月份月关山片销售才582套，到了6月，月销售达到了2695套，翻了5倍还多。　　关山片区域楼盘状况复杂，价差较大。目前靠近光谷区域楼盘均价大都在6000元/平方米左右，中环附近楼盘均价大都在4000-5000元/平方米，汤逊湖区域以豪宅居多，均价大都在10000元/平方米以上。由于区域内科技园、工业园较多，区域内中产阶级人群急剧增加，且主要以刚性需求为主，对价格变化比较敏感，弹性较大。5.6光谷片区分析forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》光谷是武汉东湖新技术开发区的别称，地处武汉市东南部，毗邻大外环，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间，不仅自然环境优美，而且还是目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。其间集聚了国内外著名的高等院校、科研院所、高新科技企业。目前光谷区域企业总数已达8000多家，其中高新技术企业1800多家，上市公司15家，过亿元的企业75家。2008年，光谷企业完成总收入1750亿元，光谷完成财政收入44.50亿元。众多的高科技人员和教职工群体，为光谷片区的楼盘提供了强劲的购买力。随着富士康的进入，长城建设、当代万科、保利、恒大地产相继进入光谷板块开发。交通情况目前光谷板块道路纵横交错，形成三条纵向大道和三条横向大道在内的密集交通网络，主要道路有南北朝向的民院大道、关山大道、光谷大道，此外还有长飞路、关山二路，东西朝向有珞瑜路、雄楚大道、南湖大道，此外还有新竹路、火炬路。510、529、572、586、715、733等30余条公交车通达武汉三镇。光谷板块还将直接受益于武汉的轨道建设，地铁二号线于2010年完成，首先将通达鲁巷，此外规划的八号线、九号线也将给本区域带来更加便利的交通。区域配套目前光谷板块已经逐渐发展成为武汉城市副中心，具有成型的生活配套设施。区域内教育配套完善，有华工、武汉职业技术学院、武汉科技学院、华师一附中、光谷实验小学、政法、中南民大及附小等学校。以鲁巷广场、大洋百货、家乐福为主的商业配套能够满足本区域居民的消费需求。关山医院、湖北中医研究院等医疗服务设施比较完备。光谷步行街、天河环艺将使人们的居住生活更加丰富。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》规划“十一五”期间，武汉东湖高新区将在现有建成区域的50平方公里基础上，继续沿武黄公路向东发展，并托管约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心，并在“1+8”发展战略思想指引下，向西至沌口，向东至鄂洲、黄石，最终形成一个高科技研发生产走廊，努力建设成为人与自然和谐发展的武汉科技新城。武汉科技新城城市功能定位（1）城市战略定位以东湖高新技术高新区为主体的武汉科技新城的城市战略定位是：武汉市的城市副中心，大武汉都市圈的科技产业核心，区域创新动力源。（2）城市功能组成以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一体的多元复合城市区域。（3）城市空间布局与功能分区科技新城总体规划基本确立了“空间向东轴向集束拓展，复合化、组团化的用地功能布局，以及交通先导、保护资源，构筑和谐的生态智城”的空间布局结构。武汉科技新城的空间结构具体为：一条主轴，四大簇团；一个都市核心，三个支撑中心；一个资源保护网络，多条生态廊道。前景分析forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》光谷片区是未来武汉市的特大高素质的人群聚集区。这里高校云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策支撑，宜居宜商。随着大型高新企业的产业园区相继建成入驻，大量的科研人才和商务人员的举家迁往光谷。大学城的开发建设也使这一区域内的高知人群和教职员工的人数激增，在这里形成了一个高素质人群集聚区。光谷片区将发展成为一个交通枢纽站。30余路公交路线将光谷连接至各商业中心，地铁二号线也将经由鲁巷广场，直通汉口闹市区。光谷房价即将触底。曾领涨江城楼市的光谷片区，由于价格涨幅过快，严重透支了房价，从去年年底又开始领跌武汉房价，片区均价从7000左右跳水至5000左右。在大幅下降后光谷片区成交量开始迅速上升，跃居全市成交量前列。光谷楼市分析1光谷楼市概述2008年下半年开始政策暖风吹醒了待而不发的消费者，武汉市从2009年3月份开始连续7个月月度成交量超过1万套，市场热度持续高位。由于部分中心楼盘提价，成交量出现板块轮换，近郊楼盘。从上半年武汉楼盘销售排行之销售面积榜单来看，江南、江北“四六”分踞。位于金银湖的沿海赛洛城因为在成交套数上所占的绝对优势，再次问鼎销售排行第一名。而保利心语、百步亭花园现代城、统建同安家园、大华南湖公园世家都因为较低的价格，而使大中户型的产品明显畅销，而跃居榜上。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》图5-3：武汉市与光谷片区房价走势图光谷片区走势分析2009年上半年关山片成交均价为5170.21元/平方米，较去年同期下降235.08元/平方米，跌幅为4.35%。商品房住房共成交6744套，较去年增加3503套，增幅为108.08%。从成交均价走势来看，今年上半年关山片区呈现下跌趋势，从2月份最高点到6月份下跌了432.5元/平方米，跌幅为8.39%，为所有片区中下跌幅度最大的一个。从成交量方面看，随着价格的下跌，每月成交量大幅上涨，2月份月关山片销售才582套，到了6月，月销售达到了2695套，翻了5倍还多。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》图5-4：近一年光谷片区成交趋势图在武昌各个片区中，因为富士康效应，光谷片区成了一个特殊的发展轨迹，2007年日涨百元的局面，也让这个片区的房价“瞬间”翻了一倍，然而，在那个“疯狂”的年代，这种现象也成了一种正常表现。如今，随着武汉楼市的整体回调，所谓的常态也终究敌不过理性的调整，在各个片区房源不断增多，片区竞争力逐步加强的情况下，光谷片区走在了降价的前列。而随着价位调整到位，其性价比开始显现，所以成交量再度大幅上升。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》6.0武汉地产20强1、福星惠誉房地产有限公司    2、武汉市万科房地产有限公司    3、武汉地产开发投资集团有限公司    4、武汉安居工程发展有限公司    5、湖北长城建设实业有限公司    6、武汉南国置业股份有限公司    7、武汉新世界康居发展有限公司    8、保利（武汉）房地产开发有限公司    9、武汉瑞安天地房地产发展有限公司    10、武汉宝安房地产开发有限公司    11、武汉光谷联合股份有限公司    12、沿海绿色家园发展（武汉）有限公司    13、湖北新长江置业有限公司    14、汉口北集团有限公司(卓尔控股有限公司）    15、融科智地（武汉）有限公司    16、武汉融侨房地产开发有限公司    17、武汉三江航天房地产开发有限公司    18、武汉佳海集团有限公司    19、武汉广电房地产开发有限公司    20、武汉三金房地产开发有限公司forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》第三部分：物业管理1.0物业管理市场基本数据截止目前，全市物业服务企业958家，物业管理面积共计7800万平方米，其中住宅小区（大厦）1430个，面积6070万平方米（不含5个远城区），占全市住宅总量的50%以上，享受物业管理服务的人口超过180万人，物业管理覆盖的物业类型包括：住宅小区（大厦）、写字楼、工业厂房、医院、学校、体育场馆、仓库、专业市场、步行街等；全市获得全国物业管理示范小区（大厦）称号的有42个，获全省物业管理优秀小区（大厦）称号的有183个，均占全省的50%以上武汉有8家一级物业服务企业企业。市物协12个副会长，1个秘书长。武汉招商局物业是会长单位。至2005年之后，市优国优项目的评比暂停。2008年全市新批三级暂定资质企业127家，核定三级资质80家,批准资质延期（三级暂定）企业10家。全年共有52个住宅项目进行了前期物业管理招投标选聘物业管理企业，对全市102家业主委员会进行了登记备案，引导广大业主和业主委员会提高运作水平。全市维修资金归集5.86亿元（累计归集商品住宅维修资金29.58亿元），2008年全市59个项目按照维修资金使用管理的规定和程序，申请使用了424.2万元维修资金用于住宅共用部位共用设施设备的大修、中修、更新和改造，改善了小区居住环境。积极推进老城区物业服务。武汉一级物管企业的平均管理面积为291万平方米，员工平均数为639人，人均管理面积3000平方米。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》武汉地产开发两极分化严重，普通住宅和高档住宅大致以5000元/平方米为界。普通住宅参照政府指导价格，高层1－1.2元/平方米，有20％的浮动区间。新开盘的均价都在5000元以上，以市场价为主，收费标准在1.5－2.5元/平方米。高档住宅的收缴率一般在80％－95％，入伙预交半年物业服务费，大部分通过银行托收。多数小区有生活起居卡（水电气宽带管理费，手机费等）。而多层房屋（不含电梯），在新建小区一般收费标准为0.5元∕平方米.月—0.8元∕平方米.月，老旧小区一般收费仅为0.1元∕平方米.月—0.3元∕平方米.月，且收费率明显偏低。2.0作业人员薪酬水平岗位平均薪酬水平备注经理3000元/月浮动范围：2000－4000元/月以2800－3400元居多保安1000－1500元/月三班制，包吃住，包服装，全行业的保安基本无社保保洁700元/月基本外包，无社保维修1100元/月不包吃包住，无社保客服1000－1500元/月包吃包住，无社保3.0专业分包武汉的物管企业基本不存在保安外包的现象，也没有专业保安公司。保洁基本都外包。武汉白梅保洁有限公司、武汉立洁保洁有限公司、武汉清洁公司、武汉巧巧手保洁清洗服务有限公司、武汉省心物业管理有限公司、武汉红太阳清洗保洁服务公司、武汉洁杰高保洁有限公司等保洁公司是武汉市规模比较大的保洁分包公司。4.0业主委员会武汉只有不到20％的小区成立了业主委员会，forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》只有一家业主委员会炒过物业公司。在武汉成立业主委员会多数情况下意味着物业公司在无利可图的情况下主动撤离。所以多数住宅小气不愿意成立业主委员会。业主买房就看开发商，对物业服务质量的要求相对不高。5.0住宅空置率目前，武汉待售房数量达到9.6万套（历年来737个项目的累计数据），其中住宅有7万多套，在可售房源上居全国第三，显示住宅供应结构不合理，尤其是中低档商品住宅供应不足。2003-2005，武汉商品房销售面积平均增长率超过20％，2003、2004商品房空置面积连续两年保持下降，下降幅度分别为67.5％，51.3％，2005年商品房空置有所增加，空置面积162.14万平方米，增长33.2％，2006年空置面积与2005年对比，同比增长4.5％。　2008年武汉市商品房空置面积为215.45万平方米，同比增长63.4％。其中，商品住房空置面积为135.09万平方米，同比增长166.5％。历年商品房（住房）空置面积走势图单位：万平方米6.0外来物管企业情况外地的物业公司都是随着地产进入武汉。市场竞争比较无序，与forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》房地局评委的关系非常重要。6.1招商局物业武汉分公司招商地产开发招银大厦后就将当地开发公司卖出，新公司仍然用招商的牌子。招商局物业在武汉只管商业、写字楼，住宅部分逐步推出，不外接住宅，南京也是一样。招商局的员工工资在当地比较高，主要是全员参保。测算通不过的项目一律不接。在武汉，招商局物业以管理写字楼、高尚住宅小区、政府办公大楼、大型体育场馆见长，率先进军政府后勤物业管理服务，首开中国体育场馆走专业化物业管理道路之先河。招商局物业武汉公司本部设行政与人力资源部、财务部、市场发展部和品质管理部，现有员工600余名，中层以上管理人员90%为大专以上学历，中级以上技术职称的工程技术管理人员30余名。招商局物业在武汉直接管理和顾问形式参与管理的项目达28个，管理面积近180万平方米，2005年营业收入达1648万元，总资产达到1142万元。其中直接管理的物业主要有：招银大厦写字楼、武汉体育中心、武汉市人大常委会办公楼、瑞通广场写字楼、中国农业发展银行湖北省分行大楼、中交第二公路勘察设计研究院办公大楼、汉飞青年城、汉飞滨江国际、中电·forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》尊荣国际等；同时以顾问形式承接的项目有：东风汽车集团有限公司总部大楼、汉水熙园、华清园、博学仕府、新时代商务中心、左岸春天、瑞通广场（交通银行武汉分行办公楼）、武房交易大厦（武汉市房产管理局办公楼）、武汉市交通信息中心（武汉市交通委员会办公楼）、烽火大厦(武汉邮电科学研究院办公楼)、丽景湾高尚住宅区等。6.2金地物业武汉分公司由深圳金地集团倾力打造的“金地·格林小城”，总投资额15亿元，占地49.79万平方米，总建筑面积约70万平方米，包括多层、花园洋房、联排别墅和小高层等多种物业类型。6.3中航物业在武汉及周边地区已承接了全委托物业管理项目8个，顾问项目25个，累计管理面积达230万平方米。两年来，中航武汉分公司同时进行的顾问项目一直保持在6个以上。中航以低价策略进武汉，武汉公司与长航合作管理长航大厦。还管中级法院、长江证券大厦、省国寿大厦等标志性楼盘。招商局测算通不过的项目基本都是中航接管。7.0武汉物业管理行业存在的问题■物业费难收汉口常青花园（总建筑面积超过400万平方米。香港新世界开发。最初定位在经济适用房，后发展成商品房，5100－5300元/平方米，共15个小区，已经开发了10个。）是武汉forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》市为数不多的全国物业管理优秀小区之一。老区0.3元/平方米，开发商补亏。新区多层0.8元/平方米，小高层1.2元/平方米，高层1.5元/平方米，93％的收缴率，基本是手工收费。早期的经济适用房多层带电梯1元/平方米，与商品房差异不大。但年平均仍有近10%的物业费没有收上来。尽管如此，常青花园的物业费收缴率仍让其他多数物业管理公司羡慕不已。对收费标准和服务质量不满、物业未能及时解决问题等是业主不愿缴费的主要理由。房屋质量问题、开发商承诺不能兑现等也成为业主转嫁矛盾给物业公司的常见原因。同行企业普遍为，只有率先提高服务质量，才能逐步缓解业主拖欠物业费的难题。■与居民沟通难不少开发商在建设工程未完工就急于移交设施、工程质量缺陷不整改、公共设施未兑现等，物业公司在接手时没有提出来，导致问题不断，又因“血缘关系”解决不了，业主因此无法信任物业公司。武汉有112个项目通过招标选定了前期物业，但在全市房地产项目中仍然只占一小部分。■新旧物业公司交接难很多“自建自管”的小区，服务不到位而被业主委员会解聘，反而通过各种方式强行阻止新公司入驻或不配合交接工作，甚至有意破坏小区设施，这些都是导致新旧交接出现纠纷的主要原因。■物业管理服务水平提高不快，影响了物管行业的健康发展forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》为减少亏损，勉强维持基本运转，在物业管理费过低的情况下，一些物业管理公司被迫降低物业管理服务标准，特色服务、个性化服务的开展受到极大的限制。一些地方的物业管理长期处于扫扫地、水电费代收代缴等简单的较低的管理水平。且过低的利润率，难以吸引足够的资金和技术人才进入物管行业，阻碍了行业的可持续发展。多数物业企业没有完善的内部管理体系，品质管理水平低。8.0物管法规政策8.1物业管理收费标准武汉市普通住宅物业综合服务费指导价格表服务项目费用标准元/M2.月服务范围服务标准综合管理0.15小区规划红线范围内,涉及共有财产和公共事务的管理1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。 2、履行物业管理服务合同，并按规定公布物业管理服务项目内容及物业管理服务费标准。3、每年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。5、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度。6、设置客户服务中心和服务热线，有效投诉处理率100%。7、夜间有专人值守，处理紧急报修、水、电等紧急报修半小时内到现场。8、每年进行一次服务满意率调查，征求用户意见不低于入住总户数的80%，促进管理服务工作的改进和提高。物业共用部位、共用设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）0.15物业共用部位、共用设施设备1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查纪录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。3、实行24小时值守服务。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范。5、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。6、公共照明设备完好率90%以上。7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全。8、雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次，定期疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，立即通知业主。绿化养护0.05小区规划红线内的公共绿地和花草树木1、花草树木生长良好，修剪整齐美观无杂草。2、绿地无改变性质和破坏，占用现象。3、适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。4、园林小品及设施维护良好。清洁卫生0.10小区规划红线以内，业主户门以外forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》1、环卫设备完好，合理设置垃圾桶、果皮箱、垃圾中转点。2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁。3、垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象，各类垃圾容器及时清洁，无重异味。4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。5、雨雪天气及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫，楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。6、根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作。7、对超环保标准排放油烟、嗓音等行为和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝告，并报告有关部门进行处理。秩序维护0.15小区规划红线以内,业主户门以外(公共区域的秩序维护和公共财产的看管)1、小区基本实行封闭管理，主要出入口有专人值守，外来人员和车辆及大件物品出入有登记。2、有专门秩序维护人员，实行24小时值班及巡逻制度。3、机动车、非机动车行驶、停泊管理有序。4、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。5、消防设备设施完好无损，可随时起用、消防通道畅通，制订消防应急方案。6、中央监控室实施24小时安全监控并记录及时。7、看管公共财产包括楼内的门、窗消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。8、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。智能化系统运行维护0.051、保障小区智能化设施的日常运行正常，维护及时。2、智能化系统出现故障时，有相关预案措施弥补。电梯运行维护0.501、电梯按规定时间运行，安全设施齐全、通风、照明及附属设施完好。2、轿厢、井道、机房保持清洁。3、电梯按时年检，由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。4、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。5、运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施。水泵运行维护0.051、保证居民正常生活用水。2、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格。注：1、指导价格下浮幅度不限，上浮幅度一般不得超过20%。      2、服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。武汉市普通住宅小区内车辆停泊服务费指导价格表车位性质收费方式收费标准私家所有权车库按车库面积收取按高于该项目物业综合管理服务费标准20%收取私家使用权车位按车位收取80元/月.位公共配套(共用)车库、车位按车辆类型收取小车(蓝牌)：室内80元/月.辆，室外60元/月.辆；大车(黄牌)：室内120元/月.辆，室外100元/月.辆；摩托车:室内30元/月.辆，室外20元/月.辆；      自行车:室内5元/月.辆，室外3元/月.辆；机动临时停车位按停放时间收费白天：半小时以上2元4小时以上12小时以内4元晚上(19:00-7:00)半小时以上3元   4小时以上12小时以内6元注:1、以上价格下浮幅度不限，上浮幅度一般不超过20%。  2、车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等，不包括场地（车库）租金。  3、车辆损坏、丢失赔偿金由车主与物业公司另行商定。  4、对进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车（不含商网、办公送货车）不得收取车辆停泊服务费。对临时进入小区接送客人的车辆，30分钟内不得收费。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》8.2武汉物业管理费难收现状■物业管理费用征收标准实际执行不到位。武汉市市物价部门批准的住宅区物业管理综合服务费的收费标准最高限价是：多层住宅0．9元／月·平方米，高层住宅1．6元／月·平方米。而武汉市部分物业管理企业目前实际执行价格是：多层住宅0．3～0．6元／月·平方米，高层住宅o．8元／月·平方米，与最高限价尚有较大差距。政府主要侧重于考虑消费者经济承受能力，过分地强调保护消费者的利益，而未将消费者与物管企业置于同等地位予以考虑，往往忽视了物管企业生存、赢利的经济属性。不是以物业管理的成本据实定价，物业管理服务费严重低于服务价值。不过，随着近几年业主对物业服务消费意识的提升，现状有所好转。■部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。因多种原因，业主拖欠、拒交物业管理费的现象在全国各地都不同程度地存在，成为困扰物管行业的一大“通病”。据有关资料显示，武汉市物业管理企业中，小区物业管理运行得较好的，也只能收到80％－90％左右的管理费，差的只有40％。■物业管理企业入不敷出，亏损严重。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》过低的执行标准和部分业主的拖欠，导致原本利润微薄的物管企业，处于人不敷出的亏损状态。武汉市一些物管企业2003年之前就是在亏损之中艰难地度过的。2004年之后，特别是新开发的项目基本都是高档住宅，收费标准基本遵循市场价，物业公司经营情况得以大幅改善。■物管企业被迫弃管，物业环境恶化。2000年9月，武汉市南湖中央花园在全市率先进行物业管理招标，深圳城建物业公司一举夺标。并于同年7月正式接手管理。但0．5元／月·平方米的物业管理费，虽经过逐家逐户上门讨要，也只能收取20％～30％。2001年8月，在亏损几十万之后，该公司毅然撤离。由于缺乏有效的管理，一些住宅区的脏乱差现象迅速回潮，重返“一年新、二年旧、三年破”的老路。所以不少物业公司在小区成立业主委员会后就积极退出非盈利项目，这些现象在老小区特别严重。新小区基本不存在类似情况。8.3物价部门规范小区物业收费的相关规定■室外车位产权属业主2006年7月6日省物价局发布通知认定，室外场地车位的产权是业主的，可根据业主委员会的意见，对外来车辆制订租金，委托物业公司代收；地下停车场的产权是开发商的，租金标准由开发商确定，可委托物业公司代收。省物价局房服处介绍，业主在小区的室外停车，应该是免收租金的，但物业公司可酌情收取“泊车服务费”，该项费用仅用于小区的管理、道路的破损维修，以及管理人员进行安全管理的劳务费。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》■装修管理费物业无权收装修管理费，从字面上来理解，似乎是针对整个装修过程中的管理费用。但实际上，这个费用是物业管理公司向装修公司收取的，一般在200~500元之间。根据行业管理部门下发的文件，该费用应按工程总造价的0.8%收取，但在实际操作中，这项费用很难界定，往往由物业公司自行把握。根据省物价局下发的通知，装修管理费按工程总造价的0.8%，由市轻工行办向装饰公司收取。■押金、罚款不属于价格部门管理范围装修房屋前，物业公司一般会向业主收取1000元~2000元的装修押金。根据省物价局下发的通知，押金、罚款等属于个人收费，不属于价格管理部门管理的范围。省物价局房服处有关负责人称，这种费用应该是业主或装修公司与物业公司约定的，属于个人的行为，物价部门无权干涉。业主或装修公司只能在约定前，弄清双方的权责，避免产生无谓的纠纷。■不得另收公共楼道维护费、电梯使用费根据省物价局下发的通知，公共楼道维护费、电梯使用费已经包含在物业综合费中，物业公司不得另收费。同时，物业公司接受委托后，代水电公司向业主按表收取费用，不得向业主收取线损、表损、管损等额外费用。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》8.4物业管理服务费价格抽样调查武汉住宅物业管理费价格抽样调查情况（楼价单位：元/m2，管理费单位：元/m2·月）序号项目开发商物管公司类型楼价管理费元/平方米·月开盘/入住时间区位1香港丽都武汉天勤物业管理有限公司高层住宅65001.52007.6江汉2天瑞国际湖北天瑞国际酒店股份有限公司知名酒店管理公司高层商住96003.02008.2江汉3外滩棕榈泉汉新鸿基地产戴德梁行小高层、高层130002.02007.10江汉4思联花园城武汉市思联房地产思联花园城小高层、高层43581.22006.12江汉5香港丽都高层65001.52007.12江岸6融科天城融科智地（武汉）有限公司第一太平融科物业管理（北京）有限公司高层95001.82007.9江岸7长安丽都武汉长安房地产开发有限公司未知小高层49001.42007.4江岸8汉口花园武汉地产集团深圳市世房物业管理有限公司小高层、高层34501.152006.11江岸9融侨锦城武汉融侨房地产开发有限公司小高层67001.32007.12硚口10汉口春天武汉福星惠誉房地产武汉福星惠誉物业公司多层、小高层57001.02007.5硚口11玉带汇景苑武汉京楚房地产武汉宏安物业管理有限公司小高层58001.52006.12硚口12谓语城武汉佳境房地产武汉丽岛物业管理有限公司多层63000.92007.12洪山13保利心语保利（武汉）房地产保利（武汉）物业管理有限公司多层、小高层、别墅50001.82008.12洪山14万科城市花园武汉万科武汉万科物业小高层、高层66001.12008.4洪山15恒源卓悦假日武汉恒源置业武汉卓悦酒店管理公司酒店式公寓81001.82008.3洪山forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》16紫阳金利屋湖北金利屋房地产未知高层56001.32007.12武昌17金都汉宫武汉市浙金都房地产金都物管高层110002.32006.11武昌18万科润园武汉万科天诚武汉万科物业别墅、洋房220003.02007.9武昌19友谊国际武汉沙湖房地产未知高层80001.62007.12武昌20听涛观海武汉宏宇实业集团武汉新世纪物业管理有限公司多层、小高层、别墅42000.62006.11汉阳21闽东国际城武汉楚都房地产有限公司武汉天源物业管理有限责任公司高层商住75001.352008.3汉阳22复地翠微品墅武汉复地房地产复瑞（上海）物业公司别墅96001.82007.9汉阳23宝安公园家武汉宝安房地产未知多层30000.6青山24青鹏国际武汉市青洲房地产未知高层商住33001.02005.7青山25万科高尔夫城市花园武汉高尔夫城市花园房地产万科物业高层、别墅70001.22007.8东西湖26银湖翡翠武汉新恒基置业小高层、联排别墅60001.52008.6东西湖27水印桃源武汉桥建物业发展有限公司花园洋房38000.82008.5东西湖28梦湖香郡武汉新汉发展有限公司别墅85002.12009.1江岸29前川欣城湖北鑫东房地产多层、小高层、高层26500.62009.1黄陂30万科魅力之城武汉万科天润房地产有限公司武汉万科物业管理有限公司多层、小高层、高层56001.22009.2洪山31盘龙香槟半岛武汉华力置业有限公司自管别墅、联排别墅78001.52009.2黄陂32银舵新都湖北建安房地产开发公司小高层43001.22009.3硚口33第一企业社区武汉卓尔投资有限公司武汉盘龙优势物业管理有限公司写字楼338012009.4黄陂forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》34汉乐馨苑武汉飞宏达房地产开发有限公司武汉市红磊物业管理有限公司多层、小高层、高层24000.52009.4蔡甸35航天花园三期武汉三江航天房地产开发有限公司三江房地产开发有限公司物业管理公司小高层、高层76000.92009.5江汉36光谷国际广场东盛地产高层68001.82009.7武昌9.0结论及建议9.1三线拓展，全面抢滩武汉2010年末城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米，住宅竣工总面积累计实现4450万平方米。其中，经济房等保障性住房供应将达到1230万平方米。作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。未来三年将迎来武汉房地产市场的黄金时段，物业管理市场容量非常可观。属于长城物业的市场机会点主要在三条线上：一是主攻武汉三镇。尤其是后湖片、金银湖片、四新片、南湖片、岳家嘴片、庙山片等六大居住新区；规划新建的经济适用房和老城区物业管理推行项目亦是我公司的市场机会点。二是抓住招商局物业等当地知名物管企业不外接盘的特性，接管其退出项目或介绍的项目；三是通过并购物业公司或与当地中小开发商合作，快速打开武汉forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》市场。武汉的开发商基本都成立下属物业公司，但水平和规模参差不齐，加之盈利水平低，潜在的并购机会较多。9.2高调入市，突破市场壁垒武汉物管行业与房地产类似，仍有一定的排外现象。但深圳物业管理行业在全国的地位及管理水平在有较高的认可度。此外，武汉物业管理费价格与深圳的差距日益缩小，尤其是中高档新盘的市场价基本都在1.5－2元/平方米·月左右。政府指导价基本让位于市场价。9.3稳扎稳打、谨慎经营武汉有958家物业公司，有8家一级企业。市物协12个副会长，1个秘书长。武汉招商局物业是会长单位。武汉一级物管企业的平均管理面积为291万平方米，员工平均数为639人，人均管理面积3000平方米。这些数据表明武汉的物业管理行业竞争激烈，同时大量的中小物业管理企业面临生存压力，行业洗牌趋势明显。对此，我司进入武汉市场后需要先建立一个稳定的据点，之后通过密切关注房地产时候拓展项目，但为减少风险，不接通不过测算的项目，不接老旧二手楼盘、不接低信誉度开发商楼盘，谨慎经营。调研结果显示：武汉物管市场符合我司的进入条件，并且我公司在2009年进入武汉的时机已经成熟。附件1：《物业服务收费管理办法》实施细则《物业服务收费管理办法》实施细则forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》   第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。   第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。   第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。   第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。   第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。   第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。   第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。   综合管理服务费含清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。   车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。   特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。   第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。   普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。   住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。   特约服务费，实行市场调节价。   第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。   实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。   第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。   第十一条 forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。   物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。   第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。   包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。   酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。   第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。   第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。   实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。   物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：   1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；   2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；   3、物业管理区域清洁卫生费用；   4、物业管理区域绿化养护费用；   5、物业管理区域秩序维护费用；   6、办公费用；   7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；   8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；   9、经业主同意的其它费用；   物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。   第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。   物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。   业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。   第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。   第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。   第十八条 forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。   第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。   第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。   物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。   第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。   第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。   第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。   第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。   第二十五条普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。   第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。   第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。   第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。   第二十九条 本细则自2004年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》（武价房字[2000]24号）同时废止。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》附件2：关于商品住宅共用部分共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知武房物[2002]16号　　　　　　　关于商品住宅共用部分共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知各区房产局、财政局、各有关单位：　　为了加强全市商品住宅（含经济适用住房，下同）共用部位共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）的缴存和管理，保障住宅共用部位共用设施设备的正常大修、更新、改造、维护商品住宅产权人和使用人的合法权益，根据《武汉市住宅区物业管理条例》和《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》的有关规定，结合我市实际，现就有关缴存和管理事宜通知如下：　　一、市房产管理局为全市维修基金的监管单位，市财政局对维修基金的管理实行监督。市房产管理局物业管理部门负责维修基金管理的日常工作，各区房产管理局物业管理部门按照规定权限负责辖区内维修基金的归集管理工作。　　二、维修基金缴存人和缴存标准　　1、申请商品住宅初始登记的开发建设单位。指1996年10月24日市政府第86号令《武汉市住宅小区管理办法》发布之日起建成住宅小区的开发建设单位。　　2、申请商品住宅交易转移登记的购买者。指按建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定自1999年1月1日起竣工商品住宅的购买者。　　（二）维修基金的缴存标准。　　1、开发建设单位按申请初始登记住宅区总规模建安造价的1.5%（配置有电梯的住宅楼按2.5%）的比例缴存。　　为了便于建安造价的核定，根据武汉市建设工程造价管理站武建价字[2001]33号通知发布的“造价指数”测定，2002年每平方米商品住宅维修基金缴存标准为：（1）砖混结构住宅：10元；（2）无电梯框架结构住宅：12元；（3）有电梯框架结构住宅：30元。今后，每平方米商品住宅维修基金缴存标准每年调整一次，另行公布。　　2、购房者按购房款2%的比例缴存。　　三、维修基金的核定、缴存。　　（一）开发建设单位。开发建设单位应在取得商品住宅竣工验收证明之日起3个月内，持《武汉市商品住宅维修基金（开发建设单位）缴存申报单》（一式二联，式样详见附件1，以下简称《缴存申报单》），向、市、区房产管理局物业管理部门申请办理《武汉市商品住宅维修基金缴存通知书》（一式二联，式样详见附件2，以下简称《缴存通知书》），特《缴存通知书》第一联（通知收款联）到指定的维修基金缴存窗口按《缴存通知书》中核定的金额缴存维修基金，并取得“湖北省武汉市住宅公共维修基金专用收据”（一式五联，以下简称《专用收据》）第一联（收据联）和第四联（房屋权属登记联）。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　（二）购房者。由开发建设单位在其初始登记申请受理后，通知购房者在30天内，持《购房合同》正本、购房发票到市、区维修基金缴存窗口办理《缴存通知书》，按《缴存通知书》中核定的金额缴存维修基金，并取得《专用收据》第一联（收据联）和第四联（房屋权属登记联）。　　（三）市及中心城区（含江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖区及武汉经济开发区、东湖高新技术开发区）维修基金的收取统一实行银行代收。代收银行由市房产管理局、市财政局统一指定相关银行营业机构。为方便缴款，指定银行的各营业机构在市、区房产交易和权属登记“一条龙”服务大厅设立缴存窗口。其它区亦应逐步实行银行代收。　　四、维修基金的收取、划缴。　　（一）专用帐户的开立及用途。市房产管理局在指定银行营业机构（以下简称“主办行”）开立武汉市住宅公共维修基金专户；各区房产管理局在所在相关银行营业机构开立武汉市住宅公共维修基金专户**区分户（印鉴由市房产管理局统一刻制发放）和武汉市**区住宅公共维修基金专户（分户和专户应在同一银行营业机构）。市住宅公共维修基金各区分户专门用于核算维修基金的收取、划缴业务；各区住宅公共维修基金专户用于管理和核算从市住宅公共维修基金专户中按规定拨付的维修基金的结算款项。　　（二）维修基金的收取。　　各缴存窗口应根据《缴存通知书》第一联核定的金额办理收款手续。对缴存人以支票缴存维修基金的，应在款项收讫后，及时开具《专用收据》，在《缴存通知书》第一联和《专用收据》各联上加盖“武汉市维修基金专户**区分户专用章”和指定经办人名章；并将《专用收据》第一联（收据联）和第四联（房屋权属登记联）交缴存人。对缴存人以现金缴存维修基金的，各缴存窗口应立即办理上述手续。　　《缴存通知书》第一联和《专用收据》第二联作为各缴存窗口收款依据和记帐凭证。　　（三）维修基金的划缴。　　1、实行银行代收的窗口，各代收银行款项收讫后，应于当日通过市住宅公共维修基金专户各区分户直接填制银行内部“特种转帐凭证”（附《专用收据》第三联及《缴存明细表》，式样详见附件3），将代收的维修基金定向、及时上划市房产管理局在主办开立的“武汉市住宅公共维修基金专户”；各银行缴存窗口同时将《缴存明细表》（附《专用收据》第五联）报送市住宅公共维修基金专户分户所在区的房产管理局物业管理部门，物业管理部门据此登记收入辅助帐。主办行应按月编制《缴存情况汇总表》（式样详见附件4），于次月三日内报送市房产管理局和市财政局。　　2、实行房产管理部门自收款的汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲等区房产管理局物业管理部门应于每月终了第一个工作日通过各区分户直接填制支票（附《缴存明细表》和《缴存情况汇总表》一式叄份），将收取的维修基金及时上划至住宅公共维修基金专户。市住宅公共维修基金专户主办行接《缴存明细表》所填列的收缴情况，在其代收系统中逐笔录入有关数据。　　五、《专用收据》的印制与管理。　　《专用收据》由市财政局集中到省财政厅购买，市房产管理向市财政局领购后，发放各缴存窗口使用。　　六、市、区房产管理局及银行代收款的工作人员应当严格按照本通知的规定执行，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级行政主管部门给予行政处分；给产权人或使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。　　七、本通知自2002年元月1日起在全市范围内执行。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　（一）自本通知发布之日起，开发建设单位申请高品住宅初始登记、购买者申请商品住宅交易转移登记时，除应提交原规定的有关资料外，还应提交已缴存住宅维修基金的《专用收据》第四联（房屋权属登记联）。市、区房产管理局不得受理未提交《专用收据》第四联（房屋权属登记联）的开发建设单位商品住宅的初始登记申请和购买者商品住宅交易转移登记申请。　　（二）自本通知发布之日起，开发建设单位在销售商品住宅时，不再收取购房者的维修基金。本通知发布前，开发建设单位已在市、区房产管理局领取了《专用收据》的，应在30日内持《专用收据》和购房者缴存维修基金明细表或软盘到市、区房产管理局办理核销手续。　　（三）购房者在购买商品住宅时未足额缴存维修基金的，其差额部分应在交易转移登记申请前一次性补缴到位。　　（四）商品住宅再次交易或房屋权属发生转移，原业主已缴存的维修基金不予清退，由原业主与受让人协商清算后办理帐户变更手续。　　（五）1996年10月24日市政府第86号令《武汉市住宅小区管理办法》发布之日起至本通知发布之日期间，已办理商品住宅初始登记的开发建设单位未按规定缴存维修基金的，应按《武汉市住宅物业管理条例》第四十四条第六款的规定，责令其限期按实际发生建安造价的1.5%缴存；拒不缴存的，依法强制缴存，并按照应缴存金额的2倍罚款。　　1996年10月24日市政府第86号令《武汉市住宅小区管理办法》发布之前，已办理商品住宅初始登记的开发建设单位未缴存维修基金的，其维修基金的缴存金额可在住宅区向业主委员会移交时协商处理。　　（六）已办理商品住宅交易转移登记的购买者未按规定缴存维修基金的，其维修基金的缴存按《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》第三十三条第一款的规定办理，即维修基金的缴存标准由物业管理单位会同业主委员依照政府指导标准提出缴存方案，经业主大会审议通过后按月缴存。　　　　　　　　　　　　　　　　　　武汉市房产管理局武汉市财政局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00二年一月二十八日forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》附件3：关于印发《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》的通知武房物[2000]108号　各区房地局,各业主委员会、物业管理企业:　　为完善我市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的物业管理模式,进一步规范业主自治管理行为,根据《武汉市住宅区物业管理条例》的规定,经市物业管理工作领导小组研究同意,现将我局制定的《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》印发给你们,请认真E贯彻实施。　　附:《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○○年六月二十六日武汉市住宅区业主自治管理实施办法第一章　总则　　第一条　为建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理体制,规范业主自治管理行为促进物业管理健全发展,根据《武汉市住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)规定,结合实际,制定本办法。　　第二条　本办法适用于全市实施物业管理的住宅区业主自治管理。　　本办法所称业主自治管理,是指住宅区业主(业主代表)大会选举产生的业主委员会，全体业主依照《条例》规定选聘物业管理企业,对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务的活动。　　第三条　武汉市房地产管理局是本市业主自治管理的行政主管部门,负责组织实施办法。　　各区房地产管理局是本辖区业主自治管理的行政管理部门,负责业主委员会的筹建和日常管理,进行政策、业务指导。　　第四条　本市各有关行政管理部门在各自职责范围内,支持和配合业主委员会的工作，维护广大业主的合法权益。第二章　业主的权利和义务　　第五条　业主是指物业的所有权人。物业使用人(以下简称使用人)是指物业承租人和实际使用物业的其他人。　　第六条　业主依法享有对住宅区物业共用部分和共同事务进行管理的权利,并承担相应的义务。　　业主的主要权利是：　　(一)参加业主(业主代表)大会；　　(二)享有业主委员会委员的选举权和被选举权；　　(三)表决通过业主公约和业主委员会章程；　　(四)决定有关业主利益的重大事项；forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　(五)监督业主委员会的工作。　　业主的主要义务是：　　(一)遵守国家有关物业管理的法律、法规和政策规定；　　(二)业主的个人利益应自觉服从公众利益和国家利益；　　(三)执行、服从业主(业主代表)大会和业主委员会的各项决议、决定；　　(四)遵守业主公约；　　(五)遵守物业管理委托合同的各项条款,并按时交纳物业管理服务费用以及相关的代收E代管费用。　　第七条　业主公约是有关业主(使用人〉在物业的使用、维护和管理服务活动等方面权利、义务的行为准则,对全体业主和使用人具有约束力。　　业主公约自业主〈业主代表〉大会审议通过之日起生效。第三章　业主(业主代表)大会　　第八条　业主大会由本住宅区内全体业主组成;业主人数较多的,可按比例推选业主代表,组成住宅区业主代表大会,业主代表大会成员一般不超过100人。　　第九条　住宅区符合下列条件之一,可召开第一次业主(业主代表)大会的职权:　　　(一)住宅区入住率达到50%以上；　　(二)住宅区房屋交付使用满2年；　　(三)公有住房出售建筑面积达到50%以上。　　第十条　业主(业主代表〉大会的职权：　　(一)选举、撤换业主委员会委员；　　(二)审议通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；　　(三)听取和审查业主委员会的工作报告；　　(四)监督业主委员会工作,改变或者撤销业主委员会的决定；　　(五)决定物业管理的其他重大事项。　　第十一条　业主(业主代表〉大会表决可采用投票或其他方式,业主委员会委员的产生须采取无记名差额投选举方式。　　第十二条　出席业主(业主代表)大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。　　公房出租人可书面委托承租人出席,业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。　　业主大会或者业主代表大会可邀请街道、派出所、居委会和物业使用人代表列席,列席人;员无表决权。　　第十三条　第一次业主〈业主代表)大会的筹备　　(一)所在地的区房地产管理局负责召集开发建设单位、前期物业管理单位、街道办事处或i镇(乡)人民政府及业主代表组建第一次业主(业主代表)大会筹备组,其中业主代表人数应占i筹备组成员三分之二以上；　　(二)依定第一次业主(业主代表)大会方案；　　(三)依照物业管理政策法规及示范文本,结合本住宅区实际情况,拟定业主委员会章程〈草案〉、业主公约(草案〉和业主委员会选举办法(草案〉等相关文件；　　(四)推荐业主委员会委员候选人。业主人数较多的住宅区,应以住宅楼单元为单位协商产生业主代表(高层住宅楼可以楼层为单位〉,在业主代表中协商推荐业主委员会委员候选人；forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　(五〉第一次业主(业主代表)大会召开前15日内,将拟定的第一次业主(业主代表)大会方案和准备的会议有关文件资料,一并报所在地的区房地产管理局备案。　　业主自行召开第一次业主(业主代表)大会,应在本住宅区具备成立业主委员会条件的前;提下,由超过20%的业主联名向所在地的区房地产管理局提交书面报告,由区房地产管理局审核后,会同相关部门及业主代表组成筹备组。其他程序参照本条第一款第(二〉、(三)、(四)、(五〉项组织实施。　　第十四条　第一次业主(业主代表)大会主要议程：　　(一〉大会筹备组介绍大会筹备情况；　　(二〉审议通过《业主委员会章程》、《业主公约》；　　〈三〉选举业主委员会委员；　　〈四〉审议决定其他物业管理重大事项。　　第十五条　业主委员会成立后,负责召集此后的业主(业主代表)大会。业主(业主代表)大会主要内容是:　　(一)听取业主委员会工作报告；　　(二)审议通过上一年度财务决算和下一年度财务预算；　　(三)审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；　　(四)决定物业管理企业的选聘和解聘；　　(五)业主委员会的换届选举与委员的调整；　　(六)决定物业管理其他重大事项。第四章　业主委员会　　第十六条　业主委员会是住宅区域内代表全体业主实施自治管理的组织,业主委员会的一切合法权益受国家法律保护。　　第十七条　一个住宅区成立一个业主委员会,业主委员会由业主(业主代表〉大会选举产生。业主委员会委员应当由业主担任。业主委员会根据住宅区规模,由5至15人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。　　第十八条　业主委员会委员应符合下列条件：　　(一)思想素质好,热心公益事业,责任心强；　　(二〉自觉遵守物业管理法规、规章；　　(三)带头遵守业主公约、业主委员会章程；　　(四)身体健康,品行端正；　　(五)有一定的文化水平和组织能力。　　第十九条　业主委员会委员在业主〈业主代表)大会上按下列程序选举产生：　　(一)介绍业主委员会委员候选人的基本情况和工作简历；　　(二)审议通过选举唱票、计票、监票人选；　　(三)监票人核对业主〈业主代表)大会应到人数和实到人数,发放统一印制的选票；　　(四)投票选举；　　(五)统计选票,并宣布选举结果；　　(六)业主委员会委员进行分工,选举产生主任、副主任。　　第二十条　业主委员会应自选举产生之日起十五日内,持《业主委员会登记申请书》和下列文件向所在地区房地产管理局办理核准登记手续。　　(一)业主委员会名称、住所、所辖区域范围；forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　(二)业主委员会委员个人简历；　　(三)业主委员会委员名单及分工；　　(四)业主公约、业主委员会章程；　　(五)大会会议记录、纪要；　　(六)大会应到人数和名册、实到人数和名册。　　所在地区房地产管理局自受理登记申请之日起十五日内,完成审查工作,并报市房地产管局。市房地产管理局对符合规定成立的业主委员会,准予登记,核发《业主委员会登记证书》；对不符合规定的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。　　业主委员会自核准登记证之日起成立。业主委员会持《业主委员会登记证书》申请刻制印章。　　第二十一条　业主委员会每届任期三年,任期届满三个月前,应组织选举新一届业主委员，业主委员会委员可以连选连任。新一届业主委员会委员名单应报所在地区房地产管理局备案。　　业主委员会委员的补选和增选,应在《业主委员会章程》中予以规定。　　业主委员会的撒销、改选,须经所在地区房地产管理局审核,并报市房地产管理局批准。　　第二十二条　业主委员会履行下列职责:　　(一)召集和主持业主(业主代表)大会,报告物业管理的实施情况,接受业主监督；　　(二)选聘或者解聘物业管理企业,代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同,物业管理服务合同经业(业主代表〉大会通过后生效；　　(三)依照《条例》的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金,并向业主(业主代表〉大会提交物业维修专项资金筹集使用情况及审计结果的报告；　　(四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务瞌算和决算；　　(五)听取业主(使用人)的意见或者建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动；　　(六)修订业主公约、业主委员会章程,督促业主公约的实施,协助物业管理企业收取物"管理服务费用以及相关的代收代管费用；　　(七〉业主(业主代表〉大会赋予的其他职责。　　第二十三条　业主委员会委员有下列情形之一的,业主委员会应提请业主(业主代表)大会取消业主委员会委员资格：　　(一〉违反业主公约、业主(业主代表)大会决议和业主委员会决定的；　　(二)因身体健康原因丧失履行职责的能力的；　　(三〉不履行业主委员会职责的,无故连续缺席业主委员会议三次以上的；　　(四)不再是业主的；　　(五)利用职权,牟取个人私利,造成不良影响的；　　(六〉有违法犯罪行为的被司法部门认定或正在接受调查的；　　(七)有其他不适宜担任业主委员会委员情形的。　　第二十四条　业主委员会每年至少组织召开一次且也代表大会,经则以上业主提议,业主委员会应就所提议题及时召开业主大会。　　业主委员会会议每季度召开一次业主代表联席会议每半年召开一次心委员会与物业管理公司的协商会议每两月召开一次。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　第二十五条　新建住宅区可在开发建设单位移交的物业管理用房中安排一个自然间作.业主委员会办公用房;旧住宅区转制实行物业管理的,可从原有配套用房或补建项目中统筹解决。　　业主委员会的办公经费,经业主(业主代表)大会同意后,可从本住宅区物业管理经营用房的收益以及其他收益中按比例列支。　　第二十六条　业主委员会选聘物业管理企业应采取公开招标和邀请招标的方式,具体运作按《武汉市物业管理招标投标管理试行办法》执行。　　第二十七条　业主委员会对住宅区共用部位共用设施设备维修基金的管理和使用按《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》有关规定执行。第五章　附则　　第二十八条　业主(使用人)和业主委员会违反物业管理合同约定应当承担相应的违约责任；造成损失的,应当承担赔偿责任。　　第二十九条　业主委员会不得从事除签定物业管理合同以外的任何经营活动,不得干扰物业管理企业的正常管理经营活动。　　第三十条　写字楼、商场、工业区等其它物业的自治管理,参照本办法的规定执行。　　第三十一条　本办法自发布之日起执行。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》附件4：关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知　　　　　　　　　　　　　　　　　　财基字［1998］7号国务院各部门、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单位市财政厅(局)：为了规范物业管理企业财务行为，根据《企业财务通则》，结合物业管理企业的经营特点，我们制定了《物业管理企业财务管理规定》，现予印发，请遵照执行，执行中有何问题，请及时向我部反映。　　附件：物业管理企业财务管理规定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年二月十二日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　物业管理企业财务管理规定第一章总则第一条为了规范物业管理企业财务行为,有利于企业公平竞争,加强财务管理和经济核算,结合物业管理企业的特点及其管理要求,制定本规定.除本规定另有规定外,物业管理企业执行施工,房地产开发企业财务制度.第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。第二章代管基金第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托人代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修更换资金。房屋的共用部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电过干共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳场、各类球场等。第四条代管基金作为企业企业长期负债管理代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用权人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用权人认可后转作代管基金滚存使用和管理。第五条forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》企业有偿使用业主管理委员会或者业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用权人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施有偿使用费经业主管理委员会或者物业产权人、使用权人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。第三章成本和费用第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本，费用。第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本，营业成本包括直接人工费、直接材料和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业界所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产。在有效全用期限内，分期摊入营业成本费用。第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3~0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐失冲减坏帐准备金。收回又已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。第四章营业收入及利润第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入.。第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车、游泳池、各类球场崐等共用设施收。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。第十五条forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收入支净额以及补贴收入。第十七条补贴收是指国家拨给企业的政策性亏损补贴。第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入和其他业务缴纳税金及附加后的净额。第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入。商业用房经营收入是指企业利用主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。第五章附则第二十一条本规定自１９９８年１月１日起施行。第二十二条本规定由财政部负责解释和修订。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》附件5：省物价局省建设厅关于印发《湖北省物业服务收费管理实施办法》的通知鄂价房服[2007]107号各市、州、直管市及神农架林区物价局、建设局(房产局)：为规范物业服务收费，保障业主和物业管理企业的合法利益，我们转发了《国家发改委建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格[2003]1864号)。根据执行中反映出的问题，在征求各地意见的基础上，我们研究制定了《湖北省物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行，并将有关情况及时报省。湖北省物价局湖北省建设厅二00七年五月二十一号湖北省物业服务收费管理实施办法第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物权法》和《物业服务收费管理办法》等规定，制定本实施办法。第二条本通知所称物业服务收费，是指物业管理企业，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条本办法适用于湖北省境内经工商登记注册、并取得相关资质证书的物业管理企业，按照物业服务合同约定开展物业服务的收费管理。第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业：鼓励物业管理企业诚信履约，开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市、县政府价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑物业服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。实行市场调节价的物业服务，由业主与物业管理企业，在物业服务合同中约定。第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相符合的原则。第七条物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。综合管理服务费：包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工，原辅材料费用等。特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。第八条物业服务收费应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。物业交付使用前及以后，建设单位或物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。其中，服务成本构成按照国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》执行。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。第十一条业主与物业管理企业不论采取包干制还是酬金制等形式约定物业服务服用，都应兼顾双方利益，诚信履约。对物业服务收费中产生的纠纷或违约问题，属政府指导价的，由各级政府价格主管部门和房地产主管部门依法进行检查、处理。第十二条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当由业主大会作出决定，物业管理企业按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本或支出由业主额外负担。第十四条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第十五条物业管理企业根据业主的委托提供物业、服务合同约定以外的服务，服务收费由双方合同约定。第十六条普通住宅和经济适用房小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位)，由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车服务费，具体标准由各级价格主管部门核定。在优先保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，其收费标准由当地政府价格主管部门制定。进入小区执行任务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车，送货车和临时停车(15分钟内)不得收取停车费。第十七条业主对房屋进行装修的，物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金(押金)、垃圾清运，装修工人出入证押金(工本费)等费用的具体标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》第十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十九条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。第二十条本办法自2007年7月1日起执行。第二十一条本办法下发后，有关物业收费服务管理的其他规定，凡与本办法不—致的，以本办法为准。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》附件6：市房产局关于公布第二批武汉市物业管理招标专家评委名单的公告武房物［2004］94号　为了贯彻落实《物业管理条例》（国务院令第379号），规范物业管理招投标活动，促进我市物业管理市场健康发展，根据国家建设部《前期物业管理招标管理暂行办法》（建住房）［2003］130号）有关要求，经各区房产局和市物业管理协会推荐，市房产局考评小组审定，现将第二批武汉市物业管理招投标专家评委名单予以公布。武汉市物业管理招投标专家评委名单(共11名，以姓氏笔画为序)序号姓名性别工作单位职务职称1万红男武汉新城物业管理有限公司副总经理高级经营师2万兴成男武汉江天物业管理有限公司总经理经济师3刘予萨男泰合物业管理（武汉）有限公司总经理高级经营师4李青山女武汉市世纪物业管理有限公司副总经理经济师5陈同举男武汉丽岛物业管理有限公司总经理讲师6张申法男武汉市鸿宇物业管理有限责任公司总经理工程师7张士坤男中航物业武汉分公司总经理兽医师8郑新汉男武汉顺诚物业管理有限公司总经理高级经营师9骆毅民男武汉招商局物业管理有限公司总经理工程师10黄勇男武汉市新园物业管理有限公司总经理工程师11熊道清男武汉紫菘物业管理有限公司总经理工程师武汉市房产管理局二00四年九月十日forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》附件7：市房产局关于印发武汉市物业管理承接验收规程的通知武房物〔2006〕129号市房产局关于印发武汉市物业管理承接验收规程的通知各区房产局、房地产开发建设单位、业主委员会、物业管理公司：为规范物业管理承接验收，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）等有关法规和政策规定，结合武汉市实际，现将我局制定的《武汉市物业管理承接验收规程》印发给你们，请认真遵照执行。二○○六年十二月二十一日武汉市物业管理承接验收规程第一条为规范物业管理承接验收，维护物业管理当事人的合法权益，促进物业管理市场有序发展，根据国务院《物业管理条例》（国务院令第379号）等有关规定，结合本市实际，制定本规程。第二条本规程适用于本市行政区域内的物业管理承接验收活动。第三条本规程所称物业管理承接验收（以下简称承接验收），是指物业管理企业承接物业项目时，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。第四条承接验收应包括以下主要内容：（一）物业资料1、竣工验收资料：物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。2、技术资料：水、电、气、有线电视、通讯等的借用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。其中供水、供电不属直供用户的项目，还应包括供水、供电总表和各分户表起止码等资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。此外，原物业管理企业在物业服务过程中形成的有关资料。（二）物业共用部位包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（三）物业共用设施设备包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》（四）按有关规定配置的物业管理用房第五条建设单位与物业管理企业之间承接验收应具备下列条件，并按规定程序组织实施：（一）应具备的条件：1、建设工程已竣工，且经有关部门验收合格；2、规划配套的各类设施设备均落实到位，能正常使用，并经有关部门确认；其中供水、供电不属直供用户的项目，或供水、供电设施设备尚未移交至专业部门（单位）的，交接双方及其相关方已就维修责任、水电费收缴和水电损分摊等达成书面约定；3、新建项目依据规划分期建设，在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施；4、建设单位选聘物业管理企业符合有关规定，并已与之签订前期物业服务合同；5、法律法规、政策规定的其他条件。（二）建设单位应当在物业竣工交付使用30日前，与受聘物业管理企业完成承接验收手续，具体程序如下：1、建设单位于交验前7日内，书面通知其选聘的物业管理企业办理接管验收手续，并提供有关资料；2、物业管理企业应按承接验收条件，对提供的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；3、物业管理企业应会同建设单位和业主代表，对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验；4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；5、经查验基本符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，建设单位与物业管理企业签订《物业管理承接验收协议》。第六条原物业管理企业与业主大会及其选聘的新物业管理企业之间承接验收除符合上述有关规定条件外，还应具备下列条件，并按规定程序组织实施：（一）应具备的条件1、业主大会全体业主所持投票权2/3以上分别表决通过解聘原物业管理企业和选定新的物业管理企业，且程序合法，资料齐全，并已在所在地的区房产管理局备案；2、业主委员会与业主大会解聘的物业管理企业，已就终止物业服务合同签订了协议，并与业主大会新聘的物业管理企业签订了物业服务合同；3、业主大会（业主委员会）与原物业管理企业就物业服务费用（包括欠收、预收、代收费用及押金等）已结算和清退；未结算和清退的，业主委员会代表业主大会已与原物业管理企业和新聘物业管理企业就如何解决达成书面约定；（二）业主委员会应会同业主大会新聘的物业管理企业，在其物业服务合同生效后30日内，与原物业管理企业完成承接验收手续（另有约定时限的除外），具体程序如下：1、业主委员会与业主大会选聘的新物业管理企业签订物业服务合同生效后3日内，业主委员会应书面通知原物业管理企业办理承接验收手续，原物业管理企业应在7日内提供有关资料；2、业主委员会和业主大会选聘的新物业管理企业应按承接验收条件，对提供的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；3、业主委员会和业主大会选聘的新物业管理企业会同原物业管理企业，对物业的共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验；forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；5、经查验基本符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业管理企业与业主委员会和业主大会选聘的新物业管理企业签订《物业管理承接验收协议》。6、《物业管理承接验收协议》签订次日，交接双方应将承接验收主要情况在物业管理区域内向全体业主公布。第七条物业管理企业应当在《物业管理承接验收协议》签订之日起10日内，负责将《物业管理承接验收协议》文本报送所在地的区房产管理局备案。《物业管理承接验收协议》包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在的问题、解决方法和参与验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。第八条物业管理承接验收的所有资料，应属物业管理区域内全体业主所有。建设单位、业主委员会可书面委托物业管理企业保管。物业管理企业受托未妥善保管造成缺失的，应承担相应的法律责任。第九条开发建设单位、业主委员会和物业管理企业可聘请相关专业机构协助办理承接验收手续。第十条承接验收交接双方及其相关方有关责任的界定：（一）承接验收时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行。对于符合承接验收标准的，物业管理企业应当及时接管；验收不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复检；（二）建设单位选聘的原物业管理企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房或移交资料不全的，若是物业管理企业管理服务过程中造成的，由物业管理企业承担相应的法律责任；若是建设单位遗留的问题，由建设单位负最终法律责任；（三）承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理；（四）原物业管理企业负责物业管理承接验收协议生效前的物业管理活动，新物业管理企业负责物业管理承接验收协议生效后的物业管理活动。第十一条物业服务合同期满双方无意续签的或物业服务合同提前终止的，建设单位或业主、业主大会也尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业应当在退出之日45日前，书面告知建设单位和业主、业主委员会，书面报告所在地的区房产管理局和街道办事处及社区居民委员会。还应在退出之日30日前向物业管理区域全体业主公示其退出原由及时间。在退出之前，参照本规程有关规定与建设单位或业主委员会办理有关手续。第十二条有关承接验收中的纠纷，交接双方及其相关方可以协商解决，也可以申请仲裁或向人民法院提起诉讼。第十三条本规程发布前已实施物业管理承接验收的，应按照有关法规、政策和本规程进行规范。第十四条违反本规程的，依据《物业管理条例》有关规定处罚。第十五条本规程由武汉市房产管理局负责解释。第十六条本规程自发布之日起施行。武汉市房产管理局办公室2006年12月21日印发forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》附件8：市房产局关于印发武汉市业主大会规程实施细则武房物〔2006〕130号各区房产局、房地产开发建设单位、业主委员会、物业管理公司：为规范业主大会成立及其活动，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）和《业主大会规程》（建住房[2003]131号）等有关法规和政策规定，结合武汉市实际，我局制定了《武汉市业主大会规程实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。《市房产局关于印发〈武汉市住宅区业主自治管理实施办法〉的通知》（武房物[2000]108号）同时废止。二○○六年十二月二十一日武汉市业主大会规程实施细则第一章总则第一条为规范业主大会成立及其活动，维护广大业主的合法权益，根据国家《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，结合我市实际，制定本细则。第二条本细则适用于本市行政区域内业主大会的成立、运作和监督。第三条本细则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权属证书记载的权利人。物业的合法买受人，尚未办理产权登记的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。第四条市房产管理局是全市物业管理的行政主管部门，依法对业主大会的成立及其活动进行监督管理。各区房产管理局负责本辖区内业主大会的成立及其活动的指导、监督工作。第五条业主大会的成立及业主委员会的选举工作和业主大会及其业主委员会的日常活动，应当接受所在地的街道办事处及社区居民委员会的指导和监督，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。第六条业主大会、业主委员会的决议、决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定；不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动；不得向业主收取物业管理综合服务费。第七条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区房产管理局，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会越权开展工作或组织活动、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的，物业所在地的区房产管理局应当书面责令其限期整改，逾期拒不整改的，由所在地的区房产管理局撤销其备案，并在该物业管理区域公告，即时会同街道办事处和社区居民委员会依法指导业主大会重新选举产生业主委员会。第二章业主大会第一节业主大会的组成和职责第八条forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开且审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》之日起成立。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会及其业主委员会职责。第九条业主大会的主要职责如下：（一）选举、更换业主委员会的成员；（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则。（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同，包括物业服务内容及标准与收费标准的调整方案；（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；（六）决定专项资金的使用、续筹方案，并监督实施；（七）决定业主委员会申请行政复议、仲裁和诉讼；（八）决定物业管理的其他重大事项。前款（二）、（三）、（五）、（六）、（七）项须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过方可生效。第二节首次业主大会会议的筹备第十条物业管理区域的房屋出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满一年的，可以筹备成立业主大会。第十一条筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区房产管理局和街道办事处、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组一般由3至9人的单数组成，其中业主代表2至7名，建设单位代表1至2名。筹备组的组长由业主代表担任。筹备组中的业主代表按物业类别及其布局分配名额，并由10名以上业主联名推荐产生。筹备组中的建设单位代表应持有法人委托书。建设单位若不委派代表参加筹备组工作，又不向所在地的区房产管理局书面报告且陈述原因，所在地的区房产管理局应当书面责令其限期参加，逾期拒不参加的，可由业主代表组成筹备组。筹备组组成人员名单应在本物业管理区域内公示。为保证首次业主大会选举工作的公正，筹备组中的业主代表原则上不宜推荐为业主委员会候选人。筹备组应当邀请所在地的社区居民委员会代表列席筹备会议，并接受其具体指导。物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。第十二条筹备组的主要职责如下：（一）拟定首次业主大会的筹备方案；（二）参照政府主管部门制订的示范文本拟定业主公约（草案）和业主大会议事规则（草案）；（三）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；（四）根据本物业管理区域的实际情况，确定业主委员会委员的人数，制订业主委员会的选举办法，确认业主委员会候选人的资格，并在业主中推选表决票的发放人、计票人和监票人各若干人；（五）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；（六）宣传物业管理的有关法规、政策；（七）其他准备工作。第十三条forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》业主委员会由5至15人的单数组成，具体人数由筹备组根据本物业管理区域的实际情况确定。第十四条业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。第十五条筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主证。业主证应当写明业主及其配偶或房屋产权共有、监护人的姓名、身份证号码、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。业主证用于业主大会事务中核实业主身份。第十六条业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。第十七条首次业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。各类物业按每一平方米为一个投票权，不足一平方米的按四舍五入计算。第十八条业主委员会委员候选人由筹备组按物业类别及其布局比例推荐，二十名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应就候选人资格征求所在地的社区居民委员会和辖区民警的意见，并确定候选人名单。业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。第十九条业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法；（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项资金等；（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力。（五）身体健康，具有必要的工作时间和一定组织能力；（六）本人或其亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内入股或任职。第二十条筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：（一）业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；（二）业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主大会会议议程。业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。第二十一条筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：（一）当面递交书面通知；（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部位内；（三）邮寄。同时，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。第三节首次业主大会会议的召开第二十二条首次业主大会会议一般采用集体讨论的形式组织召开。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，按照10%至30%的比例推选业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》第二十三条推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。第二十四条首次业主大会会议的内容包括：（一）表决通过业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；（二）选举产生业主委员会委员；（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。第二十五条业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其监护人行使投票权。业主不能自行投票的，可以书面委托他人投票，其委托书应载明委托事项和投票权数。业主投票时应出示业主证，受托人除应出具业主的业主证外，还应出示委托书。第二十六条单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。第二十七条业主委员会委员候选人经与会业主所持投票权总数1/2以上通过，并以得票多少为序，依次当选为首届业主委员会委员。第二十八条筹备组应邀请社区居民委员会代表负责开箱验票，统计选举结果后在物业管理区域内公布。筹备组应当在业主委员会选举产生3日内向其移交全部资料，同时自行解散。第二十九条业主委员会选举产生后应立即召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至3名。第三十条业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。第四节业主大会定期会议和临时会议第三十一条业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议，可采用集体讨论或书面征求意见的形式召开。第三十二条采用集体讨论形式召开业主大会会议的，依照本细则第二十三、二十四条的有关规定组织实施。第三十三条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，业主委员会应当在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票，并做好签收与登记工作。第三十四条表决票回收时限届满后，所回收的表决票的总投票权数未达到业主大会总投票权数法定比例的，业主委员会在本物业管理区域内公告全体业主延长投票时间，并组织人员催收表决票，直至回收的表决票总投票权数达到业主大会总投票权数法定比例。第三十五条业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集，每年至少应召开一次。经业主提议，且提议业主的投票权数达到法定数额的，业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》第三十六条业主或业主代表应当参加业主大会会议。业主不出席、也不委托他人代为参加业主大会会议的，或业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权。弃权的业主应当遵守业主大会作出的决议、决定。第三十七条业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，区房产管理局可以书面责令业主委员会限期召开；书面责令期满后业主委员会仍不组织召开的,可由该物业管理区域所在地的社区居民委员会召集部分非委员业主组织召开。第三十八条业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地的街道办事处及其社区居民委员会参加。第三十九条业主委员会提出集体辞职且业主大会未同意的，业主委员会仍应依法履行职责，业主委员会不依法履行职责的，业主大会定期会议和临时会议可由社区居民委员会召集部分非委员业主组织召开。第四十条除业主委员会和社区居民委员会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。第三章业主委员会第四十一条业主委员会应当依法履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；（二）组织业主委员会的换届选举；（三）代表业主大会签订物业管理服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；（七）业主大会赋予的其他职责。第四十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的区房产管理局备案。备案时应提交以下材料：（一）业主委员会备案登记表；（二）业主公约；（三）业主大会议事规则；（四）选举和表决结果统计表；（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；（六）业主大会业主委员会印章使用、管理规定。区房产管理局应当在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。第四十三条前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况在所在地的区房产管理局备案。第四十四条业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，由所在地的区房产管理局责令限期改正；逾期仍未改正的，由所在地的区房产管理局撤销其备案，并在该物业管理区域内公告。第四十五条业主委员会委员应履行下列职责：（一）模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项资金；（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。第四十六条业主委员会委员应参加由市、区房产管理局组织的业务培训，参加市、区房产管理局召集的会议。第四十七条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地的社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容：（一）各类会议记录、纪要；（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；（四）业主名册；（五）物业管理服务合同；（六）有关法律、法规和工作往来文件；（七）业主和使用人的书面意见、建议书；（八）维修资金收支情况；（九）其他书面和实物资料。第四十八条业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上签名同意。未过半数以上的，所作决定无效。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处及其社区居民委员会派员列席会议。第四十九条业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。第五十条业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区房产管理局和街道办事处，同时开展换届选举工作。换届选举工作应组建筹备组，其成员可由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。非委员业主人数不得少于筹备组总人数的2/3。筹备组中非委员业主，按本细则第12条的有关规定推选产生。第五十一条业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在地的区房产管理局应当责令业主委员会限期组织；逾期仍不组织的，可由所在地的社区居民委员会召集部分非委员业主组织换届选举工作。因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。第五十二条新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。第五十三条业主委员会委员缺员超过30%的，应当召开业主大会会议增补；业主委员会委员缺员超过50%的，应当提前召开业主大会进行换届选举；业主委员会不组织增补或换届选举工作的，所在地的区房产管理局应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，可由所在地的社区居民委员会召集部分业主委员会委员和非委员业主进行增补或换届选举工作。第五十四条业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经所在地的区房产管理局建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：（一）不再是本物业区域业主的；（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；（三）拒不履行业主义务的；forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》（四）连续三次缺席业主委员会会议的；（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（七）本人或其亲属在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作或占有股份的。前款（一）、（二）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。第五十五条业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主或相关的每一位业主：（一）关于专项资金的使用的建议；（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；（六）关于罢免委员的建议；（七）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。第五十六条业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。第五十七条业主委员会成立后14日内应当持所在地的区房产管理局开具的印章联系单报送市房产管理局。市房产管理局在公安机关统一办理印章准刻手续后，由公安机关指定的印章定点生产单位刻制业主大会业主委员会印章。第五十八条业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。第五十九条以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签名：（一）关于专项资金的使用的建议；（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；（六）关于罢免委员的建议；（七）向市、区房产管理局投诉物业管理问题；（八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。第四章附则第六十条业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。第六十一条业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本细则执行。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》第六十二条本细则实施前已成立业主大会、业主委员会的，应按照有关法规、政策的规定和本细则进行规范。第六十三条本细则由武汉市房产管理局负责解释。第六十四条本细则自发布之日起施行。武汉市房产管理局办公室2006年12月21日印发forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》附件9：市房地局关于印发《武汉市物业管理招标投标管理试行办法》的通知武房物［2002]107号各区房地局，各房地产公司、物业公司、业主委员会：　　为推进我市物业管理市场化进程，维护物业管理市场秩序，规范物业管理招标投标行为，根据《武汉市住宅区物业管理条例》的规定，经市物业管理工作领导小组同意，现将我局制定的《武汉市物业管理招标投标管理试行办法》印发给你们，请结合实际情况，认真贯彻执行。在试行中如遇到问题，请及时向我局反映。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○○年六月二十八日　　第一条为规范本市场物业管理招标投标行为，维护物业管理市场秩序，保障社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《武汉市住宅物业管理条例》及有关法律、法规的规定，结合武汉市实际，制定本办法。　　第二条凡在武汉市城市规划区内进行物业管理招标投标活动，均适用本办法。　　住宅小区总建筑面积在三万平方米以上和大厦总建筑面积在二万平方米以上的应采用招标方式确定物业管理企业。　　第三条物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。　　第四条市房地产行政管理部门是本市物业管理招标投标活动的行政主管部门。　　区房地产行政管理部门在市房地产行政管理部门指导下负责本辖区内物业管理招标投标活动的监督管理工作。　　第五条招标人必须是合法取得开发资质的开发建设单位或经市房地产行政管理部门批准的业主委员会。　　第六条投标人必须是合法取得工商营业执照，并获得本市房地产行政管理部门颁发的物业管理企业经营资质证书的具有独立法人资格的物业管理企业或是取得国家、省主管部门颁发的物业管理企业经营资质证书并报本市房地产行政管理部门备案管理的物业管理企业。　　第七条物业管理招标采取公开招标和邀请招标的方式。　　公开招标是指开发建设单位或业主委员会以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　邀请招标是指开发建设单位或业主委员会以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。　　第八条业主委员会成立前的前期物业管理，由开发建设单位负责物业管理招标的组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理招标的组织工作。　　业主委员会组织招标活动，应经业主（业主代表）大会讨论决定。　　第九条开发建设单位或业主委员会作为招标人，享有下列权利：　　（一）编制招标文件，组织招标活动；　　（二）选择和确定符合资质条件的投标人；　　（三）根据评标原则决定评标、定标方法；　　（四）选定中标人；　　（五）依法享有的其他权利。　　第十条招标人组织物业管理招标，应当向区房地产行政管理部门提交招标申请书，成立招标工作领导小组；招标工作领导小组应有市、区房地产行政管理部门的代表参加。　　招标工作领导小组负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。　　第十一条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件，招标文件应客观、公正并广泛听取业主及非业主使用人产意见。　　前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：　　（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房，共用部位共用设施设备维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化娱乐设施等；　　（二）物业管理的内容和要求；　　（三）投标书编制的方式及依据；　　（四）投标人的资质和条件；　　（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；　　（六）送达投标书的地点及截止时间；　　（七）开标，评标的时间、地点；　　（八）其他需要说明的事项。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　第十二条招标人采用公开招标方式的，应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当提前二十天向三个以上具备承担招标项目能力，并符合资质要求的物业管理企业发出投标邀请书；　　招标公告和投标邀请书应当送房地产行政管理部门备案。　　第十三条招标公告和投标邀请书应当包括下列内容：　　（一）招标人名称、地址；　　（二）拟招标的物业名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；　（三）投标地点和期限；　　（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。　　第十四条招标人可以在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查。　　第十五条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标的其他情况。　　第十六条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有投标文件收受人。所澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。　　第十七条参与投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制标书，投标书应当包括以下主要内容：　　（一）物业管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；　　（二）管理服务人员配备方案；　　（三）管理服务用房及其他物质装备配置方案；　　（四）管理服务费收支预算方案；　　（五）管理服务分项标准与管理目标（服务承诺）；　　（六）社区文化服务方案；　　（七）管理服务模式设想等；　　第十八条投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点，招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。　　在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。　　第十九条投标人不得与招标人串通投标，损害社会公共利益或者其他投标物业管理企业的合法权益。　　投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。　　禁止投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段谋取中标。　　第二十条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。　　开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封。　　开标过程应当记录，并存档备案。　　第二十一条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　评标委员会由招标人的代表和物业管理业内人士组成，成员人数为5人以上单数。物业管理专业人士不得少于三分之一。　　与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。　　第二十二条评标委员会应当按照招标文件确定的标准和方法，对投标文件进行评审和比较；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。　　招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。　　第二十三条评标委员会经评审，认为所有投标都有不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。　　依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本办法重新招标。　　第二十四条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。　　第二十五条评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。　　评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。　　评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。　　第二十六条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。　　中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。　　第二十七条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。　　第二十八条中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人整体转让中标项目。　　中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包者就分包项目承担连带责任。　　第二十九条违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效。　　第三十条开展招标而未报市、区房地产行政管理部门备案，由市、区房地产行政管理部门责令改正，并给予通报批评。　　第三十一条投标人相互串通或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员采取行贿手段谋取中标的，中标无效。　　第三十二条投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效；给招标人造成损失的，依法承担赔偿现任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第三十三条评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，给予警告，对有违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目评标活动。　　第三十四条中标人将中标项目整体转让给他人的，转让行为无效，情况严重的，取消物业管理企业经营资质证书。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　第三十五条招标人与中标人不按照招标文件和中标人投标文件订立合同的，或已签订合同而未按合同的约定履行义务的当事人，依约承担违约责任。　　第三十六条本办法由市房地产管理局负责解释。　　第三十七条本办法自发布之日起施行。附件10：武汉市前期物业管理规定　　第一条forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》为规范前期物业管理，明确业主、物业管理企业及建设单位的权利和义务，保障物业的合理使用，根据《物业管理条例》(以下简称《条例》)、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《办法》)等法规、规章的规定，结合本市实际，制定本规定。　　第二条住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；　　符合下列条件之一的，经物业所在地的区房产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：　　(1)投标人少于3个；　　(2)多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或单栋高层(含小高层)物业总建筑面积低于三万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于四万平方米的。　　　　第三条通过招标投标方式选择物业管理企业的，建设单位应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：　　(1)新建现售商品房项目应当在现售备案前30日完成；　　{2)预售商品房项目应当在取得武汉市商品房预售许可证之前完成；　　(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日成。　　第四条招标投标的具体程序和要求按《办法》第二章、第三章规定执行。　　第五条评标由建设单位依法组建的评标委员会负责。　　评标委员会由建设单位代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中建设单位代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。　　评标委员会的专家成员，应当由建设单位从市房产管理局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。　　评标委员会成员的名单在评标前应当保密。　　第六条评标开标具体程序和要求按《办法》第四章规定执行。　　第七条建设单位选聘物业管理企业的，双方应当按照新的《前期物业服务合同(示范文本)》签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。　　物业管理企业必须在《前期物业服务合同》签订之日起5日内将合同报物业所在地的区房产管理局备案。　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。　　第八条建设单位在销售物业之前，应当按《业主临时公约(示范文本)》制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的区房产管理局备案。建设单位制定的业主临时公约，如有违反国家相关政策、法规和侵害物业买受人的合法权益的，由区房产管理局责令其重新制定。　　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。　　第九条建设单位应当按照《武汉市住宅区物业管理条例》规定在物业管理区域内按物业总规模2的比例配置物业管理用房。物业管理用房的所有权自物业交付使用之日起，属全体业主所有。　　第十条forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验；建设单位应对物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其它遗留问题及时解决。查验结束后，双方应签订承接验收书。　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交《条例》第29条规定的资料。　　第十一条建设单位应当按照．《建设工程质量管理条例》规定和《住宅质量保证书》约定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。　　第十二条违反本规定的，依据《条例》的规定予以处罚。　　第十三条本规定由武汉市房产管理局负责解释。　　第十四条本规定自2003年9月1日起施行。附件11：武汉市住宅区物业管理条例武汉市住宅区物业管理条例forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　(1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准,1999年10月30日公布施行)　　第一章　总则　　第一条　为了规范本市住宅区物业管理,明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务,保障住宅区物业合理使用,创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。　　第二条　本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。　　本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。　　第三条　住宅区物业管理,实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。　　第四条　住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主,依照本条例规定选聘物业管理企业,对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。　　开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。　　第五条　市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责组织实施本条例。　　区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。　　本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内,负责做好物业管理有关的工作。　　第六条　本市各级人民政府应当制定优惠政策,扶持和促进物业管理向社会化丁专业化方向发展。　　第二章　前期物业管理与移交第七条　本条例所称前期物业管理,是指在新建住宅区的业主委员会成立前,开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。第八条　新建住宅区在规划、设计时,应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。　　第九条　开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。　　第十条　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。　　第十一条　在前期物业管理期间,房屋交付使用前所发生的物业管理费用,由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用,由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。　　第十二条　开发建设单位与买受人订立售房合同时,对前期物业管理事项双方应当有明确约定。　　第十三条　开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。　　开发建设单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修专项资金。第十四条　开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内,向房地产行政管理部门提出申请,经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料:(一)住宅区规划图和批准文件；forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》(二)单体建筑、结构、设备竣工图；(三)道路及地下管网竣工图；　　(四)各种设备的使用说明书、电路示意图；　　(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；　　(六)其他必要资料。　　第三章　业主自治管理　　第十五条　住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时,由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡〉人民政府召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。　　第一次业主大会也可由业主自行组织召开,选举产生业主委员会。　　第十六条　出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。　　公房出租人可以书面委托承租人出席,业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。　　业主委员会由5至15人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。　　业主委员会每届任期三年,业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的,业主大会可予以撤换。　　第十七条　业主委员会每年至少组织召开一次业主大会,经20%以上业主提议,业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定,必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。　　业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定,必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。　　业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约,对住宅区内全体业主、使用人具有约束力,不得与法律、法规相抵触。　　第十八条　业主大会行使下列职权:　　(一)选举、撤换业主委员会委员；　　(二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；　　　　(三)听取和审查业主委员会的工作报告；　　(四)监督业主委员会工作,改变或者撤销业主委员会的决定；　　(五)决定物业管理的其他重大事项。　　第十九条　业主委员会履行下列职责:　　(一)选聘或者解聘物业管理企业,代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同,物业管理服务合同经业主大会通过后生效；　　(二)依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金,并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；　　(三)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；　　(四)听取业主、使用人的意见或者建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动；(五)督促业主公约的实施；(六)向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况,接受业主监督；　　(七)业主大会赋予的其他职责。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　第二十条　选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。　　第二十一条　业主大会选举产生的业主委员会委员名单,审议通过的业主委员会章程、业主公约,由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。　　第四章　物业管理企业　　第二十二条　市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级,实行资质管理制度。　　物业管理企业在领取营业执照后60日内,经所在地的区房地产行政管理部门审查,市房地产行政管理部门批准,取得物业管理资质证书,并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的,从其规定。　　国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核,取得岗位证书后方可上岗。　　第二十三条　被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。　　物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准,管理服务的期限与权限,管理服务的费用,合同的权利义务终止条件,违约责任等内容。物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起15日内,将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。　　第二十四条　物业管理企业从事下列物业管理服务事项　　(一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；　　(二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；　　(三)绿化养护；　　(四)治安防范服务；　　(五)清扫、保洁服务；　　(六)车辆迸出和停放的管理；(七)按照业主、使用人要求,及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；(八)物业维修专项资金的帐务管理；　　(九)住宅区工程建设和维修档案资料的保管；　　(十)其他物业管理服务事项。　　第二十五条　物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定:　　(一)按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定,实施物业管理服务；　　(二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；　　(三)定期对住宅区共有部分进行养护、维修;发现物业损坏或者接到物业报修,及时进行维修；　　(四)定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；(五)听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议,不断改进和完善物业管理服务；(六)设立投诉电话,全天24小时值守,经常对住宅区进行全面巡视、检查,对违反物业管理规定的行为,予以劝阻、制止,并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　第二十六条　物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。　　第二十七条　物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起30日内,向业主委员会结清财物,移交物业管理用房和有关资料,并报所在地的区房地产行政管理部门备案。　　第五章　物业使用与维护　　第二十八条　物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。　　第二十九条　在住宅区物业使用中禁止下列行为:　　(一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；　　(二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；　　(三)占用、损坏住宅区共有部分,擅自移装房屋共用设施；　　(四)乱抛乱倒垃圾、乱堆杂物；　　(五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；　　(六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；　　(七)不按照指定地点停放车辆；　　(八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。　　业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为,有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的,有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。　　第三十条　业主、使用人装修房屋,应当事先告知物业管理企业,遵守业主公约,并符合房屋使用规范的要求。　　第三十一条　住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外,房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担z房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。　　前款规定的物业维修,由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。　　第三十二条　房屋共用部位、共用设施维修时,相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的,行为人应当负责赔偿。　　因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其它财产损失的,行为人应当承担修复或者赔偿责任。　　第三十三条　业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的,物业管理企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的,由业主委员会委托物业管理企业代为消除,其费用由该业主、使用人承担。　　第三十四条　住宅区内由相关专业管理机构管理的设施,可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。　　第三十五条　任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工,应当按照规定报有关部门审批,并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议,施工后,按协议恢复原状或者赔偿损失。　　第三十六条　利用物业设置广告等经营性设施的,应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议,并支付设置费用。　　第六章　物业管理用房与费用　　第三十七条　开发建设单位在移交住宅区时,分别按照住宅区总建筑面积2‰forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有,由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用,住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。　　第三十八条　物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。　　第三十九条　物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。　　综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门,依照《中华人民共和国价格法》的有关规定,按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定,并必须经过听证程序。　　综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。　　特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。　　第四十条物业维修专项资金由下列资金构成:　　(一)开发建设单位移交住宅区时,按照住宅区总规模建安造价1.5%(配置有电梯的住宅楼、按照建安造价的2.5%〉向业主委员会提供的物业管理启动资金；　　(二）住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金；　　(三)按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金;物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户,专项储存,按栋立帐,其中由个人出资部分核算到业主,并由区级以上房地产行政管理部门负责监管,专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时,分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。　　第四十一条　物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务,依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。　　业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的,应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。　　第四十二条　房屋权属发生转移,原业主交纳的有关物业管理费用不予清退,由原业主与受让人协商清算。　　第四十三条　物业管理服务收费应当明码标价,挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况,接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。　　第七章　法律责任　　第四十四条　有下列行为之一的,由房地产行政管理部门予以处罚:　　(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的,责令停止违法行为,没收违法所得,并处以5000元以上40000元以下罚款。　　(二)物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目,或者提供的管理服务达不到资质规定要求的,责令限期改正;逾期未改的,处以5000元以上20000元以下罚款;情节严重的,降低资质等级或者吊销资质证书。(三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员,或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物,移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的,责令限期改正;逾期未改的,处以1000元以上3000元以下罚款;情节严重的,降低资质等级或者吊销资质证书。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》(四)物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施,物业管理用房用途的,责令改正,并处以2000元以上20000元以下罚款;情节严重的,吊销资质证书。(五)开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的,责令限期移交;逾期不移交的,处以5000元以上20000元以下罚款。(六)开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的,责令限期履行;拒不履行的,依法强制履行,并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的2倍处以罚款。　　(七)开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的,没收违法所得,责令限期改正,并处以违法所得1倍罚款。　　(八)占用、损坏住宅区共有部分,擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌,损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的,责令限期改正;情节严重的,处以1000元以上10000元以下罚款。　　(九)单位和士人未按照规定签订协议,擅自在住宅区内进行管线等施工的,责令限期改正,并处以10000兀以上30000元以下罚款。　　第四十五条　违反本条例其他有关规定的,由有关行政管理部门依法处理。　　第四十六条　开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定,应当承担相应的违约责任;造成损失的,应当承担赔偿责任。　　第四十七条　业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的,业主委员会应当协助物业?企业催其交纳;逾期仍不交纳的,叫管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约　　第四十八条　发生物业服务和物业收费争议,当事人可以协商解决,可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。　　第四十九条　房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例;玩忽职守、滥用职权、衔私舞弊的,由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。　　第八章　附　则　　第五十条　本条例中有关用语的含义为：　　(一)住宅区物业,是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地；　　(二)业主,是指物业的所有权人；　　(三)使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；　　(四)共有部分,是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施;　　住宅区公用设施,是指住宅区内业主共同使用的道路、供(排)水管道、害井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施；　　房屋共用部位,是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位；　　房屋共用设施,是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。　　(五)住宅小区,是指建筑用地在20ω0平方米以上规模,基础设施配套比较齐全的居民生活区；forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》　　(六)住宅组团,是指建筑用地在10000平方米以上规模,并有基本配套设施的居民生活区；　　(七)中高层住宅楼,是指住宅层数在7至9层,并有电梯等基本配套设施的住宅楼；　　(八)高层住宅楼,是指住宅层数在10层以上,并有电梯等基本配套设施的住宅楼。　　第五十一条　开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本,由市房地产行政管理部门统一印制。　　第五十二条　其他物业的管理,可以参照本条例的规定执行。　　第五十三条　本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。　　第五十四条　本条例自公布之日起施行。附件12：《武汉万科城市花园物业管理方案》forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》武汉市万科物业管理有限公司目录forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》社区项目概况············································102顾客群特点及需求分析····································107物业管理服务模式········································108服务模式实现计划及要求··································109社区服务人员配置方案····································116物业管理费测算forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》··········································120一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。2.项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：物业名称万科城市花园社区物业类型商住小区行政区域江夏区规划总用地面积ha42.0318含待征道路ha6.2118居住区用地面积ha35.82总建筑面积m2393480住宅建筑面积m2372610公建建筑面积m221000总户数户3026总人口人10591户均建筑面积m2123含待征道路容积率0.94不含待征道路容积率1.1建筑密度25.08%停车位900个forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》地面停车位半地下架空停车位停车位／户数30％住宅建筑面积毛密度万m2/ha1.04住宅建筑面积净密度万m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口净密度人/ha479绿地率（与占地面积的比率）36%小区道路面积15.8％水体面积2％小广场数量4－5个B．户型指标：forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》户型指标数值规划总用地面积(ha)42.0318居住区总用地面积(ha)36.66计容积率总建筑面积(m2)393480容积率0.94覆盖率（与占地面积比率）21%总户数（户）3026总人数（人）10591户均面积(m2)123建筑面积建筑面积住宅总面积(m2)372610其中独立别墅（m2）000联排别墅（m2）32户250m2/户80002.2%情景花园（m2）992户145m2/户14384039%多层住宅（m2）1980户110m2/户21780058%小高层住宅（m2）初步预计400户左右135m2/户29700.8%公共服务总面积(m2)210001商业服务（m2）100002会所50003管理（m2）500（最少800㎡）4小学（1所18班制）36005幼儿园（1所9班制）25006注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》(一)生活给水:1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。2．给水系统：采用变频供水。3．给水量：类别用水定额L／人d每日用水时间h变化系数k用水单位人数日用水量m3/d最大小时用量m3/h住宅250242.5105912643276小学50102.5444369幼儿园50102.5819184.5商业服务50102.513506717绿化及其它用水按总用水量的10％计27731总计30423364．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根（二）消防给水:1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。23．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。（三）生活排水:1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。最大时生活排水量为：Qh=305立方米。3．化粪池选用：无动力排放式化粪池(四)、雨水1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》D．电气规划指标：(一)、供电为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采用户外箱式组合变电站配电(二)通信及智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户考虑2～3个有线电视插座；住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管制中心在大一期会所内。，(三)室外管沟布置室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。一、顾客群特点及需求分析（董咀良）该项目目标客户群体具有如下共性特征：u年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。u教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。u相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度nu客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，u其中又以高校的客户最多，u其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。u客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。u兴趣爱好u，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。客户特点：n中青年人；forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》n受过高等教育；n身处在受人羡慕的行业中；n有较高的收入；n得到较高的社会肯定评价；■追求生活品质。三、物业管理服务模式从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free”的物业管理模式。（一）“free的”服务模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：²开放的1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。²生活的1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；3、forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；1、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。2、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。²便利的1、社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；2、通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；3、物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；5、提供房屋租售、转让服务。“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。（二）“free”服务实现计划及要求项目工作内容工作标准完成时间客户服务客户服务中心设置1、分前台事务办理和亲善大使两大职能2、分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置可设计后台。3、设置在会所位置，使用面积约50m2包括办公、接待、现场资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡（含设备）、洽谈室亲善大使制1、7：00—9：00，17：30—19：00在大房子处直接承办业主委托事宜；2、熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集服务中心；3、组织庭院社区文化活动。着CI职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）分3个区域，3个专职亲善大使，设5个固定办公点（原则徒步5分钟内可到达），（与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童概念）forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》30岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通（结合外围巡逻安全员）社区文化策划1、以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化2、针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动3、以协助业主自行组织为发展方向4、组织各类艺术沙龙有偿服务项目设置1、根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润；2、方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标商业配套方案1、物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。2、引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。3、开发路边商业，周末设置跳蚤市场。电子显示屏1、需要设在巴士站；2、具体方案已提交；细微点滴服务1、成立贴心协会，提供业主忽略的点滴服务。2、开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。环境管理现代与历史氛围营造1、设置历史回顾凳；2、项目开发前后照片对比景点设定3、在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务）自然生态营建方案开辟亲近绿地，供人休憩；修建人造鸟巢；建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培育基地、果树等（共10*6m2）forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》社区保洁绿化管理方案（88人）1、环境保洁（60人）2、家政：（10人）3、垃圾清运：市政化4、垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1个/半径40m）5、服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点6、垃圾中转站设置（60m2）7、1台机动垃圾清扫车、1台机动洒水车、机动垃圾车1台8、每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理）绿化（18人）地下自动喷灌系统选择PPR管材每半径50m绿地设一个电源插座（防水、防触电）尽量考虑雨水利用系统其它外围保洁实施外包方式。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》安全管理治安管理城花的安全管理方案主要以人防与技防相结合；巡逻岗与固定岗相结合；红外报警与小区摄像机联动相结合。人防采用的内紧外松的管理模式循序渐进。1、整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗5个），主要是对本区域的安全事务的处理。着公司规定的CI服装安全员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个风格相配套。2、在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要是以提供安全服务为主要的目的（设岗位1个）。3、对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻岗5个），主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。着装以牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特色。4、在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗位的快速支援及整个小区的安全事务处理（摩托车巡逻岗1个）。根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起到威慑作用。5、体现城市花园安全管理的风格，在主要的出入口设置安全形象岗位1个（核心路与江夏大道交接处）。着美式作战服。6、在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全管理方面设置专门的装修巡逻岗（3个岗位）。着安全楼内巡逻岗服装。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》技防小区智能化与小区控制中心联动的模式。1、在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话，并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾客提供便利的服务，从治安管理角度很大的程度上保证了及时的信息流通。2、小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。3、组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的隐患的发生，同时顾客提供安全方便的服务。4、红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离35cm。5、24小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监控，同时及时的调配资源协调现场的事务处理（设置1.5个岗位）。着安全员楼内巡逻岗。6、设电子巡更系统，确保巡逻获得质量保证。交通管理1、车场出入口岗（4个岗位）服装要求：国家统一服装体现小区物业管理的规范化专业化。2、首期封闭为一个车流出入口（道路宽度可调头）3、在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装置；控制车辆在小区内的速度。4、针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道对小区的车辆进行管理。5、对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度（小区停放车辆实行非固定式管理模式）。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》消防管理采用谁主管，谁负责。对整个小区实行区域化集中管理的模式。1、建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设施进行检查整改。2、对裸露管口作防冻处理。内部管理采用半军事化的管理模式。1、安全班值班制度为三班四倒，24小时的值班制度。2、小区安全管理队伍分三班，每班设班长一人，副班长一人。维修管理人员16人，服装着CI标准服（上衣束腰）配多功能腰带1．设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人的方式，将城花以核心路为界划分为两个分区，实行分区管理，同时在各个分区实行责任负责制，每人都有自己的专责区域，同时由要求通力合作、相互监督以保证设备设施的完好如新。体现“各有所专，面面俱到”的用人思想和服务理念。2．家政维修服务主要体现“专业化，快速化”推行岗位专家、服务明星，来提高服务品质。3．公共照明采用双电源供电，分区控制。4．公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时关闭一半，以利于今后节约公用费用支出。5．小区的绿化用水要求采用双路供水，和小区的水景相通，充分进行水的重复利用，以节约成本。6．控制中心闭路录像采用数字录像机，并能保存一个月。7．内线电话系统（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》水电气计量1．要求前期就能实现抄表到户，节约服务成本，减少物业今后的水、电、气损耗支出成本。2．箱式变电站的放置地点要考虑今后的检修的方便性，及对业主的影响。3．合理设计景观照明，尽量减少小区域照明的数量。服务特色1、组合式工具箱，体现万科物业的“专业化”。2、家政维修体现快速化，接到报修信息后能在约定时间到达现场，提出专业的解决方法，并能快速进行维修处理。3、城花的大区域管理要体现快速灵活，将采用自行车代步模式。4、公共部位的维护要提现维护的及时性，所有公共部位的维护全部要求在最短的时间完成。5、每位技术员都有自己的专门责任区域，所有区域责任化。人员要求和服务制度编制管理处服务架构部门经理1人；经理助理2人；会计1人；出纳1人；人事行政10人；客户中心11人；保洁88人；安全93人；维修17人。前台、后台人员服装仍着CI规定服装体系文件按照公司IS09000体系执行人事行政制度按照公司IS09000体系执行内部管理规定结合现场制定班组内管理规定。物业管理用房1、资料室2、办公室3、会议培训室800平方米forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》物业管理用房1、更衣室2、仓库（保洁、维修、办公、宿舍）3、宿舍及食堂4、维修操作间标识生活、交通、提示标识系统1、配合项目制定与项目定位的永久性标识。2、公共宣传及物业服务标识由物业提标识样。3、交通标识按照国家规范制作。（三）、社区人员配置方案1.管理处工作人员岗位任职要求1.1部门经理基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构高、中专以上三年相关工作以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经理具物业管理资格证书物业管理资格证书国家建设部其他要求1．担任主管以上职务满一年以上2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有较强的管理能力和领导水平4．通过公司评审通过1．2经理助理基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构高中专以上二年相关工作以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经理助理应具备物业管理资格证书初级职称证书各地劳动局其他要求1．担任主管（含主管）以上职务半年以上2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有较强的管理能力和领导水平4．通过公司评审通过forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》1．3主管基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业两种中级等级证书以上中级等级证书各地劳动局其他要求1．在专业技术及管理岗位工作两年以上2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有一定的管理能力4．通过公司组织的考核和资格审核1.2主办基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业两种初级以上的证书初级职称证书各地劳动局其他要求1．在专业技术及管理岗位工作半年以上2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有一定的管理能力4．通过公司组织的考核和资格审核1.3技术及管理人员基本教育工作经验健康状况应接受的内部培训资格证书发证机构要求高中专以上一年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求1.财务管理部/业务部门的会计/出纳员须通过“武汉市会计上岗资格”培训或相关专业学历武汉市会计证武汉市财政局2.设备责任人和技术员须通过相关设备操作上岗资格培训上岗证各地劳动局3.专职或兼职司机须持有效驾驶执照机动车辆驾驶证武汉公安局车辆管理所4．食堂厨师须持等级证书并通过健康检查厨师等级证书健康证武汉市劳动局卫生防疫站forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 《武汉物业管理市场调研报告》5．品质管理人员需持物业管理上岗证物业管理岗位资格证书相关认证机构其他要求1、熟悉任职岗位的业务运作，具有一定的专业技能1.4普通员工（含班长）基本要求教育健康状况应接受的内部培训升班长要求资格证书发证机构初中以上良好岗前培训入职培训强化培训在职培训升职培训特殊要求1．救生员须通过“救生员上岗资格”培训、健康检查救生员上岗证健康证水上运动协会武汉市防疫站2．食堂工作人员须通过健康检查健康证武汉市防疫站3．控制中心负责人需持消防上岗证，其他值班人员需通过公司组织的消防培训及考核。消防上岗证升班长要求1、在员工工作岗位工作半年以上2、熟悉本专业及部门运作流程1、具有一定的组织协调能力2、通过部门考核和公司审核。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans第137页共171页 2.管理处组织架构图部门经理（1人）经理助理（1人）经理助理（1人）技术主管1人环境绿化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客户服务主管1人保洁主办1人安全主办2人食堂6人司机兼采购1人仓库兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人绿化管理18人环境管理58人家政服务10人会计1人出纳1人品质文档1人亲善大使3人投诉受理2人客户接待4人设施维护8人家政维修8人共计：223人第137页共170页武汉市万科物业管理有限公司 四、财务分析方案经测算及结合市场情况，确定住宅管理费为：情景花园：1.2元/平方米；多层住宅：1.1元/平方米；小高层：1.6元/平方米；联排别墅：1.8/平方米；商铺：2.8/平方米；车位租赁费：150元/月以上测算背景为大一期全部入伙后的成熟物业管理阶段，主要指标如下：项目标准备注单方主营业务收入1.54元/平方米单方主营业务成本1.45元/平方米（测算中已考虑年终奖金）单方主营业务税金0.09元/平方米单方主营业务利润0.00（持平）人均管理面积1735.92平方米/人计划管理费收缴率95％主营业务利润0.11万元/年城花周物业管理费调查情况表序号物业名称物业类型房价开发商物业公司管理费备注1金地格林小城还未确定深圳金地自己的公司未定2005年上半年开始售房2半岛玫瑰园小高层2800元（复式）2750元（平层）深圳物业管理公司0．8复式2800元左右3关山春晓2300元左右0.60元（平层）1.00元（小高层）四月份购VP卡可享受9.8折4阳光海岸2200元每高一层加30元自己的公司1.00元左右只剩小高层5东林外庐0.80元2004年8月份交房第171页共171页 2500元至2700元不等武汉康迪物业6光谷待定0.60元1.00元7银河湾多层2000元至别墅2500——3200元多层1元别墅2.5元第171页共171页 附件13：武汉一级企业概况武汉一级资质物业管理企业概况在册员工、中级以上职称、管理处主任的单位均为（人），项目个数单位为（个）序号公司名称发证日期在册员工中级以上职称管理处主任物业管理面积（万ｍ2）5万ｍ2以上项目个数登记注册类型备注1武汉招商局物业管理有限公司2006-05-0863632978.364其它有限责任公司开发商下属2武汉新康物业管理有限公司2005-06-018494118221.509中外合资经营香港新世界集团与武汉城乡建设公司合资3武汉武钢物业管理有限公司2003-01-028273127314.7329国有武钢集团下属4武汉天源物业管理有限责任公司2006-05-08579421117017私营有限责任公司5武汉顺诚物业管理有限公司2007-01-163282918142.339私营有限责任公司6武汉市万吉物业管理有限公司2006-11-019172626124.203私营有限责任公司7武汉丽岛物业管理有限公司2005-06-019202528297.1020股份有限公司香港三A银信投资有限公司和联合置业（武汉）有限公司出资共同组建8湖北虹景花园物业管理有限公司2006-09-24603081503私营有限责任公司第171页共171页 附件14：武汉的主要房地产开发商名录嘉臣信集团省份:湖北省城市:武汉市邮编:430000电话:027-85448730地址:武汉市汉口解放大道686号世贸大厦3701-3707室爱帝集团有限公司省份:湖北省城市:武汉市邮编:430023电话:027-83518913地址:湖北省武汉市江汉经济发展区爱帝工业园湖北工建集团省份:湖北省城市:武汉市邮编:430064电话:027-88022148地址:武汉市武昌区雄楚大街42号湖北新凯房地产开发公司省份:湖北省城市:武汉市邮编:430071电话:027-87313153地址:武汉市武昌区体育馆路2号新凯大厦9层湖北长源房地产开发有限公司省份:湖北省城市:武汉市邮编:430000电话:027-83623310地址:武汉市汉口青年路45号天河物业建设公司省份:湖北省城市:武汉市邮编:430000电话:027-87363156地址:武汉武昌区民主路722号武汉市信荣房地产交易有限公司省份:湖北省城市:武汉市邮编:430000电话:027-82735407地址:汉口江岸区六合路4号严帼实业集团第171页共171页 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