论物业管理市场失灵和政府管制 7页

'万方数据论物业管理市场失灵和政府管制郭宗逵叶依广付光辉经济学研究内容提要物业管理服务具有准公共物品的性质、存在信息不对称和外部性，物业管理市场失灵，从而导致高物业服务水平的物业管理供给不足，而低物业服务水平的物业管理供给过剩。因此，政府有必要干预物业管理市场。本文分析了解决市场失灵的原因。提出了政府管制物业管理市场的方法。关roll词物业管理市场失灵政府管制郭宗逮，南京农业大学经管学院博士研究生210095叶依广，南京农业大学经管学院教授210095付光辉，南京工业大学经管学院讲师210009物业管理作为一个社会性服务行业。具有综合性强、涉及面广、重要程度高、社会影响大的特点。本文从经济学角度对物业管理市场失灵及其矫正进行理论分析，为政府规范物业管理市场提供理论依据。一、物业管理市场失灵的经济学分析物业管理服务也是一种商品，是一种无形商品。在完全竞争市场条件下，南供给与需求相互作用共同决定市场价格。物业管理服务的需求由消费者(业主)对额外增加的物业环境质量(如安全、环境舒适度等)的支付意愿决定，反映出他们从中得到的收益的价值。比如减少的安全隐患、更舒适的环境等。物业管理服务的供给由减少风险的服务成本决定。假定每改善一个单位的物业环境质量水平，物业管理企业会花费更多的成本。如果每改善一个单位的物业环境质量水平。业主愿意支付15，而供给该物业管理服务的成本为10，那么对物业管理食业而占，就有明显的市场激励(每个单位有5的利润)，去满足物业管理服务需求的增加(如图1中的A)。然而，如果业主对每增加一个单位的物业管理服务只愿意支付10，而一个单位物业管理服务的生产成本为15(如图1中的B)，那么这种水平的物业管理服务就无利可网。当每单位物业管理服务的边际成本，刚好等于每单他物业管理服务的边际收益时，物业管理服务市场达到均衡点E，此时，每单位物业管理服务的价格为Pm，物业管理环境水平为Q。。物业管理服务市场供给的水平反映了业主能够接受的风险水平，但它不一定为零。一77— 万方数据江苏社会科学物业环境质量水平图l物业管理服务经济分析在经济学中。人们通常将物业管理服务市场看作是最接近于完全竞争的市场结构，然而，现实中的物业管理服务市场并不符合完全竞争市场的假设。从经济学角度分析，物业管理市场具有如下特点。1．物业管理服务具有准公共物品的性质物、业管理服务具有公共物品的特性。一个业主对物业管理服务的享用不影响其他业主对物业管理服务的享用。由于物业管理服务的统一性特点，物业管理服务一旦提供，它除了给付出成本的个人带来私人收益外，还会给整个小区带来收益。但是，物业管理服务的供给是有成本的，其供给的边际私人成本远远高于边际社会成本。对于准公共物品，供给者的利益相当小．私人不会主动提供它。因此，物业管理服务问题中的准公共物品问题是不能够通过市场机制来解决的。2．物业管理市场信息不对称纳尔森(1970)在其经典文献《信息与消费者行为》中对搜寻型商品(SearchGood)和经验型商品(ExperienceGood)进行过论证川。前者是指那些在购买之前质量可以检验的商品：后者是指那些在购买之前非常难以确定质量的商品。随后，达比和卡尼(1973)又指出信任质量的存在，消费者在购买之前无法辨别具有这种质量的商品，即使在购买后也需要花很大的代价才能辨别其质量，甚至根本不可能辨别f21。事实上，物业管理服务并不是像古典经济学假定的那样具有同质性，如果再考虑到物业和业主自身的特性，差异就非常大。对物业管理而言，同时具有搜寻型特征、经验型特征和信任型特征：(1)搜寻型特征(SearchCharacteristics)业主町以在选择物业管理氽业之前，根据自己掌握的知识，以及对物业管理企业的资质等级、注册资金、公司规模、信誉程度、服务范畴等2009年第7期公开信息进行搜寻，得到对物业管理企业的评价，从而做出选择某物业管理企业的决策。物业管理企业的资质等级、注册资金、公司规模、信誉程度、服务范畴等属于物业管理企业的搜寻型特征。实际上，物业管理企业的服务质量无法仅从以上特征上进行判断。(2)经验型特征(ExperienceCharacteristics)经验型特征是业主在选择物业管理氽业之前无法知道，但bJ-以通过一次或多次的消费体验或者与其他小区物业管理服务水平比较，掌握物业管理服务水平的真实信息。经过积累经验从而影响业主以后对这种物业管理服务的选择行为。如服务的效率、是否能起到安全保障作用等就属于经验型特征。这说明，经验型特征是叮以掌握的，但这种掌握相对于选择决策而言有一定的滞后性，会在一定程度上影响业主当前的决策，从而影响业主的需求。(3)信任型特征(CredenceCharacteristics)在选择物业管理企业、购买物业管理服务之前，业主不知道有关信息，即使在选择之后，业主也不能够立即判断它们的效果，只有在一段时间之后部分地得到信息，有时甚至根本就得不到有关信息。实际上，物业管理中的一些因素要通过长期累积过程才能表现m来。如设施的损坏及其维修的及时性等属于信任型特征。业主在短期内很难确定某种特定物业管理服务(或服务缺失)行为与某种损害之间的关联程度，物业管理的信任型特性决定了市场不能提供物业管理食业改善服务品质、提高物业管理服务的充分激励。经验型特征、信任型特征是形成物业管理服务信息不对称的关键因素。此外，物业管理服务供给者没有提供物业管理风险或缺陷信息的激励，有时出于机会主义行为Hfflg还会故意隐瞒真实的物业环境质量信息；物业管理企业与业主及政府管理者相关知识的缺乏；没有权威的物、业管理服务标识制度和物业管理服务的信息发布制度：缺乏必要的监管力量等。这些都会加剧物业管理服务信息不对称的程度。在物业管理服务市场上．信息不对称的现象普遍存在，主要表现在：第一，物业管理服务供给者(物业管理企业)与业主之间的信息不对称性。与业主拥有的信息相比，一般而言，物业管理服务供给者则拥有较多的物业管理服务信息。一78— 万方数据第二。物业管理服务供给者与政府管理者之间的信息不对称。由于居住和商业等物业以分散分-4ii，规模小且地域分布广，物业管理企业规模较小，物业管理服务又缺乏等级评定，因而政府实施完全监管的成本高、效率低；同时，政府缺乏健全的物业管理服务管理制度与手段，从而导致政府管理者与物业管理服务供给者之间存在信息不对称。第三，政府与业主之间的信息不对称。一般而言，政府拥有较多的信息，而这些信息难以迅速、有效地传递到业主。总之，物业管理服务信息不对称，会出现IN克洛夫(1970)的“柠檬市场”现象pI，即服务双；b-由于物业管理服务信息的不对称。从而导致“逆向选择”行为，低物业服务水XlZ-的物业管理企业将会把高物业服务水平的物业管理企业驱逐出市场，从而使市场上的物业管理总体服务水平持续下降。3．物业管理市场具有外部性物业管理存在物业环境质量问题会导致业主生活质量降低。进而给社会增加了成本，这对愿意接受物业管理服务的私人决策而言是具有外部性。这些外部性包括耽误上班、无法iF常生活等的价值。当业主需求一个较高水平的物业管理服务时，他们将产生对整个社会的外部收益，而其价值不会反映在市场价格中。而物业管理服务提供者将承担较高的成本，这些成本并不能够在物业管理服务价格中得到体现。物业管理服务的市场供给是由私人的支付能力和支付意愿所决定的。因此，市场将趋向于向较高收入业主提供较低风险的物业管理，而向较低收入业主提供较高风险的物业管理。虽然物业管理服务的需求与收入呈正相关关系，但是，低收入群体比他们意愿支付的多，而高收人群体不能购买到他们意愿的物业管理服务，从而买卖双方都遭受损失。总之，物业管理服务的缺失町能造成对物业环境的恶化，具有负的外部性；而提高物业管理服务水平，会给整个社会带来巨大的福利，又具有明显的正外部性。外部性的存在，造成物业服务水平高的物业管理供给不足，而物业服务水平低的物业管理却过度供给，这样物业管理服务的市场供给不町能达到社会最优。4．业主对物业管理服务的购买决策在选择物业管理企业开寸，业主如何决策?假定业主知道缺失物业管理消费町能带来的Ixl,险，经济学研究通过在可能带来不同风险后果的物业管理巾做出有效的选择，传递他们对不同水平的物业管理服务的偏好和估价。那么，业主进行物业管理的购买决策时，会考虑以下因素：家庭收入水平；选择某种物业管理后x．-l-规避Ixl,险的大小，以及规避这些风险发生的可能性；业主对缺失物,Jk管理消费口1r能带来的风险的态度；业主对缺失物业管理消费可能带来的风险后果2t：其可能性的评价能力；业主x,-j-／-_l=活质量和自身行为的冲击的理解等。由于物业管理服务信息的不对称，加上业主认知物业管理服务问题的知识和能力的,fi-限性，以及业主时间、精力的有限性，在估计缺失物业管理消费口r能带来的风险发生的可能性时，业主的决策只能是有限理性的。物,lit．管理消费决策过程中的不完美。其结果是业主对不同风险结果发生的可能性产生主观偏见。有关研究揭示出，由于像盗窃、设施损坏等的可能性相对大，业主往往会低估潜在的风险；相反，由于傍t／l,区车辆停放带来的影响可能性小，业主却高估其风险。因lit，业主将趋向于过量需求相对多风险的物业管理，换句话说，x,-J于相dx,l-多风险的物业管理，市场将趋向于供给r"zt多，相对安全的小区物业管理却供给不足。通过以上分析可以看出，物业管理市场存在失灵情况。二、矫正物业管理市场失灵的理论分析l。市场化观点市场化观点认为，价格在资源配置中起着重要的信息作用，没有价格的存在，资源配置将是无效率的。市场化观点试图把市场引人公共物品的生产，但获得价格信号并非毫无成本，这种成本会阻碍公共物品的市场化生产。于是，公共物品的私人生产有两条途径：一是降低这种成本；二是如何引入市场冈素。以科斯为首的产权学派认为。无需国家于预也町解决外部效应，即明晰产权，使外部效应内部化。根据科斯的分析，假定产权是明确的，并且交易成本为零或很小，则无论在开始时将产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的。如果市场经济活动存在外部性，从而产生正的交易费,Eg，则可以通过合理清楚的产权界定来促使外部性问题内部化。新制度经济学的其他主要代表，如阿尔钦、德姆塞茨、张五常、威廉姆森等，都在科斯定理的启示下，围绕产权明晰与治理市场失灵和提高资-··——79-·-—— 万方数据江苏社会科学源配置效率作了进一步深入探讨。按照张五常(2001)的观点。只要外部性问题内在化的收益大于其成本，这种外部性问题内在化的过程就是有效率的，政府的干预就是多余的141。威廉姆森利用科斯所开创的交易费用经济学，提出了以纵向一体化组织替代市场的有实践意义的治理市场失灵的新思路m。2．政府管制观点政府干预观点认为，市场并非万能，市场本身无法克服自身的缺陷，克服外部性等问题必须借助于市场以外的力量。实行以“庇古税”为手段的政府管制治理方法，包括行政管制和经济管制。针对科斯为代表的自由市场途径，斯蒂格利茨(1988)对此提出了三点异议：第一，当受损者人数众多时，科斯定理解决不了“搭便车”问题，政府十预必不可少；第二，外部性涉及的人数众多时，他们自愿组织起来试图使外部性内在化，其成本是巨大的；第三，建立一系列财产权反而容易导致低效率，因为权利的实现需要成本闸。RichardA．Posner在《法律的经济学分析》里指出，技术越发达则交易越复杂，使用技术所需交易成本也越高用。把先进技术的交易成本降低到可操作的水平上需要适宜的产权结构，而围家具有供给所需结构的比较优势。冰岛的新制度经济学家思拉恩·埃格特森认为，只有国家能够有效地提供公共秩序，制定各种反垄断措施，制止各种危害社会和消费者利益的垄断，从而促进并保护市场竞争I“。管制，又称为规制，经济学家们对此有不同的理解。一般认为．管制是政府对市场的干预。植益草(1992)将管制称为“公的规则”，认为管制是社会公共机构依据一定的规则对企业的活动进行限制的行为吲。史普博(1999)认为，管制是行政机构制定并执行的直接干预市场配置机制或间接改变企业和消费者的供需决策的一般规则或特殊行为㈣。可以有三种类型的管制：第一，直接干预市场配置机制的管制，如价格管制、产权管制和合同规定的管制；第二，通过影响消费者决策而影响市场均衡的管制，如对某种产品使用条件的限制等；第三，通过干扰厂商决策从而影11向市场均衡的管制，如施加于产品特征(如质量、耐用性和安全等)的规定。由市场失灵所引起的政府管制可以分为直接管制与I’日J接管制I“l，而直接管制义可以分为经济性管制和社会性管制。经济性管制就是指在自20099第7期然垄断、信息不完全或不对称的领域，主要是为了防止资源配置的不公平利用，政府运用法律，通过许可、认证等手段，对企业的进入和退出、价格、服务的数量与质量、投资、信息披露、财务会计等有关方面行为加以限制。社会性管制是以保障劳动者、消费者及公众的安全、健康、卫生，保护动植物和生态环境，防止灾害为目的，对环境、产品和服务及工作场所的质量进行的管制，它通过制定一定的标准、规则，以鼓励、限制或禁止某些行为的发生，以纠正经济活动所引发的各种副作用和外部影响。3．市场4t5与政府管制比较市场机制与政府管制都有其优缺点。诺思(1992)认为，国家的存在是经济增长的必要条件，但国家也是人为经济衰退的根源1121。凶此，政府管制一方面具有生产性，町以节约交易成本；另一方面具有潜在掠夺性．可能会导致经济衰退。关键是市场主体与政府之间如何保持良好的相互竞争和相瓦制约关系。应该说，政府管制与市场机制之间的相互替代不是静止不变的，相反，这种替代是一种动态的过程。也就是说，当市场机制不能实现资源的有效配置，即出现市场失灵时，政府就通过管制干预资源配置；同理，当政府行为不能实现资源的最佳配置，即出现政府失灵时，政府将放松管制。充分利用市场机制。在解决市场失灵问题上，政府与市场两条思路的对峙还将继续下去，并不存在哪一个方向占据绝对优势。因为在现实经济生活中，交易成本不可能为零，信息也不可能完全对称。因此，最优的治理方法必须依据成本一效益分析的结果做出选择。只有根据具体情况采取不同的矫正措施，才能较好地解决市场失灵问题。三、政府管制物业管理市场的方法对市场失灵问题，可以采用政府干预的方法，同时也可以采用市场的手段。小区物业环境质量具有商品属性和准公共物品属性的二重性，因此，物业环境质量的供给，一方面要充分发挥市场需求、价格竞争对物业管理供给的调节作用和要素资源配置作用；另一方面还必须依靠政府力量，在不干涉企业内部iE常经营管理活动的前提下，通过追加投人、制定政策、完善机制等来实现。1．建立健全物业管理法律法规体系建设健全的法律法规体系，为政府进行物业一80— 万方数据管理服务管制提供法律依据，为各市场主体从事和选择物业管理服务提供法律保障，为业主的权益提供法律保护。法律法规具有强制性，是对违法者的事后惩罚来约束各市场主体。2．建立物业管理服务的信息披露制度从理论上讲，消除物业管理服务信息的不x．-t称，可以通过业主搜寻信息、物业管理氽业在市场激励下主动向业主传递信息、政府收集信息传递给业主、政府通过立法及行政手段强制物业管理企业向业主传递信息等四种途径。前两个途径是市场的方法，后两个途径是政府的责任。一方面，政府可通过立法、行政手段制定并实施强制性信息披露制度，强制物业管理企业向业主传递物业服务信息；另一方面，由政府进行物业管理服务信息的嗡管并直接提供信息。3．加强物业管理服务的标准体系建设标准是技术和制度“二合一”的载体。标准具有法律属性，在一定范嗣内通过法律、法规等手段强制执行的标准是强制性标准；其他标准是推荐性标准。物业管理服务标准是将具有隐形特点的特征外显化的制度与-T-段。标准之所以能够作为克服信息不对称、传递信息特征的重要制度和手段，是冈为标准是南权威组织机构颁发的具有约束力的正式文件。标准在形式上具有各方面的市场主体掌握的公开化与格式化的性质：标准一旦形成便具有相对的稳定性。采用先进的国际标准或发达闷家标准，加快本国标准的修订和制定，加强物业管理服务标准体系的建设，推进标准化进程，既是物业管理企业身份维护的制度，又是降低交易费用的一种途径。4．建立物业管理企业的市场准入制度物业管理企业的市场准入制度，实际上是一种强制性的质量标准。由政府规定的最低质鼍标准，它规定了物业管理企业能够进入市场的底线，需要借助政府的权威和强制力量去实行。市场准人制度对未达到最低标准的物业管理企业形成进入壁垒。市场准入制度的建立，有利于保护业主的福利和保护物业管理服务提供者的利益。有利于具有市场竞争力的物业管理服务提供主体的培育，引导物业管理市场上的有序竞争，有利于物业管理服务的优质优价机制的形成。5．对业主进行培训和教育对业主进行物业管理服务知识的培训和教育。可以提高业主的物业管理服务意识，提高他们对物业管理的认识，提高他们选择物业管理企经济学研究业、客观评价物业管理服务水平的能力，从而调动其参与物业管理的积极性。对业主的教育和培训，具有准公共物品性质，单靠业主个人和企业的力量是非常有限的，更多地需要政府的提供，才能解决问题。四、结语物业管理市场存在市场失灵，而市场失灵会产生如下经济后果：一是阻碍高服务质量物业管理企业的发展：二是导致社会资源配置效率-V降；三是降低社会经济福利水平。物业管理市场失灵为政府干预提供了必要条件。为了矫正物业管理市场的缺陷或减轻其后果，为了保护广大业主和物业管理食业的合法利益，政府有必要对其进行社会件管制。政府在管制时，也要利用市场机制，采用完善法律法规、建立信息披露制度、加强标准化体系建设、建立市场准入制度等方法进行。注释【1]Nelson，P．Informationandconsumerbehavior．JournalofPo-liticalEconomy，1970(78)：311-329．【2]Darby，MichaelR，Kami，Edi．FreeCompetitionandtheOptimalAmountofFraud．JournalofLaw&Economics．1973，16(4)：67-88．【3]Akerlof．TheMarketfor“Lemons”：QualityUncertaintyandtheMarketMechanism．TheQuarterlyJournalofEconomics，1970，84(8")，488-500．【4】张五常：《经济解释》，[北京]商务印书馆2001年版。【51[美]奥利佛．威廉姆森，斯科特．马斯滕编：《交易成本经济学一经典名篇选读》，李自杰，蔡铭等译，[北京]人民出版社2008年版。【6】[美]斯蒂格利茨：《政府经济学》，曾强，何志雄等译，(北京]春秋出版社1988年版。【7】[美]RichardA．Posner著：《法律的经济学分析》，蒋兆康译，(北京]中国大百科全书m版社1997年版。【8】[冰]思拉恩·埃格特森著：《新制度经济学》，吴经邦，李耀等译，(北京]商务印书馆1996年版。[911111[H]植益草：《微观规制经济学》，朱绍文，胡欣欣等译，(北京]中国展望出版社1992年版。【lO】[美]史普博：《管制与市场》，余辉，何帆等译，上海人民出版社1999年版。【12】[美]诺思：《经济史上的结构和变革》，厉以平译，[北京]商务印书馆1992年版。一81一[责任编辑：天则] 论物业管理市场失灵和政府管制作者：郭宗逵，叶依广，付光辉作者单位：郭宗逵,叶依广(南京农业大学经管学院,210095)，付光辉(南京工业大学经管学院,210009)刊名：江苏社会科学英文刊名：JIANGSUSOCIALSCIENCES年，卷(期)：2009，(1)引用次数：0次参考文献(11条)1.Nelson,PInformationandconsumerbehavior1970(78)2.Darby,MichaelR.Karni,EdiFreeCompetitionandtheOptimalAmountofFrand1973(4)3.AkerlofTheMarketfor"Lemons":QualityUncertaintyandtheMarketMechanism1970(8)4.张五常经济解释20015.奥利佛.威廉姆森,斯科特.马斯滕.李白杰.蔡铭交易成本经济学-经典名篇选读20086.斯蒂格利茨.曾强.何志雄政府经济学19887.RichardA.Posner.蒋兆康法律的经济学分析19978.思拉恩·埃格特森.吴经邦.李耀新制度经济学19969.植益草.朱绍文.胡欣欣微观规制经济学199210.史普博.余辉.何帆管制与市场199911.诺思.厉以平经济史上的结构和变革1992相似文献(2条)1.学位论文刘江峰对单位制社区物业管理中的供给和需求关系的研究2004物业管理是社区管理的一个重要组成部分,物业管理行业的重点也在居住类物业即社区物业.单位制社区是中国城市社区的主要形式,而且在今后相当长的时期内仍将是城市管理的重点和难点,单位制社区中的物业管理关系到社区居民的生活质量和生存环境,应引起足够的重视,所以研究单位制社区的物业管理具有重要的意义.单位制社区的物业管理面临的问题很多,本文重点研究了单位制社区中物业管理中的供给和需求的关系.为了使研究具有一定的理论依据,在研究中引用了产权理论和公共经济有关公共物品的供给和需求的理论.产权制度是一切经济制度的基础,对社区中的物业的产权特性做出划分有助于理解物业管理中出现的一些现象.社区中的物业产权有区分所有、部分共有、两方互有和全体共有四种形态,而物业管理的重点正在于其中的部分共有和全体共有部分,因此物业管理中的"物业"具有了"准公共产品"的性质,用公共物品的有关理论解释物业管理中的供给和需求因而就是合情合理的了.通过研究,本论文得出结论:单位制社区中的物业管理的服务供给小于业主的需求.主要的原因有三条,一是供给主体的非市场化.在较长的一段时期内,单位制社区物业管理供给的主体仍将是企事业单位,实质还是政府,它来源于中国的福利制度,受"政府失灵"的影响,供给不充分,效率低下.二是政府和单位提供的物业管理具有公共管理的性质,远远不能满足社区住户的需要,即供给远远小于需求.社区中物业管理的重点在于对两方互有、部分共有、全体共有产权部分物业的管理,这些物业具有"准公共产品"的性质,由于准公共产品的非均衡供给的特点,使得单位制社区中业主的需求受物业管理机构供给的限制.三是需求方缺少代理组织,需求表达不力.单位制社区物业管理中业主方的缺失使需求的表达途径经常处于不畅通状态,供给方缺乏外在的压力和动力.这是由于在单位制度的惯性和传统文化的双重作用下,单位制社区中的业主们的自治意识不强,自治组织难以建立.为了寻求增加单位制社区物业管理供给的对策,本论文提出了以下措施:1、政府单独制订《业主委员会法》,保证业主委员会在单位制社区中必须建立,而且政府和单位要出面组织委员会的选举、成立工作,不能流于形式2、改革单位制社区的产权制度,实行房屋产权私有化,使单位职工成为真正意义上的业主.明晰产权关系,把单位原有的福利房和新建集资住宅的产权划归职工私有,业主缺位的现象自然就会消失.3、物业管理模式应逐渐向市场经济模式转变,适当市场化,增加供给,提供差异性服务,实行用者付费制度,缓和供给和需求之间的矛盾,但也不能一步到位,操之过急,也要考虑到"市场失灵"带来的弊端,对单位制社区的物业管理要进行必要的指导和扶持.单位制社区的物业管理要走专业化的道路,培养和引进专业化人才,用市场的观念经营物业,做到以"物"养"物",使社区中的供需关系走上良性循环的道路.4、物业管理与社区治理相结合,增加供给的范围,完成物业管理的终极目标.今后的社区可能就是以物业管理为核心,为居住者创造良好的社区氛围,物业管理作为社区管理的一个重要组成部分不仅承担着社区硬件的角色,而且将成为社区软件的重要载体.2.学位论文郭宗逵基于系统分析的物业管理行业发展研究——基于南京市的实证研究2008经过20多年的探索，我国物业管理作为一个新兴的行业已初具规模，成为国民经济发展的重要增长点。物业管理行业的迅速发展，极大地改善了城市面貌和居住环境，提高了人民群众生活质量，拓宽了城市就业渠道，推动了第三产业的发展。物业管理作为一个社会性服务行业，具有综合性强、涉及面广、重要程度高、社会影响大的特点。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，已成为城市管理、社区建设的最重要的组成部分。然而物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到了诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾。目前物业管理行业存在问题主要表现为物业管理企业发展条件差、经营效率低，物业服务质量不高，业主满意程度较低，政府监管不力，行业法律法规不健全等。物业管理行业的发展问题已得到政府和社会各方面的高度重视和密切关注，研究解决物业管理行业发展问题已成为当务之急。本文研究的目的是运用系统分析的原理，分析物业管理行业系统中物业管理企业子系统、业主子系统、政府子系统及其相互关系，提出物业管理行业发展研究的理论分析框架，为政府和企业研究制定物业管理行业发展策略提供决策依据，帮助和支持物业管理行业走出困境，促进物业管理行业的健康发展。具体而言，本文主要进行了以下几方面的研究：(1)论文通过对物业管理行业系统的界定，提出了物业管理行业系统的内部构成、系统目标及其外部环境。物业管理行业系统包含物业管理企业、业主、政府子系统和其他子系统。物业管理行业作为服务性行业，不仅要取得经济收入，创造经济效益，还包括为业主和社会创造一个安全、舒适、文明、和睦、优美的生活空间，以提高社会效益。物业管理行业发展还受政治和法律环境、经济环境、社会文化环境、自然地理环境、技术环境以及人力资源环境等外部环境因素的影响。(2)论文在充分调查分析南京市物业管理企业发展现状和存在问题的基础上，研究了物业管理企业的发展条件和经营效率问题。当前物业管理企业发展条件较差，经营效率不高。综合来看，影响物业管理企业发展的主要是发展条件和经营效率两个层面，因此，本文主要从这两个层面对物业管理企业子系统进行分析，探讨了当前我国物业管理企业发展条件的不足，找出影响物业管理企业经营效率的主要因素。研究中构建了物业管理企业发展条件的评价指标体系，运用模糊综合评判法对物业管理企业发展条件进行评价，并进行实证分析。研究表明当前大部分物业管理 企业发展条件较为薄弱，企业资质等级与经营规模、服务内容和服务质量水平以及物业管理专业人员缺失是影响企业发展条件的重要因素。然后构建了物业管理企业经营效率的评价指标，运用主成分分析法对物业管理企业经营效率进行评价，并进行实证分析，得到物业管理企业经营效率主要取决于实际收缴率、成本利润率、非公共性服务收入比例和劳动生产率。(3)论文分析了业主在物业管理行业中的地位与作用，提出了业主满意度是物业管理行业发展的前提。在此基础上，对业主满意度和价格容忍度进行了研究，构建了业主满意度和价格容忍度的分析模型，采用实证数据对业主满意度和价格容忍度的关系进行定量分析、验证。研究表明业主满意度和价格容忍度之间具有显著的正向关系。本文验证了价格容忍度影响因素模型的7个假设，研究发现，业主涉入程度、对价格公平的感知、对物业管理服务的满意度，以及物业管理服务质量均会影响业主的价格容忍度，并具有正向影响关系。业主的涉入程度、对价格公平的感知和物业管理服务质量也会对业主满意度有正向影响。然后，分析了业主对物业管理满意度较低的原因，主要包括业主的物业管理消费意识比较淡薄，物业服务企业素质低、服务质量不高，业主与物业管理企业之间平等双向选择的机制尚未建立，物业服务内容不能满足业主的需求和期望。(4)论文从经济学角度和现实性角度分析了物业管理市场失灵及其矫正，提出了政府干预物业管理行业的必要性。研究表明：物业管理服务具有准公共物品性质；物业管理服务信息不对称，从而导致“逆向选择”行为，低物业服务水平的物业管理企业会把高物业服务水平的物业管理企业驱逐出市场，从而使市场上的物业管理总体服务水平持续下降；由于外部性的存在，物业管理市场供给不可能达到社会最优；同时，业主由于认知物业管理服务的知识与能力的有限性、时间与精力的有限性，其购买决策只能是有限理性的，其结果是高物业服务水平的物业管理供给不足，低物业服务水平的物业管理供给过剩。总之，物业管理市场存在失灵情况，要求政府对物业管理行业进行干预。(5)论文分析了物业管理企业、业主和政府三者之间的博弈关系：物业管理服务内容及收费方案是物业管理企业与业主之间利益博弈的焦点；物业管理市场化与政府管制之间的矛盾、企业成本与效益之间的均衡是物业管理企业与政府利益博弈的主要内容；政府对物业管理投入与业主期望是政府与业主利益博弈的关键。博弈模型结果显示，物业管理行业发展的最优模式是物业管理企业、业主和政府三者结合的模式，该模式是政府提供政策(包括优惠政策)，运用市场机制，吸引物业管理企业介入，业主参与，共同完成物业管理。最后，论文从物业管理企业、业主和政府行政管理等方面提出了促进物业管理行业发展的对策建议。第一，提高物业管理企业经营效率和业主满意程度的对策，包括建立规范的企业管理制度，提高物业服务水平和质量，创立品牌战略、提高市场占有率，锁定“顾客群”、培育业主忠诚等建议；第二，完善业主自治机制的对策，包括培养业主的物业服务消费意识，加快业主大会、业主委员会的组建步伐，充分发挥业主委员会的作用等建议；第三，加强政府行政管理的对策，包括加强政府管制、避免运用市场机制所产生的负外部性，采取多种手段解决物业管理市场失灵，建立物业管理与社区管理相结合的管理体制，完善服务等级收费制度，合理定位博弈主体利益，完善行业自律组织一物业管理协会等建议；第四，其他相关对策，包括加大舆论宣传力度、建立正确的舆论导向，加快物业管理人才的培养，发挥物业管理第三方组织的作用，加强对房地产开发建设的监督与管理等建议.本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jsshkx200901013.aspx下载时间：2009年12月26日'