河南省核工业地质局物业管理市场化的途径 4页

'河南省核工业地质局物业管理市场化的途径摘要：河南省核工业地质局属事业单位，现物业管理尚未进入市场化，如何顺应时代发展，将地质局的物业管理推向市场，提出有关论述。关键词：物业管理；招标；收费；市场化；河南省核工业地质局属省直事业单位，单位的物业管理是沿袭计划经济时期的房产水电科管理模式而来，虽然内部成立了物业公司，但经营模式和人员机制也没有发生根本变化，随着地质局经济势力的增强，原先的小平房已逐步被整洁漂亮的住宅高楼所代替，人员的不断增加，住宅面积的不断增大，环境的不断改善，冲击着原有的管理制度和经营模式，地质局在物业管理中补贴的资金越来越大，如何有效地减少物业管理的投入，使地质局物业管理逐步市场化，是摆在地质人面前需要认真研究的课题。现就地质局物业管理如何推向市场，走市场化、社会化的路子，提出如下阐述：一、一步到位，整体物业向社会招标如果想尽快摆脱后勤服务沉重的补贴包袱，整体物业向社会招标应该是最好的办法。这是社会上住宅小区常用的物业管理办法，法制条件比较具备，运行模式也比较成熟，招标的基本思想是：参加招标的物业公司，根据当地政府确定的收费标准，依据地质局物业的具体条件，结合招标物业公司的管理水平，策划地质局物业管理方案，细化各项组织实施，提出质量保证措施，以及以人为本的开展各类社区文化，社区服务等内容。简历大全物业公司的选择通常标准应该是：能否令住户满意，主要看物业公司的条件，所提供的服务方式等能否满足住户的需要。专业服务水平，主要是了解物业公司从事物业管理的时间，可以投入的专业人员数量及其有关资格，当地的信誉，当前管理那些物业，管理的水平如何。最后地质局确定一个物业管理方案，从几家物业管理公司中选择管理费用最低的公司。按照国家《物业管理条例》的规定，在住宅区业主大会未召开前，地质局可与中标的物业公司签订前期的物业管理合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限违约责任等内容进行约定。待小区业主大会召开后，由业主共同选聘物业管理企业。业主和物业公司均要按《物业管理条例》履行各自的相关责任和义务。把物业管理完全推向市场化，也要从经济的角度进行一下核算，地质局目前的各种设施制度，那方面还需要完善和改革，还需要支付多少改造费用，才能进入实质性的市场化管理。把地质局的物业管理推向市场化，交由专业化的物业公司管理，还有个资产界定的问题。特别是象地质局这么老的企业，新房不多，旧房不少，每年房屋的维修费用就投入不少，现在房屋的维修基金如何界定，公用的房屋和财产如何作价移交，如何做到物业所有权与经营权分离，涉及到许多棘手的问题。开题报告二、逐步把物业管理推向市场化 如果一步到位条件不成熟，也可考虑根据地质局的实际情况，把物业管理逐步市场化，减少物业管理改革的阻力和难度。1．水电市场化在物业管理市场化的进程中，水电市场化也许是居民最容易接受的改革。社会化上的住宅小区水电基本上都是市场化。水费由自来水公司收取，电费由电业局收取。由于地质局是老单位，所以水电费均是以单位为对象收取的，单位再向居民收取。而中间的损耗，则由单位负担。常此下去，造成地质局承担沉重的水电补贴费用。经调研了解，要想使地质局水电市场化，需要花费一笔相当大的费用，电业局和自来水公司都是按户收取费用，把供电线路和供水管道改造后，把表改为直接针对每户居民，即一户一表制，电业局、自来水公司直接对住房收费。一户一表将改变我局现有的水电收费模式，减少地质局水电补贴和相关的管理费用，能代来长期的经济利益，但改造费用比较高，需要地质局认真研究。供水市场化：由于地质局地势较高，必须加压进行二次供水，需要相应的二级供水设备和水塔才能进行正常供水。但自来水公司的供水是一次性供水的情况下，才能进行一户一表的市场化运做，才能由自来水公司直接对用户收费。而我局由于地势较高，就失去了一次供水的条件。如果地质局想实现供水市场化，就必须把二级供水设备和水塔作为资产转交给自来水公司，并要每年支付相应二次供水设施维修费。在此前提下，按户收取一定的管道设施改造费后，即可由自来水公司把地质局的供水全部接管下来，实行一户一表改造后，针对每户居民进行市场化收费。思想汇报供电市场化：要实现一户一表的市场化收费，按电业局的要求，必须测算出全院所有用户的用电负荷，然后根据负荷增加容量，改造全院电缆及用户电缆，进行一户一表改造。具备了相应的条件后，由电业局对每位住户直接进行收费管理，地质局现有的电力设施可协商尽量使用，电业局所有的改造费用由地质局或住户承担。2．物业收费市场化物业收费是指物业管理服务合同中由业主和使用人向物业管理企业支付的公共性服务费。地质局现有的物业收费除环卫费按每户拾元收取外，其它均无涉及。物业管理人员的开支基本上由地质局支付。把物业收费推向市场首先是要成立物业公司，其次是取得经营资质，具备物业收费的条件，再则，地质局部分住户享惯了福利分房的“种种”好处，对以有偿服务方式出现的物业管理存在抵触情绪，对物业公司的服务职能认识上有偏差，认为物业的硬件设施与软件的管理都应由地质局负责，与已无关，更不愿掏钱买服务。地质局一方面要加强物业服务收费的宣传，使居民意识到自己才是物业的拥有者，使物业管理工作逐步得到广大居民的认同和支持。消除部分住户对物业管理认识上存在的一些误区。另一方面，要努力提高物业服务的质量，使广大住户真正享受到物业管理所带来的种种便利，以此激发住户对物业管理的有效需求和支持。物业收费包含以下内容：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化养护费；清洁卫生费；秩序维护费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位和共用设施的大修、中修和更新，应通过专项维修资金列支，不计入物业收费。 地质局收取物业管理费用的标准应当参考地方政府的指导价并与居民的承受能力相适应。3．管道天然气市场化管道天然气具有燃烧清洁、无残液，价格低等特点，是推广和使用的新型能源，能有效减少二氧化碳的排放，改善城市环境。地质局现在计划进行的管道开然气安装，从报名初始，就应该按照市场化的方式去运做，由燃气公司负责全程的收取初装费用，安装管道，选择灶具，后期的用气收费等等，地质局除负责与燃气公司的相关协调工作外，其它均由燃气公司承担。4．维修基金市场化按照国家规定，住宅共用部位和共用设施设备的维修养护必须建立专项维修基金。该项基金的来源，一部分是按一定比例由售房单位从住户的售房款中提取。另一部分是住户按购房款的一定比例交纳维修基金。维修基金不足时，由住户按住房面积继续交纳。维修基金的使用应设立专帐管理专项专用。维修基金的使用，应由物业公司提出年度使用计划，经业主委员会审核，业主大会批准后实施。地质局维修共用设施每年都花费不少的费用，这部分费用在市场化的进程中如何向前推进，需要认真研究。住房的共用设施、公用设备维修费用在每个小区都是花费资金的重点。地质局维修的费用应该罗列清楚，指出具体的用途，使用地点，以便对地质局维修基金流向和使用金额有个清楚的认识。为后期收取住户的维修基金打下基础。总结大全5．特约物业服务市场化物业公司收取的物业管理费用是一种公共性服务费，是对常规服务活动如卫生、绿化等收取的费用。特约物业服务是物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等。停车场服务也可列入特约物业服务之例。特约物业一般是针对个人的定制服务，能满足各种不同层次的业主的消费需求。收取特约服务费，即能为住户的生活和工作提供方便，又能完善物业管理企业的形象，还可取得一定的经济效益和社会效益。6．成立业主委员会地质局的物业服务要走向市场化，就要按照国家有关规定，在物业小区召开业主大会，业主大会由地质局物业管理区域内的会体业主组成，选举成立业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对物业管理区域的业主和物业使用人均具有约束力。业主委员会自选举产生之日起一定期限内，到当地房地产管理部门办理登记备案手续，接受当地房地产管理部门的指导和监督，不得从事与物业管理无关的活动。三、结语物业管理市场化是大势所趋，是住房管理的新模式，是朝阳产业已显示出蓬勃的生产力，地质局面对住房发展的新形势，应积极分析物业管理市场化、社会化的有效办法，从单位的实际情况出发，找到物业管理市场化的有效途径，逐步完善有关政策和条件，坚定不移的向市场化迈进，逐步减少地质局在物业管理中的投入，摆脱地质局的后勤负担，使地质局能轻装上阵，把更多的精力投入到经济建设中，取得更大的成绩。思想汇报 '