三线城市物业管理市场机会分析 9页

'.三线城市物业管理市场机会分析物业管理行业发展到今天，竞争越来越激烈，刀光剑影、你死我活的情形到处可见。但从全国范围来看，这种局面多出现在一些大城市，对一些二、三城市(主要是地区级及县市级城市)来说，物业管理市场的情形则还是相当的平静二、三线城市物业管理的现状1．物业管理的普及率低一些新开发的小区楼宇开始引进物业管理，旧式小区楼宇则鲜有物业管理。而二、三线城市的新开发楼盘的数量在整个城市物业中的比例不大，直接造成了二、三线城市物业管理的普及率不高。2．物业管理的服务程度低二、三线城市的物业管理服务程度一般不高，旧的小区楼字基本停留在一人看门、一人收垃圾的水平上，新开发的楼盘物业管理服务程度稍高，但服务项目的设定往往根据开发商的喜好来提供，如商住性质楼盘的商铺不收费，原因是怕担责任。3．物业管理服务费偏低.. .一般新开发的小区在0．5元每平方米左右，带电梯的小高层收费在1元每平方米左右，旧区旧楼的收费只有0．3元每平方米左右。4．物业管理企业的专业水平不高因二、三线城市缺乏竞争和参照，从业人员的专业水平不高，一些管理人员对物业管理的概念不明白，对法律法规缺乏深入理解并在处理具体事务时不会运用。5．业主住户对物业管理认识模糊认为物业管理就是请几个保安看门的观念非常普遍。交费随心所欲，交的有交的理由，不交的有不交的理由。6．开发商已开始意识到物业管理的作用二、三线城市的开发商因为持续开发楼盘的需要，已开始意识到物业管理的作用，但在如何经营好属下的物业管理公司方面则困惑多多，有食之无味、弃之可惜的感觉。7．政府主管部门想有所作为但有心无力.. .二、三线城市的政府物业主管部门的负责人很想跟随物业管理的发展潮流有所作为，但因受地方经济或人员编制的制约，难以有大动作，对物业管理的引导及监管力度都非常有限，显得心有余而力不足。8．物业管理活动中的多种关系没有理清诸如物业管理企业对不交管理费的业主能否停水停电、楼上的业主说他不坐电梯能否可以不交电梯使用费、业主房屋渗漏该谁管，以及开发商与物业管理企业之间的种种关系等问题，困扰着二、三线城市物业管理的发展。二、三线城市物业管理的现状，相对于物业管理已有极大发展的大城市来说，显得问题多多，经营障碍不少，让人不想涉足其中。但笔者也发现了其发展的一些趋势，值得注意。二、三线城市物业管理的发展走向1．二、三线城市房地产开发商的兴起，正在推动着物业管理的发展.. .在全国房地产业蓬勃发展和农村城市化不断推进的情况下，二、三线城市的房地产业也开始从原来的零星开发向集中开发发展，不少二、三线城市因此产生了三五个重量级的房地产开发企业。这些房地产企业作为地方的领头羊，为了维持自身优势形象和不断扩大影响，开始重视起物业管理来。这些房地产企业的老总们知道，如果开发的楼盘管理跟不上，很容易对开发业务造成负面影口向。虽然因管理费普遍较低，开发商从物业管理中获得的利润几乎等于零，但从公司的长远发展来看，物业管理可以为开发业务带来良好的影响。一些房地产开发商对物业管理的这种朴实的想法和做法，正成为二、三线城市物业管理发展的动力，一步一步地推动着二、三线城市物业管理向前不断发展。2．大型房地产企业的二、三线城市战略正影响着物业管理的走向与此同时，一些在大城市已经难以获得土地的开发商，开始向二、三线城市发展。他们在当地政府的支持下，放开手脚，大手笔地进行圈地，仿照在大城市成片开发的做法，在二、三线城市造出一个个新城来。随之而来的，是他们从大城市带进来的物业管理。这些相对成熟的物业管理模式，为二、三线城市的物业管理提供了一个样板，成为当地开发商和物业管理企业的仿效对象，为二、三线城市的物业管理发展奠定了一个主流方向。3．物业管理企业开始走出去学习，提高自身的专业水平.. .二、三线城市开发商和附于其后的物业管理企业，面对外来同行的崭新做法，开始明显感到自身生存的压力。这种情况下，他们开始想着走出去，学习别人的先进经验，以提高自身的专业水平。笔者所接触的二、三线城市的开发商及物业管理企业的经营者，无不表达了想走出去取经学习的强烈愿望。不过，限于二、三线城市的企业的活动能力和接触面，他们大多只能从媒体和行业的一些报刊上获取信息，真正与大城市开发商、物业管理企业及物业管理机构面对面接触的机会并不多，因而学习效果并不佳。4．购房者已将物业管理作为购房时的主要选择条件之一我国经济的持续发展，人们生活水平逐渐提高，再加上物业管理行业法规的不断完善和媒体的不断宣传，二、三线城市的居民在购房时，已开始考虑到物业管理这个要素，已将物业管理费和物业管理水平作为购房时的主要选择条件之一。居民对物业管理提出的需求令开发商无法回避。开发商为了满足购房者的需求，从而提高房屋销售的竞争力，不得不加大了对物业管理方面的投入，使物业管理获得了一些实质性的支撑。5．政府主管部门正在想办法引进先进的物业管理市场的发展，使政府主管部门开始意识到，物业管理必须提到行业管理的议程上来，才能保证房地产业有.. .序地发展。二、三线城市的物业管理部门，一般还由建设局的一个科级部门来兼任，还没有发展出独立的物业管理部门，所以对物业管理方面的支持非常少。主管部门缺乏必要的资金和人员编制，无法主动、大张旗鼓地做宣传工作和实施有效的管理。不过，这种现实中的困难，并没有阻止二、三线城市的物业管理主管部门引进先进物业管理的愿望。一方面，他们以自己微薄主力尽量为当地的开发商和物业管理企业提供必要的支持和帮助，另一方面在想方设法开通更多的渠道，引进先进物业管理理念和模式。二、三线城市的物业管理市场机会二、三线城市物业管理的现状和动态，并没有引起一些大型物业管理企业的重视，他们认为二、三线城市的物业管理市场还不具备进入条件，其中主要原因是物业管理费价格的低廉，无利可图。从现状来看，的确如此。但如果从未来和长远角度来看，二、三线城市的物业管理市场则极具战略意义，隐藏着极大的发展机会，不容忽略。可以从以下角度来理解二、三线城市物业管理的发展机会。1．物业管理市场版图正在向二、三线城市扩伸.. .农村城市化的发展趋势锐不可挡，使任何一个行业的市场版图都在逐步扩张，房地产业作为农村城市化首先发展的一个行业，对其它行业起到统领的作用，它现正在蓬勃发展，行业版图正在急剧扩大，物业管理行业的市场版图也因此而扩大，其触角在需求的拉动下正在向二、三线城市扩伸。这个趋势，为任何一个想发展壮大的物业管理企业，不管其大小，都提供了一个绝好的发展机会。2．物业管理市场发展的梯级效果正在形成如果可以用一张地形等高线图来标示物业管理市场的发展状态，相信可以清晰地看到物业管理行业在全国的发展分布情况，也可以清晰地看到物业管理市场发展的两轴效果。一是东、南、西、北地区的物业管理发展水平高低不同而形成的主轴效果；二是同一地区的大城市，二、三线城市及农村的物业管理发展水平高低不同而形成的次轴效果。二者都是以经济发展水平为主要参数。不同的物业管理企业，完全可以根据自身的经营水平情况选择进入市场的某一个梯级，而不必等市场被别人占领后再想办法跟别人竞争。S．先入为主，占据主导地位.. .在二、三线城市的物业管理发展还没形成气候的情况下，物业管理企业谁先进入市场，谁便可先入为主，占据主导地位。占据主导地位，实质内容是在占有各种市场资源方面处于主导位置。先进入市场的物业管理企业，可以与各个市场主体如当地市民、开发商、政府主管部门、媒体等之间建立良好的关系，在舆论、信息、人才等方面占据优势，为日后的发展奠定基础。4．低成本培育客户、培育市场二、三线城市的物业管理收费价格普遍较低，对一个新进入二、三线城市物业管理市场的物业管理企业来说，意味着经营收入较少，有时甚至持平都有困难。但从另一方面来看，二、三线城市因经济的发达程度比不上大城市，物业管理的主要费用如人工费、水电费等主要成本费用也较低，对准备向二、三线城市发展的物业管理企业来说，这是低成本培育客户、培育市场的大好机会。5．利用地区差异，营造相对优势.. .二、三线城市的物业管理市场的赢利空间从目前来说是比不上大城市，一些大型物业管理企业可能对之兴趣不大。但对大城市中一些已有一定实力的、欲往外寻求发展的中小物业管理企业来说，二、三线城市绝对是一个发展的好机会。利用二、三线城市与大城市的地区间的差异，从大城市中来的中小物业管理企业．借助经济发达城市的物业管理行业的影响力，可以在二、三线城市收到意想不到的市场效果。近年来深圳地区的物业管理企业在内地发挥了较大的影响力，就如当年深圳的物业管理市场惟香港物业管理马首是瞻的情形一样。一个物业管理发达地区的中小型物业管理企业，也可以凭借着发达地区的物业管理的平均水平，在二、三线城市营造出较大的相对优势来。而在二、三线城市营造相对竞争优势，比在大城市营造竞争优势要容易得多，这也是二、三线城市物业管理市场值得关注的主要原因之一。6．选准目标客户，一样可以实现可观利润从表面的总体来看，二、三线城市物业管理的市场总容量不大，收费低廉，利润率很低，利润不高，对一个在大城市中习惯了获取较高利润的物业管理企业来说，进入这样的市场有一定的困难。但这是从二、三线城市的市场表面来看而获得的认识，如果能深入地了解一下二、三线城市的物业结构，或许可以找到一些富有吸引力的目标客户。如二、三线城市的政府大楼、电信公司的办公大楼和营业厅、城市图书馆、体育馆等市政设施，都是一些可能让物业管理公司赚到利润的物业客户，这与二、三线城市的商品房物业小区有很大的不同。笔者就有一个朋友的物业管理公司在一个较落后的二、三线城市中，接管了中国移动通信公司所有的办公楼及营业厅的物业管理业务，一年就可以实现五百多万元的营业收入。只要选准目标客户，二、三线城市的物业管理一样可以实现可观的利润。..'