新常态经济下无锡市物业管理行业发展对策研究 30页

'新常态经济下无锡市物业管理行业发展对策研究内容摘要随着经济的快速发展和中国城镇化建设步伐的加快，房地产行业不断走向成熟。无锡市物业管理行业从20世纪90年代初起步，行业经过多年的探索和发展，物业服务市场日趋成熟，物业管理覆盖面稳步增长。2014年12月中央经济工作会议上首次详细阐述了“新常态”。“新常态”下无锡市物业管理行业发展过程中表现出：物业服务市场供求量不断扩大；物业服务水平和企业主体意识不断提升，相关的规范性政策逐渐完善；物业管理过程中的主体、客体更加注重行业发展的三大效益即社会效益、经济效益和环境效益。经济新常态给无锡市物业管理行业带来了政策红利、利好的外部环境、行业发展的新价值。同时，也使得无锡市物业管理行业发展过程中的问题和困难逐渐显露出来。第一，物业管理各种市场主体之间，利益错综复杂。业主的“提质论价、质价相符”的意识不强，企业素质不符合“新常态”的发展要求。第二，物业管理市场中，法制建设缓慢，服务管理缺乏规范性，物业管理服务纠纷事件频发。第三，物业管理服务满意度低，市场外部环境不尽如人意。本文针对以上问题结合相关理论，借鉴其他地区的管理经验，提出了经济新常态下无锡市物业管理的发展对策和发展思路。关键词：新常态经济；物业管理；无锡市；对策研究 一、引言（一）研究背景和研究意义1、研究背景随着我国经济的快速发展，我国城市化进程不断加快，城市化率迅速提升，房地产行业成为我国经济发展和城市化进程中发展最快的行业。物业管理行业从上世纪80年代快速成长。1981年我国第一家物业服务企业在深圳成立，中国物业管理行业开始起步。2003年随着《物业管理条例》的颁布，我国物业管理遍及每一个小区，涉及范围进一步扩大。《物业管理条例》在2007年进一步完善，并极大推动我国物业管理行业的发展。2012年《政府工作报告中》提出进一步大力发展养老、家政、物业等相关服务行业，形成了良好的外部发展环境。2014年12月中央经济工作会议上首次详细阐述了“新常态”，提出中国经济的发展将由高速增长转向中高速增长，产业结构将进一步优化升级，经济增长将依靠服务业发展和创新驱动。无锡市物业管理行业随着城市建设的快速发展逐渐成熟，大量城镇、小区的开发催生了物业管理行业规范的形成，无锡市物业发展经历了从无到有，从小到大，逐渐形成体系。1992年无锡市第一家物业服务企业成立，经历了20多年的发展，到2015年已建成并支付使用的各类用房小区物业管理覆盖率为100%。截止到2014年无锡市共计注册物业服务企业628家，其中一级资质物业企业13家，二级资质物业企业46家，三级及暂三级物业企业569家；另有230余家外地企业在本市备案，其中包含10多家全国知名品牌物业公司。无锡市物业服务行业从业人员总数约10万人。总体而言，无锡市物业管理行业的发展带动了无锡市服务业的繁荣与发展。随着经济“新常态”的提出，无锡市的物业管理行业面临着新挑战、新机遇。“新常态”经济背景下，无锡市的物业管理行业发展机遇为政策红利和行业新价值。同时，无锡市物业管理行业存在的问题与困难也越来越凸显。主要问题是第一，物业管理各种市场主体之间，利益错综复杂，缺乏有效沟通。业主的“提质论价、质价相符”的意识不强，物业服务企业服务理念不足，企业素质不符合“新常态” 的发展要求。第二，物业管理市场中，法制建设缓慢，相关制度不完善，导致服务收费、服务管理缺乏规范性，物业管理服务纠纷事件频发。第三，物业管理服务满意度低，市场外部环境不尽如人意。这些问题的有效解决不仅仅影响到整个无锡市物业管理行业的健康发展，而且关系到无锡市的民生与经济发展。2、研究意义物业管理行业的发展已经取得了一定的成绩，物业管理行业的简况发展不仅仅关系到一个地区的环境秩序、文明道德，而且关系到市民的生活质量。无锡市创建全国文明城市、卫生城市等都需要加强物业管理行业的建设。无锡市物业服务行业的发展存在不足与矛盾，这些凸显出来的问题如果不能及时解决将成为地区经济发展和社会问题的瓶颈。针对无锡市物业管理行业发展过程中存在的问题，本文提出了对策与解决方案，以期促进无锡市物业管理行业的可持续发展，提高无锡市物业管理的水平和服务质量。针对物业管理行业发展的研究已经形成了体系，国内外学者尤其是国外学者对于物业管理行业的发展已经给出了很多有效的建议，但是国内物业管理理论研究相对比较薄弱，针对物业管理行业的理论研究不够细致，更多的是从大环境进行宏观的研究，针对某一区域的物业管理行业发展研究较少。本文依据经济学市场结构的微观视角，对市场中的各大主体进行分析研究，提出无锡市物业管理行业发展的对策，具有一定的意义。（二）文献综述1、国外相关文献研究国外学者针对物业管理发展对策研究较少，更多的是以物业管理实务、流程、经营模式、服务质量、服务品牌等研究为主。根据知网和其他外文数据网络查询不难发现，美国、日本等发达国家的物业管理研究文献较多。国外学者认为所谓物业就是房业、地业的合称，这一观点最早源于古典国际贸易理论。物业管理主要是指服务于人，管理房产、地产，集服务、管理、运营为一体的活动蒋凤霞.住宅物业管理中的政府角色研究[D].南京:南京理工大学,2010(10):4-5.。国外学者针对物业管理经营、控制方面的研究。 Joseph（1997）在《财富管理》一文中明确指出了物业管理的行业发展特点和经营理念，并对如何实现物业管理水平的提升做出了整体的概述。David（2000）在《固定资产管理》一文中指出物业管理经营、控制需要根据物业管理发展的特点和外部环境，采取因地制宜的对策。对于顾客满意程度问题方面的研究。顾客的满意度衡量着物业管理的好坏，Michael（2010）认为这是一个非常重要的研究课题，提倡人们要选择科学的方法测量顾客的满意程度，并通过积极的信息传达，让顾客体会到公司提供的良好服务并提出创新对物业管理非常重要，物业管理面临的挑战就是新技术的发展，我们应该通过技术手段及时掌握顾客的需求，从而提供优质的服务，提高顾客的满意程度。关于物业管理发展模式方面的研究。美国学者通过对管理职业经理人制度的研究，进一步分析物业管理的发展模式，提出政府和行业协会在物业管理中起着举足轻重的作用，政府通过建立健全法制体系为物业管理保驾护航，行业协会通过制定行业标准知道工作人员，促进物业管理的快速健康发展。2、国内相关文献研究我国物业管理行业起步较晚，至今发展了30多年，不过不同行业方面的专家学者对物业管理进行了大量的研究，从不同的方面、不同的角度对物业管理的理论基础、存在问题和解决方法等方面进行了探讨，提出的观点具有重要的意义。张玉阳（2008）认为，随着住房行业的快速的发展，住房制度的进一步改革，我国物业管理行业迅速发展，各种矛盾、问题也相应的凸显出来，主要表现在六个方面：一是政府部门和企业对物业管理的方式和结果与广大业主的期待值不一致；二是法律法规体系的不健全阻碍着物业管理的健康发展；三是业主与物业管理公司存在权利和利益的矛盾；四是物业管理企业与居民委员会之间在工作中存在一定的冲突；五是建管之间存在衔接不良的问题，导致纠纷频出；六是资金管理不规范不透明，物业费的收取有困难；针对这些问题，我们应该首先建立健全相关的法律法规体系，为物业管理的健康发展保驾护航；其次加强物业管理公司、居民委员会与业主之间的沟通，准确定位三者之间的关系；最后加大公众的从参与力度和完善公众的监督管理制度张玉阳.物业管理行业发展的问题及对策[J].重庆教育学报,2008(6):57-59.。王宝国（2009）提出，随着经济迅速的发展，广大人民对住房的需求逐年 增加，无法提供最优质的服务；人力资源队伍建设落后；相关法制建设需进一步完善。解决措施主要有加强从业人员的培训，打造一支高素质物业管理服务团队；加强创新，发展品牌经营战略，融入新技术，形成网络化、智能化的物业管理模式；强化法律法规对物业管理行业的监督管理王保国.浅析物业管理行业发展中存在的问题及对策思考[J].大众商务,2009(1):30.。在邓清闲（2010）通过分析新形势下物业服务行业发展的现状指出我国物业管理行业存在的一些问题。主要有：法律法规体系的不完善；政府的监督管理不到位；物业管理行业竞争的不规范；从业人员的知识水平有限，素质不高等。从而提出为了促进物业管理行业的发展要从政府、物业管理企业、社区业主三个方面加强管理邓清闲.新形势下物业服务行业发展的现状分析与探讨[J].中国电子商务,2010(2):121-123.。黄蕾，李映辉（2011）进一步统计分析了近十年在核心期刊上发表的64篇论文，总结出我国物业管理行业发展面临的诸多问题，主要有四个方面，政府方面：物业管理相关法律法规不健全，亟待完善；物业服务水平方面：物业管理企业规模小，管理水平低下，服务不到位，资金无法做到透明；物业管理方面：从业人员素质低下，缺乏行业人才，物业费收取困难，市场化程度较低，利润少，无法做到优质服务；业主方面：缺乏先进的物业服务消费理念，对物业管理行业不信任黄蕾,李映辉.物业管理相关问题及对策研究述评—基于国内64篇核心期刊论文的统计分析[J].华东经济管理,2011(3):142-146.。熊群英（2012）通过对住宅小区的物业管理进行研究，发现存在的普遍问题：相关法律法规需要不断的完善才能适应快速发展的物业管理行业；业主对物业管理企业的不信任导致无法按时收缴物业费；房地产开发商在会遗留一些不好解决的问题。针对这些问题，提出一些解决方案：首先要健全立法，这样才能有效的监督制约各个方面；其次要发展现代管理理念，利用先进的技术，先进的管理方法进行物业管理；提高物业管理人员的素质水平，建立一支高素质的物业管理队伍。（三）研究思路及研究方法1、研究思路 本文首先对无锡市物业管理行业的发展状况进行分析、归纳；其次，根据市场主体分类明确无锡市物业管理行业市场中存在的问题；再次，结合相关数据、理论分析物业管理行业发展存在问题和不足的原因；最后根据问题原因结合相关理论提出无锡市物业管理行业发展对策。相关理论基础无锡市物业管理行业发展总体现状新常态经济下的无锡市物业管理行业存在问题分析无锡市在新常态经济下物业管理行业健康发展对策结论公共产品理论建筑物区分所有权理论无锡市物业管理行业的发展过程发展历程供给增长无锡市物业管理行业发展现状需求增加新常态、物业管理基本概念概述新常态经济概念新常态经济特征物业管理概念物业管理行业特点问题提出国内外文献研究综述公共选择理论政策情况法规完善效益受到重视图1-1技术路线2、研究方法 （1）文献研究法通过文献数据库相关的内容进行整理归纳，查询物业管理相关研究文献，总结归纳出物业管理的研究理论，结合无锡市物业管理现状和存在的问题原因分析，提出无锡市物业管理行业发展对策。（2）定量分析方法定量分析法主要是用于无锡市物业管理现状分析过程和无锡市物业管理存在不足的原因分析。收集、调查、统计无锡市物业管理近几年的发展数据，进行分析、归纳、总结。通过定量分析法明确无锡市物业管理问题存在原因，根据分体提出对策。（3）定性分析方法通过对无锡市物业管理行业发展现状的把握，进行无锡市物业管理行业发展优化对策研究。以无锡市物业服务企业为研究对象进行定性分析，分析无锡市物业管理行业发展过程中存在的问题与不足，明确原因，制定发展对策，以期确保对策的合理性、有效性、可操作性。（4）案例分析法案例分析法主要是以无锡市物业管理行业发展为研究对象。结合理论分析和实证研究，理论分析主要是对新常态、物业管理、公共产品理论等相关理论的分析、总结，实证研究是以无锡市物业服务产业为例，通过实证与理论相结合，实现理论联系实际，对无锡市物业管理行业的发展进行对策研究，结合理论提出改善措施[13]。（四）研究主要内容及创新之处1、研究主要内容本文总共分为六个部分：第一章引言。主要包括文章研究的背景及研究意义，阐述文章的研究思路、研究方法以及国内外有关的研究综述。第二章基本概念及理论基础。主要说明文章中的基本概念和相关的理论基础。第三章无锡市物业管理行业发展总体现状。明确无锡市物业管理行业的发展历程和政策支持，明确无锡市物业管理行业发展的具体情况。 第四章新常态经济下的无锡市物业管理行业存在问题分析。新常态经济下无锡市物业管理行业各主体缺乏有效沟通，行业服务满意度低，行业服务规范性不足，行业市场环境存在不足。第五章无锡市在新常态经济下物业管理行业健康发展对策。根据前面的研究分析，无锡市在新常态经济下要加强市场主体培养、提升市场服务质量、营造良好市场环境。第六章结论。最后是关于本文的总结与展望。2、创新之处本文的创新之处主要在于研究内容和研究对象方面的创新。本文以无锡市物业管理行业发展为研究对象，分析了无锡市物业管理行业发展现状，结合市场发展规律，明确了无锡市物业发展过程中存在的问题和不足。经济新常态的大环境下，无锡市物业管理行业凸显出新的问题和不足，面临新的挑战和新的机遇。本文研究通过理论结合实践提出了无锡市物业管理行业发展对策，抓住机遇，勇于面对挑战实现无锡市物业管理行业的健康可持续发展。二、基本概念及理论基础（一）基本概念1、新常态经济的概念“新常态”一词最早由美国太平洋基金管理公司总裁提出。新常态经济就是经济结构的对称态，属于社会主义市场经济学的概念。新常态经济的衡量指标不再是仅仅以GDP为导向，而是以生产力发展、人民幸福、社会可持续发展作为标准，将价值机制作为新常态经济的核心机制。新常态经济就是以新常态经济为经济形态的社会主义市场经济、以新常态经济学为理论形态的社会主义市场经济学，是中国社会主义理论与实践发展的必然结果，是中国社会发展的自然历史过程。新常态经济就是稳增长调结构的经济形势，核心内容是价值，追求效率增长，全面发展不是片面增长。2014年12月中央经济工作会议上，中央首次明确了“经济发展新常态”。明确说明了新常态经济的运行新特征、新规律、新要求。我国新常态经济表现为：经济增速从高速转向中高速，增长结构由中低端转向中高端，发展动力从传统增长点转向新增长点。 2、新常态经济的特征新常态经济特征在2014年中央经济工作会议上总结为九大特征，分别体现在消费、投资、国际收支、生产力、市场竞争特点、资源环境、经济风险、资源配置等方面。新常态经济的消费需求特征为个性化、多样化、定制化的需求不再是传统的排浪式需求模式，注重产品质量，通过创新推动需求，消费需求仍然是经济发展的重要动力。新常态经济的投资需求特征为新技术、新产品、新业态、新模式、基础设施建设投资需求增加，新模式、新途径成为消除投资障碍，发挥投资作用的重要保障。新常态经济的出口和国际收支特征为新常态下出口竞争优势仍然存在，先进技术引进与大规模产品出口同时成为国际贸易特征，比较优势成为国际竞争的核心。新常态经济的生产能力和产业组织方式特征为产业机构升级，产业集群化发展，新兴产业、微小企业作用加强，智能化、个性化生产成为生产组织的新特征。新常态经济的生产要素相对优势特征为要素规模驱动能力降低，经济发展将更多的依靠创新驱动。新常态经济的市场竞争特征为差异化、错位竞争成为主要竞争力不再是依靠数量和价格竞争，国内市场环境将更加有序、规范，市场在资源配置中起决定作用。新常态经济的资源环境约束特征为注重资源环境的经济效益、社会效益，推动形成绿色低碳循环发展新方式。新常态经济的经济风险积累和化解特征为市场、经济风险逐渐显性化，风险化解体制机制需要完善、强化。新常态经济的资源配置模式和宏观调控方式特征为政策刺激效果边缘化，科学合理的调控方式需要把握总供给关系，发挥市场机制的重要作用。3、物业管理的概念Property最早被翻译为“物业”，“物业”一词最早来源于欧美地区，其中的含义包“资产”、“财富”、“所有物”等含义。目前我们所说的物业指的主要就是房地产，指的是投入使用的给中建筑物、房产等以及周围附属的设施、设备等。我国《物业管理条例》中对物业的定义为：物业是由已经建成房屋、配套设备、场地三部分组成。房屋泛指住宅小区、别墅、写字楼、宾馆、大厦、仓库等；配套设施各类设备、基础设施、公共设施等；场地指的是绿地、道路。 物业管理的含义分为狭义和广义。本文所涉及的主要是狭义的物业管理。狭义物业管理指的就是物业服务企业与业主签订物业服务合同，双方根据合同对房屋设施、配套设备、相关场地进行管理、维护、整修以及维护管理区域内的秩序的活动。4、物业管理行业的特点物业管理行业属于劳动密集型、简单的行业，其主要内容是服务，属于第三产业，管理对象是物业，服务的对象则是人。物业管理具有管理的一般特性，同时也具有独特特点。第一，规范化。物业管理具有行业标准和国家相关法规进行规范，因此物业管理行业具有规范的特征。第二，市场化。物业管理行业是由物业管理公司组成，物业管理公司的目标就是追求企业利润最大化，在经济新常态下市场成为主要的资源配置影响力，物业管理行业的属性仍然是经营，其商品就是服务，因此物业管理本身就是一种经济行为。第三，专业化。物业管理需要专业的物业管理人员和物业管理组织，管理组织需要具备一定的资质才能够从事物业管理经营活动。（二）相关理论基础1、公共产品理论1919年林达尔提出的“林达尔均衡”是最早的公共产品理论，林达尔认为公共产品的价格使每一个人根据自身愿意确定的价格来制定，并不是由政治机制、税收来确定，每个人确定的价格都可以以此价格来购买公共产品。萨缪尔逊1954年和1955年分别发表的《公共支出的纯粹理论》和《公共支出理论的图式探讨》中提出了解决公共产品理论的核心问题。所谓公共产品就是社会中的每一个成员对该种产品进行消费过程中不影响到其他人对该种产品的消费。公共产品理论，主要是用于正确处理市场、政府之间的关系，实现政府职能转变，公共服务市场化的基础性理论。公共产品理论属于政治经济学理论范畴。根据萨缪尔森在《公共支出的纯理论》中的定义，公共产品就是每个消费者对该种产品或者劳务的需求不会减少其他人对该产品或者劳务的消费。公共产品区别于私人产品，公共产品的产品效用具有不可分割特性，消费公共产品具有非竞争性，产品效益的非排他性。 公共产品收益及实施大于其投资成本，私人也不愿意从事公共产品的提供，原因在于公共产品的非排他性、非竞争性，其他社会成员可以在不付出任何成本的情况下使用该公共产品，出现“搭便车”现象，因此大部分公共产品都是由政府或者政府组织机构提供。2、公共选择理论公共选择理论起源于20世纪40年代末，其基本框架和原理形成与20世纪50年代。1810年维克塞尔《公平税收新原理》和林达尔1919年的《公平税收:一个积极的方案》这两篇文章被认为是公共选择理论的基础。公共选择理论解决的就是公共选择问题，是人们通过民主决策决定公共物品的供求和产量。公共选择是一种机制，利用非市场的方式进行资源配置，所以公共选择实质是就是一种政治选择过程。公共选择是一种政治过程，一般要经过立宪、立法、行政和司法三个阶段。三个阶段中行政司法阶段是整个公共选择中的最重要的部分，也是最具有难度的阶段。从行政的角度来解决公共选择的相关问题最具有现实意义。公共选择理论将经济学研究对象拓展到政治学领域，统一了人类的经济行为与政治行为。以经济人作为假设，解释个人偏好、政府选择之间的关系，研究消费者如何对公共物品、服务做出决定意愿。3、建筑物区分所有权理论《物权法》中规定的建筑物区分所有权简单说就是对不动产的所有权形式之一。所谓建筑物区分所有权，是业主对建筑物中自己专有部分具有单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。我国《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权一般需要注明“业主的”三个字，便于对所有权的理解。建筑物区分所有权与物权的客体是相互独立的，本是一物一权原则，但是建筑物区分所有权与之不同。一个建筑物划分成不同的部分，每一部分具有不同的所有权，能够实现这一状况的基本要求是不妨碍物权的共有，无害于交易安全。三、无锡市物业管理行业发展总体现状（一）无锡市物业管理行业的发展过程 1、发展历程无锡市物业管理行业是随着社会经济和房地产行业的发展不断发展壮大的。无锡市物业管理行业的发展起步较早，市场化形成早，企业数量多，管理类型多样。无锡市物业管理行业的发展经过了萌芽阶段、成长阶段、发展阶段。（1）萌芽阶段无锡市物业管理行业起步于1992年，物业服务只是为了满足基本的功能需求，例如：打扫卫生、管理绿植、保安等服务。物业收费标准较低一般采用“6、8、10”的模式，即单间收取6角/月；横套竖套收取8角/月；80式住房收取1元/月。物业服务只是满足了最基本的功能，即门有人看、地有人扫、绿化有人管。1994年国家颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，该办法提出了对城镇小区的管理实行专业化、社会化的管理模式。1994年无锡市中房物业管理有限公司成立，率先在宁海里住宅小区实施物业管理，标志着无锡市物业管理行业市场化。在1992年到1995年这几年中无锡市物业管理行业从无到有，逐渐发展，无锡市的物业管理行业发展主要特点是：物业管理公司都是依附于房地产开发商，属于房地产行业的附属行业。物业管理公司的出现表明了无锡市传统房屋管理模式的转变。（2）成长阶段无锡市物业管理行业从1996年开始进入成长阶段，成长阶段持续到2001年。1996年无锡市率先成立了首家业主管理委员会，标志着无锡市物业管理又跨上了新台阶。1997年无锡市物业管理费上调，一般不超过0.3元/平米。1998年无锡市华源小区与中房物业公司签订物业管理合同，这是无锡市工商局市场分局首次为物业管理委托作出的鉴证，具有法律效应。截止到2001年底，无锡市物业服务企业达到100多家。在1996年到2001年的成长阶段，无锡市的物业管理行业发展特点是：物业服务企业数量迅速增多，出现独立于房地产行业的物业管理企业，自负盈亏、独立经营管理。（3）发展阶段 2001年以后，无锡市住宅普遍走市场化道路，物业收费标准大幅提升。房管和物价两个部门联合出台政策，对普通商品房（面积在144平米以下，或容积率在1.0以上的）规定了7级服务和收费标准，对企业明确达到什么样的服务才可以收取相应的费用。别墅一类的高端项目收费标准则是完全放开。市民购房时就一并签掉物业管理协议，同时知道了将来要缴纳多少物业费。《江苏省物业管理条例》的颁布实施，投诉较多的物业管理服务质量也有“标”可依。2003年，无锡市规定所有的商品房小区开始走公开招投标的方式，由无锡市物业管理中心充当“第三方”的角色，规范市场准入。2004年以后，全市400多个小区成立了业委会，覆盖率占应成立小区的比例为35%。截止到2014年无锡市共计注册物业服务企业628家，其中一级资质物业企业13家，二级资质物业企业46家，三级及暂三级物业企业569家；另有230余家外地企业在本市备案，其中包含10多家全国知名品牌物业公司。无锡市物业服务行业从业人员总数约10万人。无锡市物业管理行业发展阶段主要特点为物业服务企业数量进一步增加，服务水平进一步提高，服务内容进一步扩大，地方性法规逐渐完善。2、政策情况物业管理行业发展受到相关政策的影响，国家自2000年以来颁布了一系列有关物业管理的法律法规。2003年国务院颁布了《物业管理条例》，同年发改委与建设部颁布制定了《物业管理收费办法》。这两个文件为我国物业管理行业的健康发展奠定基础。2004年建设部进一步严格限定物业管理企业的资格资质办不了《物业管理企业资质管理办法》，并对服务收费加强规定。2007年对《物业管理条例》进行修订。2000年江苏省人大常委会通过《江苏省物业管理条例》，规范江苏省物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，并在2003年、2012年进行了修订和完善。2007年无锡市人民政府审议通过《无锡市物业管理办法》，主要目的是规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益。根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定制定。 2012年10月1日起施行的《无锡市商品房交付使用管理办法》规定，商品住宅的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他配套公共服务设施应当统一规划、设计，同步配套建设。要求商品房通过交付使用竣工验收后，房地产开发企业应当将配套公共服务设施按照房屋设施用途移交使用管理权。2014年开始实施的《无锡市物业服务收费管理实施办法》不仅确定了物业调价机制、提高了普通住宅物业管理的政府指导价，而且细化了服务等级内容。2014年无锡市人大审议通过了《无锡市物业管理条例》。无锡市物业管理政策体系不断完善，这将有利于地区物业管理产业、行业的发展，将有利于地区经济的可持续健康发展。（二）无锡市物业管理行业发展现状1、物业管理需求不断增加无锡市近些年来经济快速发展推动当地房地产行业飞速发展，使得无锡市物业服务行业市场迅速膨胀。物业管理市场需求不断增长，物业管理服务的需求不仅仅表现在管理面积上的增长，还表现在管理类型多样和管理内容上的丰富。无锡市物业管理市场中住宅小区物业管理占到整个市场的90%以上。第一，物业管理的种类。主要管理的住宅小区种类有：商品房住宅小区、经济适用房、旧住宅小区、拆迁安置房小区。另外物业管理项目还有办公楼、写字楼、商业、学校、医院等。表3-1无锡市物业服务住宅小区状况服务小区种类服务状况物业管理覆盖率商品房住宅小区自1999年实行住房商品化以来，共计商品房建筑面积近8000万平方米，住宅小区近830个。2003年以前，主要采用开发商自行委托的方式确定物业服务100%经济适用房小区2013年底，已建成并交付使用各类经济适用房小区13个，建筑面积500多万平方米。物业管理采用政府指导下的市场化招投标方式确定。100%旧住宅小区1999年实行住房商品化之前的房改房、直管公房、单位自管房等。管理形式多样，有业主自治管理，有社区管理，有房管部门管理，有原产权单位管理或委托管房单位管理。80%拆迁安置房小区70% 2001年开始建造拆迁安置房以来，截至2014年，共计建成并交付使用近6000余万平方米。小区未实行市场化物业管理，目前由各区街道、社居委、物业公司等进行管理，管理经费大多由各区政府（开发区管委会）和街道、社居委扶持，绝大多数居民花钱买服务的物业消费和服务观念尚未形成。无锡市物业管理行业市场需求不断扩大，服务种类也在不断丰富，消费者的需求不再满足于环保、绿化、设施维修等基础性服务，衍生出了更多的需求项目。例如信息咨询、家政服务、社区养老、物流快递等，业主的需求逐渐智能化、信息化、多元化、个性化。第二，管理服务的区域进一步扩大。物业管理公司不再仅仅局限于某一个地区的市场，而是向省外、国内发展，不少无锡市大型物业管理公司在周边多个城市开设分支机构，异地管理面积能够达到总管理份额的25%以上。第三，物业服务管理规模的扩大。无锡市从2001年开始每年的房屋建筑面积大约为280万平米。随着我国城镇化步伐的加快，旧棚户改造等影响，无锡市每年新增400-600万平米，物业管理市场的潜力巨大，规模不断扩大。截止到2014年，无锡市物业管理项目达到1300多个，总面积近1.2亿平米。2、物业管理供给不断增长无锡市物业管理行业从1992年起步到现在已经经历了20多年的发展历程。截止到2015年，无锡市共计注册物业服务企业628家，另有230余家外地企业在无锡市备案，全市物业服务行业从业人员总数约10万人。物业管理企业的数量在不断增长，提供的物业管理服务不断增加。在无锡市物业行政主管部门和街道办事处及社区居委会的指导下，业主委员会在物业管理活动中发挥了积极作用。无锡市2014年备案的业主委员会共计400多个，覆盖率占应成立小区的比例为35%。无锡市物业管理公司的服务内容随着消费者的需求在不断地调整，服务内容不断丰富，主要服务内容主要分为四个大项，十小项。无锡市物业管理服务质量也随之不断提升。表3-2无锡市部分物业管理项目区域项目名称类型介绍配套设施惠山中富美林湖高层别墅、商铺建筑面积：30万平米，绿化率35%，共1980套会所、健身房崇安金科观天下高层建筑面积：28万平米，绿化率52%，共2200套会所、健身场所 新区长江国际高层底商、商铺绿化率40%，容积率2.4，共700套会所、健身房新区东鼎国际高层、商铺绿化率38%健身场所滨湖愉景湾高层、商铺绿化率45%，容积率2.4会所滨湖阳光水岸小高层、高层绿化率55%，容积率2.4菜市场、幼儿园锡山中大诺卡多层、高层、商铺绿化率40%容积率2.5幼儿园、会所北塘理想城市多层、高层绿化率49%容积率1.4会所、休闲中心南长未来之家精装小高层绿化率50%无滨湖山语银城小高层、高层绿化率45%无………..…无锡市物业管理行业的发展是随着房地产行业以及城镇化建设的发展而不断成熟的。物业管理市场的需求不断增加，供给也随之增加，大量物业管理公司独立于房地产公司，更加专业化。物业管理行业属于劳动密集型和简单服务式行业，这样的定位将不利于整个行业的发展。因此，物业管理行业在不断提供服务的过程中需要不断地探求新的技术、新的业态、新的商业模式，提高企业的核心竞争力，增加服务的附加值。3、物业管理法规不断完善随着无锡市的物业管理行业的不断发展相关的制度法规也逐渐完善。《江苏省物业管理条例》主要目标是规范江苏省物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益。并在2003年、2012年进行了修订和完善。该条例作为江苏省物业管理行业的上位法规起到提纲挈领的作用。随着城镇化、城市化的步伐加快，物业管理成为城市管理不可或缺的一部分。2007年无锡市人民政府审议通过《无锡市物业管理办法》，主要目的是规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益。2012年到2014年期间，无锡市根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定制定了《无锡市商品房交付使用管理办法》、《无锡市物业服务收费管理实施办法》、《无锡市物业管理条例》等一系列法律条例。无锡市物业管理政策体系不断完善，这将有利于地区物业管理产业、行业的发展，将有利于地区经济的可持续健康发展。4、社会效益、环境效益、经济效益受到重视 无锡市物业管理行业发展过程中注重环境效益、社会效益、经济效益三大效益相结合。物业管理行业属于劳动密集型行业，发展物业管理行业将会带来更多的就业机会，截止到2014年无锡市物业管理行业从业人数达到10万人，物业管理行业发展的多样性、个性化、智能化延伸了物业管理的服务内涵，带来的社会效益放大化。其次是经济效益，物业管理行业是无锡市第三产业中服务业的支撑产业，据不完全统计全市物业服务行业经营产值达到20.88亿元，上缴税费约1.5亿元。环境效益凸显在小区绿化、平安社区建设、节能减排、低能环保、卫生城市、园林城市建设等方面。物业管理行业的发展不仅仅要考虑到自身的经济收益还要考虑到每一位业主的个性化需求和未来社会的社会效益。只有将环境效益、社会效益、经济效益三大效益相结合，并同时实现。这样物业管理行业才能符合经济新常态的发展要求。四、新常态经济下的无锡市物业管理行业存在问题分析（一）新常态经济下无锡市物业管理行业各主体缺乏联系新常态经济发展特征中消费需求特征为个性化、多样化、定制化的需求不再是传统的排浪式需求模式，注重产品质量，通过创新推动需求，消费需求仍然是经济发展的重要动力。物业管理市场中主要包括了市场的需求主体与市场供给主体两部分，也就是业主与物业管理公司。1、物业管理市场需求主体无锡市物业管理行业发展过程中取得了不少成绩，但是也存在不少的问题与不足。物业管理市场中的需求主体即业主在接受物业服务过程中主要存在缺乏消费意识和自我管理意识差的状况。（1）业主缺乏消费意识，自律能力差 无锡市物业管理小区中存在部分业主拖欠物业服务费或者不能够及时按照物业管理收费要求及时缴纳费用导致物业管理企业经营状况难以维持，甚至部分物业管理企业只能放弃接手部分小区的物业管理。业主拖欠物业管理费用主要原因在于：业主认为物业管理公司乱收费，费用标准不合理或者是之前建设单位侵害部分业主权益未能及时解决。物业管理费是物业管理企业主要资金来源，不能够及时收缴物业费必然影响到物业服务水平，导致小区业主对物业服务的不满意，这样就导致业主拖欠物业费，形成恶性循环，物业服务企业就难以维持经营。（2）业主对物业管理缺乏正确的认知，自我管理能力不足随着无锡市物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断增强，业主委员会是维护广大业主合法权益的有效组织形式。公民自治意识、责任意识淡泊，使得业主大会的决议过程都有一些瑕疵。截止到2014年无锡市业主委员会小区覆盖率仅为35%。很多小区不愿成立业主委员，成立后的作用发挥也不够理想，由于成员结构、知识水平和自身素质等问题，少数业主委员会不作为、乱作为，缺乏有效的监督手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。遇到矛盾不可调和时“集体辞职”，造成小区管理混乱，引发业主不满，表现出业主的自我管理能力不足。2、物业管理市场供给主体物业管理企业是物业管理市场中的供给主体，无锡市物业管理企业在提供物业管理服务过程中存在的主要问题一是企业缺乏管理服务意识；二是服务素质偏低，智能化、个性化服务缺乏；三是管理方式粗放，管理成本高。（1）物业管理企业缺乏管理服务意识物业管理服务归根结底是服务于业主，为业主创造良好的居住环境，及时为业主解决问题。无锡市物业管理企业大多说是依附于房地产商提供物业服务，其首先负责对象是房地产商，其次是物业业主，这样就使得业主处于弱势地位。物业管理行业属于劳动密集型行业，为降低成本企业经常聘请学历低、素质不高的只能从事简单劳动的人员，这样就降低了整个行业的服务意识，缺乏管理服务理念，大部分物业管理人员以“管理者”高姿态自居，不能够切实为小区的业主解决问题。（2）服务素质低，缺少个性化服务 物业管理公司目前的服务内容不再是简单的打扫卫生、安全有序。业主对物业管理提出了更高的要求。无锡市物业管理市场中业主对电子商务、居家养老、快递业务、养生休闲等都有所需求。物业管理公司的从业人员往往素质较低、文化水平不高、管理理念不强不能够很好的考虑到业主的需求，无法提供个性化、定制化的服务。无锡市物业管理企业发展现状是行业待遇偏低，高素质人才缺乏，员工上岗缺少必要的培训。大部分企业管理人员都缺少正规的培训，在年龄、文化水平上都不能够满足物业管理行业的发展要求，缺少互联网技术、信息技术的运用。（3）管理方式粗放，管理成本高物业管理服务行业是劳动密集型行业其成本为刚性成本，由于物业服务费标准低、收缴率低，直接导致企业发展后劲不足。无锡市的最低工资标准从2004年7月的620元到2013年7月起执行的1480元，十年调整7次，累计上涨了139%。特别是“十二五”期间，最低工资标准从2011年初的960元，两年半已经上涨了54%。作为劳动密集型的服务行业，物业企业的运营成本上升很快。2014年5月1日无锡市新收费办法出台之前，一直按原有2006年制定的七级物业服务收费标准收费，最低收费标准为0.10元/月·平方米，最高为1.30元/月·平方米。8年间收费标准一直未调整过，随着物价和劳动力成本的上涨，在一些交付较久的小区里矛盾尤其突出，企业只能通过降低服务标准或依靠公共收益来维持小区管理运转，由此引发业主不满，物业企业普遍存在着入不敷出，发展难以为继。大部分物业管理公司管理形式粗放，难以推行节能减排，网络技术、科技手段、新能源、新工艺等还不能被物业管理公司在短时间内应用。服务品质、工作效率难以在短时间内改善。（二）新常态经济下无锡市物业管理行业服务满意度低1、物业管理行业整体满意度低无锡市物业管理协会进行了一项物业管理服务满意度调查，发现80%的业主对物业管理服务的总体评价为不满意。在遇到物业服务问题时，业主一般都不会首先选择业主委员会来处理，一般都是直接与物业管理公司联系进行物业管理纠纷处理。其中70%的业主认为物业管理公司在处理纠纷事件过程中不能及时处理，85%左右的业主认为物业服务投诉处理的结果不让人满意。通过以上数据不难看出无锡市物业管理行业的整体满意度是比较低的，业主的合法权益不能够再短时间内得到维护。2、物业管理服务纠纷案件数量不断上升物业管理服务案件近几年来不断增加，物业管理纠纷主要是关于小区卫生、绿地、停车位、维修等问题。表4-1无锡市2011-2015年物业纠纷受理案件 年份纠纷案件数量（件）主要内容2011年6730小区卫生、公共区域绿化、停车位2012年6880小区保洁、公用绿地、停车位、障碍维修2013年6894小区治安、公用绿地、停车位、垃圾处理2014年7560小区保洁、治安、停车位2015年8135停车位、垃圾处理、公用绿地无锡市物业服务过程中矛盾较多。一是业主对物业管理认识淡泊。消费意识薄弱，对服务内容模糊不清；发生矛盾都以不交物业费为处理手段；小区内违章搭建、违法装修改造现象层出不穷。二是开发商引发的问题。工程质量遗留问题得不到及时解决，销售过程中随意承诺兑现不了，开发商擅自更改原先规划的绿化、小品、停车位、物业用房等配套设施（分期开发的项目较普遍）；小区配套性用房产权不明晰，无法界定到底是开发商的还是业主的或是政府部门的。三是物业企业服务不规范。物业企业发展参差不齐，小、弱、散突出，规模化、品牌化的企业少。从业人员整体素质不高，专业性人才缺乏；服务不规范、服务内容不公开、经营收支不公开现象较多。（三）新常态经济下无锡市物业管理行业服务规范性不足无锡市物业管理存在的服务规范性不足主要体现在常规性服务质量低，物业服务收费标准混乱，专项资金和物业共用部分经营不透明等。1、常规性服务质量低无锡市物业管理行业常规性服务主要包括小区绿化、环境保洁、秩序安全、道路管理、附属设施维护。物业管理公司在日常管理过程中自身责任、义务不明确，不能够保障服务质量，服务不到位经常发生，导致业主的不满见表4-2。表4-2无锡市物业管理中常规性服务调查状况表问题选项优秀（占调查人数比重）一般（占调查人数比重）较差（占调查人数比重）反映主要问题小区绿化状况35%35%30%绿化带遭到破坏，擅自将小区绿化地变为停车场卫生保洁状况11%37%52%卫生保洁不到位，甚至出现脏乱差小区安保状况30%28%42% 物业服务人员素质低，保安年龄较大，服务态度差，外来人员随便进出小区，监控设施不到位，盗窃事件时有发生。道路管理状况20%31%49%小区道路交通秩序管理不到位，乱占车道、乱停车现象屡禁不止，占用消防通道。房屋及附属设备维护状况10%30%60%小区公共设施设备维护不到位，监控设备长期得不到维修，电梯维护不到位。资料数据来源：无锡市物业管理行业社会公众满意度调查问卷，2014年12月无锡市物业管理常规性服务过程中服务质量低主要表现在以上几个方面。小区绿化地带破坏严重，存在安全问题，违章建设问题不能有效处理，电梯设备养护不到位常规性服务项目质量水平低。2、物业服务收费标准混乱物业管理服务过程中收费标准是整个物业管理行业标准的重要体现。无锡市物业服务收费混乱，收费项目和收费标准不能及时公示，质价相符原则不能体现，擅自提高物业管理费现象时有出现。表4-3无锡市物业管理物业服务费调查状况表问题选项是（占调查人数比重）否（占调查人数比重）不清楚（占调查人数比重）小区物业收费是否公示？50%26%24%小区物业服务公司提供服务是否质价相符？13%76%11%物业服务公司是否存在乱收费现象（物业服务费、外滩水费、共用电费、专项维修费）？43%28%29%小区物业服务公司是否擅自调高物业服务的收费标准？32%31%37%物业服务公司收取费用时是否提供合法有效票据？55%28%17%资料数据来源：无锡市物业管理行业社会公众满意度调查问卷，2014年12月物业服务费收取项目不及时公示，关系到业主的直接经济利益，影响到物业管理公司的直接效益，收费问题引起的纠纷和收费标准的混乱表现出无锡市物业管理行业的不规范。3、共用部分区域经营性收益不透明 根据无锡市物业管理协会调查发现无锡市物业管理行业在发展过程中不仅存在常规性服务质量差，不合标准，物业管理服务费用混乱等问题还存在共用部分区域经营性收益不公开、不透明的问题。《无锡市物业管理条例》中相关条款规定：“物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共同设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有”。但由于物价成本上升，收费标准低、收缴率低，物业公司经营难以为继，物业公司因此擅自占用小区公共资源获利（地面停车位收益、公共部门广告收益等）现象较多，账目不清。更有甚者，擅自改变共用部位用途的情形，比如物业服务企业擅自改变小区原有绿化,把绿化改成停车位,并进行收费。经调查很多物业管理公司存在经营性收益代管不单独列账，占用、挪用现象，超过一半以上的业主不清楚该部分资金的去向。这些都是无锡市物业管理行业在新常态经济下的不规范行为。（四）新常态经济下无锡市物业管理行业市场环境存在问题1、物业管理法制建设进度缓慢无锡市物业管理法规体系建设滞后。目前，无锡市适用的物业管理行业法规有国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理办法》，国务院条例和省条例均进行过修改并已实施，但无锡市2007年修订的《无锡物业管理办法》及相关规章制度相对于新省条例滞后，已无法适应新形势下物业管理的行业发展。无锡市拆迁安置房小区管理弱、经费得不到保障。无锡市拆迁安置房小区数量较大，管理不规范，外加拆迁中种种矛盾，没有形成消费观念，不收费或难以收费现象普遍，导致管理经费严重不足，即使实施物业管理模式的，很难达到专业化物业管理水平，同时，也缺乏相关的法律法规。2、物业管理相关制度不完善 物业管理各主体之间的关系相对复杂,管理服务包含的内容较多。然而物业管理所涉及的以下诸多制度仍不完善,这些制度主要有业主大会和业主委员会制度;物业服务合同备案制度;从业人员信用档案制度;物业服务收费管理制度;物业服务企业服务质量评价制度;物业服务纠纷协调处理制度;专项维修资金的管理制度;物业共用部位收益管理制度;物业服务企业财务审计制度;物业服务企业市场准入和退出制度建设以及物业服务收费调价常态机制等。3、社会环境不利于物业管理行业发展无锡市物业管理行业发展的社会环境不能满足物业管理行业的发展。首先物业管理过程中业主对于物业管理的认知程度不高，缺少维护自身权益的意识。大部分的业主认为只要缴纳了物业管理费，企业就要将一切问题解决。其次，物业管理企业执法底气不足。住宅小区内发生的各种纠纷既有业主相互间民事关系而发生的，还有各部门因职能交叉带来的管理不力而产生，小区违章搭建、违规装修、噪音扰民、违法住改非、消防通道堵塞、邻里纠纷等问题。有些问题因物业管理企业没有行政执法权无法及时有效解决时，业主往往都会归咎于物业企业.最后，物业矛盾协调机制不完善。无锡市物业管理的问题和矛盾呈多发现象。据据不完全统计，无锡市物业管理行业年投诉量超过8000起。物业管理涉及到多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全市看来还缺乏一个强力有效的协调机制，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用没有得到充分发挥。例如小区噪音扰民问题，需涉及到公安、城管、环保、工商等好几个政府职能部门处理，致使相关部门之间相互推诿。以上这些都是成为影响物业管理质量的重要因素。五、无锡市在新常态经济下物业管理行业健康发展对策随着我国经济的快速发展，人们的生活方式在不断改变，外部的经济环境也在不断变化。经济新常态对制造业、服务业提出了新的要求、新的规范。传统物业管理企业运营模式都是简单地依靠人力资源，属于劳动密集型产业，这限制了行业的发展，也成为物业管理行业利润空间扩大的瓶颈，物业管理企业提供的物业服务与人民群众要求的相差甚远。结合经济新常态，引入高新技术，发展新业态，采用新方式，开创全新商业模式，提高物业服务的技术含量，增加产品附加值，提供增值业务，实现物业管理行业由粗放型服务业向现代化服务业转型，这是无锡市物业管理行业未来发展的必然选择。 根据文章第二章的有关理论分析，结合无锡市物业管理行业发展现状和存在的问题，分析无锡市物业管理行业未来的发展方向，提出了在经济新常态下无锡市物业管理行业的发展对策。（一）结合新常态，加强市场主体培养1、加强市场需求主体培养新常态经济发展特征中消费需求特征为个性化、多样化、定制化的需求不再是传统的排浪式需求模式，注重产品质量，通过创新推动需求，消费需求仍然是经济发展的重要动力。物业管理市场中需求主体主要是业主，物业服务对于整个小区内的业主来说大部分属于公共物品，小区中每一位业主在消费物业服务过程中并不影响其他业主消费该产品。根据公共产品理论，物业管理服务只能有小区业主共同来承担管理，由政府进行监管。根据新常态经济的特征，无锡市物业管理行业需要加强市场需求主体培养。主要包括两个方面：一方面是要强化业主在物业管理服务方面的消费意识。强化业主的“提质论价、质价相符”的意识，强化小区业主自治意识，正确认识物业管理服务，积极参加小区物业管理事务。另一方面是加强小区业主委员会的建设和监管。提高业主委员会在无锡市物业小区的覆盖率，街道、社区加强对业主委员会建设工作的指导与监督，积极帮助各小区成立业委会，依法加强自身管理。规范小区业主委员会的选举、运行等行为，针对业主委员会开展法律法规和业务知识培训，提高对物业管理规定的认识和水平，提升履职能力。探索施行物业公司、社区居委会、业主委员会会员“三位一体”建设，优化各方资源，形成合力，共同管理小区。物业管理虽然大部分属于公共产品，但也不能所有的物业管理服务同质化，要培养业主的个性化需求，政府指导企业通过衍生业务例如信息咨询、房屋中介、度假休闲、居家养老、快递业务、特约业务等的开发，实现业务市场拓展，增强物业管理企业的竞争力，加大智能技术、信息技术、互联网技术的应用，培养更多的个性化消费者主体。2、加强市场供给主体培养 新常态下企业需要进行创新，依靠创新强化企业的核心竞争力。无锡市物业市场加强市场供给主体培养，第一，提高企业市场化运作水平。无锡市近几年来的物业管理公司大部分依托于房地产公司开展业务，要强化物业管理市场供给主体的培养需要企业打破原有的公司纽带关系，独立进行物业经营活动，从根本上提高企业的市场化运作水平。第二，强化人才支撑。对无锡市从事物业服务的人才尤其是从事基层服务的工作人员进行培训和绩效管理，组建具有高效率、更专业的劳动团队，来承担多元、便捷、安全、专业的最后一公里服务，将其培育成为行业转型升级的重要支撑。第三，扩大企业经营规模，实现企业发展的规模化。无锡市物业服务企业数量较多，但是具有一定规模、能够自主经营的企业较少，大部分企业规模过小，竞争力不足，因此需要强化企业的建设。提升企业市场竞争力，进行企业间的重组并购，提高企业的经济效益。企业需要进行专业化培育，进入该行业的企业要进行资质认证，采取“一体化”管理增强物业服务供应主体的核心竞争力。另一方面，无锡市物业管理市场供应主体的培育还需要根据经济新常态的要求，引入新技术，将“互联网+”、移动APP、O2O、电子商务等新技术运用到物业管理过程中，实现精细化管理。开创全新的商业运作模式，提高企业的附加值，实现企业从粗放型传统服务向集约型现代服务转变，摆脱企业的发展困境实现企业的健康、快速发展。（二）结合新常态，提升市场服务质量1、规范物业管理内容物业管理服务在经济学中大部分产品属于公共产品，根据公共产品的特性进行选择，公共产品不具有排他性和竞争性，公共产品一般不是由私人提供，由政府或者组织机构进行提供。规范物业管理服务根据公共选择理论，需要政府在物业管理服务市场中起到一定的指导作用，调整政府与企业的关系，规范企业的行为。 无锡市物业管理行业需要提高市场服务质量，第一，需要进行物业管理内容的规范。无锡市物业管理行业服务内容规范主要包括了常规性公共服务、物业服务标准、专项资金与共用部分经营问题等。物业服务企业需要提高小区内部常规性公共服务标准，及时进行标准服务公开、公示，透明化专项资金和公用区域收益。第二，扩大物业管理服务范围，根据《无锡市物业管理条例》进行物业服务服务链的延伸，允许物业管理公司适当扩大服务范围，适应消费主体的个性化需求，提供多样的服务。第三，规范物业收费管理，治理物业管理乱收费现象。按照无锡市相关规定，项目前期物业必须根据政府部门指定的收费标准和收费项目，也称为“政府指导价”，进行物业管理费的收取。小区业委会成立后，可继续按照“政府指导价”收费，也可按照签订的物业管理服务合同重新确定收费标准和收费内容，并经业主大会同意后，进行物业管理费的收取，实现“质价相符”。物业管理企业还要做好物业管理费收取的解释工作，让业主感受到支付合理、公平有据。第四，加强市场监管，强化管控力度。加大无锡市物业管理行业的检查力度，对物业管理服务收费违法现象和违法行为进行严厉的查处。2、建立科学合理的质量管理评估体系科学合理的质量评估体系是实施物业管理行业服务质量评价的前提。物业服务管理质量评价体系可以由行政主管部门、行业协会、专业评估机构、业主委员会共同来制定，质量管理评估体系需要对物业服务质量评定方式、方法和评定标准进行详细、细致的编制，科学合理的物业管理服务评估体系一般采用“立体式评价”，明确评价主体，注重评价的实用性。无锡市物业管理行业服务质量管理评估体系应当根据无锡市物业管理行业发展现状，结合物业管理行业未来发展趋势，联系业主的实际需要，制定详细的测评办法和标准，评测内容应包含物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等，将测评办法、测评标准和测评结果按照时间节点及时向社会公布，并将质量测评的结果与物业管理公司的资质评定（年检）、项目招标投标资格挂钩。针对企业、项目经理的不良信息依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度进行记分，并通报批评、书面要求整改或行政处罚，促使物业企业做到规范管理，诚信服务。（三）结合新常态，营造良好市场环境1、完善物业管理法制建设 近年来我国的物业管理法规逐渐出台《物权法》、《物业管理条例》等法规在物业管理经营管理方面发挥重要作用，《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理办法》也随之出台，但无锡市2007年《无锡物业管理办法》及相关规章制度相对于新省条例滞后，已无法适应新形势下物业管理的行业发展。经济新常态下，为企业营造良好的社会环境、法治环境成为基本要求。同时，结合公共选择理论政府需要指导企业的行为，通过行政司法手段实现企业发展方向正确引导。无锡市政府通过制定产业发展规划和物业管理基本标准等方式，加快现代物业服务业发展，实现物业管理服务业态创新，经营方式转变，产业规模扩大，产业体系完备，凸显品牌企业引领作用，加快无锡市物业管理产业健康、快速发展。物业管理行业仍然需要坚持市场导向，把握好政府与市场之间的关系，合理配置资源发挥好政府的作用。2、完善物业服务企业扶持政策无锡市已经制定了关于加快服务业等第三产业发展的优惠政策。但是，针对物业管理行业发展的优惠政策还不够完善，物业管理行业对于社会经济发展以及民生社会治安作用巨大，应当进一步完善物业管理优惠政策，充分整合物业管理相关产业要素资源，激发、挖掘物业管理市场潜力，实现高效、集约的服务。另一方面，物业管理企业的税收减免、优惠补贴政策需要完善，物业管理的相关产业例如保安、家政、保洁等应享受必要的优惠补贴。通过这些方式进一步激发物业服务企业在服务内容、发展模式等方面的创新能力，加大对资源、信息、物流等资源的收集、整理、组织、集成，实现由简单地劳动密集型向知识密集型、资源密集型转变。无锡市政府应当参考周边市、地区，如江阴、宜兴、扬州等地物业管理方面一些好的经验做法，将物业服务行业作为解决民生、稳定经济的重要方式、方法，制定优惠政策措施，促进无锡市物业管理行业健康发展。3、营造良好社会环境 良好的社会环境将是一个行业健康发展的必备条件，无锡市物业管理行业的健康发展需要政府营造良好社会环境。第一，进一步发挥物业管理组织协会的作用。无锡市物业管理协会对整个无锡市物业管理行业的发展具有指导和监督的义务，协会起到纽带政府于企业的作用，协会通过组织培训、继续教育、调查走访等向政府提出企业发展的诉求，政府可以通过协会进一步规范企业的行为营造良好的社会环境。第二，强化政府监督、管理职能，物业管理服务大部分属于公共产品，政府在面对公共选择问题时需要结合公共选择理论和社会主义新常态的发展要求，通过创新强化对企业的监管、引导、管理，充分发挥政府在市场经济中的作用。第三，提高业主自我管理能力和消费意识，通过宣传、教育提高业主的社会参与度，提高业主的消费意识，使每一位业主积极参与到业主委员会的选举中来，积极表达自己的意愿，监督物业管理服务状况。在全社会中营造一个良好的物业服务产业发展氛围。六、结论中国的物业管理从1981年起步，经历了三十多年的发展，随着房地产行业、城镇化建设逐渐改变着人们的生活方式，与民生紧密相连，整个物业管理行业的健康发展将直接关系到一个国家的生活水平高低。2014年新常态经济的提出更是为物业管理行业发展带来了新的机遇和挑战。先进技术的引入，网络技术的运用，智慧社区的建设，物业管理企业规模的扩大，物业管理行业集约化、专业化的发展趋势对整个物业管理行业提出了新的要求。无锡市物业管理行业的发展成为无锡市城市管理的重要组成部分，关系到无锡市的经济发展、环境保护、社区稳定、社会治安等方方面面。无锡市物业管理行业快速发展，在发展过程中取得了成绩同时也遇到了不少困难与阻碍。本文从经济新常态的发展要求出发，遵循市场发展规律，运用公共产品理论、公共选择理论、建筑物区分所有权理论剖析了无锡市物业管理行业发展的不足，并提出了无锡市物业管理行业在新形势下的发展对策。无锡市物业管理行业的健康发展需要结合新常态，加强市场供求主体的培养，提升整个物业管理服务市场的质量，规范物业管理内容，建立科学合理的质量管理评估体系，营造良好的市场环境，完善物业管理法规、给予更多的优惠政策。物业管理行业发展过程中的问题具有特殊性、复杂性、多变性，在经济新常态下，行业发展的特殊性更为突出，一个行业的健康发展需要政府、企业、消费者相互配合，充分调动各方的主观能动性才能够保证行业的发展，本文作者在研究过程中由于个人能力的不足，研究的深度不够，作者将继续完善、弥补。以期能够对无锡市物业管理行业的健康发展提供支持。 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