物业管理行业的发展情况调研报告 　 15页

'物业管理行业的发展情况调研报告为全面了解我市物业业管理行业发展状况，及时时掌握行业动态发展信息，，进一步研究解决行业发展展中的新情况、新问题，推推动物业管理行业健康长足足发展。根据市委、市政府府主要领导指示精神，市房房地产管理局会同阜城三区区及市经济技术开发区物业业行政主管部门对城区部分分企业、单位以及住宅小区区等涉及物业管理的有关区区域进行了专题调研，先先后组织专人赴淮安、临沂沂、合肥就物业管理成熟经经验进行学习，现将有关调调研情况报告如下：一、、物业管理行业基本情况连接千家万户的物业管理是是城市管理和社区服务的重重要组成部分，为城市小区区和单位清洁卫生、养护维维修、秩序维护等提供及时时有效的管理和服务，已成成为替政府分忧、为城市贡贡献、促社会和谐的重要行行业。随着近年来工业化、、城市化进程的不断加快，，物业管理经历了从无到有有、从不规范到较为规范、、从单一管理服务到多方位位经营服务的发展阶段，物物业管理的服务范围、内容容和领域不断拓展，物业管管理行业得到较快发展，对对于优化城市生活和工作环环境、增加城市就业岗位、、拉动经济增长发挥了重要要作用。1、物业服务企企业数量从少到多，行业规规模不断壮大。经过近几年年突飞猛进的发展，截至目目前，全市物业服务企业已已发展到130家（国企119家、民营企业111家15/15 家），其中，二级资质企业业2家，三级资质企业999家，暂定三级资质企业229家，外埠物业服务企业业到我市登记备案的4家，，物业服务企业数量位居全全省地级城市前列。全市物物业服务企业从业人员1万万多人，其中1820人取取得物业管理岗位证书和专专业管理技术职称，其余大大部分为物业管理员、秩序序维护员、水电工、保洁工工等一线操作人员，属于典典型的劳动密集型行业。2、物业管理项目由单一一到多元，服务领域不断拓拓展。物业管理服务项目覆覆盖面从最初单纯的住宅小小区向办公、学校、医院、、商业区、工业区快速延伸伸。截至目前，全市实施物物业管理项目191个。其其中，城区物业管理项目1145个，管理服务面积11000万多平方米，物业业管理覆盖率达75%以上上，新建住宅小区管理覆盖盖率达100%。全市获国国家级物业管理示范大厦11个，省级物业管理示范住住宅小区5个，省级物业管管理示范大厦3个，省级物物业管理优秀住宅小区（大大厦）18个，市级物业管管理优秀住宅小区（大厦））27个，市级文明住宅小小区22个，市级园林式小小区7个。3、住宅小区区业主委员会从无到有，物物业管理不断规范。截至目目前，全市符合成立业主大大会选举业主委员会条件的的物业管理住宅项目1400个，成立业主委员会277个，业主委员会小区覆盖盖率为19%。积极启动业业主大会成立试点工作，相相关职能部门全程参与实施施监督运作成立业主大会，15/15 ，汇鑫住宅小区成立业主大大会并选举产生业主委员会会，标志着我市物业管理工工作进入规范化和市场化发发展的新时期，对推动全市市物业管理行业健康有序发发展创造条件。4、物业业服务收费从不统一到明码码标价，服务机制不断健全全。近年来，受行业发展水水平所限，物业服务收费一一直是企业“各自为政”，，收费不统一、业主不了解解成为物业管理投诉纠纷的的焦点。，市物价、房产部部门联合制定实施了物业服服务分等定级收费标准制度度，推行物业管理“等级服服务、等级收费、质价相符符”的收费机制，物业服务务收费得到规范和理顺。5、物业专项维修资金覆覆盖面从小到大，受益群众众不断增多。截至目前，全全市共累计归集物业专项维维修资金亿元，其中阜城区区归集9000万元，涉及及住宅小区220个，物业业专项维修资金覆盖面积3396万平方米，归集户数数万户。为进一步规范资金金管理，向社会公开实施招招投标物业专项维修资金存存储银行，开创了全省物业业专项维修资金管理先河，，确保资金管理使用效益，，切实维护了广大业主物权权利益，充分发挥了物业专专项维修资金的房屋“养老老金”作用。二、推进物物业管理行业发展的主要措措施近年来，在市委、市市政府的正确领导下，全市市物业管理行业围绕把建设设成为皖西北中心城市的目15/15 目标，以便民、利民、为民民为宗旨，积极探索构建与与经济社会发展相适应的物物业管理服务模式，切实加加快物业管理市场化运作，，加大市场主体服务规范力力度，为推动第三产业发展展、提升群众居住品质奠定定了坚实基础。1、及时时安排部署，把规范物业管管理提上重要议事日程。市市政府先后召集各县市区政政府、街道办事处、物业行行政主管部门召开全市物业业管理工作会议、全市物业业管理专业委员会会议、全全市物业服务企业会议等规规范物业管理专题会议，认认真总结近年来我市物业管管理工作取得的成效，梳理理制约物业管理发展的症结结，明确当前物业管理工作作重点以及今后一个时期物物业管理工作任务，要求各各地、各有关部门要把物业业管理工作摆上重要议事日日程，加强物业管理组织领领导，建立了由主要领导负负总责、分管领导具体负责责的领导机制，落实责任分分工，建立一级抓一级、层层层抓落实的物业管理工作作责任体系，为进一步推进进行业发展营造了齐抓共管管的工作氛围。2、明确确管理职责，构建两级物业业管理体系。根据物业管理理法规政策有关规定，市政政府办公室出台了切实加强强城市住宅小区物业管理的的政策措施，要求各地按照照属地管理的原则加强物业业管理工作，明确各县市区区政府、城区街道办事处对对所在行政区域内物业管理理的属地监管职责，各县市市房地产管理局、阜城三区区房改办、开发区土地规划划建设局具体负责本辖区内内物业管理活动的指导和监监管，各县15/15 市区物业行政政主管部门按照要求设立物物业管理股室作为专门行政政职能股室，初步形成了属属地管理、分级负责的两级级物业管理行政监管体系。。3、完善制度体系，提提高政策法规的可操作性。。围绕物业服务企业资质监监管、市场准入、资金归集集、规范服务、纠纷调处等等行业监管重点，先后制定定出台了《市物业管理行业业-XX年工作规划》、《《进一步加强市物业管理工工作实施意见》、《市城市市物业服务收费实施细则》》、《市物业专项维修资金金管理使用实施细则》、《《市物业管理投诉受理处理理暂行办法》、《市业主大大会规程》、《市住宅物业业服务等级标准》等近300项规范性文件，行业服务务标准和工作体系得到完善善，进一步提高了物业管理理法规政策的可操作性。4、严把“四道关口”，，加强前期物业管理。一是是严把物业管理项目招标投投标关。房地产开发建设单单位要严格按照物业管理招招标投标办法规定，预售商商品房项目必须在备案取得得《商品房预售许可证》之之前落实物业管理，5万平平方米以上住宅小区通过招招投标方式选聘物业服务企企业。二是严把行政审批关关。协议方式选聘行政审批批关，投标人少于3个或者者物业面积在5万平方米以以下的，必须经县市区物业业行政主管部门批准，方可可选聘具有相应资质的物业业服务企业实施物业管理。。三是严把企业资质准入关关。严格审核新成立企业资15/15 资质核准和原有企业资质核核定，确保做到标准不降低低、审查不迁就。四是严把把前期物业管理备案关。通通过对前期物业项目管理方方案的可行性、管理服务措措施的有效性、备案资料的的真实性以及落实物业管理理服务用房等内容进行严格格审查，使物业管理市场秩秩序进一步规范。5、理理顺投诉受理机制，努力定定纷止争。近年来，市物业业行政主管部门定期不定期期开展全市物业管理项目信信息采集，全面掌握物业管管理行业发展现状，不断加加大投诉处理力度，拓展延延伸投诉受理渠道，初步建建立了市、县（市区）两级级投诉受理机制，通过咨询询投诉、政风行风热线、来来人、来信、来电等多种渠渠道受理群众纠纷投诉，每每年依法及时妥善处置不同同形式来信来访达一百多件件，坚持市房地产管理局督督办指导、县市区物业行政政主管部门现场核查、企业业整改落实相结合处理群众众投诉，努力减少物业管理理服务矛盾纠纷，业主投诉诉率比去年同期相比下降了了15%，业主满意率提高高了10%以上。6、严严格项目招投标，促进市场场有序竞争。为规范物业管管理招投标市场运行机制，，促进物业管理市场有序竞竞争，市房地产管理局于出出台了《市物业管理招投标标管理暂行办法》、《市物物业服务企业退出项目管理理暂行办法》，目前已成功功举办了21个房地产开发发企业开发建设的23个住住宅项目、4个商业区项目目和2个综合办公区项目的15/15 的前期物业管理招投标工作作，并对国有资金投入项目目建设全部推行招投标制度度建设。对5万平方米以下下的住宅区，近年来共通过过协议方式选聘物业服务企企业实施物业管理项目277个，实现物业管理项目实实施依法阳光有序操作。7、注重专业培训，提升行行业整体素质。以建立完善善物业管理从业人员岗位培培训工作为主抓手，坚持实实行从业人员持证上岗制度度，建立长效机制，实行资资格动态管理。提高全市物物业管理行业队伍整体素质质，提升物业管理人员服务务水平，促进物业管理专业业化进程，举办岗位培训班班，邀请建设厅资深专家教教授、国家注册物管师来阜阜授课，达到了预期目的，，收到了良好效果。同时大大力开展职业教育，与安徽徽电大分校联合举办物业管管理专科教育，着重培养一一批高素质、高水平的物业业管理专业人员队伍，提高高行业专业化、规范化服务务水平。8、开展专题调调研，明确发展方向。为及及时掌握行业发展动态，研研究解决行业发展中的深层层次问题，市物业行政主管管部门会同县市区物业行政政主管部门对全市物业管理理行业进行了专题调研，对对物业服务企业数量、从业业人员总数、行业经营总收收入、总支出、城镇实施物物业管理覆盖面、业主大会会和业主委员会的成立运行行、物业管理法规建设实施施等情况进行调研，总结规规范发展物业管理方面的经经验做法，分析制约影响物物业管理发展的主要问题与与矛盾和原因，提出解决问15/15 问题的措施与对策，进一步步明确了规范行业发展的着着力重点。9、开展宣传传报道，建立长效机制。为为适应新形势下物业管理发发展需要，及时、准确、正正面反映报道我市物业管理理市场运行状况和发展轨迹迹，坚持在全市范围内组织织开展物业管理行业宣传报报道工作，建立了信息员工工作长效机制，定期在新闻闻媒体宣传报导政策法规、、典型事例以及先进管理经经验，为企业提供了有力的的宣传展示平台，为广大市市民更好地了解认识物业管管理、自觉参与物业管理搭搭建了沟通桥梁，为树立行行业良好形象提供了宽阔平平台。三、存在的主要问问题在肯定我市物业管理理服务不断规范的同时，也也必须清醒看到物业管理仍仍存在发展质量和服务水平平不高，物业服务企业数量量多而品牌企业少，质价相相符的服务机制刚刚推行仍仍不够规范，社会群众对物物业管理服务认识不清，物物业管理行政监管体制尚未未理顺等客观实际问题，在在一定程度上制约了物业管管理行业又好又快发展。一一是重视程度不够，监管体体制尚未理顺。物业管理是是一项综合系统的管理工作作，有较强的综合性、专门门性和区域性特点，涉及建建设、房产、规划、市容、、公安、环保、工商、物价价、消防、供电、供水等多多个部门管理服务职能。目目前，各县市区政府既是物物业管理监管部门又是职能能部门，物业行政主管部门门缺乏专职人员，造成工作作开展较为困难。二是物业业服务收费收缴困难，制约15/15 约行业加快发展。全市物业业管理住宅小区收费平均标标准元/月?平方米左右，，收费率仅达50%，基本本不收费和很少收费的物业业服务小区占全市物业管理理住宅小区30%。而物业业服务企业只能通过电话、、上门、发信等方式催缴物物业服务费用，并无相应的的强制或制约措施。即使按按照《物业管理条例》有关关规定可以依法向人民法院院起诉。但又面临着起诉周周期长、涉案人数多、涉案案金额小等客观因素，致使使费用收缴困难。出现这种种问题的主要原因是业主商商品意识、物业管理消费意意识和责任意识没有完全确确立，缴费积极性不高，久久而久之，就形成了物业管管理与服务收费难的恶性循循环。三是物业服务企业不不能有效解决问题，影响物物业服务收费。部分住宅小小区存在开发房屋质量存在在问题、开发商承诺未兑现现等开发商遗留问题未得到到有效解决，个别住宅小区区环境建设不到位、屋顶渗渗漏等问题，或者开发商承承诺的配套设施没有建，业业主不找或找不到开发建设设单位，把责任都埋怨到物物业服务企业上，有的甚至至以此为由拒交物业服务费费，物业服务企业有苦难言言。四是历史遗留问题较多多,亟待加强整治。许多旧旧住宅小区缺乏必要的物业业服务用房和垃圾中转、厕厕所等公共设施,地下管大大都年久失修,排污能力较较差,并且大都是随意进出出等开放式布局，不利于安安全管理。公用事业单位““单户单控”改造滞后，按按照国家有关政策,供水、、供电、供气等专业部门要要收费到户,由于目前单户户单控率较低,物业服务企企业承担了大量的中间损耗15/15 耗。五是业主委员会成立难难，小区管理不规范。小区区成立业主大会选举产生业业主委员会主要靠城区街道道办事处来组织发动，单靠靠职能部门很难召开业主大大会、选举业主委员会，即即使加大协调指导力度，少少则几个月，多则几年才能能成立。业主物业管理的主主体意识不强，大多数业主主缺乏参与意识，即使成立立了业主委员会，也面临诸诸多实际问题难以解决。四、规范我市物业管理行行业发展的几点建议依据据《物权法》、《物业管理理条例》和《安徽省物业管管理条例》等有关法律法规规规定，借鉴外地市先进经经验，结合我市物业管理现现状和实际，提出以下几点点建议：1、提高重视程程度,加大部门联动协调力力度。物业管理事关很多行行政部门职能的履行,单由由哪个职能部门牵头协调难难度很大,建议市政府成立立物业管理委员会,由市政政府分管领导亲自挂帅任主主任,建设、房产、公安、、环保、工商、市容、物价价、供电、供水等相关部门门为成员,物业管理委员会会统一组织、指导和协调全全市物业管理行业规范工作作，各县市区政府也相应成成立物业管理委员会，建立立市、县市区两级物业管理理委员会的管理体系，加强强条块联动，有力推进此项项工作。2、实现物管重重心下移，创新物业管理工工作体制。根据《安徽省物物业管理条例》规定，建立立“条块结合、以块为主””的物业管理新机制，将物物业管理监管职责由县市区15/15 区政府统一行使。明确街道道办事处负责辖区内物业管管理的日常指导与监督职责责，指导监督社区居民委员员会、业主委员会配合物业业服务企业开展工作。明确确街道办事处会同有关职能能部门，指导成立辖区住宅宅区业主大会成立、组建业业主委员会工作，指导社区区居民委员会和人民调解委委员会等组织，及时协调处处理物业管理矛盾纠纷，做做好住宅区违法建设拆除、、环境保护、治安防范和交交通秩序管理等工作。建全全物业管理目标责任制和检检查考核机制，各县市区政政府、开发区管委会与街道道办事处签订目标责任状，，切实将物业管理工作中的的业主大会成立、业主矛盾盾纠纷调处以及物业管理热热点难点纳入县市区政府目目标责任制考核，确保规范范物业管理发展的一系列措措施落到实处。3、理顺顺条块关系，明确多方职责责。一是理顺条块关系。街街道办事处、社区居委会接接受物业行政主管部门的业业务指导。二是街道办事处处建立投诉受理制度，受理理业主委员会、业主、物业业使用人和物业服务企业等等违反相关规定行为的投诉诉。三是不具备市场化物业业管理条件的住宅区所在街街道办事处、社区要承担起起物业管理服务的责任。四四是加强小区治安联防工作作。强化公安机关片警和群群防群治工作,指导物业服服务企业认真落实与业主签签订的物业管理安全秩序维维护责任，抓好住宅小区治治安。4、结合实际，建建立街道“两站一中心”的15/15 的物业管理模式。借鉴外地地经验，结合实际，建立街街道办事处服务中心、物业业管理投诉调解工作站、物物业管理应急维修服务站的的“两站一中心”物业管理理模式。一是成立街道服务务中心，全面接管旧住宅区区、保障性住宅小区等不具具备市场化物业管理条件小小区的物业管理服务，确保保工作顺利开展。二是建立立街道办事处物业管理投诉诉调解工作站，通过人才市市场公开招聘配备一名适应应工作需要的专职主任和44名兼职协调员，选聘后与与街道签订劳动合同，每年年对调解工作站主任进行定定期考核。三是各街道办事事处建立物业管理应急维修修服务站，可以聘用专职站站长1名和兼职维修员4名名，解决应急维修难问题，，尽最大可能方便业主生活活。四是政府加大对物业管管理经费的投入，街道办事事处的“两站一中心”中街街道服务中心年需经费2万万元，投诉调解工作站年需需经费4万元，应急维修服服务站年需经费4万元，按按阜城区7个街道办事处计计划，“一站两中心”每年年约需投入经费约70万元元，建议由市、区两级财政政按7:3比例分担，因物物业管理工作是文明城市创创建的重要组成部分，经费费缺口也可由创建经费调剂剂解决。5、把好前置关关口，加强前期物业管理。。物业管理的前期介入是搞搞好物业管理工作的先决条条件,必须把好前置关口,,切实解决好规划、建设、、管理的衔接问题。一是在在小区规划论证及报建阶段段,街道办事处会同物业行行政主管部门参与建设项目目的可行性研究,审查规划划是否体现物业管理的全部15/15 部需求,为实施规范化物业业管理创造良好条件。二是是在小区开发建设阶段,街街道办事处会同物业行政主主管部门代表业主监督小区区规划落实,监督物业服务务用房配套落实,提前策划划前期物业管理方案,使物物业建设与物业管理有条不不紊地衔接与过渡。三是建建立新建住宅小区综合查验验制度，新建住宅小区建设设项目全部竣工后，建设单单位应向物业行政主管部门门申请综合查验，符合综合合查验条件的方可交付使用用。6、抓好旧住宅小区区整治,促进城市文明创建建。我市住宅建设与管理中中依然存在着重建轻管、建建管脱节等问题，小区占道道、占绿地的违章搭建现象象较为突出。为此，建议积积极借鉴淮安经验，市委、、市政府用2年左右的时间间全面开展治理改造居民旧旧住宅小区工程，将规范物物业管理作为治理改造居民民住宅小区工程的一项重要要内容，在治理整顿中逐步步推进城市物业管理。一是是成立综合协调管理机构。。建议市政府成立旧住宅小小区整治改造领导小组,明明确各职能部门职责，统一一推进旧住宅小区整治。二二是确保旧住宅小区整治资资金。建议按1：2：4的的比例筹集整治资金，本着着“市政府出1，区政府出出2，开发单位、产权单位位和经营单位出4”的原则则，多方确保资金落实到位位。三是实施分类治理。对对各小区存在的不同问题采采取不同治理方式。以清理理乱搭乱建、乱停乱放为重重点搞好秩序整顿,以环境境设施、物业服务用房、绿绿化、美化和亮化为重点搞搞好设施配套,以地下管更15/15 更新和小区封闭改造为重点点搞好功能完善。四是协调调法院简易办案程序。对拒拒缴物业服务费、物业专项项维修资金的业主，社区居居委会和业主委员会应加大大催缴力度，依法起诉的，，人民法院应加大政策扶持持，减免相关费用，简化过过程，缩短判决时间，促进进物业管理行业健康有序发发展。五是新闻媒体要加大大宣传力度。政府要协调报报刊媒体，利用3年时间，，设立物业专栏，为全市物物业管理行业宣传，营营造良好的社会氛围，促进进和谐社区建设。7、管管好物业专项维修资金，确确保房屋维修及时有序。房房屋及小区内公用部位、公公共设施设备因质量问题得得不到及时有效的维修，一一直以来是物业管理矛盾的的集中点，必须管好物业专专项维修资金，确保房屋及及区内公用部位、公共设施施设施维修及时有序。一是是抓好物业专项维修资金征征集。按照省政府《物业专专项维修资金管理暂行办法法》规定，尽快成立物业专专项维修资金管理机构，明明确职责，配套相应人员，，认真做好物业专项维修资资金的交存、管理、使用和和监督等工作,确保专款专专用,最大限度维护业主的的合法权益。二是实行新建建住宅物业工程质量保修金金监管制度。新建住宅物业业、住宅区内的非住宅物业业建设单位应当在申请产权权权属登记前，按照住宅物物业建筑安装总造价5%的的比例，一次性向保修金监监管账户交存保修金，作为为该住宅物业工程质量保修修期内保修费用保证，保修修金监管实行统一交存、权15/15 权属不变、专款专用、政府府监管的原则，建设单位不不履行保修义务，业主或者者业主委员会可以提出申请请，经市或县市区房地产行行政主管部门核实后，由街街道办事处或物业服务企业业组织维修，其费用在保修修金中垫支，确保住宅小区区工程维修资金来源，减少少因房屋质量得不到及时有有效维修带来的纠纷。15/15'