物业管理行业规范招投标机制的思考.doc 8页

'建立健全竞争机制促进市场有序发展―^勿业管理行业规范招投标机制的思考厦门市厦禾旧城改造物业管理公司黄嘉辉物业管理是随着工业和城市的规模化等发展起来的，是社会富裕到一定程度，人们对居住质量、环境质量以及业余生活一种更高层次的需求，在我国尚属起步阶段，是一个新兴的行业。近几年来，随着该行业的不断壮大和发展，已逐渐形成了一个初具规模的物业市场，但由于该市场形成的时间较短，在市场管理和运作方面存在许多不足之处，尤其是市场化程度很低，同行业之间缺乏一个公平的竞争机制，导致无序竞争，甚至恶性竞争，在一定程度上影响到物业管理的服务质量，也制约了物业市场的发展，因此，在今后的发展过程中，如何加强物业市场培育力度、规范市场运作机制，就成了政府主管部门和物业行业需要认真研究和探索的重要课题。下面就如何规范物业招投标机制，促进市场有序发展谈一点个人的看法：一、物业管理市场现状分析1、市场意识淡薄物业管理服务的对象不仅包含了物业本身，而且还包含了物业的拥有者即业主及物业使用人，由于住房制度改革之前我国实行的是福利分房制度，过去计划经济体制下形成的由国家出钱建房管房养房的意识仍然深植在大多数业主及物业使用人脑中，尤其是城市旧城改造中的拆迁安置户，他们对物业管理的真正含义并不理解，在认识上存在误区，一 方面，认为物业管理可有可无，即使要也是政府的事，物业管理是政府委托物业公司代管的，不应该收费，或只能象征性地收一点，不足部分应由政府予以贴补，对物业公司按市场经济运作的收费标准更是不理解；另一方面，经常将开发商遗留的工程质量问题也归咎于物业公司，时有发生不按时按额缴费的现象，拖欠物业管理服务费的住户越来越多，物业管理收费率有逐年下降趋势，从而影响到物业行业的健康发展。此外，物业公司本身一些从业人员的思想意识也同样停留在计划经济时代，不具超前性和前瞻性，对市场经济认识不足。2、缺乏监督机制物业管理服务的质量关系到千家万户居民的生活质量，涉及居民的切身利益，已越来越被人们所重视，物业管理也因此而成为广大居民购房置业时一个关注的焦点，对物业管理服务的质量要求越来越高。房地产开发商为了顺应购房者的这一要求，在着力加强物业管理服务宣传的同时，纷纷开出物业管理服务方面的种种优惠承诺，以吸引购房者购房,但由于物业市场缺乏一个对房地产开发商承诺有效的监督和约束机制，房地产开发商往往在销售楼盘的过程中轻许物业管理服务方面的承诺，带有明显的随意性，或是有意识地夸大物业管理服务的项目，最终房屋交付使用后，又不能兑现承诺，引起业主的抱怨和不满，甚至纠纷的发生。此外，由于住宅区实行业主自治，经业主会议授权业主委员会有权直接聘请或解聘物业管理公司，但目前未建立起相应的监督和约束机制，业主委员会往往为了小集体利益，甚至为了各自的私人利益，而不惜侵害全体业主的利益，不公正的选聘或解聘物业企业。例如，我市某 大厦业主委员会招投标时，以哪家物业公司提供给业主委员会的活动经费多为中标单位。3、法规建设不健全物业管理是伴随国家住房制度不断深化改革而兴起的行业，是国家城市建设的重要组成部分，不仅关系到城市的市容市貌，而且关系到城市的精神文明建设，日益受到政府的重视，政府也根据物业管理行业发展的需要，制定了相关的法律法规，但纵观目前政府所制定的物业管理法规尚不能满足物业管理行业发展的需要，尤其是规范物业市场方面尚没有一个具有针对性、指导性的文件或法规。4、缺乏公平竞争机制目前物业管理的市场化程度仍然较低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制，绝大多数楼盘的物业管理仍遵循“谁开发，谁管理”，商品房小区多由开发商自已组建物业公司进行管理，政府的安居工程或拆迁安置小区则由政府指定或委托国有物业公司进行管理，甚至出现大的安居小区“分割而治”的局面，政府以照顾的性质划分组团或片区分别委托多家物业公司进行管理，如我市的前埔居住南区。此外，物业管理条例对业主委员会应以何种方式选聘或解聘物业企业没有作出明确、具体的规定，特别是在选聘物业企业方面，只鼓励业主委员会采用招投标方式进行，没有明文规定一定要采用招投标方式选聘物业企业，赋予业主委员会有很大的选择权，因此，业主委员会在选聘物业管理公司时很多是以会议决定的形式。基于以上种种原因，目前进入物业市场实行公开招投标的物业项目少之又少，更加剧了物业市场的竞争程度，一些物业管理公司为了取得物业管理权，不惜采取变相压价、虚假承诺、暗箱操 作等不正当竞争手段，严重扰乱竞争秩序，影响了物业市场规范、健康地发展。5、行业标准不统一物业管理涉及专业面广，包括土、木、水、电、环卫、绿化、暖空、消防等，既要服务于用户，又要对用户的违规行为进行管理，因此，物业管理是一个繁杂的管理过程。此外，由于各家物业公司资质不同，且从业人员之间服务意识、管理方法等综合素质相差悬殊，导致物业管理很不规范，但目前又没有一个统一的行业标准，尤其物业招投标工作中,无标书范本和评标项目及评分标准，各家提交的标书参差不齐，无法准确评判。此外，目前大多数物业的招投标基本上是由开发商或业主委员会自行组织，评标委员许多是非专业人士，对标书中涉及专业方面的知识不甚明了，无法准确评判，只凭印象打分，一定程度上导致市场竞争的不公平性。例如，我市某会馆的物业招投标中，中标单位在测算中为降低管理成本费用，将人员工资按低于全市平均工资标准进行测算，从而达到降低收费标准而取得该会馆的管理权。二、建立健全竞争机制，规范物业招投标制度是市场经济发展和行业发展的需要随着改革开放的不断深入，我国正大力发展社会主义市场经济，政府通过经济、法律、行政等手段，着力培育适宜各行各业发展的社会主义市场，积极倡导公开、公平的市场竞争机制及优胜劣汰的市场原则。作为社会主义市场经济条件下的物业管理市场其运作规则同样须遵循社会主义市场竞争机制，在物业管理市场逐步引入、建立起公平的竞争机制，并不断加以完善，而要建立起公平的竞争机制，就必须建立起物 业市场的招投标制度，物业公司以招投标的方式承接住宅区的物业管理与服务，这样才能促使物业企业采取有力措施，勤练“内功”，加强自身建设，提高自身的综合素质，增强市场竞争能力，促进物业行业健康、有序地发展，从而，也促进了社会主义市场经济的发展。当今世界经济一体化进程日益加快，我国亦将于今年底加入WTO,中国的大市场随着WTO的加入也将融入国际市场，成为国际市场不可分割的一部分。物业管理市场同样面临对外开放，面临新的机遇和挑战，特别是来自国际市场的挑战，到时，国外一些极具实力和市场竞争能力的物业公司也将进驻中国，参与国内物业市场的竞争，而我国加入WTO之后，所建立的社会主义市场经济必须与国际市场接轨，必须彻底摒弃原有计划经济条件下的一些做法，完全按照市场经济的运作模式，同时,须符合国际市场的规则，这就要求我们要尽快培育与国际市场接轨的物业市场竞争机制，通过公开招投标的运作机制发展物业市场，最后优胜劣汰，发展壮大一批物业企业，同时，也淘汰一批差的物业企业，以适应今后国际物业管理市场的挑战。目前，物业公司本身也意识到来自国内外同行业的竞争压力，许多物业企业除加强内部制度建设和管理外，还积极导入、建立符合国际质量标准的IS09000质量体系，从而使企业走上科学化、规范化、法制化管理的轨道，逐渐融入世界经济圈，为物业企业迈向国内，甚至国外市场打下了坚实的基础，但是，为数不少的物业企业至今还没有完全意识到今后市场竞争的激烈，缺乏应有的危机感，尤其是一些国有物业企业,仍然存在“等、靠、要，，的思想，没有完全与政府“断奶J而政府的一些主管部门或观念滞后或图省事或苦于无操作规程乐于不“断奶”， 很大程度上认为国有企业是国家的企业，政府安居工程的物业理所当然应照顾国有物业企业，而对房地产开发商开发的商品房小区则基本上没有什么管理，放任自流，由开发商自行决定谁来管理。在这样的市场环境下，势必给物业企业造成依赖思想，不利于整个行业的发展，物业企业也得不到真正的市场锻炼，市场的竞争能力也就得不到提高，今后将很难适应国内外市场的竞争。三、建立物业招投标机制的主要措施和方法物业管理市场要建立起一个公平竞争的市场机制，就必须建立起物业管理的招投标机制，采取面向社会公开招标的方式，选聘物业管理企业。但如何建立起规范的招投标机制呢？政府除加强宣传和引导，提高物业企业的市场竞争意识外，还应责成物业主管部门切实承担起建立健全物业招投标机制的责任，制定切实可行的、有利市场发展的实施办法,建议可从以下几个主要方面着手进行：1、建立物业招投标法规，依法管理市场政府可以通过立法，制定相应的《物业管理招投标管理办法》，对住宅区须实行招投标的条件予以界定，明确物业招投标的监督管理单位为物业主管部门或业主委员会，同时，对招标、投标、开标、评标、定标及法律责任均应作出具体的、明确的规定。2、建立物业招投标中心政府为加强对物业行业的管理，可在物业主管部门设立专司物业的物业监管处，并由物业监管处全面负起整个物业招投标的宏观管理工 作，对政府安居工程（拆迁安置）小区或还未成立业主委员会住宅区的物业招投标工作由物业监管处负责组织，已成立业主委员会住宅区的物业招投标工作可由业主委员会组织也可由业主委员会委托物业监管处进行组织，但为了便于招投标工作的实施和管理，政府应建立一个物业招投标中心或依托现有的工程招投标中心，在工程招投标中心增设物业招投标，凡是需要实行招投标的物业一律集中到物业招投标中心进行。此外，应加强招投标工作的监督，可由物业主管部门牵头，组成招投标监督小组，或请公证处进行公证，也可请新闻媒体进行舆论监督。3、规范招投标程序，制定评定标准为了使每个物业招投标工作都能顺利实施，并便于操作和体现公正性，事前应制作相应的物业管理招标文书，包括招标公告（通知）、招标书、标书项目及要求、企业信誉项目及要求等内容，作为投标单位制作标书的依据。招标书和投标书的内容应作统一规定，如果条件成熟，可制作一个范本，尤其是投标书的项目和内容更应作统一规定，一般应包括：提高物业管理水平的整体设想及策划；拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况；管理人员的配备、培训、管理；规章制度和住宅区档案的建立与管理；各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施；社区文化活动及环境社区文化；便民服务和经费收支预算；智能化系统的管理、维护；日常物业管理；物业维修养护计划和实施。此外，还应制定标书和企业信誉的评分标准，评标委员会除对投标单位的投标书进行评分外，还须对企业的信誉进行评分，同时组织现场答辩并评分，分别得出标书分、信誉分和答辩分，按一定的比例进行相加，最后得出投 标单位的综合得分。以上是对规范物业招投标机制的一点浅显看法，在此提出，希望起到抛砖引玉的作用，以期与同行共同商榷。'