物业管理行业动态展望.doc 10页

'精品文档物业管理行业动态展望物业管理行业动态展望提要：自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达来自物业管理资料下载物业管理行业动态展望物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业是住房制度改革深化的产物，是房屋管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要是以提供各种劳动、技术、信息获取经济效益。物业管理始于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，方兴未艾。英美的物业管理模式：（1）英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10 精品文档（2）物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。（3）管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。（4）物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（5）管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。香港的物业管理模式：（1）公共房屋的较大部分由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理，机构健全，配有专业管理人员，管理方式灵活，一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10 精品文档（2）从1987年开始，房委会相继把一些公共居屋委托私营的物业管理公司管理，受聘的物业管理公司负责日常物业管理工作，接受物业管理委员会的日常管理、工作监督与财务监督，房委地不再监督物业公司的日常管理工作。（3）为管理好私人楼宇，香港政府颁布了《多层大厦（业主立案法团）条例》，倡导多层大厦业主组织法团，设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体，管理委员会由业主大会上50％以上的业主通过成立，代表行业主立案法团的权利与责任。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系，管理公司之间为获聘而竞争激烈。（4）物业公司的经费全部于各业主的管理费，管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用，包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5％～15％这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支账目必须定期公开，接受业主的监督，一些较大规模的维修工程，牵涉到大笔费用支出，须征询业主立案法团的意见方能进行，如未获准，物业公司不得坚持。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规律。国外物业管理特点：（1）自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10 精品文档（2）物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。（3）物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主（委托方）与管理公司（受托方）双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同。　　　　　　　　　　　　　　　　　（4）各国（地区）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。香港则根据人多地少，物业供应由政府供应与市场供应"双轨制"而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。（5）政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10 精品文档通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发现在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府不直接干预物业管理收费的形成。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规律。社会主义市场经济体制建成，物业管理市场高度发达、充分竞争的情况下，我国的物业管理收费就应由市场形成，政府不直接管理收费标准，而重点规范物业管理收费行为。中国特色的社会化，专业化，企业化经营型物业管理，从观念上、模式上及管理内寄的广度和深度上，要求物业管理行业动态展望提要：自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达来自物业管理资料下载管理统一化，服务综合化。管理单位企业化。物业管理合同化。地区管理民主化。（1）物业管理单位模式2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10 精品文档目前，物业管理单位存在以下几种模式：一是以街道办事处为主成立物业管理委员会进行物业管理；二是由房地产开发公司组建专业管理公司对自己开发的物业进行管理；三是以房地产管理部门为主，由下属房管所进行管理；四是单位自管模式，一些大型厂矿企业，大专院校自己管理所属的物业；五是组建专业物业管理公司管理新建的物业，前四种模式各有优缺点，而第五种模式是市场经济发展的必然模式，应大力提倡和推行。物业管理公司通过自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束，完成物业管理体制的转变。（2）物业管理公司的权利和义务物业管理公司是指受聘于业主委员会，对各类房屋及其设备设施和周边环境进行统一管理和综合服务的法人实体，以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的，通过签订物业管理合同，享受其权力，履行其义务。目前，全国已组建物业管理公司1000余家。深圳、广州、上海都达百家以上。其中全民集体的企业占绝大比重。外资、中外合资、股份合作企业发展迅速。物业管理公司受聘于业主委员会，通过接受委托，签订委托物业管理合同，按合同实施物业管理服务工作。物业管理公司与业主委员会签订合同应包括以下内容。①业主委员会和物业管理企业的名称，住所；②物业管理区域的范围和管理项目；③物业管理服务的事项；④物业管理服务的要求和标准⑤物业管理服务的费用；⑥物业管理服务的期限；⑦违约责任；⑧合同终止与解除的约定；2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10 精品文档⑨当事人双方约定的其它事项。物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：①住宅共用部位、共用设备的使用管理、维护和更新；②物业管理区域内公共设施的使用管理。维修和更新；③电梯、水泵等房屋设备的运行服务：④保洁服务；⑤治安服务；⑥绿化服务；⑦物业维修、更新费用的帐务管理；⑧物业档案等资料的保管。物业管理服务合同中当事人可以约定下列事项：①住宅的自用部位和自用设备的维修。更新；②业主委员会委托的其它物业管理服务事项。物业管理公司执行物业管理服务合同，享受下列权利：①根据有关法律，法规结合实际情况制定物业管理办法。②根据《委托物业管理合同》和管理办法收取管理费用。③有权制止违反物业管理办法及有关规定的行为。④有权选聘专营公司（清洁。保安，绿化等）承担经营业务。⑤开展多种经营及有偿服务。物业管理公司应履行下列义务：2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10 精品文档①按物业管理行政主管部门的规定和委托物业管理合同进行管理。②接受管理委员会。产权人以及使用人的监督。③制订全年财务计划，定时公布费用收支情况。④接受管委会委托，协调有关方面（包括治安、卫生、街道、绿化及水、电、气、热）之间的民事及经济活动。⑤接受业主投诉，按规定劳力解决业主使用中的一切困难和问题。物业管理公司的架构及运作方式物业管理公司，要根据物业管理的范围和业务以及公司的实际人力和财力，进行灵活调整和充实选择合理的组织形式。以适应企业发展需要为准则，确保公司经营精干、高效。达到正常运作。传统的公司组织形式有直线制、职能制和直线职能制三种组织形式，现代的组织形式有事业部制、矩阵制和多维制三种组织形式。公司各部门职能：办公室：贯彻执行公司的有关决定和决议，执行正副经理的指示，对经理负责：2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10 精品文档财务部：坚持原则、遵守财经纪律，执行财务规章制度，编制财务计划，做好预决算工作，督促检查下属各单位的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，广开财源。增收节支。定期向经理汇报财务收支情况，对经理负责。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　经营部：坚持以物业管理为主，多种经营原则，立足住宅区，面向社会，灵活运用各种资金，投资开发周期短、效益高，风险小、回报率高的项目，增强企业的实力。小区管理部：落实公司小区的有关规定。决议，有计划、有步骤地完善小区的各种配套设施，管理好小区的各种机电。消防。供水、供电设施和园庭绿化、环境卫生。消防治安，协调管理处处理各种投诉，为业主用户提供一个安全。舒适。优雅的居住和工作环境。工程部：主要为小区服务，指导小区机电人员管好机电、消防、供水。供电等重要设施，定期维修保养，突发事件时立即组织力量投入抢修，确保各种设备平时能正常运行，应急时能立即投入。管理处是专门从事对一个小区不动产建筑物及其附属设施物业管理行业动态展望提要：自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达来自物业管理资料下载2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10 精品文档和环境进行科学管理，采取有偿服务，为业主提供良好的居住和工作环境的财务上不独立的管理单位。管理处正副主任在公司经理的领导下和住宅区助理的指导下，带领管理人员对住宅区实施全面的管理，保证住宅区的环境舒适优美。设备完好。机电运转正常，业主生活宁静，并对公司管理和业主负责。(4）物业管理单位资源管理办法强化物业管理队伍建设，提高物业管理企业服务水平是物业管理上档次。创品牌的关键所在。为了规范物业管理单位的行为，各地根据物业管理条例和办法制定相应的物业管理单位资源管理办法。《深圳市物业管理资源的管理规定》确定了三个等级标准，对注册资金、技术人员和管理规模都作了要求。《四川省物业管理企业经营资源审批办法》确定了二个等级标准；《沈阳市物业管理企业经营资源审批与管理办法》确定了一个等级标准。对于物业管理单位等级的问题，从发展的角度来看，随着时间的推转会淡化和消亡，通过竞争，优胜劣汰，谁行就上，不行就下，竞争能说明一切。关键的问题是企业有良好的从业人员和服务业主的敬业精神，以信誉赢得市场。美国的物业管理水平和质量当属一流，与它们严格的执业管理是分不开的。获得物业管理学会颁发证书的物业管理师给在经验、教育和职业道德规范上有杰出表现的专业物业管理者和合格管理机构提供从业机会。美国物业管理注重人员素质的培养，值得我们借鉴的是选择良好的物业管理队伍，在目前情况下，考察物业管理资源状况是完全必要的。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/10'