营改增对物业管理行业的影响及对策-论文.pdf 2页

'簪地。0。l营改增对物业管理行业的影响及对策文／吴鸿根党的十八届三中全会明确将财税管理，扩大市场规模：可以解决营业体制改革作为我国深化改革的核心之税与增值税并存造成的抵扣链条断裂～和财税体制改革的突破口加快营导致税收增加的难题有助于消除行业税改增值税试点．是十二五财业重复征税．完善税率与抵扣范围。税体制改革的重点。本文对实施营改力促行业结构调整、产业升级和转型增给物业管理行业带来的影响提出对发展；长远来看，随着抵扣链条逐步策和建议。打通和延伸，可抵扣进项税额会不断增加，营改增带来的减税效应会得到一营改增改革试点推进情放大，从而惠及更多企业；从行业持况续发展角度看。实施营改增对强化企2012年1月1日．营改增试点在业经营、提高管理水平、增强发展能力、上海交通运输行业和部分现代服务业推动持续发展会起到重要作用。启动。同年8月1日，试点范围由上(二)短期内企业税负不降反增海分批扩大至北京等8省市和深圳1994年税制改革后，我国增值税宁波、厦门3个计划单列市。今年以来实行17％和13％两种税率，此次营建筑、房地产和金融等行业试点方案改增又增加了11％和6％的税率。实已在着手研究。2015年，我国将全面施营改增企业由原来缴纳5％的营完成营改增试点。问题和矛盾，是今明两年营改增改革业税．改为缴纳6％的增值税。由于经过2年多试点．营改增推进情所要破解的难题。物业服务企业经营成本中固定成本况良好，打通抵扣链条，消除重复征税．和用工成本较高，特别是人工成本占优化税制结构，减轻企业税负，实现二、营改增对物业管理行业去七成．而这些成本不能产生进项税新旧税制转换为产业转型、经济增长、的影响可抵扣项目比重过低使得税率提升，企业发展创造了更好的税制环境．标(～)实施营改增促进物业管理行从而加重企业税负。虽然短期内税率志着我国新一轮税制改革取得初步成业持续发展会不降反增，但如能对商品房和保障效。截至今年1月31日，共为企业减营改增是深化财税体制改革的重房物业分别按6％和3％的税率征收负1961亿元。其中2013年减税规模头戏．对推动经济结构调整、大力发并使其享受原有的税收减免政策．加为1402亿元．参与试点的272．5万户展以现代服务业为重点的第三产业具上营改增财政专项资金补贴，物业管企业有25888万户税负下降，减税有重要意义。现行物业管理收费未形理行业税负增加的情况会得到改观。率达到95％。成良性有序的价格机制物业服务企当然，营改增试点中也出现了抵业税率偏高，致使行业税负过重。实三、物业管理行业实施营改扣链条不完善、抵扣范围比较窄、部施营改增的益处如下：有利于企业进增对策研究分行业税负增加等问题。如何通过稳入增值税管理体系对规范财务核算(一)积极开展前期调研步扩大改革范围，解决试点中存在的提出更高要求，可倒逼企业加强内部成立营改增改革领导小组，做好46May2013 —j学一i_一￡簪地营改增前期调研和准备工作，对前3同税率征税。对非居物业项目．按照6％足500万元的企业．可参照3％的税年企业增值税上缴情况开展调研，分的税率征收。以77个非居物业项目为率征收增值税；借鉴旅游、广告等行析预测营改增对未来3-5年行业发展例，在未能明确是否取得可抵扣进项业将支付给专业公司费用后的余额作的影响；整改经营管理中的薄弱环节，税额发票时．企业要比营改增前多缴为收入征税的做法企业可将其全部夯实管理基础，规范企业经营．促进545．85万元税收。行业下游企业如能收入减去代业主或承租户收取的公共行业转型发展；研究制定营改增方案，同样进入营改增，企业税收会随之减事业收费．付给保洁保安、绿化养护、做好相关数据测算．争取税收优惠和少。对居住物业项目．特别是对采用设施设备维保等专业公司的支出后，财政支持；加强营改增政策和纳税申酬金制收费模式的项目应该对物业采用简易征收方式征税。以居住物业报业务培训，强化财税核算业务技能，增值部分即物业酬金进行征税。对年为例参与调查的136个项目，其经以确保新旧税制顺利转换和平稳运行。收入不足500万元的中小企业，可按营收入为24561．29万元，减去售后公(二)争取财政税收优惠政策3％的增值税简易征收方式征收，或先房免税收入2675．05万元，应税收入针对短期内可能面临的税负增加按6％税率征收，超出营改增前的那为21886．24万元．若能适用增值税简问题，可从财政税收上寻求政策支持。部分税收可利用营改增财政专项资金易征收方式，相对于6％的税率，可要打通和延伸抵扣环节，允许商业性给予支助．而超过500万元部分则按6％为企业减税656．59万元。房地产开具增值税发票，形成较为完的税率征收增值税。(六)实施保障住房税收优惠减免善的上下游抵扣链条；增加可抵扣项(四)保留原有财政补贴税收优惠政府要尽快出台相关配套政策．目．将支付给保洁保安、绿化养护、物业管理行业的经营宗旨是服明确从事保障房物业管理的企业不征设施设备维保等专业公司的费用作为务社会、保本微利”。为此，税务部门税收入、免税收入、各项扣除以及允进项税抵扣．以解决人工费用、路桥要对物业服务企业的收入采取税收优许弥补的以前年度亏损后的项目．对费、房屋租金、保险费等成本没有列惠政策。对住宅专项维修资金直管保障房物业租金和管理费收入免征入抵扣范围而增加税负的问题：对售公房租金、售后公房管理费(含保安税，对政府购买物业服务成果支付给后公房和保障房物业租金免收增值税：保洁费)、高层住宅电梯水泵运行费，企业的资金以及对经营性房屋出租所对年收入低于500万元的中小企业按暂不征收增值税i企业代收代缴的水得，实施税收减免，对企业上缴的税简易计税方法征税，以减轻企业经济电、煤气维修基金、房屋租金等费用，收实施先征后返”，专项补贴和奖励负担。以扣除实际支付给收费单位费用后的保障房小区和企业．以实现保障房物(三)针对居住、非居物业区别征余额作为计税额企业收取的物业服业管理的可持续良性循环。税务费，以全部收入扣除相应的公用部(七)降低财政专项补助基金门槛实施营改增后．要对经营亏损的位、设备设施所耗用的水电费后的余为扶持物业管理行业发展，营改居住物业和盈利的非居住物业按不同额作为计税额。保留原有直管公房租增后要继续实施过渡性财政专项补助，税率征税。上海市房管局、上海市财金免税政策，延续对物业服务企业部并适当降低补助门槛i以不增加物业政局曾抽样调查了95家企业213个项分收入减免税收等优惠措施，加大对服务企业税负为标准，对税负加重的目的经营税收情况。在136个商品住老旧小区财政补贴力度以保证企业企业实施增多少补多少且不设上限的宅项目中，91个亏损43个盈利2正常运营，避免出现营改增后增加企财政支持；对按照新税制规定缴纳的个持平，亏损率达到6691％；49个业税负的情况。增值税与按老规定所缴营业税持平的老公房项目中．46个亏损，3个盈利．(五)扩大简易征收方式适用范围中小企业，可实施增值税先征后返或亏损率达到93．88％；77个非居住项调查显示，上海359％的受访试全额征收、减半返还的过渡优惠政策，目中，63个盈利14个亏损亏损率点企业反映税负增加。建议在试点基由符合条件的税负增加企业提出增值为1818％。居住物业亏损率逾八成，础上扩大增值税简易征收方式适用税返还申请，经财税部门核实审查后非居物业亏损率不足两成。另据统范围，逐步构建更加公平、有效、简返还，并对各类扶持政策加以整合完计，77个非居项目一年缴纳营业税金洁的税制结构。可对居住物业实施增善，进一步激发中小物业服务企业发2428．34万元．占213个项目营业税总值税简易计税方法：适用小规模纳税展活力。E额的6865％。人标准的企业，按3％的税率征收增(作者单位：上海浦东房地产集团)据此，可对居住和非居物业按不值税．但进项不可抵扣对年收入不May201347'