湖北物业管理行业发展现状与趋势浅析.doc 14页

'......紧贴企业实际，推进行业发展一一物业管理行业发展现状与趋势浅析市徐永选经过十多年的发展，物业管理已成为人们公认的行业。实践证明，促进物业管理行业的发展，对于助推经济，促进和谐，建设美好家园具有重要的意义。那么，物业管理行业发展现状与趋势是怎样的呢？本文就这个问题做点探讨。（一）物业管理行业发展到今天，走过了一条“摸着石头过河”的路，取得了不容易的成绩，同时也存在一些问题。只要认真总结推广经验，正视和解决问题，物业管理行业就有一个大的发展。一、发展不平衡的状况明显地处中部，是我国老工业基地之一，鄂东几市县原国有企业较多，鄂西的工业起步稍晚，但项目大，发展迅速。全省各地各城区发展的历史和过程不同于沿海沿边的新兴城市。受大环境的影响，物业管理行业的生长和发展也有别于其它地方。我们看到，不少物业管理企业面临着严竣的考验，但也不乏具有生机的物业管理企业绽放新颜。很多物业管理企业展现出明显的优势和潜力，也有的物业管理企业显露出不少的困难和问题，整个物业管理行业呈现出一个发展不平衡的态势。1、有优势的。俗话说，钱多好办事。这句话在房地产开发单位管理的物业管理企业得到应验。这类企业追逐房产升值，.下载可编辑. ......接受补贴资助。由于经济实力宏厚，他们想要做的事总能办到，就说有的小区门口的门卫，那身材、年龄就没的说，人家对进出小区的业主行礼，在进出与人对话时也行礼，这虽是举手之劳，却让很多企业望尘莫及。的房地产业己有若干年的高速发展，企业不断壮大，小区不断增多，房地产开发单位管理物业管理企业表现出明显的优势，如开发与管理容易对接，遗留问题容易解决。所管辖的小区业主有点杂，一般有钱人居多。作为物业管理这一块，由于他们不但有良好收费率，还有同体上给予的资金补贴和工作上支持，整个物业管理顺风顺水，不但物业兴旺，房产也有所增值，真可谓是良性循环。2、有潜力的。有一类物业管理企业，力图固本强基，攀岩发展，其生存法则有两条，一是股份制性质，一是有好的掌门人。它突出的特点是有虚有实，说虚是因为他们的沟能力强，方方面面的关系处理的好。说实是因为他们所经营的小区数量较多，经营的面积较大，管理的住户较多，房屋使用先后呈犬牙交错之势，“规划种植，第次开花”，几乎每年都有新房交匙钥，收取的物业费尚能维持经营运行，虽经济实力一般，但软实力强盛。这类企业约占一半。3、有险情的。问题多的大都是社会招聘的个体性质的物业管理企业。他们以小本经营，维持现状见长，却经不起风吹雨打。他们所管理的小区房屋很多较为老旧，维修事情很多。业主大都多是老居民，年龄比较大，生活比较困难。中国有句话叫做“贫穷出刁民”，此话虽然有些偏颇，但也道出了人间何人更能吝惜。这类物业管理企业多由一些有创业意愿的人员承包，.下载可编辑. ......其数量不会少于三分之一。他们不可避免地要在事业进程中经受分化的考验，或坚持，或退却，就目前情况看，前者居多。但这类小区所遇到的困难和问题较多，其前景不得而知。二、呼唤条例的声音有点大在行业上下的共同耕耘下，的物业管理已形成规模体系，出现了一些好的因素和成长点，一个个给生活带来诸多方便的小区己成为业主的温馨港湾，成为了社会稳定和谐的最基本单元。与此同时，物业管理行业发展不够快的一面逐渐凸现出来。从全国看，止于目前，除以外，就是未能出台物业管理条例细则。诚然，中国的改革开放是从、那里开始的，但与其它一些省份对照，显得有些迟缓，也与倡导的“敢为人先”精神不太协调。物业管理具有市场性，置于市场经济之中，有着利益关系的敏感问题。市场经济是法制经济，是诚信经济，需要建章立制。同时每个地方的物业管理面临的情况不尽相同，所以这些规矩章法又必须建立在物业管理自身所具有的个体差异性上，可见，各个地方出台一部物业管理的条例细则既必要又可行。事实也的确如此，上面不出台物业管理条例细则，下面也就没有了依据，公说公有理，婆说婆有理。以收水费为例，因为没有可参考的依据，某市有关部门规定小区居住率达到95﹪，自来水公司才直接向业主收起水费，不然，由物业管理企业代收，既要承担工作量，还要承担水的全部损耗。再如，没有进住新购置房屋的，其业主怎样交物业费？虽然有的地方有个粗的东西，但操作性不强，各物业管理企业执行不一，引来不少争议。.下载可编辑. ......然而，车到山前必有路，在没有条例细则的情况下，只能是“八仙过海，各显神通”。那么，这是怎样的“神通”，又如何“过海”的呢，这里概括的有三。1、“食疗”。利用食物来影响机体各方面的功能，使其获得健康或愈疾防病的一种方法叫食疗。当物业管理企业及人员在困难的情况下，借用“食疗”的方法开展物业服务也许是上策。由于思维贯性作祟，世人眼里的物业不外乎就是打扫卫生，维护秩序和修理设备那几件事，因此物业管理企业往往死死抓住“粮食”，倾力抓好“食疗”。看看一些物业管理企业年终总结，就知道“食疗”是他们维持现状的基本做法。有的物业管理企业把“人要精神、地要干净、物要整齐”的口号喊的很响，要求大家说话和气，做事周全，保洁要勤，保安到位。当然，他们这样做了，确实换来小区一片整洁干净的舒适环境。2、“点穴”。人的穴位是指神经末稍密集或神经干线经过的地方，如果根据原理进行“点穴”就会产生一定的反映。由于上面没有出台物业管理条例细则，很多事情无依据，不好操作，当没有办法与业主统一思想看法时，物业管理企业也只好采用保留办法一一“点穴”。例如，为了收物业费，将车主进出卡与物业费的收取捆绑起来，并从时间和优惠上采取相关的措施。车子进出小区要办卡，这车子进出的卡就是“穴位”。又如，把用水用电作为一个目标，将其与物业费进行捆绑处理。因为有的小区水电要物业管理企业参与或负责，所以在用水用电方面可对不愿交物业费的业主进行制约，可见用水用电的闸阀开关也是“穴位”。据了解，坚持点以上“穴位”真的还不算.下载可编辑. ......少数。当然生活中的“点穴”很多，如你要我联系修理屋漏，我就要你先交物业费，如此等等。3、“手术”。思想工作具有自身产生和发展及处理的规律，这主要要看对象。思想工作没做好，物业续签合同签不下来，物业费收不到手，争吵埋怨不会消亡。物业合同的双方交易的标的物是物业服务，这物业服务合同容和双方当事人的权利和义务都应得到全体业主的接受，但这一点实际上是做不到的，总有人不满意，于是就会有人反对，不愿交物业费，这样的人一般是很难说服的，况且没有什么权威的依据。有的人是无理起闹，长期不交物业费，不但自已不交，还唯恐天下不乱，对于这样的人和事，如何应对呢？物业管理企业往往是“英雄所见略同”，那就是起讼，到法庭上见，从某种意义上来说，这如同动手术一般。然而这种做法的效果并不算好，一是大多是法庭调解了结，经济上并没有达到预期，二是很伤感情，其影响并不是完全正面的，正如古老《易经》所主的那样，不要轻易去打官司，否则是两败俱伤。三、运转不畅的问题时有发生就目前来说，好过的物业管理企业不是很多，不好过的物业管理企业要占三分之一的样子。其原因主要源于三方面。1、收钱难。收钱难并不是哪一家，大多数物业管理企业的情形都差不多。根据测算，有一定规模的小区，电梯房的物业费标准要在100㎡元以上，物业管理才能免强运行。实际上很难收回这样一个标准.下载可编辑. ......应收回的数额，原因主要有三，一是一部分交得起的业主认为，所在地区工资收入低，物业费高了，心里不快，而那些较困难的则说交不起，即是减免一部分还有拖欠，且不能彻底解决问题。二是与开发商脱钩的物业管理企业，受开发商的遣留问题所累，还有的人总拿遣留问题作借口，怎么修也是不如意，物业费根本就收不上来。三是由于申报维修基金程序烦锁，不能及时解决相关问题，业主与物业管理企业予盾加大，物业费成了泡沫。四是物业费有不能及时收回的问题，一些情况是你打他不接；你上门收费，空巢老人说要等他小孩回来办；还有的是强调手头没钱，待发工资再说。据了解，物业费能收到﹪80以上的只是极少数，一般的只能收到60一70﹪，有相当一部分能收到的在半数以下。2、停车难。房地产己开发数年，停车难是开发商留下的一大遣憾，为什么小区的停车位老不够用呢？当初小区建设的设计是怎样考量和论证的呢？如今物业管理企业想多开发几个车位就没辙，要么是减少草皮绿地，业主有意见，要么堵塞消防通道，消防部门罚款处理，这不能不让物业管理企业的秩序维护员整天犯难。停车难是一个不易解决而又带普遍性的问题，也是小区业主关注度较高，容易与业主形成对立，产生矛盾的问题。3、交道难。物业管理企业是服务型的企业，按市场服务的规则运行，因这种服务涉及利益关系，所以物业管理人员往往得不到理解。业主不理解可以预料，难的是有的小区所在社区对物业管理不但不支持，反而居高临下，常常在背后作梗。产生这种情况的主要原因是社区个别人急功近利，为了讨好业主，将物业管理推到风口浪尖。.下载可编辑. ......另外，还有一个怪现象，就是有业主委员会的地方，小区物业服务并不一定是好的。有一位市物业办主任因故说事时道出了原由，一是成立小区物业业主委员会在理论上是可行的，但目前上面对业主委员会的职责以及待遇作未作出适当的安排。二是业主委员会成员一般是业余工作，他们说话做事没有制约，即是有问题，组织难管，法律管不了。三是为数不少的业主委员会成员不办事，只乐意三天两头到政府部门的物业办说三道四。可见，物业管理企业想要业主委员会给予支持也是很难的。（二）有了高楼大厦，有了宽敞的小区，自然希望有一个好的物业服务。对于物业管理企业来说，如果过去工作做的好，当然是皆大欢喜，如果过去的工作有差距，那理应补齐短板，因为形势逼人，期待也逼人，所以，探讨物业管理行业发展现状和趋势，就是要适应广大业主的要求，为全省物业管理行业的发展提供技术引领和政策支持。一、交流重要，宣传更重要当今世界，是一个信息时代。物业管理行业在过去的日子里，信息交流不够多，不少物业管理企业到、一些地区学习。虽然物业管理是相通的，但各个地区情况有异，学习只能作为参考，其价值有所减失。如果本地区有好的经验，相互交流，那比去外地要好得多。所以物业管理达人要亮相，物业管理的引领者、领导者也要亮身份。要多开展些如交流会、现场会，推进会类似的活动。如果说交流是对，那么宣传则是开放的。.下载可编辑. ......物业管理企业需要一个良好的舆论环境，过去在这方面的宣传教育几乎是盲区。广播、电视等宣传媒体所做的宣传，正能量的少，造成负面影响的多。根据我们的感受，相当一部分业主对物业管理这一行还很陌生，他们并不知道物业管理这一行是从哪里来，它又要往哪里去，并不清楚自己作为业主怎样配合物业管理企业人员才能把小区搞好。而要让业主们懂得这些，交出一份好的答案，除了物业管理行业上上下下做一些宣传工作外，还需要政府与社会的鼎力相助，做一些推动工作，一是省里要有一块宣传阵地，有物业管理方面的或报刊或杂志或网络，或有关于物业管理的栏目。二是为了进一步提高广大群众的思想认识，有关方面多组一些文章上新闻媒体。三是省专委要重视各层次物业管理协会的组织建设，多开一些总结性会议，特别是要趁物业管理条例细则出台之契机，掀起一个宣传高潮。要尽早出台物业管理条例细则，采取相关措施和办法，引导全省共建物业管理的制度、标准、规，让物业管理做到有章可行，有据可查，有目标可追逐。通过强大的思想宣传和业务传授，创造一种合理收费，自觉缴费，相互理解，共建和谐的局面。二、队伍重要，合力更重要受环境条件制约，目前物业管理企业普遍存在招工难和从业人员素质不高的问题，专业人员少，维修工短缺，年龄大和文化低的问题突出。因此建设一支好的员工队伍是当务之急，一是要建立健全能够守关把口的招聘制度，审查录用工作严格起来。二是要实施.下载可编辑. ......多元化的用工制度和多层次人员的培训制度，把管理人员和维修人员的培训作为重点，把劳务人员培训重点放在思想引导上。三是坚持管理人员一般从专业学校里来，要让全社会知道，物业管理需要高素质，多本领和有娴熟技巧的人才，绝不能给人产生一种物业服务的岗位谁都能干的感觉和印象。四是建设一支领导尊重员工，员工服从领导的团队，坚持和发扬忠诚于企业，团结协作，吃苦耐劳的团队精神。克雷夫《天鹅、梭鱼、和大虾》的寓言故事曾描绘天鹅、大虾、梭鱼拖拉一车货物，天鹅要往天上拖，大虾拼命往后拉，梭鱼偏要往水里扯，由于用力方向不一致，车子一动也不动，说明了用力方向不一，相互抵消，其合力为零的道理。物业与社区，与公安，与城管，与消防，与水电部门等都有着密切的工作关系，由此可见，物业管理企业不仅需要好的员工队伍，还需要“借力”外部，乞求合力。目前，一些小区的“合力”不甚理想，有的政府部门并不是真心实意地支持物业管理企业，使本应有的合力消失怠尽。这里说的合力是方方面面的合作，有多方面的合作，也有双向的合作，如对违章的事，有时就需要社区、公安、消防、城管、工商等一起按有关规定和程序进行处理，才能取得好的效果。如果合作或处事的布局不合理，协作不到位，小区物业管理就会或原地踏步，或力度削弱。解决以上这些问题，还需上层领导给予关注和支持，需要有关政府部门制定政策和文件进行规，特别是对社区的职责和义务作出规定，明确有关红线。社区与物业管理企业应互通信息，相向而行。社区应发挥润滑济的作用，物业管理企业要看重社区的意见，做好相关的事情，支持社区的工作。另外，有关方面也应对小区业主委员会的权力和义务做一个科学的界定，.下载可编辑. ......以便使其监督作用得到更好的发挥。毫无疑问，有了好的环境，物业管理就可以向更高层次更高境界追逐，搞好包括业主在的人人参与的民主管理，从而迈进良性循环，与红楼梦大庄园的大管家比似。三、物业费重要，小区平台更重要毫无疑义，物业管理企业同其它企业一样，其经营的主要目的是利润。如果将企业的付出和索取作为一个系统看，它好似一个金字塔，整个小区物业服务到位，这就如同金字塔的基础，业主的满意如同金字塔的塔身，按时如数地收回物业费如同金字塔的塔尖。这个金字塔告诉我们，物业费是物业服务的重要支撑，它是重要的。物业管理的人员与业主是服务与被服务的关系。换言之，业主是物业管理人员工作的对象，是业主给物业管理人员提供了就业机会和工作平台。在国家深化改革，补齐民生短板的过程中，物业管理人员的平台变得更大了，更光亮了。首先，物业管理企业通过平台收获了物业费（利润）。其次，有人群的地方就有消费，业主追求幸福快乐的生活离不开各式各样的消费。很明显，对于业主的消费，由物业管理人员提供，更方便，更有条件，因此物业管理企业能够“近水楼台先得月”，这也是物业管理企业的一个优势。三是企业总是有一定的社会责任的，尤其是物业服务企业更应该多承担一些社会责任，为小区居民多办事，办好事，在和谐、维稳方面做一些贡献，感恩社会和业主是理所当然的，也正因为这样，物业管理企业能够立于不败之地，走得更远。（三）.下载可编辑. ......做好的物业管理，全行业要站在全国的位置上看，看历史的朝流，看事物发展的动向。物业管理行业方兴未艾，即是未来仍处在变化之中，物业服务不可能停留在一个水平上，更不可能停留在现行的水平上。目前，的大多数物业管理企业已形成了自己的套路和模式，这些套路和模式是否成功，还需历史的检验。少数个别的物业管理企业将自生自灭，因为他们所经营的小区管理濒陷“盲区”，未来岁月不可能容忍如此的现状存在。当前，全国各行各业都在提升自己，有计划有步聚地进行转型升级。物业管理企业也不例外。物业管理行业正处在一个关键时期，要加快发展，就必须适应新的发展动向一一更新观念，重塑思维，转型升级，创新发展。1、羸得诚信，拥有一把“诚信”钥匙。物业管理的工作对象是业主，他们是上帝，他们的承认和接受才是物业管理企业立足的根本。只有站稳了脚跟，才能谈得上发展。要羸得诚信，很多工作要做好，其中一个带战略性的问题值得重视，就是物业管理企业务必走管理型道路。所谓管理型，就是物业管理企业不再搞大包大揽，而是按照市场规则，按照专业分工，把物业管理中的一些岗位进行分离分割，打若干个小包包对外承包，分散经营，如保洁员可适用工作量承包制，秩序人员可由保安公司负责招聘，按合同规定行事，其它岗位也可根据具体情况作化整为零的处置。不难看出，这样做有利于物业管理人员站在业主的立场上对这些承包人进行有效监督。也有利于本企业精兵简政，松绑减压，腾出精力做好其它工作。.下载可编辑. ......2、利用物业管理平台，开发适合自己实际的商业经营模式。物业管理企业有了“诚信”的钥匙，便能“打开”发展的平台，从而可以搭建属于自己的商业服务体系。现阶段，国家大力发展服务业，支持和推行线上线下互动的新兴消费，在这样形势下，物业管理企业应把握机遇，利用“互联网﹢”，利用大数据，利用小区这个平台进行经营创收。要充分利用线上推广沟通（微信、微博及搜索等）进行交易，利用现场广告、现场活动，上门沟通进行消费服务。大的可以代购百货，小的可以经营菜篮子工程。3、坚持房地产开发单位延伸物业管理服务的做法，经营粘联合作的一片新天地。已迎来历史性的机遇，拉开了改革开放的架势，一个掘起的中部指日可待。最引人注目的长江经济带战略开始实施，为中心的城市群和以三峡为中心的城市群的发展格局正在打造，城市的扩展步伐在加快，人口进城在加速，创业人口将会持续增长。不言而喻，房地产业将更加兴旺发达，将会有更多的生活小区出世，这些都为房地产开发单位延伸物业管理服务提供了条件和可能。实践证明，这样的经营模式能让业主住房升值，企业双向达车，房屋遣留问题好解决，经济上能抱团取暖，工作能相互支持。可以说，合作双羸之路，给物业管理企业插上了腾飞的翅膀。4、多种经营，争取更多的规模效益。作为企业，它不但要重视长效机制的建立，还要加强风险防，切忌不可在一棵树上吊死。当前，企业面临着人工费上调，社会面临着物价上涨，转型升级也面临着很多新的情况，化解这些压力需要胆识、勇气和智慧。毋庸置疑，.下载可编辑. ......相当一部分物业管理企业所收取的物业费，不够维持物业管理的运行。因此，除了物业费外，企业还必须扩展业务，增加经济收入。对于这种情况，有的物业管理企业早已有了应对。其中就有这样一个，他们除了做物业管理外，同时还有印刷、打字复印、住宿、饮食服务、室装饰、房屋租赁、屋面防水、管道安装和绿化花卉培育中心、丙烷气站、幼儿园等服务项目，且大都经营得有声有色，收获了可观利润。5、四两拨千斤，走横向联合的新路子。做企业要有前瞻性，如前所述，物业管理企业有一个自身的平台，在这个平台上既可以竖向发展，即顺着物业延伸业主服务，也可以在这平台上横向发展。那么，怎么样横向发展呢？首先要看到改革创新迎来了春天，国家多种政策叠加，给“大众创业，万众创新”带来重大利好。其次要看到商业社会发展至今，行业边界趋于模糊，市场融合显现，物业管理行业合作共羸的环境与机会增多。所以，要学会资源共享，联合可不分行业，只要有利可图，诸如公益类、商业类以及加工业等都可以考虑。6、、量体裁衣，视居家养老业为一种选择。居家养老就是一个新的服务业。我国已进入老年社会，国家重视养老服务业，它必得到政府的大力扶持，很值得关注。居家养老业有一定的特殊性，经营这项业务要有相关的经历和经验，物业管理企业搞经营有若干年头，应该说有一定的优势。条件允许，可以选择居家养老业经营，也可以考虑与诸如医院这样的单位联手经营，各得其所。这项服务业刚刚起步，虽然有困难，但大有可为。是一个人杰地灵的地方，素有“天上九头鸟，地下佬”.下载可编辑. ......之称，以勤劳勇敢著称的人有谋有略，智勇双全，敢于创新，善于创新，物业管理行业一定能够有一个前所未有的改变。然而美好的愿景，不是凭空想出来的，它的实现，也不是等来的。全行业要强化责任感和紧迫感，紧紧抓住“万众创新”、“转型升级”的历史机遇，拿出攻坚克难的勇气，拿出创新的大手笔，上下互动，同频共振，为推动物业管理行业的创新发展而努力奋斗。.下载可编辑.'