物业管理行业全景图：“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾-20190729-平安证券.pdf 37页

'证券研究报告物业管理行业全景图——“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾平安证券股份有限公司2019年7月29日证券分析师研究助理杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文一般从业资格编号：S1060118080013邮箱：YANGKAN034@PINGAN.COM.CN邮箱：ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 投资要点城镇化、消费升级、渗透率提升等多重驱动，行业空间可观：根据《国家人口发展规划（2016年-2030年）》预期发展目标，预计2030年城镇化率升至70%，城镇化率提升将带来增量物管服务需求，同时目前存量物业面积远超物管规模，存量住宅物管渗透率仅48%，未来亦具提升空间；商办等高服务费业务占比提升也有望带动综合服务费提升。在物业费保持稳定的保守测算下，预计2030年末行业在管面积可达318.4亿平、基础物业服务规模1.6万亿，均较2018年提升51%。此外伴随人均可支配收入增长、消费升级，增值服务亦有望成为行业规模及利润重要增长点。集中度持续提升，金融资本助力规模扩张：国内物业管理行业呈现“大行业小公司”格局，2018年行业十强管理面积均值2.4亿平、市占率11.4%，百强管理面积均值3718万平、市占率38.9%，预计随着上游房地产行业集中度提升以及资本助力并购整合，物管集中度有望持续提升。行业需求持续旺盛下，物管企业顺应市场发展，积极拥抱资本市场，借助金融资本快速扩张。区域布局上，物管企业抢抓主流市场、持续渗透深耕，2018年百强53%管理面积位于五大城市群，单城市管理面积均值达128.2万平，同比增长13.5%。“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力：从收入端来看，物管企业一方面借助并购扩张、平台输出、关联房企委托快速扩大规模，拓宽基础物业规模容量；另一方面通过轻资产运营，积极探索高毛利率增值服务，在推升行业规模天花板同时亦将为利润增长提供更大想象空间。从利润端来看，人力成本构成物管企业成本之首（占比约60%），服务费上涨难度较大背景下，人力成本的刚性上涨将导致利润承压，物管企业持续加大外包比例及智能化投入，2018年百强企业清洁、绿化、设备维修养护、秩序维护项目外包比例达60.4%、43.3%、37%、24.9%；2017年智能化投入均值716.2万元，同比增长50%。投资建议：伴随竣工面积增速的逐步回升、增值服务需求的持续释放以及行业支持政策的不断加码，物管行业有望持续快速发展，集中度亦将继续提升。展望未来，我们认为管理面积获取能力、增值服务运营能力和成本控制将成为物业管理企业做大做强的关键点所在。我们预计，关联房企实力雄厚或独立第三方规模拓展能力较强的物管企业有望脱颖而出。风险提示：1、房地产销售预冷，行业后续规模增长不及预期；2、国内经济增速回落，增值服务消费需求大幅下行；3、人力成本大幅上升。2 物业管理行业全景概览城镇化率仍处快速增长期1.管理面积增长销售增长带动竣工维持高位存量物业渗透率具提升空间机会2.服务费增长高服务费业态（商办等）占比提升3.增值服务拓宽盈利空间规模：预计2030年基础物管规模1.6万亿1.大行业、小公司格局当前市占率：TOP1011%、TOP10039%物业管理现状2.金融资本助力规模扩张3.聚焦城市群，渗透深耕并购扩规模平台输出扩规模1.基础物业服务为本依靠关联房企扩规模以优质服务承接第三方项目模式2.探索增值服务3.注重成本控制智能化投入、外包3 Contents01物业管理是什么？物管空间如何：城镇化、消费升级02等多重驱动，行业空间仍可观物管现状怎样：集中度持续提升，03资本助力规模扩张物管如何运营：“扩容+开源+节04流”构筑核心竞争力05投资建议 一、什么是物业管理？1.1物业管理定义物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。1991年国内第一家物业管理公司（深圳物业）成立，标志着我国物业管理业正式诞生。此后30余年间，物业管理行业先后经历了起步期（1981-2003年）、以基础物业服务为主且主要依附关联房企的传统业务发展期（2003-2012年）、寻求增值服务为新利润增长点的转型探索期（2012-2017年）以及上市、收并购频现的高速发展期（2017年至今）。物业管理行业发展历程1981年第一家物业管理《物业管理条例》、深圳（2012年）率先将住建部（2018年）取消公司（深圳物业）成立《物业服务收费管理办物业管理纳入GDP核算，物管企业资质等级划分2000年物业管理协会成法》、《业主大会和业行业地位提升各城市上调前期服务费立主委员会指导规则》等非保障性住房开启市场指导价格法律条例、规章逐步颁调价*（2014年）行业自我调节能力提升，布实施物管企业寻求上市活力激发起步期传统发展期转型探索期高速发展期（1981-2003）（2003-2012）（2012-2017）（2017至今）•仅有基础物业服务•基础物业服务为主，增•人力成本上升制约盈利•基础物业服务为本，纷•行业极度分散值服务逐步出现•增值服务创造新利润增纷布局多元化，积极探•低在管面积制约收入总•集中度维持低位长点索增值服务模式量•物业服务费上涨乏力•集中度由低位拉升•积极上市，并购频现，•自然成长，无明确扩张扩规模诉求强烈目标•集中度加速提升数据来源：平安证券研究所；*业主大会成立后，可实行市场调价5 Contents01物业管理是什么？物管空间如何：城镇化、消费升级02等多重驱动，行业空间仍可观物管现状怎样：集中度持续提升，03资本助力规模扩张物管如何运营：“扩容+开源+节04流”构筑核心竞争力05投资建议 二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.1支持政策持续加码，行业自主性逐步提升政策环境方面，2014年发改委发布《放开部分服务价格意见通知》，放开非保障性住房物业服务价格管制，激发物业管理活力。2017年国务院取消一批行政许可事项，取消物业服务企业一级资质核定审批，后住建部跟进取消物业管理企业资质级别划分，不再以资质作为承接物业管理业务条件，进一步激发行业活力与自我调节能力。时间发布部门主要法律法规主要内容1999住建部《前期物业管理服务协议》明确物管企业与业主权责、服务内容，规范物业管理市场行为《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理规范物业服务收费行为，提出物业服务收费通过区分不同物业的性质和特2003发改委、住建部办法的通知》(发改价格[2003]1864号)点分别实行政府指导价和市场调节价、物管企业可采取包干制或酬金制等分别于2007年、2018年修正。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会2003国务院《物业管理条例》等，对物业管理涉及内容进行全面约束，全方位规范物业管理活动2004发改委、住建部《物业服务收费明码标价规定》规范物业服务收费行为，依据《物业服务收费管理办法》做出更详尽规定2007年修正。加强对物业管理活动监督管理，将物业服务企业资质等级分2004住建部《物业管理企业资质管理办法》为一、二、三级，并对应设定可承接项目面积限制规范物业管理行为，提高物业管理专业管理人员素质，对物业管理师资格2005住建部《物业管理师制度暂行规定》考试、注册、执业等进行详尽规定《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本核定物业服务定价成本，适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府2007发改委、建设部监审办法（试行）的通知》指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审行为2010住建部《物业承接查验办法》规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督2010住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规范业主大会及业主委员会活动，维护业主合法权益《国家发改委关于放开部分服务价格意见通知》(发改放开非保障性住房物业服务收费管制，规定前期物业管理服务收费实行政2014发改委价格[2014]2755号)府指导价，后续可实行市场调节《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结提出推动房地产中介、房屋租赁经营、物业管理、搬家保洁、家用车辆保2015国务院构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）养维修等生活性服务规范化、标准化发展《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发取消服务企业一级资质核定，鼓励加强事中、事后监管，支持建立物业服2017国务院〔2017〕46号）务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理>办2018住建部废止《物业服务企业资质管理办法》，取消物管企业资质等级划分法的决定》深圳多层住宅物业服务收费指导标准升至最高2.20元/平方米/月、高层住2019深圳市住建局《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》宅物业服务收费指导标准升至最高5.63元/平方米/月数据来源：各政府官网，平安证券研究所7 二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.2城镇化率仍处快速增长期，带来增量住房及物管需求截止2018年国内常住人口城镇化率59.58%，仍处于30%-70%的快速发展区间。根据《国家人口发展规划（2016年-2030年）》预期发展目标，预计2020年全国总人口14.2亿人、城镇化率60%；2030年总人口14.5亿人、城镇化率70%。城镇率提升将带来增量房屋需求，扩大存量物业规模，进而带来更多物管需求。城镇化率仍处于快速增长阶段（%）城市人均住宅建筑面积（平米/人）704060353050254020301520101050019521958196419701976198219881994200020062012201819861989199219951998200120042007201020132016数据来源：Wind，平安证券研究所8 二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.3竣工有望延续高位，新增管理面积可观销售面积提升为竣工增长提供支撑历年房屋竣工将推动存量商品房面积扩大，而当前物业管理已逐渐成为商品房销售面积（亿平）新竣工物业标准配置，房屋竣工成为新增管理面积重要来源。2013年以来房同比2050%屋年竣工面积维持10亿平左右，考虑近年持续提升的商品房年开工面积及销1840%售面积，竣工后续增长仍有支撑，带动物业管理面积持续增长。161430%2.4存量物业远超物管规模，渗透率仍具提升空间1220%据测算，2018年末仅存量住宅面积304.3亿平*，高于物业管理规模210.61010%8亿平（含住宅、商业等），未配备物业服务的小区仍有获取物业服务的可能性。60%同时除追求高品质生活，优质物业服务也有助于业主实现物业的保值、增值，4-10%2018年百强物业管理企业在管二手房价格较周边社区高出8%。优质物管服务20-20%促资产增值效果显现，将有助于无物管物业进行转换及提升。1991199519992003200720112015新开工面积提升为竣工增长提供支撑近年竣工面积维持10亿平左右百强企业管理项目售价、租金优于周边商品房新开工面积（亿平）商品房竣工面积（亿平）高出周边二手房价比例高出周边年套均租金比例同比同比2570%1250%14%60%12%11.4%1040%2050%30%10%9.1%40%88.0%1530%20%8%6.9%20%610%6%1010%40%0%4%5-10%2-10%2%-20%0-30%0-20%0%19911995199920032007201120151991199519992003200720112015201620172018数据来源：Wind，中指院，平安证券研究所：*存量住宅面积=城镇人口*城市人均住宅建筑面积9 二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.5多元化业态管理，助力平均服务费增长商办物业服务费显著高于住宅分业态来看，住宅物业为物业管理的主要构成部分，2017年百强企平均物业服务（元/平/月）住宅物业业住宅物业管理面积占比69.9%、在基础物业服务收入中占比59.7%。随商业物业办公物业10.0产业园区物业着物管行业模式及技术不断成熟，企业亦逐渐从住宅向商业、办公等业态9.07.887.84扩张，开拓细分市场，2018年办公物业、商业物业服务费收入占比分别8.07.027.017.0提升5.5个、1.9个百分点至19.9%、14.5%。非住宅物业的拓展有助于管6.0理组合优化，同时考虑到商业（7.01元/平/月）、办公（7.84元/平/月）、5.04.264.223.643.61产业园区（3.61元/平/月）等非住宅物业较高的物业服务费收入，其拓展4.03.02.32.3亦有助于整体平均物业服务收入的抬升。2.01.00.020172018百强企业管理面积分业态占比百强企业基础服务收入分业态占比201620172017201880%70%69.9%70%60%60%50%45.8%50%40%40%30%30%19.9%20%14.5%13.2%20%9.1%8.7%8.3%6.6%10%4.1%10%73.2%7.1%6.2%5.4%8.2%59.7%14.4%12.6%4.3%9.1%0%0%住宅物业办公物业商业物业产业园区物业学校及其他住宅物业办公物业商业物业产业园区物业学校及其他数据来源：中指院，平安证券研究所；物业服务费范围为百强企业10 二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.6消费升级催生增值服务需求经济增长推动城镇居民人均可支部分物业管理企业增值服务主要内容配收入持续增加，2018年人均可支配内容收入3.9万元，2009-2018年年复合增网上推广服务：通过线上平台彩之云向业主推广产品或服务，向其提供管理、咨询服务、平台合作的项目提供系统或软件长率9.6%。收入增长叠加消费升级，彩生活销售及租赁协助：协助业主完成物业出售，依托彩生活车位模式代销开发商车位，广告位出租其他增值服务：购物协助，能源管理服务等增值服务发展动力十足。根据中指院社区增值服务：购物协助等家居生活服务，房地产经纪服务，场地运营及社区传媒等园区空间服务数据，2018年百强企业增值服务收入碧桂园服务非业主增值服务：针对开发商的售前物业管理咨询服务，为同行提供咨询服务，车位及房屋尾盘代销及租赁均值1.7亿元，同比增长28%，2014-咨询服务：向开发商提供设计及开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理及营销管理，向开发商2018年年复合增长率69.5%。物业管绿城服务及同行提供管理咨询园区服务：家居生活服务、物业资产管理服务、文化教育服务等理企业在增值服务中主要扮演信息提社区资产及服务：自有资产经营（含自有产权房产、车位等），客户资产经营（含业主资产经营、公共资源租赁协助等），房屋生态、家居家装、新零售、到家服务、旅游休闲、教育培训、健康养供方或中介平台角色，相关业务成本中海物业老、商业写字楼服务等生活服务及商业服务可控，2018年彩生活、碧桂园服务、工程服务：为开发商提供自动化咨询及工程产品销售服务，为同行提供检查、维修、保养及设备升级服务中海物业增值服务毛利率分别为96%、人均可支配收入持续增长城镇居民人均消费支出持续增长66%、42%，明显优于其基础物业服务。毛利率优势决定增值服务的发展城镇居民人居可支配收入（万元）城镇居民人均消费支出（亿元）同比在推升行业空间天花板的同时亦成为4.516%2.72.63.9行业利润的重要增长点。4.03.614%2.43.42.53.53.112%2.32.93.02.72.32.510%2.12.52.21.98%2.12.02.01.76%1.81.51.94%1.01.70.52%0.00%1.520092011201320152017201320142015201620172018数据来源：Wind，各公司公告，平安证券研究所11 二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.7规模测算我们对物业管理行业未来规模进行测算，预计截至2030年管理面积达318.4亿平、2018-2030年年复合增长率3.5%，基础物业服务规模达1.6万亿。具体假设及测算如下：1）不考虑增值服务；2）保守估计物业管理服务费价格固定，2030年与2018年水平持平；3）假定住宅物业管理渗透率每年提升近1%，2030年为60%；4）保守假设管理面积中住宅物业占比保持不变，即2018-2030年新增在管住宅物业面积占比与2018年末一致。行业规模测算201420152016201720182030E管理面积（亿平）=a+h165175185195211318基础物业服务规模（万亿元）=(a*i+h*j)*121.6住宅物业管理面积（亿平）:a=c*d113125136136147223住宅物业占比（存量）*69%71%73%70%70%住宅物业占比（增量）：b70%(2018-2030)渗透率*:c41.3%44.2%46.7%45.8%48.4%60%存量住宅面积（亿平）:d=e*f*g274.2282.2290.2297.7304.3371.5全国人口（亿人）:e13.6813.7513.8313.9013.9514.5*城镇化率:f54.77%56.10%57.35%58.52%59.58%70%*人均住宅建面（平/人）：g36.6非住宅物业管理面积（亿平）:h=2018非住宅存量+a(2018-2030515050596396增量)/b*(1-b)）平均物业服务费*（元/平/月）4.284.254.264.22住宅物业服务费*（元/平/月）:i2.242.312.32.25非住宅物业服务费*（元/平/月）:j8.82*：住宅物业占比参照百强住宅物业占比，2018及2030年为假定值；2018年及以前渗透率=住宅物业管理面积/存量住宅面积，2030年为假定值；2030年全国人口及城镇化率数据来自《国家人口发展规划（2016年-2030年）》；平均物业服务费、住宅物业服务费参照百强，非住宅物业服务费=（平均物业服务费*管理面积*12-住宅物业服务费*住宅物业管理面积*12）/（非住宅物业管理面积*12）数据来源：中指院，平安证券研究所12 Contents01物业管理是什么？物管空间如何：城镇化、消费升级02等多重驱动，行业空间仍可观物管现状怎样：集中度持续提升，03资本助力规模扩张物管如何运营：“扩容+开源+节04流”构筑核心竞争力05投资建议 三、物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张3.1“大行业小公司格局”，集中度有望稳步提升房企销售面积集中度行业格局：百强企业在管面积均值2014-2018年年复合增速达23.3%，市TOP10TOP50TOP100占率由19.5%升至38.9%；行业十强管理面积均值2014-2018年年复合增速50%33.1%，市占率由4.4%升至11.4%。集中度尽管有所提升，但当前行业格局仍45%44.6%较为分散，排名靠前企业彩生活、绿城服务、碧桂园服务、市占率仅为1.7%、40%35%0.9%、0.8%。33.1%36.6%30%26.9%我们认为行业集中度仍将持续提升，主要因：1）行业仍较为分散，201825%27.7%年TOP10、TOP100集中度低于同期房企销售集中度，且房企集中度的进一步20%19.4%21.9%15%15.5%提升亦将推动物管行业整合集中；2）2018年起物管企业加速进入资本市场，12.5%10%资本助力并购等整合行为发生，助推大中企业规模扩张。5%0%201620172018管理面积集中度提升物管公司管理面积均值走势TOP10TOP100TOP10均值（万平）TOP100均值（万平）45%30,00040%38.9%2390825,00035%2158832.4%1883930%29.4%20,00028.4%25%15,0001333320%19.5%15%10,000762511.4%10%10.2%11.1%7.6%5,000236227253164371816095%4.4%00%2014201520162017201820142015201620172018数据来源：中指院，亿翰，平安证券研究所；百强物业管理公司由于存在并列排序，实际数量或超过100家，如2018年百强物管企业实际220家，十强同理，下同14 三、物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张3.2加速进入资本市场，资本助推规模扩张从参与者角度而言，物业管理公司2018年起物业管理企业加速进入资本市场主要分为两类：1）完全独立或关联房企关联房企克而瑞销售榜单排名物业管理企业上市时间关联房企支持力度较小的相对独立物业管理公司；（2018）2）关联房企资源丰富的物业管理公司。港股奥园健康2019.3.18中国奥园第38名滨江服务2019.3.15滨江集团第37名前者因可获取关联方资源较少，在专注永升生活服务2018.12.17旭辉控股第15名于专业化、优质服务的同时亦积极探索佳兆业美好2018.12.6佳兆业第36名增值服务等，如绿城服务、彩生活等；新城悦服务2018.11.6新城控股第8名碧桂园服务2018.6.19碧桂园第1名后者依托关联方资源，在管理面积获取雅生活服务2018.2.9雅居乐第29名上具备得天独厚优势，如碧桂园服务、浦江中国2017.12.11--祈福生活服务2016.11.8--万科物业、保利物业等。绿城服务2016.7.12绿城中国第17名物业服务需求持续旺盛背景下，百中奥到家2015.11.25--中海物业2015.10.23中国海外发展第7名强企业顺应市场发展，积极迈向资本市彩生活2014.6.30花样年控股第81名场。自彩生活2014年港股上市后，中海A股南都物业2018.2.1--物业、绿城服务等先后登陆资本市场，关联方资源丰富的物管企业受益关联房企支持2018年港股上市物业管理企业新增6家，201720182019年3月又添2家，物管企业上市进程100%89%80%79%持续提速。80%71%57%60%50%38%36%40%20%0%碧桂园服务滨江服务雅生活服务永生生活服务数据来源：Wind，各公司公告，平安证券研究所例：碧桂园服务2018年末80%累计在管面积来自关联方碧桂园15 三、物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张3.2加速进入资本市场，资本助推规模扩张从规模扩张角度而言，物业管理公2018年以来部分物业管理公司收并购司通常采用以下扩张方式：1）自带资源被并购企业业务领域交易总价值（亿元）管理面积(万平）收购比例的物业管理公司依托关联房企丰富的竣雅生活服务南京紫竹物管2.0242651%兰州城关物管1.5249051%工资源拓展规模，如碧桂园服务、万科青岛华仁物管1.357090%物业、滨江服务等；2）凭借高品质管理哈尔滨景阳物管1.197860%服务，承接第三方开发商增量业务及拓广州粤华物管2.0300051%蓝光嘉宝东景物业物管0.570065%展第三方存量业务，如绿城服务等；3）泸州天立物管0.440070%通过平台搭建输出管理技术，以此扩大碧桂园服务清华逸家物管6.8*-100%佳祥物业物管-100%管理半径，如彩生活等；4）兼并收购中盛世物业物管-70%小型物业公司，如雅生活服务等。睿靖实业建筑装饰装修、物管-100%洁佳物业物管-100%在取得资本市场青睐后，头部物业佳兆业物业大树物业物管0.479060%管理企业大力投入兼并收购活动，港股南都物业金枫物业物管1.0-70%Montessori上市企业50%-60%募集资金用于收并购绿城服务物管0.7亿澳元-56%Academy扩规模。港股上市公司募资使用方向智能化及运营资金等平台•10-20%•50-60%•20%•10-30%延伸增值收并购服务数据来源：中指院，平安证券研究所；*6.8亿为5家被并购企业交易总额16 三、物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张3.3抢抓主流市场，持续渗透深耕百强企业持续深耕已进入城市百强企业把握城市群发展带来的结构性机遇，开展针对性、差异化布局，单个城市项目均值（个）单个城市管理面积均值（万平）依托城市群带来的项目聚集优势，强化规模效应，进一步提升市场竞争力，140128.22018年百强企业53%的管理面积位于五大城市群。同时因大盘运营可产生集120113.0约化效应且人口集聚优势有望带来更多增值服务需求，百强企业管理大体量97.3100项目逐渐增多，2018年100万平以上项目数量达382个，同比提升34%。80百强企业对已进入城市持续深耕，以提升规模效应，2018年单个城市项60目数量均值6.6个、单个城市管理面积均值128.2万平，同比分别增长4.5%、4013.5%。205.75.96.46.602015201620172018百强企业管理大盘数量延续增长百强企业超五成管理面积位于五大城市群（2018）单体超100万平的项目数量（个）单体50-100万平的项目数量3,000珠三角,9%2,500成渝,9%3822,000其他,47%城市群,53%285长江中游,9%1,500259长三角,18%1,0002046京津冀,8%159614335000201620172018数据来源：中指院，平安证券研究所17 Contents01物业管理是什么？物管空间如何：城镇化、消费升级02等多重驱动，行业空间仍可观物管现状怎样：集中度持续提升，03资本助力规模扩张物管如何运营：“扩容+开源+节04流”构筑核心竞争力05投资建议 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.1商业模式：基础物业服务为本，增值服务创造新的利润增长点物业管理企业主要提供基础物业服务、增值服务两类业务，其中增值服务可进一步细分为业主增值服务及针对房地产开发商等非业主的非业主增值服务。基础物业服务为物业管理公司收入及利润主要来源，2018年百强企业基础物业服务收入均值7.1亿元、占比80.5%，净利润均值4022.7万元、占比55.7%。以基础物业服务为依托，物业管理公司积极拓展增值服务，2018年百强企业增值服务收入均值1.7亿元、占比提升1.3个百分点至19.5%，净利润均值3198.7万元，占比提升2.6个百分点至44.3%。百强企业收入结构百强企业净利润结构增值服务基础物业服务增值服务基础物业服务100%100%90%16.7%17.3%18.2%19.5%90%31.1%80%80%39.2%41.7%44.3%70%70%60%60%50%50%40%83.3%82.7%81.8%80.5%40%68.9%30%30%60.8%58.3%55.7%20%20%10%10%0%0%20152016201720182015201620172018数据来源：中指院，平安证券研究所19 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.1商业模式：基础物业服务为本，增值服务创造新的利润增长点部分公司酬金制收入占比包干制V.S.酬金制：20172018基础物业服务主要向业主提供保安、开荒清洁、绿化、园艺、维修养护7.6%8%等传统物业管理服务并向业主收取物业服务费，计费方式含包干制、酬金制7%两种，以包干制为主。6%5%包干制下物业管理企业将全额物业服务费计入收益并承担所有成本；酬3.9%4%金制下物业管理企业主要担当代理人角色，从物业服务费中抽取预定比例3%（10%及以内）作为收入，其余则作为运营资金覆盖服务成本。包干制下物2%1.3%管企业具备更强的运营自主性，节省成本以提高盈利能力的积极性更高。通1%7.3%0.8%2.8%1.2%过调整测算，上市公司包干制下毛利率水平普遍高于酬金制实际毛利率（上0%中海物业永生生活雅生活服务滨江服务限10%）。服务部分公司包干制下毛利率水平物业管理流程及包干制、酬金制对比2015201620172018物管企业物业管理服务合同前期管理合同35%30%支付物业服务费交付前：设计及开发25.2%24.8%包干制：收取服务费均确认为收阶段的项目规划，设25%21.4%益，物管企业承担开支，非上市计及建筑管理，销售19.6%24.5%公司按自愿原则披露信息；案场协助，交付前验20%17.3%14.7%酬金制：按预先确定百分比收等；交付后：代销15%（10%及以内）确认收益，其余车位、尾盘、租赁等10.6%作营运资金（结余滚动下期），10%名义毛利率接近100%，实际毛利支付物业服务费率上限10%，强制定期披露信息5%0%中海物业彩生活永生生活雅生活服务业主委员会业主物业开发商服务建立业主委员会出售物业数据来源：各公司年报、招股书，平安证券研究所；酬金制收入占比=酬金制下收入/基础物业服务总收入；包干制下毛利率=(基础物业服务收入-酬金制收入-基础物业服务成本）/(基础物业20服务收入-酬金制收入)，中海物业为自行披露数据 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.1商业模式：基础物业服务为本，增值服务创造新的利润增长点百强企业增值服务收入持续提升增值服务助力盈利空间拓宽：百强企业增值服务收入均值（亿元）同比业主增值服务包括向业主提供家政服务、社区金融、社区教育等；非业2.0350%331%主增值服务主要为针对房地产开发商提供销售案场服务、电梯及智能安保设1.8300%1.61.7备的工程服务及向同行输出物业管理经验、提供顾问咨询服务。250%1.4增值服务主要满足业主居住需求之外的衍生需求，通过轻资产形式运营，1.21.4200%1.0150%毛利率普遍高于基础物业服务，这在推升行业规模天花板的同时亦为利润的1.10.80.9100%增长提供了更大想象空间。0.650%2018年百强物业管理企业增值服务收入均值达1.7亿元，同比增长28.1%，0.440%20%24%28%0%0.22014-2018年年复合增长率达69.5%。0.20.0-50%20142015201620172018增值服务毛利率明显优于基础物业服务百强企业增值服务收入占比（2018年）13.5%增值服务基础物业服务12.1%空间运营房屋经纪120%电商服务95.7%10.0%其他服务100%14.2%社区金融80%66.1%家政服务60%7.6%养老服务42.4%社区教育40%家居服务25.5%5.7%汽车服务20%案场服务26.1%18.0%31.9%11.4%17.9%5.5%0%4.4%工程服务1.6%2.1%2.6%2.9%彩生活中海物业碧桂园服务绿城服务顾问咨询数据来源：中指院，各公司公告，平安证券研究所；案场服务、工程服务、顾问服务为非业主增值服务，其余为业主增值服务21 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.2人力成本上升挤压利润空间，外包及智能化投入重要性凸显百强企业人力成本占比过半（2018）物业建成前期服务费定价主要参考政府指导价格，不同城市在基础指导0.9%人员费用价基础上允许一定浮动（通常10%-25%）。从历史价格变动来看，指导价基2.2%3.1%本10年左右才进行调整，且幅度有限。已成立业委会的，物业服务费可实行4.7%其他费用市场调节，但调节需征得业主大会同意、达到“双过半”要求（建筑面积、7.7%物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用人数过半）。指导价的相对固化及业主大会表决标准较高，导致服务费上涨清洁卫生费9.8%实现难度较大。秩序维护费57.8%成本方面，百强企业2018年人员费用占比达57.8%，人力成本为物管企13.8%办公费用业成本之首。随着规模扩张，从业人员数量及质量需求日益增长，而从平均绿化养护费工资来看，近年年化增速基本维持10%左右，刚性上涨趋势明显，在物业服物业共用部分共用设施设备及公众责任保险费用务费上涨预期较低情形下，人力成本的上涨对利润增长形成制约。人力成本逐年上升物业服务费未大幅上涨各地住宅指导价变化（元/平/月）百强企业平均物业服务费（元/平/月）20072019平均工资（元/人/年）同比住宅物业服务费深圳高层3.95.6390,00016%4.284.254.264.22多层1.32.24.580,00014%200920174.070,00012%3.5杭州有电梯1.42.260,00010%3.0无电梯1.11.850,0002.52.242.312.32.258%2004201440,0006%2.0郑州高层1.11.7330,0001.54%多层0.380.720,0001.02004201910,0002%0.5武汉有电梯1.23.200%0.0201020122014201620182015201620172018无电梯1.22.7数据来源：中指院，Wind，各政府网站，平安证券研究所22 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.2人力成本上升挤压利润空间，外包及智能化投入重要性凸显百强企业基础业务外包项目比例增加伴随人力成本上升带来的利润承压，外包及智能化投入重要性凸显。尽201620172018管物业管理为劳动密集型行业，但服务提供不挂钩具体用工人数的特性使得70%60.4%企业在人员切换上具备更高灵活性，2018年百强企业清洁、绿化、设备维修60%养护、秩序维护项目外包比例达60.4%、43.3%、37%、24.9%。60.3%50%43.3%37.0%智能化投入在减轻人工压力的同时，亦能帮助提高服务质量与效率。随40%43.1%着物业管理行业数字化、信息化、智能化等技术的推广及应用，百强企业进30%36.8%24.9%一步加速与移动互联、大数据、人工智能等新技术融合的广度与深度，201720%24.7%年智能化投入均值716.2万元，同比增长50%。10%35%24%42%59%0%百强企业人均产值、净利润稳步提升，营业成本率持续下降。设备维修秩序维护绿化清洁养护百强企业智能化投入情况百强企业人均产值等持续提升百强企业营业成本率降至76.4%百强企业智能化投入均值（万元）人均产值（万元）经营成本均值（亿元）同比人均净利润（万元）营业成本率80090%人均在管面积（右轴，平米）890%716.216650076.888%70079%80%14.015.287.3%70%1412.160005.786%6006478.160%1210.4591355004.984%500500054.382%50%50%108.752573.74004500480.0%80%40%878.8%266.44539400077.7%78%300330%6350076.4%76%20020%42300074%327310010%22500172%0.91.11.200%02000070%2015201620172014201520162017201820142015201620172018数据来源：中指院，平安证券研究所23 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.3彩生活：外延扩张规模优势显现，增值服务收益提升彩生活收入及归母净利润彩生活于2002年开始提供物业管理服务，经过分拆、重组，2011年正式收入（亿元）归母净利润（亿元）注册成立彩生活集团，2014年港股上市，成为国内物业服务第一股。截止收入同比利润同比2018年末彩生活为2709个社区提供服务，实现合约面积5.5亿平（其中在管面4036.1140%35120%积3.6亿平）；与95家企业达成战略联盟，实现合作及联盟面积5.7亿平（其中30100%联盟面积2.5亿平）。2580%业务构成：物业管理服务、增值服务、工程服务，2018年营收占比分别2016.313.460%为84.8%、11.3%、3.9%；其中增值服务包括提供网上推广服务、提供销售及158.340%租赁协助服务及其他服务。103.94.953.220%1.51.71.900%20142015201620172018彩生活毛利率、净利率及ROE彩生活收入构成彩生活合约面积及在管面积毛利率净利率ROE工程服务增值服务物业管理服务合约面积（亿平）在管面积（亿平）100%90%65.590%80%80%570%4.470%4.060%43.660%3.250%2.92.950%340%2.340%2.130%230%20%20%110%10%0%0%020142015201620172018201520162017201820142015201620172018数据来源：公司公告，合约面积为企业签订合同的面积，包括已产生收益的在管面积和尚未产生收益的储备面积，下同24 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.3彩生活：外延扩张规模优势显现，增值服务收益提升彩生活2016年起收购力度下降收购先行者，已转向轻资产扩张：收购公司（家）收购住宅社区（家）彩生活于2012年开启并购，至2015年达到顶峰，自2016年起随着集团战收购面积（右轴，万平）略转型升级，以收并购为主的外延式扩张逐步减少。公司当前积极践行平台70090008000输出，实施小股联盟，通过参股合作伙伴5%-20%，实现彩生活线上平台更轻、6007000500更快扩张，至2018年末合作及联盟面积5.7亿平，同比增长51%，绝对值与合6000约面积（5.5亿平）基本相当。在物业企业大举收并购的当下，彩生活已通过40050003004000推行以轻资产为主的平台输出建立规模优势。3000200具体操作上，彩生活不切分合作伙伴原有物业收益，通过输出底层技术20001001000以节约合作伙伴研发投入，通过在线平台输出产品及服务，与合作伙伴共享00增值服务收益。20112012201320142015201620172018彩生活合作及联盟面积持续提升彩生活平台输出模式合作及联盟面积（亿平）占总面积比例持股5%-20%快速拓展65.752%彩生活52%52%平台使用费54.651%输出51%43.751%引入基础服务E化+增值服务50%物业服务企业社区服务平台社区用户350%提升管理效率彩之云/彩管家使用49%丰富服务品类249%49%入驻协助服务商入驻平台48%1服务商48%提供产品或服务收入分成047%201620172018数据来源：公司公告，平安证券研究所25 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.3彩生活：外延扩张规模优势显现，增值服务收益提升注重生态圈搭建，助增值服务成长：彩生活生态圈累计用户数持续提升彩生活生态圈累计交易金额持续增长彩生活致力生态平台搭建，通过多注册用户（万人）累计交易金额（亿元）活跃用户（万人）同比种类增值服务提供，实现收入及利润创3,000活跃用户占比70%100300%2,640造：1）通过促成业主线上消费，获取交60%90255%942,50057.4%250%80易金额分成；2）协助完成车位销售、小53.0%228%50%2,0007076200%区广告投放、业主物业出售出租等；3）42.8%6040%1,3991,50033.8%50150%通过彩富人生平台将住户理财需求与缴1,03430%401,000100%纳物业费相结合，在实现理财收益同时20%3050020030334910%202350%便捷化缴费方式，同时公司作为平台方86174106.624%获取渠道费用；4）通过e师傅、e电梯等，00%00%20152016201720182015201620172018实现家电维修、设备维护等传统增值服彩生活增值服务收入及利润提升彩生活生态圈（彩之云平台）务线上、线下打通；5）通过e能源、e停车对粗放的小区管理进行改造，受益成收入（亿元）毛利润（亿元）本节约。4.5入伙、装停车场、4.1通过对生态圈的搭建与培育、对增4.0修、缴费社区大门、值服务机会的探索与挖掘，公司增值服3.5、停车、管理处、3.02.8进门场景入口客户经理务业务成长迅速，2018年生态圈累计注2.5册用户2640万人、活跃用户占比达53%，2.0e师傅、1.6应用内容2015-2018年间增值服务收入年复合增1.5彩之云e租房、1.1长率达56.8%、毛利润复合增长达55.4%。1.0APP、e能源、微信公众号e停车、0.51.01.42.33.9彩富人生、0.02015201620172018京东数据来源：公司公告，平安证券研究所26 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.4碧桂园服务：关联房企实力雄厚，储备资源丰富碧桂园服务收入及归母净利润碧桂园服务于1992年开始提供物业管理服务，2018年1月由碧桂园物业管收入（亿元）归母净利润（亿元）收入同比利润同比理板块分拆独立，同年6月于香港联交所上市；截止2018年末，合同管理面积5046.8140%5.1亿平，其中在管面积1.8亿平，管理项目840个，管理范围覆盖国内31个省、45120%市、自治区，超280个城市，以及海外马来西亚，服务业主超140万人。根据403531.2100%中国指数研究院统计排名，公司连续3年蝉联中国物业服务百强企业第三名。3080%23.6三条业务主线：物业管理服务、社区增值服务（针对业主的增值服务）、252016.760%非业主增值服务，2018年营收占比74%、9%、17%。1540%9.2受益于成本管控、大盘凸显规模效应等（2018年在管面积25万平以上项104.020%52.23.2目200个，占比23.8%），公司毛利率优势较为明显，2018年达37.7%。00%2015201620172018碧桂园服务毛利率、净利率及ROE碧桂园服务收入构成碧桂园服务毛利润构成其他非业主增值服务其他非业主增值服务毛利率净利率ROE社区增值服务物业管理服务社区增值服务物业管理服务60%100%100%50%90%90%80%80%40%70%70%60%60%30%50%50%40%40%20%30%30%10%20%20%10%10%0%0%0%201520162017201820152016201720182015201620172018数据来源：公司公告，平安证券研究所27 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.4碧桂园服务：关联房企实力雄厚，储备资源丰富碧桂园服务在管面积及储备面积管理面积主要来自碧桂园，截至2018年末在管面积占比80.1%。碧桂园在管面积（亿平）储备面积（亿平）成交新房数量规模庞大，为碧桂园服务发展提供有力支持。截止2018年末碧3.53.2桂园服务在管面积达1.8万平，同比增长47.9%，储备面积3.2亿平，为在管面3.0积1.8倍，丰富的资源储备为后续在管面积增长提供明确指引。2.52.1同时拓展第三方渠道：1）与超过300家中小开发商建立战略合作；2）试2.01.8水“三供一业”改革，开展物业管理及居民供热网络运营服务；3）践行“城1.51.21.2市共生计划”，探索新型城市治理公共服务；4）收并购。截至2018年末外拓0.90.91.00.7及收并购所得合同管理面积9656万平，同比增长106.2%；所得在管面积36030.5万平，同比增长170.3%。0.02015201620172018碧桂园服务在管面积来源碧桂园服务“城市共生计划”独立第三方碧桂园100%3.1%4.1%10.9%90%19.9%12380%70%60%50%96.9%95.9%数字城市综管服务89.1%城市公共服务产业协同服务40%80.1%30%20%以功能实用经济适用为前提通过智能科技应用提升效率专业运营实现资产增值10%以可视数据辅助决策为效能通过管理创新降低运营成本助力产业对接客户需求0%2015201620172018数据来源：公司公告，平安证券研究所28 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.5绿城服务：专注品质服务，挖掘增值潜力绿城服务营收及归母净利润绿城服务成立于1998年，其母公司绿城中国致力于高端住宅开发，受此收入（亿元）归母净利润（亿元）影响，公司在成立之初即主要服务于高端住宅客户，多年以来在服务品质方收入同比80利润同比90%面具备领先优势。公司专注中高端、追求品质、拒绝低质收并购、依赖内生6780%70增长的战略选择决定其稳健的增长，2013-2018年营收年复合增速32%、归母70%6051净利润年复合增速42%。5060%3750%业务构成：物业服务、咨询服务（针对非业主的增值服务）、园区服务402940%（针对业主的增值服务）。302230%1720由于目标客群主要为高端物业业主，出于提升服务品质、业主满意度及20%102.93.94.810%品牌信任度等，公司发展增值服务意愿强烈。2018年园区服务收入13.1亿元、0.81.52.000%同比增45.5%，毛利润3.3亿元、同比增10.8%，且相比其他企业内容更丰富。201320142015201620172018绿城服务毛利率、净利率、ROE绿城服务收入构成（2018）园区增值服务收入构成（2018）毛利率净利率ROE35%19.5%2.7%30%18.5%园区产品及服务25%家居生活服务物业服务6.4%20%咨询服务园区空间服务14.0%15%园区服务54.9%物业资产管理服务17.5%66.5%10%文化教育服务5%0%201320142015201620172018数据来源：公司公告，平安证券研究所29 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.5绿城服务：专注品质服务，挖掘增值潜力绿城服务储备面积高于在管面积满意度领先行业，物业费、收缴率优势明显：在管面积（亿平）储备面积（亿平）绿城服务连续6年蝉联中国物业服务百强满意度领先企业第一名，凭借优2.11.9秀的服务品质，2013年来收缴率逐年攀升，2018年达98.7%，明显优于百强1.91.7企业平均水平（93.8%）。聚焦中高端客户的选择亦使公司可享受高于百强均1.71.5值的住宅物业服务费水平。1.51.41.31.2良好的口碑成为管理规模扩张、业绩增长的重要推动力之一。根据招股1.11.1书显示，公司仅有小部分在管面积来自母公司绿城中国（2013-2015年占比0.90.90.826.6%、25.3%、22%），在关联房企支持力度较弱背景下，公司管理面积仍0.70.70.5稳步扩张，品牌能量可见一斑。截止2018年末储备面积1.9亿平，高于在管面0.5积（1.7亿平），业绩锁定性较高。201320142015201620172018绿城服务在管面积主要来自第三方绿城服务收缴率优于百强企业绿城服务住宅物业费优于百强企业绿城中国独立第三方绿城服务百强企业绿城服务（元/平/月）百强企业2.9100%100%90%99%2.780%98%2.570%97%60%96%2.350%95%2.140%94%30%93%1.920%92%1.710%91%0%90%1.5201320142015201320142015201620172018201320142015数据来源：年报，招股书，中指院，平安证券研究所30 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.6FirstServiceFirstService成立于1989年，为北美物业服务行业领导者，截止2018年末管理社区8500余个，服务住户超百万，拥有员工约3.4万人，市场份额接近6%。公司业绩稳定增长，2018年营业收入达19.3亿美元，同比增长13.3%，2014-2018年年复合增长率14.3%；2018年调整后EBITDA达1.9亿美元，同比增长19.6%，2014-2018年年复合增长率26.3%。业务构成：1）通过住宅管理平台FirstServiceResidential向客户提供全方位物业管理服务，含社区运营、设施维护等传统物管服务及建筑工程维护、游泳池、金融、能源管理解决方案、咨询服务、转售处理等辅助服务，2018年实现营收12.6亿美元、同比增长6.9%、占比65%，实现调整后EBITDA1.1亿美元、同比增长12.9%；2）通过品牌平台FirstServiceBrands向客户提供增值服务，主要通过自营、特许经营提供物业修复、外墙粉刷等服务，2018年实现营收6.8亿美元、同比增长27.4%、占比35%，实现调整后EBITDA0.9亿美元、同比增长19.4%。FirstService收入及调整后EBITDAFirstService收入结构（2018年）收入（百万美元）调整后EBITDA2,500193135%2,000170514831,5001264113265%1,000500159191751031300FirstServiceResidentialFirstServiceBrands20142015201620172018数据来源：公司年报，平安证券研究所；调整后EBITDA为折旧摊销、所得税、收购成本、重组费用等计算前利润31 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.6FirstServiceFirstService业务内容FirstServiceResidential：北美地区最大住宅社区管理商，在内涵式增长基础上，同时积极开展一系列有计划收购活动，不断扩充服务规模，拓展区域市场。截止2018年末业务覆盖美国25个州、加拿大3个省，服务超百万业游泳池管理奢侈物业管理家政服务主，覆盖北美超70%人口，拥有1.45万名员工，管理约8500个社区。通常按月收取固定费用，管理合健身房健身设施服务约期限3-5年，由于具备优质口碑，续约率维持90%左右，管理社区协会年度总预算超80亿美元。FirstServiceBrands：通过自营、收购、特许经营方式，建立七大增住宅修复粉刷服务值服务品牌。2016年完成CenturyFireProtection收购，成功切入防火服务；同时运营住宅修复、粉刷家居检查服务外部清洁粉刷防火服务服务等六项特许经营网络，积极拓展服务边界，已实现与1794名特许经营商合作。特许经营协议期限地板服务橱柜定制通常5-10年，依据经营商总收入百分比或固定金额获取分成收入。数据来源：公司年报，平安证券研究所32 四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.7ServiceMasterServiceMaster收入及调整后EBITDAServiceMaster成立于1929年，1962年登陆纽交所，2007年私有化，收入（百万美元）调整后EBITDA2014年重新上市，为美国最大的基础物业服务提供商，每天超4万名员工为52,000万余名客户提供服务。1,8001,600运营方式：1）专注细分领域，通过创新中心为业务发展提供新产品支持，1,400将服务范围从住宅拓展至商业、医疗、公共建筑等非住宅领域，通过提升各1,200子版块品牌价值与影响力为客户提供更优质服务；2）自营与特许经营并行，1,000800兼顾质量与增长；3）重视收购对规模扩张的助益，2018年先后收购商业地产600害虫治理公司及公共建筑领域害虫治理公司。400200公司收入稳定增长，2018年达19亿美元，同比增长8.3%；2018年调整后0EBITDA4亿美元，同比增长6.4%。201420162018收入结构（2018年，百万美元）ServiceMaster业务内容主要内容ServiceMaster主营品牌，美国领先白蚁及害虫防治服务提供商，全美住宅市场244排名第一，在美国47个州拥有400余家自有及特许经营机构，同时将业务拓展至1TerminixTerminix加拿大、墨西哥、中美洲等地，收入主要来自自营。2018年3月收购Copesan（自营为主）Services（全美商业市场排名第四），借此拓展商业市场范围，有助于规模效应Corporate实现；同年12月收购全美最大独立城市害虫公司AssuredEnvironments，该公司以向9.11纪念馆、博物馆等纽约标志性建筑提供害虫治理服务而闻名。ServiceMasterBrands主要提供住宅及商业的修复与清洁服务，特许经营方式为主，截止2018年末在101655ServiceMaster个国家拥有超4600家特许经营许可证持有者、超34000名特许经营伙伴。恢复服Brands务方面，加强非住宅服务团队建设，同时增强火灾修复服务。清洁方面，2018年（特许经营为主）医疗保健服务销售额增长20％，2018年ServiceMasterClean受路易斯安那州富兰克林医疗中心聘请进行环境管理。数据来源：公司年报，平安证券研究所33 Contents01物业管理是什么？物管空间如何：城镇化、消费升级02等多重驱动，行业空间仍可观物管现状怎样：集中度持续提升，03资本助力规模扩张物管如何运营：“扩容+开源+节04流”构筑核心竞争力05投资建议 五、投资建议伴随竣工面积增速的逐步回升、增值服务需求的持续释放以及行业支持政策的不断出台，物管行业有望持续快速发展，集中度亦将继续提升。展望未来，我们认为管理面积获取能力、增值服务运营能力和成本控制将成为物业管理企业做大做强的关键点所在。我们预计，关联房企实力雄厚或独立第三方规模拓展能力较强的物管企业有望脱颖而出。六、风险提示1、房地产销售预冷，行业后续规模增长不及预期：物业管理处房地产产业链下游，房屋竣工直接影响行业规模可扩展空间，若房地产销售超预期下滑，带动后续竣工面积走低，或导致行业规模增长不及预期风险；2、国内经济增速回落，增值服务消费需求大幅下行：近年来物业管理企业积极拓展增值服务以拓宽收入及利润来源，若未来经济增速持续回落，导致消费增速下行，或将对增值服务需求产生负面影响；3、人力成本大幅上升：人力成本为物管企业成本之首（占比60%左右），在政府指导物业服务价格相对固化及后续调价标准较高、导致服务费上涨实现难度较大的背景下，若后续人力成本大幅上升，将进一步挤压物管企业利润空间。35 公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2019版权所有。保留一切权利。 谢谢阅读！'