物业管理行业深度报告：因科技，得规模，以服务-20190806-中信证券.pdf 33页

'因科技，得规模，以服务物业管理行业深度报告｜2019.8.6中信证券研究部核心观点这篇专题报告主要聚焦科技应用对物业管理行业的改变。▍科技应用提高人均在管面积，也带来规模经济。作为一个劳动密集型行业，科技正在不断优化和释放物业管理公司的人力资源，企业从而得以在不显著降低服务满意度的同时持续增加人均在管面积，从而有效化解了单位人工成本上涨陈聪的行业性压力。而科技应用需要一个成果识别和推广中心，需要总部持续的运首席基地产业分析师维投入，也决定了物业管理公司不会“小而美”，规模经济成为现实。S1010510120047▍科技应用创造和优化增值服务，也便利基础服务提价和优胜劣汰。科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源，使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。我们也注意到，地方政府透过如“北京业主”App等手段支持这一变化。张全国▍科技巨头逐渐重视，物管公司持续投入，期待居住体验颠覆性升级。由于技术地产分析师有待进步，物业费偏低，过去开发商重资源获取却不重居住体验，相比通讯、S1010517050001购物、娱乐和出行，居住领域在过去十多年变化最少。时至今日，腾讯等科技巨头开始重视智慧社区的发展前景。各大物业管理公司也纷纷加大科技投入。我们相信，5G时代可能迎来的居住颠覆性变化，物业管理公司将扮演重要角色。▍科技投入强化物业管理公司竞争力。科技投入在战术上是划算的，在战略上则有助于品牌巩固优化。例如，基于一系列假设，我们测算，绿城服务在近几年，以超过1亿元的狭义科技应用投入，获得了约5亿元的息税前收益。▍风险提示：科技投入效果难以定量测算的风险；过分强调替换人工导致服务满意度下降的风险；物业管理公司缺乏容纳科技人才的激励考核体系的风险。▍未来已来，看好品质龙头。我们认为，科技应用不仅带来降本增效，拓展增值服务，更有可能为日后科技塑造新居住形态的重要实践者。我们维持行业“强于大市”的投资评级，看好品牌实力强劲，具备一定规模，有意愿加大科技应用相关投入，有可能推动完整增值服务体系建设的公司，推荐绿城服务，中航善达和中海物业，建议关注万科物业、保利物业、金科服务。重点公司盈利预测、估值及投资评级物业管理行业股价EPS（元）PE公司名称评级评级强于大市（维持）（元）18A19E20E21E18A19E20E21E绿城服务买入5.540.170.210.270.3532.626.420.515.8永升生活服务买入3.270.070.120.230.3146.827.314.210.6中海物业买入3.760.120.170.220.2831.322.117.113.4南都物业买入17.490.911.001.201.4619.217.514.612.0中航善达买入12.061.280.930.830.999.413.014.512.2资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2019年8月5日收盘价，除中海物业为港币外，其他公司均为人民币，中航善达EPS计算依据对收购资产增发股份的假设，详见我们2019年7月26日发布的报告《中航善达：国企改革再进一步》证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款21900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6目录物业管理是个好行业.........................................................................................................1科技应用提高人均在管面积..............................................................................................3科技应用带来规模经济......................................................................................................6科技应用创造和优化增值服务...........................................................................................8科技应用优化集体决策机制............................................................................................10居住升级之路——期待科技的颠覆时刻..........................................................................11房住不炒，科技应用将推动产品差异化..........................................................................12科技巨头重视程度提升....................................................................................................12物业公司积极加大科技投入，优化服务体系...................................................................14案例研究——科技投入强化物业管理公司竞争力............................................................17必要的科技研发投入是品牌物业公司立身之道................................................................17案例：绿城服务的科技投入和回报..................................................................................18风险提示.........................................................................................................................21相信科技的力量，看好物业管理行业龙头.......................................................................21绿城服务：依托科技应用，完善生活服务平台................................................................21中海物业：物联+互联双驱动，科技铸造优质服务..........................................................22中航善达：期待强强联合的化学反应..............................................................................24万科物业：社区服务生态系统领导者..............................................................................25金科服务：科技应用能力突出.........................................................................................26保利物业：重视科技，增长迅速.....................................................................................27请务必阅读正文之后的免责条款部分21900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6插图目录图1：中国物业管理行业管理面积变化.............................................................................1图2：中国物业管理行业营业总收入.................................................................................1图3：2000年后建成的北京2468个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升..........................................................................................................................................1图4：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低...........................................................2图5：2018年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比..............................................2图6：TOP公司管理面积均值和市场占有率.....................................................................2图7：社区基础服务市场和增值服务市场的规模...............................................................2图8：永升生活服务主要业务内容....................................................................................2图9：2018年百强企业增值服务的收入来源....................................................................3图10：物业管理行业的发展模型......................................................................................3图11：居民服务和其他服务业从业人员平均工资.............................................................4图12：2018年百强物业企业成本构成情况......................................................................4图13：绿城服务单位员工薪资水平..................................................................................4图14：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积.........................................................5图15：智慧停车解决方案的架构图..................................................................................5图16：万科泊时易智慧停车系统......................................................................................6图17：龙湖物业智慧停车系统..........................................................................................6图18：某社区的智能无人职守门岗..................................................................................6图19：只有在特殊业态之下，扫地机器人才是合理选择..................................................6图20：科技应用——从总部投入到降本增效....................................................................7图21：物业管理的科技应用的分层..................................................................................7图22：绿城服务的综合管理系统架构图...........................................................................9图23：通过公共空间的运营，反哺表内与表外业绩经营................................................10图24：某业委会通过微信公众号公开物业服务信息.......................................................11图25：北京业主App界面..............................................................................................11图26：重点城市新看盘去化率........................................................................................12图27：25个城市房价成交环比变化...............................................................................12图28：腾讯海纳的业务模式图........................................................................................13图29：腾讯海纳为轻资产的平台模式.............................................................................13图30：碧桂园服务携手腾讯打造AI+社区......................................................................14图31：百度AI开放平台改造贵阳百腊井社区................................................................14图32：万科物业的智能化产品：黑猫一号智能通行系统................................................15图33：万科物业的智能科技运营体系.............................................................................15图34：千丁互联的集成解决方案....................................................................................16图35：百强企业中自行开发物业管理APP的比率.........................................................16图36：百强企业智能化投入金额变................................................................................16图37：科技系统开发的成本曲线纵轴：成本，横轴：运用规模.....................................17图38：百强物业管理公司营业收入分布.........................................................................17图39：绿城服务“智慧园区”项目的主要内容..............................................................18图40：公司近年来经营效率的变化以2014年为100%.................................................20图41：在科技应用上的投入与收益测算.........................................................................20请务必阅读正文之后的免责条款部分21900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图42：幸福绿城APP的主要功能界面...........................................................................22图43：绿城服务的增值服务体系....................................................................................22图44：中海物业近年来营业收入构成及增速..................................................................23图45：中海物业2018年增值服务的收入构成...............................................................23图46：兴海物联的9S体系智慧园区解决方案...............................................................23图47：以优你家APP为核心的社区O2O服务平台.......................................................23图48：招商物业下属的建筑科技公司的服务模块...........................................................24图49：万科物业营业收入及占比....................................................................................25图50：万科物业毛利及毛利率........................................................................................25图51：万科物业“住这儿”APP功能一览.....................................................................26图52：万科的“睿服务3.0”模式.................................................................................26图53：金科服务的大数据与分析和云数据服务..............................................................27图54：金科服务的大数据与分析和云数据服务..............................................................27图56：保利物业人数近7年复合增长率22.3%，2018年增长30.6%...........................27表格目录表1：龙头物业管理公司的科技运用现状.........................................................................8表2：各大物业管理公司APP开发情况...........................................................................8表3：劳动密集型的典型公司2018年人均效能的比较.....................................................9表4：龙头物业管理公司的科技运用现状.......................................................................14表5：万科全资子公司万睿科技的三个业务领域.............................................................15表6：物业管理公司科技投入和接入第三方平台之间的区别..........................................17表7：绿城服务各项成本构成..........................................................................................18表8：公司的管理规模与管理效率的变化.......................................................................19表9：绿城服务在科技应用上的投入与收益测算.............................................................20表10：自行开发智慧园区与加入生态平台的投入产出对比............................................20表11：重点公司估值表...................................................................................................21表12：绿城服务盈利预测简表........................................................................................22表13：中海物业盈利预测简表........................................................................................24表14：中航善达盈利预测简表........................................................................................25表15：万科物业的主要业务介绍....................................................................................25请务必阅读正文之后的免责条款部分21900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6▍物业管理是个好行业物业管理行业处于成长期。行业在管面积持续增长，增值服务持续扩展，物业费在中长期有提升空间，毛利率稳定，产业政策支持，龙头市占率还有提升空间。不过，这样一个好行业，在很久以来却没有诞生出优秀的大公司，原因很多。其中一大原因就是作为一个劳动密集型，管理难度颇大的行业，行业规模不经济，优秀企业缺乏护城河。2015年之后，科技的应用加速，开始彻底改变这个行业的经营状况和竞争格局。图1：中国物业管理行业管理面积变化单位：亿平方米图2：中国物业管理行业营业总收入单位：亿元行业管理面积增长率70002509.0%60008.0%20050007.0%6.0%40001505.0%4.0%30001003.0%2000502.0%1.0%100000.0%02008201220142017资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部资料来源：中国物业管理协会，中信证券研究部图3：2000年后建成的北京2468个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升（元/平米/月）76543210资料来源：链家网，中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分121900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图4：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低1年物业费/房价物业费/租金0.20%9.0%0.18%8.0%0.16%7.0%0.14%6.0%0.12%5.0%0.10%4.0%0.08%3.0%0.06%0.04%2.0%0.02%1.0%0.00%0.0%资料来源：贝壳网，中信证券研究部图5：2018年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比图6：TOP公司管理面积均值和市场占有率单位：百万平米绿城服务TOP10管理均值TOP10企业市场占有率300.012.0%碧桂园服务250.010.0%200.08.0%中海物业150.06.0%雅生活服务100.04.0%50.02.0%其他广义潜在市场0.00.0%20142015201620172018资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部图7：社区基础服务市场和增值服务市场的规模单位：亿元图8：永升生活服务主要业务内容20182025E2000017,968.9180001600014000120009,054.59,220.91000080005,470.86000400020000基础服务市场社区增值服务市场资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分221900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图9：2018年百强企业增值服务的收入来源20%17.65%18%15.38%16%14.83%14%12.06%12%11.03%9.56%10%8%7.02%5.42%6%4.27%4%2.78%2%0%案场服务工程服务顾问咨询空间运营其他业务房屋经纪电商服务社区金融家政服务养老服务资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部图10：物业管理行业的发展模型资料来源：中信证券研究部▍科技应用提高人均在管面积物业管理行业是劳动密集型行业。一方面，短期单盘物业费提升是比较难的。另一方面，人工成本呈现刚性上升特征。暂时不考虑增值服务，如果人均在管面积不能提升，则行业的毛利率大概率会被挤压。请务必阅读正文之后的免责条款部分321900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图11：居民服务和其他服务业从业人员平均工资单位：万元/年就业人员平均工资同比增速6.020%18%5.016%14%4.012%3.010%8%2.06%4%1.02%0.00%资料来源：Wind，中信证券研究部图12：2018年百强物业企业成本构成情况图13：绿城服务单位员工薪资水平单位：人，万元/年资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部但实际的情况则是，物业管理公司人均在管面积在不断提升，毛利率也不至于下降。这种提升的最大原因，是科技的应用。请务必阅读正文之后的免责条款部分421900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图14：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积单位：万元，平方米人均产值人均在管面积18.065007000591315.516.014.06000525714.0453912.1500012.010.410.08.7327340008.030006.020004.010002.00.0020142015201620172018资料来源：中国物业管理协会，中信证券研究部注：该人均在管面积剔除外包，2018年人均在管为中信证券研究部估算值这种科技应用，主要是指“用机器解放人”，以科技的应用来优化人力资源的配置。这主要包括在停车，门岗等环节运用科技手段，将人力资源解放出来，投入到其他的场所，也包括利用科技手段提高人员的调度效率。案例：智慧停车解决方案智慧停车是指在停车场通过人工智能、智能硬件等综合应，实现停车位资源利用率最大化、停车场利润最大化和车主停车服务最优化。简单来说，智慧停车的“智慧”就体现在：“无人值守+智能找车位”。目前大型物业管理公司如万科物业、龙湖物业等均开展智慧停车解决方案的探索和试点。通过智能硬件运用，结合人工智能技术，减少了停车场人员配置需求，也让业主使用体验更加顺畅。图15：智慧停车解决方案的架构图资料来源：中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分521900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图16：万科泊时易智慧停车系统图17：龙湖物业智慧停车系统资料来源：万科官网资料来源：融家科技不过，科技在致力于节约人工时，可能会陷入“服务满意度降低”和“求多求洋”两个误区。我们承认，智能门岗是可以起到节约保安的效果的，但如果保安数量太少，过分迷信二维码开门，短信开门，人脸识别开门，可能导致小区安全出问题。只有在较长的实践中，才能探索出科技和人工投入的阶段性合理比例，避免服务满意度降低。我们认为，有时候企业为了科技而运用科技，没有考虑成本，反而增加了运营成本。例如，不成熟的保洁机器人运用，虽然可能增加了人均在管面积，但公司的总成本可能会更高。因为当前保洁机器人可能尚未完全成熟，还不适合大规模推广。图18：某社区的智能无人职守门岗图19：只有在特殊业态之下，扫地机器人才是合理选择（国家图书馆中航物业的扫地机器人）资料来源：西莫罗智能门禁资料来源：环球网▍科技应用带来规模经济绝大多数科技应用，都无法只在单个项目机械复制，而需要在总部投入一定的资金。这些投入意味着物业管理公司的总部不仅是一个成本中心，管理中心，也是一个科技成果请务必阅读正文之后的免责条款部分621900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6识别和推广中心。图20：科技应用——从总部投入到降本增效资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部科技成果的应用、识别和推广，需要一定的收入规模作为支撑。由于科技的出现，才使得物业管理行业告别了小而美的形态，走上规模经济的道路。没有规模，企业无法整合应用无人的客服中心，无法形成数据共享中心，无法建设集成的管控系统。如果我们把物业管理的应用，分为基础层，网络层，分析层和应用、平台层，那么我们可以发现，随着科技应用走向深入，规模经济可能更为明显。当科技应用只是停留在采购自动抬杆系统时，规模尚且不是一种决定性因素。可是当科技应用涉及到大数据的反馈，运筹优化时，规模就必然成为决定性的因素。图21：物业管理的科技应用的分层资料来源：中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分721900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6表1：龙头物业管理公司的科技运用现状公司名称科技运用现状建筑智能化、设施设备维保、智能停车、智能机器门、智能通信、智能门禁；万科物业综合管理系统睿服务，物业管理软件住这儿APP：一应生活、一应智能、悦帮；微信公众号和小程序：一应缴费小程序、一应活动小程序、一应生活微信公众号长城物业主要后台系统：CSS、BMS、SRM、收费云、社商云、物联网平台（楼控、通行、停车）、数据监控、联盟购人工智能技术：智能停车、智能楼控、智能门禁（人脸识别）、人工智能管家小U通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方绿城服务位的一体化智慧物业平台。通过信息系统已实现了全业务线条的管控。包括ERP系统、CRM系统、成本系统、网购平台系统等；物联网：设备设施远程监控、智能电梯、智能消防、智能安防、智能停车场、智能门禁、碧桂园服务智能照明。其他：400智能客服、智能催费助手、智能语音助手、智能推荐助手、智能安防、智能品质巡检、大数据预测、精准营销永升生活服务悦生活平台、智慧物联平台、财务人事共享平台和经营分析平台。资料来源：中信证券研究部案例：生活服务App（小程序）为了加强社区链接，企业需要通过技术应用，加强社区各主体之间的联系，包括业主与管家，物业管理公司与员工，业主与业主，乃至与社区内设施设备的连接。这种万事万物的互联，有效提升业主和物业的沟通效率，优化管理人员的配置，也为增值服务提供平台。表2：各大物业管理公司APP开发情况公司名称APP公司名称APP万科物业住这儿雅生活服务雅管家碧桂园服务凤凰会绿城服务幸福绿城彩生活彩之云新城悦新橙社蓝光发展嘉宝生活家中海物业优你家金地物业享家社区南都物业悦嘉家资料来源：华为应用商店当然，物业管理企业也可以选择接入第三方开发的平台，不自行开发App(小程序)（这样就不需要规模了）。但第三方平台，由于要兼顾不同的加盟方，故而在功能设定方面，一般只是考虑最基础的服务内容。当然，如果要依赖于其他平台，物业公司在增值服务等领域的主动权，在新科技应用尝试的主动性方面，也都明显受到制约。总而言之，我们认为科技成就了规模，赋予了公司总部新的生命力；而规模又助力了科技，使科技应用的投入不断壮大。▍科技应用创造和优化增值服务除了在基础服务方面降本增效，科技还极大扩展了物业管理公司的业务范围。请务必阅读正文之后的免责条款部分821900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6科技应用强化了发掘增值服务需求的可能性。由于科技应用带来的业主和企业之间的互动（比如透过App），就可以最大限度发掘业主的多元化需求。一些简单的需求，物业公司可以收费满足；另一些需求，物业公司可以引入（并认证）专业服务机构来满足，这个过程中物业公司可以获得佣金。图22：绿城服务的综合管理系统架构图资料来源：公司公告，中信证券研究部科技也大大增强了人和物的效率。物业管理公司的人均能效是比较低的，除了增加在管面积之外，另一个提高人工效率的办法，则是推动部分人员“一专多能”，应对基础服务之外的服务需求，为公司开拓增值服务收入来源。表3：劳动密集型的典型公司2018年人均效能的比较单位：人，万元公司名称员工数量人均工资人均创收人均创利人均市值海底捞60,9568.2327.842.70230.26顺丰控股135,29415.2867.223.37120.11绿城服务24,9758.3826.871.8662.01中海物业36,1155.2711.501.1330.46资料来源：公司公告，Wind，中信证券研究部注：市值基准为2019年8月2日收盘市值；由于物业管理公司存在把部分业务外包，实际人均效能可能远低于此处反映。科技大大强化了空间的利用。广告业的进步使得大量公共空间得以利用，小区增加了运维的专项收入，而物业管理公司也增加了佣金收入。科技的进一步发展，则使得一些公共空间可以选用更高效的屏幕，甚至切入业主需求传递信息，提高广告本身的效率。虽然物业管理企业往往不拥有空间的产权，但物业公司具有不可动摇的经营便利。请务必阅读正文之后的免责条款部分921900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图23：通过公共空间的运营，反哺表内与表外业绩经营资料来源：中信证券研究部科技应用也意味着数据的反哺和空间利用的优化。App和小程序可以更加深入刻画小区的用户画像，从而助力小区广告的投放内容选择。楼盘字典可以加大二手房中介业务的房源吸引力，而这反过来使得物业服务中心兼营中介更具空间效率。▍科技应用优化集体决策机制物业管理的一大痛点是集体决策机制难以形成。很多居民愿意接受物业费的提高，愿意更换优质物业，但这种意愿难以集体表达。科技的进步，有利于群体决策效率的提高。微信群的出现，使业主的集体意见达成成为可能。也正是在微信时代到来之后，一些特大城市的物业管理权才得到更迭。随着技术的进步，信息也更加公开透明，业主可以清楚了解业委会的履职情况，物业公司的收支情况，也更容易表达对物业公司的意见，形成对物业公司的理性认识。请务必阅读正文之后的免责条款部分1021900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图24：某业委会通过微信公众号公开物业服务信息图25：北京业主App界面资料来源：怡翠山庄业委会微信公众号资料来源：北京业主App这一切，从根本上便利了物业管理费的合理提升，也有利于优质优价的品牌物业管理公司生存发展。更值得注意的是，政策明确支持物业管理权的更迭。北京日报报道（北京市人民政府网站转载）2019年北京3000个小区将上线北京业主APP。今后上线了“北京业主”APP的小区在表决小区管理规约和业主大会议事规则、选举业委会、选聘和解聘物业企业、调整物业费以及使用住宅专项维修资金等小区共同事项时，原则上不得再使用纸质投票，而应当通过手机投票系统进行表决。有近千户业主的朝阳区石韵浩庭小区，只用了不到一周的时间，就达到了选举业委会的投票要求，选聘了金地物业提供服务。（该小区建成于2004年，原物业费2.5元/月/平米，原物业为浩庭物业）我们相信，随着政府大力倡导，科技不断进步，物业管理费合理提价的空间将会打开，品牌物业管理商承接项目也将更加容易。▍居住升级之路——期待科技的颠覆时刻比较2007年，我们在通讯，购物，娱乐，出行甚至餐饮等生活领域，都已经发生了翻天覆地的变化。然而，和2007年相比，在居住的领域，除了更加宅一点以外，几乎感受不到什么变化。小区还是那样的小区，楼宇还是那样的楼宇，物管还是那样的物管。我们认为，导致这种状况出现的原因主要包括：1、底层技术的原因。5G时代之前的技术，不足以真正实现万物互联，实时互动。2、科技应用集成的投入需要，和房地产资源品属性之间的矛盾。房地产是资源品，请务必阅读正文之后的免责条款部分1121900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6能保值增值，居民买入房地产的核心理由，是周期判断和地理位置判断。开发企业是尝试过科技住宅的，但一般没有取得产品溢价。3、较低物业管理费，和较高的科技应用投入之间的矛盾。大物业公司才刚刚出现，原有的小物业管理企业，难以支撑持续的研发投入。就算开发企业预先布局，小区的智能化设备也没有足够资金维护。4、科技巨头在居住领域发力较晚。比较有限的创新，也集中在促成房屋交易领域，但低频的房屋交易本身和居住的智能化距离甚远。房住不炒，科技应用将推动产品差异化房住不炒，房地产的工具化属性日渐减弱。预计未来房价的波动幅度放缓，而这进一步加大了企业谋求差异化产品的需求。图26：重点城市新看盘去化率图27：25个城市房价成交环比变化100%4.0%90%3.0%80%2.0%70%1.0%60%0.0%50%-1.0%40%-2.0%资料来源：中国指数研究院资料来源：REALDATA以往，房地产开发企业聚焦的核心只是拿地和融资，开发流程则是求快求省。在开发流程不考虑应用大量新科技的情况下，要求在运营维护过程“加载”新科技成果，例如智能家居等，成本可能更高一些。开发企业开始重视在开发过程中尽量使用新的科技成果，将成为智能化社区建设的起点。科技巨头重视程度提升我们认为，随着技术的进步，科技巨头对于居住的重视程度也日渐增加。在硬件领域的进步，很多都和开发企业、智能家居企业相关，也对物业管理公司起到助力。我们重点看看在社区生态运营方面的努力。例如，腾讯2016年启动了腾讯海纳产品线，作为物业管理生态平台的建立者，旨在建立沟通社区各方，智能连接物业、住户及商铺，打造智慧化社区生态。请务必阅读正文之后的免责条款部分1221900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图28：腾讯海纳的业务模式图资料来源：腾讯海纳网站腾讯海纳采取轻资产模式，分两步走提供未来社区解决方案。首先，建立基础物业线上管理平台，通过微信公众号作为社区线下流量的接入口，建立起社区组织架构，帮助社区实现组织在线，对业主反馈做及时回应，打通业主端、服务端、商家端和政府端的联系。第二，通过开放的平台，引入开发者、服务商、硬件商，引入社区增值服务、社区智能硬件，开发者、服务商共同分担智慧小区的建设成本，并且从后续的运营中赚取收益。图29：腾讯海纳为轻资产的平台模式资料来源：腾讯海纳网站腾讯海纳目前是轻资产生态平台，业务核心是基础物业管理线上平台，以及线上储存及运算支持。在物业端，为物业管理公司提供免费线上平台服务，帮助物业公司迅速建立线上管理平台。在开发者端，为社区开发者和服务商免费提供流量入口，帮助他们提供获请务必阅读正文之后的免责条款部分1321900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6客。最终腾讯获得线下社区流量入口，具备商业化的想象空间。目前腾讯海纳已经接入5000+小区，服务人数在300-500万人。腾讯海纳平台对没有独立开发能力的小物业管理公司很有吸引力。除了腾讯之外，百度等互联网龙头公司，也都对智慧社区的未来有不同的探索。图30：碧桂园服务携手腾讯打造AI+社区图31：百度AI开放平台改造贵阳百腊井社区资料来源：碧桂园服务官网资料来源：百度AI开放平台物业公司积极加大科技投入，优化服务体系物业管理公司是小区运维的执行者，也是科技㛚的直接受益者。龙头物业公司近几年纷纷加大投资。表4：龙头物业管理公司的科技运用现状公司名称科技运用现状建筑智能化、设施设备维保、智能停车、智能机器门、智能通信、智能门禁；万科物业综合管理系统睿服务，物业管理软件住这儿APP：一应生活、一应智能、悦帮；微信公众号和小程序：一应缴费小程序、一应活动小程序、一应生活微信公众号长城物业主要后台系统：CSS、BMS、SRM、收费云、社商云、物联网平台（楼控、通行、停车）、数据监控、联盟购人工智能技术：智能停车、智能楼控、智能门禁（人脸识别）、人工智能管家小U通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方绿城服务位的一体化智慧物业平台。通过信息系统已实现了全业务线条的管控。包括ERP系统、CRM系统、成本系统、网购平台系统等；物联网：设备设施远程监控、智能电梯、智能消防、智能安防、智能停车场、智能门禁、碧桂园服务智能照明。其他：400智能客服、智能催费助手、智能语音助手、智能推荐助手、智能安防、智能品质巡检、大数据预测、精准营销永升生活服务悦生活平台、智慧物联平台、财务人事共享平台和经营分析平台。资料来源：中信证券研究部作为中国规模最大的物业公司，万科物业在科技方面的投入时间长，投入力度大。万科智能科技的投入，目的在于代替传统物业管理方式，提升管理效率，降低成本，让物业请务必阅读正文之后的免责条款部分1421900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6每一个动作可以量化，让业主实时感觉到服务的存在，进而提升业主对物业的整体满意度。表5：万科全资子公司万睿科技的三个业务领域类型功能效果设备运营状态、参数的实时采集和记录，减少人工配置；设备数据异常自行判断，超过阈值自动数据远程采集、控制、报警与应用；工单报警。任务主动推送，增强技术员自我管理；任楼宇机电运维与智能调度、绩效管理；能耗管理。务完成评价报表有助于技术员提升工作效率。为节水节电、漏水检测提供数据基础，提高设备预防管理水平。自主研发创新智慧社区智能化软硬件产品，如黑猫一号（智能机器门）、黑猫二整合社区的区域资源，以综合信息服务平台为支智能物联号（智能停车场）、睿讯（智能通信）、撑，依托社区的基础设施建设，完善及更新社区睿开（智能门禁）等；创新集成市场多数公共服务和便民利民的智能化服务系统。主流硬件设备。保证设备设施正常运行，保障社区的稳定性和安采用专业技术手段，借助智能化远程设备全性，实现设备区域性集约化管理。实现设备运建筑智能监控运营平台。营状态、参数的实时采集和记录，减少现场巡查人员投入，降低物业设备维护和运营成本。资料来源：万睿科技官网，中信证券研究部图32：万科物业的智能化产品：黑猫一号智能通行系统图33：万科物业的智能科技运营体系资料来源：万睿科技官网资料来源：万科物业官网物业管理公司接近生活场景，科技应用相对“接地气”，也很容易落地。物业管理公司贴近一线，也更为重视服务，能够把握到新的商机。但是整体看，物业管理行业属于劳动密集型公司，在科技方面的投入存在限制，总体技术实力不强，开发能力较弱，还需要积极和科技企业相配合。千丁互联和龙湖物业关系密切，也属于开发企业相关资金孵化的，试图提供综合社区解决方案的公司。千丁互联成立于2014年3月，争取通过物联网、云技术、大数据及人工智能的创新科技，实现社区数字化、线上化、数据化、智慧化，接驳商业服务及公共服务，赋能物业公司和服务业。请务必阅读正文之后的免责条款部分1521900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图34：千丁互联的集成解决方案资料来源：千丁互联官网，中信证券研究部图35：百强企业中自行开发物业管理APP的比率图36：百强企业智能化投入金额变化单位：万元智能化投入金额增长率80090%TOP11-3095%70080%70%60060%500TOP31-5077%50%40040%30030%200TOP51-10049%20%10010%00%0%50%100%2014201520162017资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部总而言之，我们认为在过往，科技应用推动人均在管面积提升，提升规模经济的边界，优化增值服务的组合和降低集体决策的难度。展望未来，我们相信社区居住将更趋科技化，智能化，科技对国民居住的改造，才刚刚开始。而物业公司，将在这一颠覆性变化中，扮演重要的角色。请务必阅读正文之后的免责条款部分1621900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6▍案例研究——科技投入强化物业管理公司竞争力必要的科技研发投入是品牌物业公司立身之道物业公司既可以大量主动投入，也可以坐等免费的第三方平台提供社区服务的解决方案。我们相信，市场上的确也会有不止一个第三方平台，可以协助小物业公司提供解决方案，无需这些公司投入资金。表6：物业管理公司科技投入和接入第三方平台之间的区别关注要点物业管理公司科技投入接入第三方服务技术开发能力较弱较强硬件建设能力重硬件轻硬件线下服务把控能力强弱资金投入重投入轻投入自身管理社区和其它物业管理针对客户目标中小物管公司公司联盟性委托完整考虑基础服务和增值服务完整程度通常不止接入一个平台完整具体应用对业主满意度重视不够重视商家入驻筛选严格，把控质量一般不严格资料来源：中信证券研究部但是，免费的往往是最昂贵的。物业公司放弃了科技应用方面的投入，就等于将用户体验、反馈、互动信息、社区人和物的互联等一系列业务机会拱手相让。这种让步，可能导致基础服务质量和增值服务能力无法得到突破，从此跟随人后。更何况，物业管理领域所需要的科技应用，绝大多数都是成熟的技术。科技投入的关键，是应用场景的把握和软件硬件的结合。技术本身并不是核心问题。物业公司在核心技术和人才方面的匮乏，是可以通过一些办法来弥补的。我们相信，百强中的龙头物业管理公司，在达到规模经济的条件下，通过加大科技投入，为股东创造了超额业绩，为业主提供了更好体验。图37：科技系统开发的成本曲线纵轴：成本，横轴：运用规模图38：百强物业管理公司营业收入分布6048.835040302016.73105.572.990TOP10TOP11-30TOP31-50TOP50-100资料来源：中信证券研究部资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分1721900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6案例：绿城服务的科技投入和回报绿城服务的智慧园区建设包含“幸福绿城”移动应用、“智慧物管服务”平台、“智慧硬件管理”平台三个部分。其中“幸福绿城”移动应用是公司园区增值服务——园区产品及服务业务的主要流量接入口，同时也承担着物业管理中沟通互联的作用。“智慧物管服务”和“智慧硬件管理”则是通过软件的运筹优化和硬件的服务替换，达到提升管理效率、达到人工支出的作用。因而，科技的应用对公司业绩的影响主要从两方面达成。从收入端来说，科技应用扩宽园区产品及服务的流量入口，提高了该部分业务的营业收入。从成本端来说，科技应用在多个方面提高了管理效率，减少了人员投入。人工成本，一直都是包括绿城在内的所有物业管理公司，最核心的成本。表7：绿城服务各项成本构成单位：亿元成本构成201320142015201620172018营业成本14.318.423.930.141.955.1—员工成本9.7511.8111.52---—分包成本1.873.498.01---—营业税及附加费0.911.161.40---—公共空间成本0.921.011.46---—办公室开支0.580.670.65---—其他0.260.280.84---管理费用1.31.52.32.74.26.0销售费用0.00.00.10.10.20.6其他费用0.20.20.30.30.40.6资料来源：公司公告，中信证券研究部图39：绿城服务“智慧园区”项目的主要内容资料来源：公司公告，中信证券研究部当然，详细测算科技投入的效益存在很大难度。首先就是，企业人均在管面积的增加，请务必阅读正文之后的免责条款部分1821900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6到底有多少比例是科技带来的？其次则是，企业增值服务的收入增加，到底有多少和科技有关。如今市场上各家物业管理公司都积极推动科技投入，却很难测算这些投入的合理性。但我们还是需要定量论证。公司是2014年正式推出科技项目的应用。我们发现，科技应用之前，2013年与2014年的单位人工投入大致相同。科技应用之后，单位面积人员的投入呈趋势性下降，2018年的单位面积人员投入仅为2014年的85.8%，4年提高人工效率16.6%，相当于年化增长3.9%。表8：公司的管理规模与管理效率的变化科目201320142015201620172018在管面积54.765.982.8105.2137.8170.4YoY25.7%27.1%31.0%23.7%累计增幅83.1%100.0%125.7%159.7%209.1%258.6%销售费用14.2918.4223.8830.0641.9455.12-同比例增长的其他成本2.673.124.356.368.3210.29推算人工成本11.6215.2919.5323.7033.6144.83YoY31.6%27.7%21.4%41.8%33.4%累计增幅76.0%100.0%127.7%155.0%219.8%293.1%消去工资增长因素100.0%109.0%116.6%123.8%131.5%144.0%同物价基准的人工投入11.6214.0316.7519.1525.5531.13YoY20.7%19.4%14.3%33.5%21.8%累计增幅82.8%100.0%119.4%136.4%182.1%221.8%单位面积人员投入99.7%100.0%95.0%85.5%87.1%85.8%累计增幅75.4%100.0%128.8%161.4%219.2%274.7%单位面积管理费用90.8%100.0%102.5%101.1%104.8%106.2%资料来源：公司公告，中信证券研究部测算注：累计增幅的计算基准以2014年为100%。当然，公司由于需要应用科技，也要增加总部的管理费用。2014年后单位面积的管理费用大幅上升10.18%，科技应用对单位面积的管理费用略有上升。总的来说，我们看到应用科技之后，公司的单位面积人工投入大幅下降，但同时管理费用支出在科技应用第一年快速上升，后续缓慢上升。当然，单位面积的人工投入下降不仅来自于科技应用，也有公司股权激励、结构优化的因素。我们假设，其效率提升的30%归因于科技应用，并由此进行成本收益的分析。我们看到公司在经营上有效率提升，但我们更关心公司在科技应用上的投入收益是否合理。公司未披露在科技应用投入的具体数额，不过我们也可以从公司的年报中寻得线索。公司的科技应用系统通过关联公司“绿漫科技”进行开发和维护，我们以每年对绿漫科技的关联交易款作为科技应用的费用支出（实际上也有资产支出，这里保守计算）。并且根据公司上市文件披露，公司本身也有26人IT研发团队，我们以该团队支出也作为科技应用投入。关于科技投入的总量数据，我们依据公司上市文件披露，公开发行所募得的12.67亿请务必阅读正文之后的免责条款部分1921900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6元中有7%作为“智慧园区”建设资金，2018年年报显示已经用完。而在募资之前，公司在“智慧园区”建设投入为0.24亿元。收益测算我们则采用节省的人工成本的30%和“园区产品及服务”导流毛利中的15%作为智慧园区建设本身所贡献收益。表9：绿城服务在科技应用上的投入与收益测算单位：百万元科目20142015201620172018分年投入法分年投入合计109.14智慧园区年投入1013.717.824.926.3成本IT维护人员3.13.23.33.43.5总额法总额法合计112.31上市募已投入金额23.7上市募资后投入88.61成本节省测算29.17118.63146.50218.56园区服务导流收入105.02113.34186.36241.91收益导流价值量4.735.108.3910.89收益合计541.96资料来源：公司公告，中信证券研究部测算经两种方法测算，自2014年以来，公司在科技应用上投入合计1.1亿元，获得收益5.4亿元（均是息税前测算）。科技应用的减费效果卓有成效，并且符合商业逻辑，未来科技应用带来的效率提升，也会为公司持续贡献效率提升。图40：公司近年来经营效率的变化以2014年为100%图41：在科技应用上的投入与收益测算单位：百万元单位面积的人力投入单位面积的管理费用投入收益120%250100%20080%15060%10040%20%500%020132014201520162017201820142015201620172018资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部总体来说，上亿量级的系统运维投入，对于中小物业管理公司而言的确并不可行。表10：自行开发智慧园区与加入生态平台的投入产出对比科目自行开发智慧园区加入生态平台投入成本上亿固定开发投入，每年几千万的维护成本。几乎是零成本节约成本提升人工配置效率，提升人工配置效率，失去线下流量的导入权，失去这一部分获得线下流量的导入权，有利于形成封闭的增值服务社区服务业务的发展机会，让渡给第三生态圈方平台请务必阅读正文之后的免责条款部分2021900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6科目自行开发智慧园区加入生态平台个性化程度低，线上与线下的服务难以服务质量个性化定制，能保证较好的服务质量把控公司价值形成公司独有的竞争优势，巩固公司品牌公司经营被同质化资料来源：中信证券研究部▍风险因素科技投入的效果难以定量测算的风险；过分强调机器代替人，伤及服务品质的风险；物业管理公司缺乏科技人才的风险。▍相信科技的力量，看好物业管理行业龙头我们认为，科技应用不仅带来降本增效，拓展增值服务，更有可能为日后科技塑造新居住形态的重要实践者。今天，绝大多数物业管理公司都比较重视科技的投入，唯现今科技投入仍有上升的空间。相比之下，我们更加认同品牌实力强劲，具备一定规模，有意愿加大科技应用相关投入，有可能推动完整增值服务体系建设的公司。我们重点推荐绿城服务、中航善达，中海物业。万科物业并不是上市公司，但公司在科技方面的努力，值得投资者关注。表11：重点公司估值表股价EPS（元）PE公司名称评级（元）18A19E20E21E18A19E20E21E绿城服务买入5.540.170.210.270.3532.626.420.515.8永升生活服务买入3.270.070.120.230.3146.827.314.210.6中海物业买入3.760.120.170.220.2831.322.117.113.4南都物业买入17.490.911.001.201.4619.217.514.612.0中航善达买入12.061.280.930.830.999.413.014.512.2资料来源：Wind，中信证券研究部注：股价为2019年8月5日收盘价，除中海物业为港币外，其他公司均为人民币，中航善达EPS计算依据对收购资产增发股份的假设，详见我们2019年7月26日发布的报告《中航善达：国企改革进展再进一步》绿城服务：依托科技应用，完善生活服务平台尽管短期业绩增速受到教育等板块拖累，但公司仍然是现有上市物业管理企业中，品牌影响力最强，增值服务体系最完整的企业。公司打造生活服务平台的过程，和科技应用密不可分。请务必阅读正文之后的免责条款部分2121900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图42：幸福绿城APP的主要功能界面图43：绿城服务的增值服务体系资料来源：幸福绿城APP资料来源：公司公告，中信证券研究部我们维持公司2019/20/21年EPS预测至0.20/0.26/0.33元，我们认为在未来3-5年左右的时间，一旦客观环境成熟，公司可能再次迎来非线性跨越式增长。我们给予公司2019年35倍PE，维持公司8.35港元的目标价格(当前股价6.30港元)，维持“买入”评级。表12：绿城服务盈利预测简表项目/年度201720182019E2020E2021E营业收入(百万元人民币)5,1406,7108,63211,03413,975营业收入增长率YoY38.10%30.54%28.64%27.84%26.65%净利润(百万元人民币)387483566720930净利润增长率YoY35.70%24.73%17.16%27.19%29.17%每股收益EPS(基本)(元人民币)0.140.170.200.260.33毛利率18.41%17.85%17.95%17.88%17.72%净资产收益率ROE20.20%20.75%19.56%19.92%20.47%每股净资产（元记人民币）0.70.81.01.31.6PE40.130.126.921.016.1PS3.42.62.01.61.3资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2019年8月5日收盘价中海物业：物联+互联双驱动，科技铸造优质服务中海物业重视科技应用，推进智能小区建设，搭建更智慧的物业增值服务平台。公司利用物联网、智能硬件技术，打造智慧小区；利用互联网技术，打造互联业务平台，成为业主连结物业管理公司、邻居、各类服务资源的入口。请务必阅读正文之后的免责条款部分2221900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6图44：中海物业近年来营业收入构成及增速图45：中海物业2018年增值服务的收入构成物业管理服务增值服务营收增速40.0035.0%35.0030.0%30.0025.0%25.0041.70%兴海物联20.0%20.00优你互联服务15.0%58.30%15.0010.0%10.005.005.0%0.000.0%20142015201620172018资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部公司对于科技的应用主要涵盖于兴海物联和优你互联服务两个子品牌，这两个子品牌也构成了公司的增值服务。兴海物联（工程服务），服务涵盖为物业发展商提供自动化咨询和工程产品销售服务，以及为物业管理公司提供检查、维修及保养及设备升级服务。图46：兴海物联的9S体系智慧园区解决方案图47：以优你家APP为核心的社区O2O服务平台资料来源：公司官网资料来源：公司官网优你互联服务（小区资产及服务营运），依靠线上线下结合的服务平台，开展多种经营业务，满足业主生活消费需求，服务涵盖：1.自有资产经营，包括自有产权房产、车位的经营等；2.客户资产经营服务，包括业主资产经纪服务、公共资源租赁协助服务等；3.生活服务运营和商业服务运营，包括房屋生态、家居家装、新零售、到家服务、旅游休闲、教育培训、健康养老、汽车服务、平台服务、商业写字楼服务等。我们维持公司2019/2020/2021年EPS预测至0.17/0.22/0.28港元，给予公司2019请务必阅读正文之后的免责条款部分2321900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6年30倍的PE，给予4.96港元/股的目标价格，约相当于2019年3倍PS。当前公司股价3.76港元/股，我们维持公司“买入”的投资评级。表13：中海物业盈利预测简表项目/年度201720182019E2020E2021E营业收入(百万港元)3,405.64,203.35,427.77,172.09,347.9营业收入增长率YoY31.52%23.42%29.13%32.14%30.34%净利润(百万港元)306.8402.1543.7718.9936.2净利润增长率YoY35.56%31.07%35.23%32.22%30.23%每股收益EPS(基本)(港元)0.090.120.170.220.28毛利率24.97%21.35%21.30%21.27%21.04%净资产收益率ROE35.83%35.91%33.46%32.04%30.85%每股净资产（港元）0.30.30.50.70.9PE39.330.019.014.411.0PB14.110.86.44.63.4资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2019年8月5日收盘价中航善达：期待强强联合的化学反应招商物业具有科技应用经验。目前招商物业独创“到家汇”和“慧到家”综合智慧服务平台集物业管理、设施运营、智能科技、房产经纪、社区商业为一体。同时招商物业子公司招商建筑科技专注于智慧楼宇领域，业务范围涵盖：楼宇智能化工程设计与施工、智能化系统及产品研发应用、建筑节能及太阳能等新能源应用、工程建设咨询顾问服务等，目前辐射全国40多个主要城市。图48：招商物业下属的建筑科技公司的服务模块资料来源：公司官网若公司得以顺利实现收购招商物业，结合中航物业既有的丰富经验，我们认为公司在针对非住宅业主增值服务的科技应用方面，将会迎来新的局面。我们基于一个保守的收购对价假设，给予“买入”的投资评级。我们给予招商物业一个比较大的估值区间，即25亿元到40亿元。保守起见，我们假设按照这个估值区间的上限，即40亿元作为交易对价，假设招商物业2020年开始并表，则预计2019/2020/2021年公司EPS0.93/0.83/0.99元/股。我们给予房地产业务43.9亿的市值估计，参考可比公司给予物业管理业务2020年22倍PE估值，合计总市值188.2亿元（对应新的股本，股本来自于上述收购对价假设），给予公司15.76元/股的目标价格和“买入”的投资评级。请务必阅读正文之后的免责条款部分2421900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6表14：中航善达盈利预测简表项目/年度201720182019E2020E2021E营业收入(百万元)5,893.496,655.655,960.0410,589.9212,160.08营业收入增长率YoY-7%13%-10%78%15%净利润(百万元)150.59856.61623.60993.301,185.43净利润增长率YoY-7%469%-27%59%19%每股收益EPS(元)0.231.280.930.830.99毛利率21.2%19.6%17.3%13.9%14.6%净资产收益率ROE3.60%17.69%11.84%9.90%10.88%每股净资产（元）6.267.267.8915.0516.33PE55.899.8313.5015.1612.70PB2.011.741.600.840.77资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2019年8月5日收盘价万科物业：社区服务生态系统领导者万科物业，是万科控股子公司。目前，万科企业持有万科物业63%的股权。截至2018年末，万科物业已布局中国83个最具发展潜力的大中城市，合同项目共计2844个，其中住宅项目2209个，商企项目635个，合同面积突破5.3亿平方米，服务480万户家庭，超1584万人口，在职员工人数超8万名。在2019中国物业服务企业百强评选中，万科物业连续第10年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。图49：万科物业营业收入及占比图50：万科物业毛利及毛利率单位：亿元120.0营业收入增速80%毛利毛利率70%20.030%100.018.060%25%80.016.050%14.020%60.040%12.010.015%30%40.08.010%20%6.020.04.010%5%2.00.00%0.00%资料来源：万科A公告，中信证券研究部资料来源：万科A公告，中信证券研究部表15：万科物业的主要业务介绍业务介绍住宅物业服务住宅物业项目参照睿服务体系安全管理，环境绿化，保洁管理，设施设备维护管理。为自用型物业提供FM服务，助力企业客户聚焦核心业务发展；为运营型物业提供PM服务，提升不动产全生命周期资产价值。到2017年3月底，万科物业商写业务在管项目面积商写物业服务达到2196万平米。为腾讯深圳滨海全球总部，腾讯微信总部，阿里北京绿地中国区总部，蚂蚁金服总部等提供总部服务。早期专注于物业服务方案设计和销售案场保安保洁服务，现在则围绕房地产开发业务节点，开发商服务提供一系列物业相关专业服务。在70个城市，500多个销售案场提供服务。资产服务房产经纪，房屋美居，社区资产为着力点，构建房屋资产全周期服务，发现并提升房屋资请务必阅读正文之后的免责条款部分2521900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6业务介绍产的真正价值。房产经纪至今代理房屋近18万套，美居中心为业主提供装修和家具产品，服务面积超过3000万平方米。资产投资业务目前包括批量车位投资，包销代销，也包括少数会所，社区商铺资产运营改造。智慧生态社区连接业主，车辆，设备和人员，智能数据监测运营中心，物联网产品。追求智能科技提升效率，降低成本，最终提升业主满意度。生活服务友邻市集，社区共建等。资料来源：万科物业网站，中信证券研究部万科物业十分重视科技赋能和服务线上化。在主要物业管理企业开发的APP中，万科物业的APP住这儿，用户满意度、月度活跃量等指标均领先于任何其他物业管理公司的APP。万科还建立了独有的睿服务体系，其中核心就是线上睿平台数据管理体系，由包括FM系统、战图、住这儿、营帐系统等在内的一整套互联网应用系统组成，代表物业方搭建客户与员工的工作平台。图51：万科物业“住这儿”APP功能一览图52：万科的“睿服务3.0”模式资料来源：住这儿APP资料来源：万科物业官网金科服务：科技应用能力突出金科服务是业内科技应用能力突出的企业。尽管公司尚未上市，但也尤其值得投资者关注。金科服务目前进入135个城市，管理规模约2.2亿平米。金科服务在物业管理行业中的排名，远超金科在地产行业的排名，管理第三方面积比例较高。在科技应用方面，金科服务称“计划构建智慧物业、智慧生活、智慧商业、智慧金融、智慧教育、智慧医疗为一体的六大智慧生活平台，并通过数据云、邻里人、智慧端链接社区、城市、家庭，为业主提供最优质的人性化服务，最大限度满足物业产权人、物业投资者保值增值的用户需求；为其所服务的社区提供“智能+、数据+、服务+”的生活方式，并涵盖智慧社区服务、智能家居服务、家庭环境服务、EBA工程服务等智慧生活服务，为居住请务必阅读正文之后的免责条款部分2621900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6在金科大社区的业主提供各项个性化增值服务。”从这一愿景可以看到，对于金科服务来说，科技不仅可以降本增效，更能够拓展增值服务的空间。图53：金科服务的大数据与分析和云数据服务图54：金科服务的大数据与分析和云数据服务资料来源：公司官网资料来源：公司官网保利物业：重视科技，增长迅速保利物业开发了芯智慧社区云平台。这个平台首先满足了公司内控信息化管理，包括办公自动化管理、人力资源管理、客服、财务收费、预算、巡查巡查及综合设备设施的智能化管理。通过芯智慧数据平台建设，公司继尔再推出保利物业线上生活服务、社区商业经营以及综合健康与养老等服务平台。这一平台的目标，是实现统一数据平台，实现人物互联，实现软硬件充分融合。例如，熊猫开门从“点选开门”到“摇一摇”开门，移动巡检从“拍照验证”到“定位轨迹”，EBA从数据采集到主动报警，自主研发的优势逐步体现，软、硬件深度结合，持续提升用户体验。图55：保利物业人数近7年复合增长率22.3%，2018年增长30.6%资料来源：保利地产年报，中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款部分2721900649/36139/2019080616:52 物业管理行业深度报告｜2019.8.6凭借管理层的各种努力，包括芯智慧平台的应用，保利物业规模迅速扩展，品牌形象有所提升，第三方服务面积占比不断增长，有望成为物业管理板块新的龙头上市企业。▍相关研究物业管理行业专题研究报告—物业管理为什么是个好行业？(2019-05-23)物业管理行业观点—好赛道上找好公司(2019-05-11)物业管理行业跟踪报告—背靠大树求小弹性，提升服务求大成长(2019-03-20)物业管理行业专题研究报告——7100万套住房物业费的秘密(2019-02-26)物业管理行业重大事项点评——物业管理行业的政策机遇和潜在风险(2019-01-21)物业管理行业专题研究报告—从零到一之路：四象限透视社区增值服务(2018-12-03)物业管理行业重大事项点评—减税和社保负担下降利好行业龙头(2018-11-05)请务必阅读正文之后的免责条款部分2821900649/36139/2019080616:52 分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明：（i）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法；（ii）该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系。评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上；（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～20%之间月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个股票评级持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～5%之间月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上；指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～10%之间；以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上其他声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责条款而言，不含CLSAgroupofcompanies），统称为“中信证券”。法律主体声明本研究报告在中华人民共和国（香港、澳门、台湾除外）由中信证券股份有限公司（受中国证券监督管理委员会监管，经营证券业务许可证编号：Z20374000）分发。本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发：在中国香港由CLSALimited分发；在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCo.,Ltd.分发；在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd.分发；在美国由CLSAgroupofcompanies（CLSAAmericas,LLC（下称“CLSAAmericas”）除外）分发；在新加坡由CLSASingaporePteLtd.（公司注册编号：198703750W）分发；在欧盟由CLSA（UK）分发；在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发（地址：孟买（400021）NarimanPoint的DalamalHouse8层；电话号码：+91-22-66505050；传真号码：+91-22-22840271；公司识别号：U67120MH1994PLC083118；印度证券交易委员会注册编号：作为证券经纪商的INZ000001735，作为商人银行的INM000010619，作为研究分析商的INH000001113）；在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发；在日本由CLSASecuritiesJapanCo.,Ltd.分发；在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd.分发；在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发；在菲律宾由CLSAPhilippinesInc.（菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员）分发；在泰国由CLSASecurities(Thailand)Limited分发。针对不同司法管辖区的声明中国：根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可，中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。美国：本研究报告由中信证券制作。本研究报告在美国由CLSAgroupofcompanies（CLSAAmericas除外）仅向符合美国《1934年证券交易法》下15a-6规则定义且CLSAAmericas提供服务的“主要美国机构投资者”分发。对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。任何从中信证券与CLSAgroupofcompanies获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericas。新加坡：本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd.（资本市场经营许可持有人及受豁免的财务顾问），仅向新加坡《证券及期货法》s.4A（1）定义下的“机构投资者、认可投资者及专业投资者”分发。根据新加坡《财务顾问法》下《财务顾问（修正）规例（2005）》中关于机构投资者、认可投资者、专业投资者及海外投资者的第33、34、35及36条的规定，《财务顾问法》第25、27及36条不适用于CLSASingaporePteLtd.。如对本报告存有疑问，还请联系CLSASingaporePteLtd.（电话：+6564167888）。MCI(P)071/10/2018。加拿大：本研究报告由中信证券制作。对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。英国：本段“英国”声明受英国法律监管并依据英国法律解释。本研究报告在英国须被归为营销文件，它不按《英国金融行为管理手册》所界定、旨在提升投资研究报告独立性的法律要件而撰写，亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制。本研究报告在欧盟由CLSA（UK）发布，该公司由金融行为管理局授权并接受其管理。本研究报告针对《2000年金融服务和市场法2005年（金融推介）令》第19条所界定的在投资方面具有专业经验的人士，且涉及到的任何投资活动仅针对此类人士。若您不具备投资的专业经验，请勿依赖本研究报告的內容。一般性声明本研究报告对于收件人而言属高度机密，只有收件人才能使用。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。本研究报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。本报告所载的资料、观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断，可以在不发出通知的情况下做出更改，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任。中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域、单位、集团及其他附属机构的流动。负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定。分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定，但是，分析师的薪酬可能与投行整体收入有关，其中包括投资银行、销售与交易业务。若中信证券以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构为此发送行为承担全部责任。该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息。本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议，中信证券以及中信证券的各个高级职员、董事和员工亦不为（前述金融机构之客户）因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任。未经中信证券事先书面授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。中信证券2019版权所有。保留一切权利。21900649/36139/2019080616:52'