如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理.doc 8页

'如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理 如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理 如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理 如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理 如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理 如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理 　　如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理提要：物业管理行业的特点决定了职业项目经理人的素质是综合性的，而作为一名优秀的经理人应该具备如下素质　　如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理　　随着房地产的高速发展，也促使了物业管理行业的快速发展，法律法规的不断完善，客户需求的日趋多元化，物业管理企业要在激烈的市场竞争中取得有利地位，要求物业管理企业不仅要有一大批优秀的职业项目经理人队伍。同样，也要求有更多的职业道德高尚，综合素质高，热爱物业管理行业，懂管理善经营，有不断创新意识的优秀职业经理团队。物业服务企业是培养和造就职业项目经理的基地，如何不断提升职业项目经理的经营管理能力，也是企业战略发展的重要一环。　　物业管理行业的特点决定了职业项目经理人的素质是综合性的，而作为一名优秀的经理人应该具备如下素质：　　一、高尚的职业道德　　项目经理因为具有高尚的品德，将会做出许多有利于企业生存和发展的举措，给企业带来不可估量的影响。如遵纪守法、兢兢业业、忠于职守企业才会在稳健中前进；任人为唯贤，知人善用，才会加强企业的核心竞争力。有的项目经理为了完成公司下达的任务指标，不择手段，将企业的品质管理弃之不顾，公然做出与企业制度相悖的事务，损害广大业主的利益，给企业带来潜在的风险，随意对客户和业主做出的承诺，敷衍了事或不予兑现，使客户对企业不信任，一定程度上损害了企业的声誉，破坏了企业在广大客户心中的形象。也有的项目经理对国家法律法规和企业利益置而不顾，利用职务之便预收有关费用携款潜逃。通过这些更能说明一名优秀的项目经理人职业道德的重要性。　　二、文化和专业素质　　文化可以修心，体现了人员的修养和内涵，丰富的专业知识既于理论的学习和工作的实践。物业管理的策划阶段，早期、前期介入阶段和实施阶段，都已体现了物业管理的专业性，环环相连。早期介入对项目的使用功能、选材和设计等方面给予合理化建议的程度，决定了后续项目管理的难易度和成本的构成，具有专业素质的项目经理起着决定性作用。　　三、成本控制　　项目经理对财务的收支应有明确的认识，心中要有一本清晰的帐，对固定成本的构成进行分析，量入而出，做好各项成本支出预算，合理安排每一周期的浮动成本，做好节能降耗工作。精打细算才能促使项目稳健和持续发展。　　四、沟通协调　　职业项目经理的组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重。　　注重与业主、客户的沟通。这种沟通的功夫更多地体现在随机、日常工作中，我们提倡及时地、真诚而有效的沟通，并不局限于每年的业主客户意见征询活动。　　注重与员工的沟通。团队中的成员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。　　注重与有关单位、部门和上级主管理沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对职业经理的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。项目经理要接受公司领导及相关职能管理部门的指导和监督，要与相关协作部门和其它管理处协调好各种关系；要善于团结自己的班子成员，与下属保持好良好的交流和沟通状态。如果没有这诸多关系的统一协调，项目经理就无法取得各方面的支持，而致使工作难以开展下去。　　五、执行力　　项目经理是现场的第一领导，他传承着企业的文化和管理模式，良好的执行力可以提高工作效率，达到或超越预定的目标。对项目的人、财、物等资源进行整合和优化，严格执行企业的规章制度，以身作侧。企业的文化、管理模式是否存在偏差，项目管理是否达到了企业所要求的标准，与项目经理的执行力密不可分。　　六、职业意识　　敬业爱岗，在工作中充满激情，用极大的热情投入到工作中，以美好的笑容展现给客户。在意别人对自己的看法，走好职业生涯发展的每一步，自己被别人尊重和认可是做好工作的最好动机。　　职业意识又可分为五个意识：　　（1）诚信意识：人无信而不立，作为企业或者个人，信誉是非常重要的，信誉的价值是可以度量的，企业的品牌价值也是可以估量。　　（2）服务意识　　物业管理属于第三产业，受聘于业主（开发商或业主委员会），业主对服务有选择和购买权，当业主对物业服务表示认可、接受时，决定了物业服务企业在市场的生存空间。　　（3）团队协作意识　　项目管理的好坏，在一定程度上也能看出团队的协作能力，物业管理工种多，涉及的知识面广，一个人的能力不可能面面俱到，单兵作战已不适宜。维护团队的声誉和利益，不说诋毁团队的话，不做损害团队的事，保守团队秘密，积极做好团队中自己的工作。部门和员工之间相互监督、相互协作，更能体现团队的价值，必将产生 1+1＞2的效益。　　（4）学习意识　　实践工作是对学习理论的验证，树立学习型团队，及时掌握新的法律法规，借鉴市场上新的管理服务方式方法，理论结合实践，不断的更新、创新来满足业主的需求，把握好市场的风向标。　　（5）风险意识　　物业管理作为微利和劳动密集型行业，也是一项综合性的服务和经营，而又具有一定风险的经济活动，不仅能为投资者带来稳定的收益，而且也有可能使企业遭受风险而导致损失乃至丧失市场。风险既于物业管理经营活动的本身，又周围的环境条件，甚至还　　　　如何造就优秀的物业管理行业职业项目经理提要：物业管理行业的特点决定了职业项目经理人的素质是综合性的，而作为一名优秀的经理人应该具备如下素质有认识的滞后性、财务管理的局限性，以及于大自然的灾害等。比如井盖损坏未修复导致行人落井丧命，仅此就能让企业在财务上受损，也许在同一项目上再做十年也未必能弥补财务上的损失。　　职业项目经理的主要工作——　　物业管理在未注入项目时，项目犹如一张白纸，能否创优和获得荣誉称号、项目管理的好坏，很大程度上取决于经理对事务的把握和处理。事无巨细一把抓，精神可敬，行为不可取，当从人员编制上来讲，项目和经理的能力也有大小，建筑面积超过10万平方米的项目少则几十名员工，多则上百名，适当的放权既可不被日常事务所牵也可培养后备人才。　　项目经理主要处理的工作有两大项：一是特殊事项的处理。常规性工作员工掌握了操作流程和量化，在不违背规章制度的情况下可放权处理并做好监督，比如楼宇巡查、设备维保、日常零修等；而突发事件或事关项目整体利益或企业利益的应亲历亲为，比如治安事件或设施设备应急处理等。二是目标责任。物业管理经过近三十年的发展，已经步入了规范化的阶段，很多企业每年都会给项目下达目标任务书，项目经理为直接责任被考核人，具体涵盖了基础管理、财务运行、队伍建设、日常管理等各方面。经理着重于对项目人、财、物资源进行整合和优化，使项目产生更大的效益。　　项目经理在物业管理中充当的角色——　　项目经理是项目的第一负责人，具有带领项目团队完成企业下达任务书的艰巨任务。并且是企业与业主（房地产开发商或业主委员会）沟通的桥梁，有关协调事宜需经理直接沟通和把握，也是现场信息收集和处理的主要负责人。在企业文化和企业管理模式的传承方面起着表率作用，项目经理的言行举止和处世风格影响着项目团队的队员。项目的成本与收益需项目经理一手把控，在创收和减支方面有着举足轻重的作用。　　业界项目经理的整体素质和发展——　　项目经理人是职业企业经理人的后备军，项目经理也是从基层干出来的，既要具备一定的文化水平，也要具备一定的专业知识和实践能力。项目经理既有工程部的主管或客服部的主管，也有安管部的主管，每个项目经理的侧重点也有所不同，但其必须对项目内所有的工种有个大体的认识和了解，以便在管理上做出更好的决策。　　物业管理是一个行业，本质上管理的内容都相似，但项目经理在管理的类型上也有一定的区别，比如住宅、写字楼、商业或其他类型（学校、医院、工业园）的项目经理。现很大部分项目经理都仅具备当中的一类项目管理经验，而具有两种或以上的却很少。在人员聘用上任人为亲，嫉才的例子鲜有可见，孰不知好的员工能给自己分担很多工作。　　从职业化的角度来说，作为一名职业项目经理人，应该具备管理两种物业类型以上的经验为佳，更应该具备项目物业管理分析和策划的能力。一个项目能否接管，是否适合企业的管理模式，是否产生良好的经济效益，对在往后的管理中可能出现的风险或危机，应该有一个大体的认识。并能够根据房地产的定位对项目进行物业管理策划，拟定符合项目定位的物业管理方案，既满足业主的需求，也适宜物业服务企业的经营管理。项目经理离企业经理不远，应通过不断的学习、不断的提升为晋升职业企业经理人做好准备。　　'