2018年物业管理行业深度分析报告 29页

'２０１８年物业管理行业深度分析报告 内容目录一、物业管理行业具有轻资产、现金流稳定的特征....................................................................................................5二、城镇化推动物业管理面积持续增长，市场规模可达万亿.......................................................................................8三、市场集中度提升，头部物业企业逆周期增长.....................................................................................................113.1物业管理市场集中度正迅速提升................................................................................................................113.2头部物业企业逆周期成长..........................................................................................................................15四、海外物业经验：高度分工、综合性服务............................................................................................................164.1海外地区物业管理市场发展成熟................................................................................................................164.2物业公司高度分工化、综合服务................................................................................................................17五、物业企业把持社区流量入口，增值服务形式更加多元........................................................................................195.1物业企业把持流量入口..............................................................................................................................195.2增值服务多样化........................................................................................................................................20六、发展趋势：物业企业加大软硬件智能化改造力度...............................................................................................21七、投资策略与重点公司分析................................................................................................................................227.1行业估值分析与投资策略...........................................................................................................................227.2重点公司分析...........................................................................................................................................23南都物业：领先的第三方物业管理公司.....................................................................................................23绿城服务：品牌美誉度高，内生增长力强..................................................................................................25碧桂园服务：背靠碧桂园，储备丰富业绩增长确定强.................................................................................26彩生活：美好生活社区服务商...................................................................................................................28风险提示..............................................................................................................................................................29图表目录图表1：物业服务业务分类......................................................................................................................................5图表2：包干制、酬金制区别...................................................................................................................................5图表3：顾问咨询服务.............................................................................................................................................6图表4：增值服务类别.............................................................................................................................................6图表5：2017年百强企业营业成本构成情况.............................................................................................................7图表6：增加外包比例，降低成本............................................................................................................................7图表7：2017年主要物业企业经营情况....................................................................................................................8图表8：百强物业服务企业物业费收缴率、项目续约率..............................................................................................8图表9：重点企业物业服务满意度............................................................................................................................8图表10：中国城镇化率...........................................................................................................................................9图表11：全国物业管理面积（亿平方米）................................................................................................................9图表12：房屋新开工、竣工、商品房销售面积（亿平米）.......................................................................................10图表13：住宅、办公楼、商业营业用房竣工面积（亿平米）...................................................................................10图表14：我国基础物业管理市场规模（亿元）.......................................................................................................10图表15：2017年百强企业各物业类型面积占比......................................................................................................11图表16：百强企业各物业类型物业服务费收费标准（元/平方米/月）.......................................................................11图表17：三方合作构建多赢生态圈........................................................................................................................11图表18：百强企业在管二手房售价、租金与周边均价比较（元）.............................................................................11图表19：物业企业数量（万）...............................................................................................................................12 图表20：物业百强企业市场份额不断提升..............................................................................................................12图表21：物业TOP10企业市场份额不断提升.........................................................................................................12图表22：房地产百强企业市场份额不断提升...........................................................................................................13图表23：大体量项目逐渐增多...............................................................................................................................13图表41：碧桂园服务第三方物业管理面积占比.......................................................................................................14图表42：雅生活服务第三方物业管理面积占比.......................................................................................................14图表24：2017年以来并购物业企业事件................................................................................................................14图表25：2016-2017各类型物业企业营业收入（亿元）..........................................................................................15图表26：2016-2017各类型物业企业营业收入增速.................................................................................................15图表27：主要物业管理企业在管面积（百万平方米）.............................................................................................15图表28：主要物业管理企业物业储备面积（百万平方米）.......................................................................................16图表29：2017年部分发达国家城镇化水平.............................................................................................................16图表30：美国已开工新建私人住宅（千套）...........................................................................................................16图表31：美国两大物业服务企业...........................................................................................................................17图表32：物业五大行情况.....................................................................................................................................18图表33：世邦魏理仕并购成长...............................................................................................................................18图表34：物业服务企业增值服务切入方向..............................................................................................................19图表35：2017年百强企业多种经营收入构成情况...................................................................................................19图表36：基础物业收入及净利润占比逐年降低.......................................................................................................20图表37：多种经营收入及净利润占比逐年提高.......................................................................................................20图表38：彩生活生态圈.........................................................................................................................................20图表39：智能化投入金额（万元）........................................................................................................................22图表40：2017年百强企业不同层级APP数量占比..................................................................................................22图表43：物业五大行估值分析...............................................................................................................................22图表44：重点公司估值分析..................................................................................................................................23图表45：2013-2018Q3营业收入及增速.................................................................................................................23图表46：2013-2018Q3净利润及增速....................................................................................................................23图表47：南都物业2014-2017年各业务收入构成...................................................................................................24图表48：南都物业2014-2017年各业务收入（千元）.............................................................................................24图表49：南都物业2013-2018Q3物业累计签约面积...............................................................................................24图表50：南都物业2014-2017H1平均物业服务费（月/平方米/元）.........................................................................24图表51：增值服务收入比重不断提升.....................................................................................................................25图表52：增值服务毛利率远超过公司毛利率...........................................................................................................25图表53：绿城服务2013-2018H1营业收入及增速...................................................................................................25图表54：绿城服务2013-2018H1净利润及增速......................................................................................................25图表55：绿城服务2015-2017年各业务收入构成...................................................................................................26图表56：绿城服务2018H1各业务收入（千元）....................................................................................................26图表57：绿城服务2013-2018H1物业在管面积和储备面积.....................................................................................26图表58：绿城服务2013-2018H1平均物业服务费（月/平方米/元）.........................................................................26图表59：碧桂园服务2015-2018H1营业收入及增速...............................................................................................27图表60：碧桂园服务2015-2018H1净利润及增速...................................................................................................27图表61：碧桂园服务2015-2017年各业务收入构成................................................................................................27图表62：碧桂园服务2018H1各业务收入（百万元）..............................................................................................27图表63：碧桂园服务2015-2018H1物业在管面积和储备面积..................................................................................27图表64：碧桂园服务2015-2018H1平均物业服务费（月/平方米/元）.....................................................................27图表65：彩生活20132018H1营业收入及增速.......................................................................................................28 图表66：彩生活2013-2018H1净利润及增速.........................................................................................................28图表67：彩生活2014-2018H1物业在管面积和储备面积.........................................................................................28 一、物业管理行业具有轻资产、现金流稳定的特征物业管理是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业行业提供的主要服务可分为物业服务与增值服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务。图表1：物业服务业务分类资料来源：国盛证券研究所1）基础物业。基础物业服务按收费方式可分为包干制物业管理服务与酬金制物业管理服务。目前，我国大陆地区大多数实行的是包干制，香港主要实行的是酬金制。图表2：包干制、酬金制区别项目包干制酬金制盈余或者亏损均由物业管理公司享物业管理角色有或者承担代理人收入确认管理费全额预定的部分管理（通常为10%）服务成本由物业管理公司承担从管理费剩余部分扣除盈余确认为物业管理公司利润滚动到下一期由物业管理公司支付，可以通过合理先有物业管理公司垫付，实际由业亏损涨价来补偿主负担由于没有直接成本，毛利率接近毛利率随劳工成本、服务范围等因素波动100%财务信息披露非上市公司自愿披露强制定期披露（通常是每月一次）资料来源：尚普咨询，国盛证券研究所2）案场服务。案场服务是指提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等服务。案场服务的主要服务对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等，还有乔迁服务、4S店礼仪服务等其它项目。案场服务项目持续的时间一般为三年左右，按照季度收费，定期进行考核。 3）顾问咨询服务。在传统的房地产开发过程中，房地产项目的设计与建造一般被看作是建设单位、设计院和承建商的工作，但物业一旦投入使用，管理者和使用者们又往往发现物业中还存在着许多无法弥补的先天缺陷。品牌物业企业为房地产开发商、承建商及中小型物业管理公司提供物业顾问咨询服务。图表3：顾问咨询服务顾问咨询服务前期物业顾问业前期物业顾问业务，主要面向房地产开发商、承建商，参与房地产的规务划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。物业管理顾问咨物业管理顾问咨询业务，主要面向中小型物业公司，向其输出管理经验、询业务提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。资料来源：国盛证券研究所4）增值服务。增值服务是指物业管理企业为了自身经营的需要，增强盈利能力，在物业管理服务之外开展的业务，主要包括场所清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务，与基础的物业管理服务有所区分。图表4：增值服务类别增值服务类别具体介绍家政服务为有需求的业主提供保洁、搬家、外墙清洗等服务，收取相应的家政服务费用。公共收益是对属于业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备、业主共用的场地等进行经营管理而产生的收入，按照物业管理合同或物业管理企业与业委会签订的协议约定，提取一定比例作为物业管理公共收益企业的报酬，该部分即为物业管理企业的公共收益收入。泊位费泊位费是指小区公共停车位收取的停车费维修费维修费是为业主提供入室维修服务收取的费用。清运费主要是部分商业项目中餐饮业商铺产生垃圾较多，由物业管理公司清运费负责清理，并收取垃圾清理费。其他主要是销售IC卡和饮用水、装修管理服务费、车位租赁费、验房费及其他其他零星活动费。用户可通过APP购买水果生鲜、食品饮料、粮油米面、进口产品等，物业APP服务管理企业收取平台交易佣金。资料来源：国盛证券研究所我们总结了物业行业存在如下行业特征：1）人工成本是最大的成本，物业管理行业是人力密集型行业。2）物业管理属于重管理的轻资产行业，现金流稳定。3）物业项目续约率高，存在天然的客户粘性。1、人工成本是最大的成本，物业管理行业是人力密集型行业。2017年百强企业营业成本构成中人员费用占比达到55.84%，是行业最大的成本，各地最低工资标准不断提升，我国人口红利消失导致我国整体人力成本的提升，也导致了本行业人工成本的攀升，成本控制是物业企业很重要的运营指标。 图表5：2017年百强企业营业成本构成情况资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所百强企业多举措化解成本。1）技术创新对冲成本压力。百强企业积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，构建社区服务生态管理系统，运用服务机器人。2）适度增加外包比例，有效降低刚性成本。图表6：增加外包比例，降低成本2016201770%59.23%60.25%60%50%42.31%43.14%36.84%40%35.22%30%23.99%24.68%20%10%0%设备维修养护绿化清洁秩序维护资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所2、物业管理属于重管理的轻资产行业，现金流稳定。物业行业固定资产较少，其行业特性表现为轻资产模式；主要物业企业的经营活动产生的现金流量净额均为正数，存量物业项目持续稳定提供现金流。 图表7：2017年主要物业企业经营情况经营现金流量净资产收益总资产周转固定资产周代码简称净额占比（%）率（%）率转率603506.SH南都物业21.4426.411.1829.146098.HK碧桂园服务28.3628.271.0551.352869.HK绿城服务10.2820.201.3818.091778.HK彩生活8.5918.630.389.332669.HK中海物业15.3435.831.10108.563319.HK雅生活服务16.3219.680.8026.651755.HK新城悦22.8847.711.2357.632168.HK佳兆业物业3.5123.390.5697.05871893.OC保利物业12.7858.311.8079.49870261.OC建投实业2.437.811.2051.43834858.OC一卡通0.0419.481.33153.19871437.OC上房服务6.1144.432.5338.69831971.OC开元物业17.6140.821.6653.73资料来源：wind，国盛证券研究所3、物业项目续约率高，存在天然的客户粘性。物业行业具有天然粘性。物业服务收缴率维持在94%以上，项目续约率维持在98%以上，物业服务企业存在天然的粘性。重点物业服务企业满意度维持在80%以上，业主比较关心的三项指标为物业客户服务、安全秩序管理、物业人员素质，同时绿化养护、清洁卫生及社区文化活动等关注度有所提升。图表8：百强物业服务企业物业费收缴率、项目续约率图表9：重点企业物业服务满意度物业服务费收缴均值物业管理项目续约率均值102%81.2%99.60%100%98.82%98.48%81.0%99%98.88%98.80%80.8%98%98.10%98.21%80.6%96%95.40%94.09%80.4%94%95.40%95.50%95.60%94.10%80.2%93.02%94.14%92%80.0%90%79.8%88%79.6%2010201120122013201420152016201720142015201620172018资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所二、城镇化推动物业管理面积持续增长，市场规模可达万亿城镇化为物业行业发展开拓广阔市场空间。根据国家统计局数据，2017年我国城镇常住人口8.13亿人，城镇化率58.52％，比2016年末提高1.17个百分点。中国常住人口城镇化率距离发达国家80％的平均水平还有很大差距，也意味着巨大的城镇化潜力。预计 未来数十年我国仍将进行城镇化，城镇化将带来房屋竣工面积持续不断增加，这为物业行业发展开拓了广阔发展空间。图表10：中国城镇化率60%58.52%57.35%58%56.10%56%54.77%53.70%54%52.57%51.27%52%50%47.50%48%46.59%45.68%44.94%46%44%42%40%20072008200920102011201220132014201520162017资料来源：国家统计局，国盛证券研究所全国房屋竣工面积带动物业管理面积增加。根据中国指数研究院数据，2017年全国物业管理面积达到195亿平方米，2009-2017年CAGR6.59%，2017年较2009年物业管理面积增加78亿平方米，基本上与全国房屋竣工面积一致。根据中国指数研究院预测，到2020年全国物业管理面积达到235亿平方米，物业管理市场的增长潜力巨大。目前基本上新开发住宅、写字楼等都配有物业公司，且新房物业费定价较高。新开发房屋，物业公司很多在顾问期会参与到前期布局，设臵更科学，且设备较新，日常维护较容易。图表11：全国物业管理面积（亿平方米）2502352202081952001851751641541441501341171241005002009201020112012201320142015201620172018E2019E2020E资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所 图表12：房屋新开工、竣工、商品房销售面积（亿平米）图表13：住宅、办公楼、商业营业用房竣工面积（亿平米）房屋新开工面积房屋竣工面积商品房销售面积房屋新开工面积房屋竣工面积商品房销售面积2525202015.2615.26151511.9311.93101055.1155.11002009201120132015201720092011201320152017资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所存量房带来的巨大物业市场空间。目前存量房屋物业公司覆盖率较低，随着部分地区政府推动老旧住宅区引入物业管理，增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间，根据我们测算存量房中没有物业管理的面积达105亿平方米（计算方法为城镇居民7.93亿人*人均建筑面积36.6平方米-2016年在管面积185亿平方米）。到2020年基础物业管理市场规模可达1.2万亿。全国物业服务企业2017年经营总收入约为6000亿元，较2012年全国3000亿市场规模增长了100%。根据中国指数研究院数据，预计到2020年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。图表14：我国基础物业管理市场规模（亿元）1250012013.20120001150011246.401100010632.96105009978.20100009435.009500900085008000201620172018E2019E2020E资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所百强物业管理类型中住宅面积最大。百强企业各物业类型面积占比中住宅占比最大（69.85%），其他物业类型占比由大到小分别为办公物业（9.12%）、商业物业（8.65%）、产业园区物业（4.12%）、公众物业（1.76%）、学校物业（1.65%）、医院物业（0.6%）。各类型物业服务收费标准由高到低分别为办公物业（7.88元/平方米/月）、商业物业（7.02元/平方米/月）、医院物业（6.88元/平方米/月）、公众物业（3.78元/平方米/月）、产业园区物业（3.64元/平方米/月）、学校物业（3.41元/平方米/月）、住宅物业（2.3元/平方米/月）。办公楼和商业营业用房竣工面积增速高于住宅增速，未来百强企业营收及净利润增速仍将保持较高水平。 图表15：2017年百强企业各物业类型面积占比图表16：百强企业各物业类型物业服务费收费标准（元/平方米/月）97.8887.026.8875.98654.263.783.643.41432.3210百强企办公物商业物住宅物公众物产业园学校物医院物其他类业平均业业业业区物业业业型物业物业资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所物业服务能够产生房屋溢价，物业费提价具有空间。物业管理企业为开发商提供优质配套服务，有助于提升品牌口碑，赢得先发优势，提高获得全委物业管理合同的概率；对地产开发商而言，物业管理企业高品质服务能反哺其新房销售。对于业主而言，良好的物业服务提升了业主居住幸福指数与体验，保障业主房屋资产的增值。2017年百强企业在管二手房平均价格高出周边二手房价格9.06个百分点，百强企业年套租金价格高于周边年套均租金价格6.88个百分点。居民收入提高逐渐重视物业服务，且物业费相对租金较低，未来物业费有提升空间。图表17：三方合作构建多赢生态圈图表18：百强企业在管二手房售价、租金与周边均价比较（元）周边二手房价格百强二手房价格45000.00周边年套均租金价格40000.0035000.0030000.0025000.0020000.0015000.00201220132014201520162017资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所三、市场集中度提升，头部物业企业逆周期增长3.1物业管理市场集中度正迅速提升物业服务企业数量仍在增加，行业处于成长阶段。目前物业企业数量仍然在增加，还未到存量整合阶段。到2017年，我国已成立约11.8万家以上的物业管理公司，相较于2008年增加了6万家企业 图表19：物业企业数量（万）1411.81210.51087.17.15.8642020082012201320142017资料来源：中国物业管理协会，国盛证券研究所行业呈现强者恒强格局，对比房地产企业物业百强企业市场份额仍有较大提升空间。物业百强企业市场份额逐年提升，由2014年19.5%提升至2017年32.42%，管理面积均值由2014年1749万平方米提升至3163.83万平方米。物业TOP10企业市场份额也正快速提升，由2014年4.37%提升至2017年11.06%，管理面积均值由2014年7625.48万平方米提升至21588.21万平方米。我们对比房地产百强企业市场份额，2017年达到47.7%，而物业百强企业市场份额为32.42%，相比房地产百强企业市场份额仍有较大的提升空间。图表20：物业百强企业市场份额不断提升图表21：物业TOP10企业市场份额不断提升企业管理面积均值（万平方米）企业管理面积均值(万平方米）市场份额市场份额350035%2500012%3163.8321588.2130002725.0929.44%30%18838.9611.06%10%2361.4828.42%32.42%2000010.18%250025%8%17491500013332.67.64%200019.50%20%6%150015%100007625.484.37%4%100010%50002%5005%00%00%20142015201620172014201520162017资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所 图表22：房地产百强企业市场份额不断提升60%47.70%50%40.80%35.40%36.70%40%30%20%10%0%2014201520162017资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所百强企业承接大体量项目逐年增多。近年来，百强企业承接大体量项目逐年增多，产生了适度的规模效应。2017年，单个项目在50-100万平方米、100万平方米以上的项目数量分别为1596个、285个，较2016年分别增长11.37%和10.04%。一方面，单个项目面积达到一定规模后，以标准化、自动化、智能化技术控制企业成本、提升运营效率；另一方面，大盘项目的人口聚集优势，产生更多的增值服务需求，打开企业社区增值业务的增长空间。如截止到2017年底，碧桂园服务单个项目面积超过50万平方米的项目数量为71个，受益于大盘项目的规模经济效益，在有效降低成本的同时，利用丰富的客户资源拓展增值服务。图表23：大体量项目逐渐增多单体超285100万平方米的项目数量1596单体在25950-100万平方米的1433项目数量020040060080010001200140016001800资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所物业管理企业市占率提升主要依靠管理规模扩张以及外延并购。物业公司可分为两类，一类为开发商下属物业企业，另一类为独立第三方物业企业，2017年，百强物业企业有开发背景的企业共有147家。物业管理行业是在房地产开发完成的基础上进行作业，需要与房地产公司进行良好的衔接，拥有房地产开发商背景的物业管理企业，其更能掌握关键资源和大额订单。1、房地产下属物业企业主要通过母公司房地产新建项目、第三方市场拓展、外延并购进行扩张。房地产下属物业企业优先获得房地产公司新建项目，房地产规模做大以后凭借自身品牌和项目经验拓展第三方物业管理市场。例如碧桂园服务和雅生活服务来自第三方的物业管理面积正逐年增长。 图表24：碧桂园服务第三方物业管理面积占比图表25：雅生活服务第三方物业管理面积占比12%10.90%10.90%60%55.60%10%50%42.72%8%40%31.52%6%30%4.10%4%3.10%20%2%10%0%0%2015201620172018H1201620172018H1资料来源：公司公告，国盛证券研究所资料来源：公司公告，国盛证券研究所2、独立第三方物业企业主要通过第三方市场拓展和并购方式进行扩张。大型物业企业具有资本优势，收购中小型物业企业快速做大规模，目前市场市场化收购项目的估值水平在9-15倍之间。图表26：2017年以来并购物业企业事件企业简称被收购企业收购股权比例被收购企业主要业务浙江耀江物业管理有限公司、中新苏州和乔物万科物业业服务有限公司、云南德润物业管理有限责任25%-100%物业管理公司等温州雅园物业管理服务有限公司、吉林天顺物物业管理、供应链管理、教育咨询服务、绿城物业业服务有限公司、浙江蓝颂供应链管理有限公20%-100%教育软件开发、旅游业务、广告设计等。司、浙江绿华国际旅行社有限公司等武汉天宇弘物业管理有限公司、深圳市前海微彩生活生活网络服务有限公司、上海同涞物业管理有50%-100%物业管理、社区经济等限公司等中海物业中信物业服务有限公司100%物业管理上海绿地物业服务有限公司、南京紫竹物业管雅生活服务50%-100%物业管理理股份有限公司杭州绿宇物业管理有限公司、上海真贤物业管嘉宝股份76%-80%物业管理理有限公司杭州新时代物业管理有限公司、南通乾通物业远洋亿家管理有限责任公司、北京百思得保洁服务有限30%-60%物业管理、清洁服务、技术开发等责任公司、北京远和志尚科技服务有限公司等上海采林物业管理有限公司、江苏金枫物业服南都物业70%-90%物业管理务有限责任公司资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所 3.2头部物业企业逆周期成长头部物业企业通过品牌、管理、资本等多重优势扩张，增速远高于百强平均水平。整个百强物业企业的增速呈现分化，规模越大的物业企业增速越快，呈现阶梯状。具体看到头部物业企业，其中TOP10物业企业增速远远快于百强平均企业，2016年营业收入增速41.58%，2017年营业收入增速37.6%远高于百强企业平均值。图表27：2016-2017各类型物业企业营业收入（亿元）图表28：2016-2017各类型物业企业营业收入增速20162017201620175045%41.58%43.2037.60%4540%4035%3531.4027.67%30%3022.02%25%2518.99%18.20%20%16.10%2012.42%13.2515%1510.38106.287.4210%3.994.7552.462.775%1.49%0.72%00%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100百强企业TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100百强企业资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所我们分析物业管理企业主要的核心指标是在管物业面积和储备物业面积，我们可以看到龙头企业碧桂园服务、绿城服务储备面积超过在管面积，保证未来三到四年30%以上增速。我们认为头部物业企业物业储备面积相对较高，一方面由于背靠母公司地产公司给予的物业资源较多，另一方面凭借自身品牌拓展第三方市场。图表29：主要物业管理企业在管面积（百万平方米）代码公司简称201320142015201620172018H11778.HK彩生活108.30217.20268.20293.60333.602669.HK中海物业75.40103.70116.50128.30131.702869.HK绿城服务54.765.982.8105.2137.8150.83319.HK雅生活服务24.4035.0050.1078.34109.106098.HK碧桂园服务69.8091.06122.76136.81755.HK新城悦19.327.536.3372168.HK佳兆业物业18.3320.5724.0125.4603506.SH南都物业约40资料来源：公司公告，国盛证券研究所注：新城悦2018年数据截止至4月30日，南都物业截止18Q3 图表30：主要物业管理企业物业储备面积（百万平方米）代码公司简称201320142015201620172018H11778.HK彩生活28.8686.2789.32142.40150.402669.HK中海物业2869.HK绿城服务89.1119.4150160.33319.HK雅生活服务20.5028.4023.3047.7676.506098.HK碧桂园服务91.9116.04206.74249.21755.HK新城悦12.920.231.536.32168.HK佳兆业物业3.564.575.665.05603506.SH南都物业约12.8资料来源：公司公告，国盛证券研究所注：新城悦2018年数据截止至4月30日，南都物业截止18Q3四、海外物业经验：高度分工、综合性服务4.1海外地区物业管理市场发展成熟海外发达地区物业管理市场发展成熟。美国等海外发达国家和地区，其城镇化水平基本在80%以上，以美国为例，每年新增住宅套数在100万套左右，而我国每年新开工面积10亿平方米以上的，存量规模也大于美国，且物业管理企业跨国扩张有一定难度，海外发达地区物业管理市场成熟。图表31：2017年部分发达国家城镇化水平图表32：美国已开工新建私人住宅（千套）94%100%250090%82%80%83%83%76%80%200070%57%60%150050%40%100030%20%50010%0%0中国美国日本德国法国英国韩国200120032005200720092011201320152017资料来源：中国产业信息网，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所美国主要是委托物业管理模式。在美国，房屋的类型主要分为独栋别墅、联排别墅、公寓，由于是街区制没有像中国一样的小区，其发展的物业公司有所差别。美国的物业惯常模式是委托物业管理公司管理，即物业管理公司在实施物业管理时，通常委派１名房产经理负责小区的日常管理。而房产经理的主要职责是制定管理计划、编制预算、制定保养计划、负责租金收取和营销活动等，而具体的物业服务则由物业管理公司委托给专业公司实施，房产经理承担作业服务监理职责。美国，物业公司服务的范围相对较广，除了通常的安保，车辆保管、绿化养护等服务外，还提供洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务。在一些高档公寓甚至涵盖所有五星级酒店式服务，例如，提供包括２４小时管家服务、海滩服务、客房服务。 中国香港物管公司类似经纪人。中国香港的物业管理公司相当于一个服务经纪人，本身不具体负责各种专业性服务，如保洁消杀、园林绿化、保安、机电电梯维护等，其法律也不允许他们这样直接做专业服务。从管理物业类型上看，比大陆地区更为多样，比如有些特殊种类的物业，管理的专业化程度较高。香港的物业管理费用模式主要是代理人制，即管理费用=成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10~15%，住宅的比例是10%，商业的比例是15%。另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与内地普通小区的收费方式相似。中国物业管理公司与业主签订的是物业服务合同。在我国，物业管理公司与业主签订的是物业服务合同，具体由物业管理公司来提供小区的物业服务；而在美国，物业管理公司与业主之间签订的是代理合同，其具体流程通常是物业管理公司在签订代理合同之后，其仅负责整个住宅区域的整体管理，而具体业务则由其聘请专业的服务公司来承担。物业管理公司通常只提供基本的物业配套服务，其通常提供的服务有维护绿化、安保以及公共区域和设备的维护，而涉及游泳池、会所、健身房等相对稀缺资源时，则需额外支付相关费用才可得以使用。4.2物业公司高度分工化、综合服务海外物业公司高度分工。在美国，物业公司分为物业经理人公司和物业基础服务公司，物业经理人由业主聘请，作为物业服务管理的代理，物业基础服务公司则负责具体的物业服务。美国的物业公司高度分工，物业经理人主要服务物业资产的运营，主要起到组织、调度及监理的作用，最终向业主负责。美国主要有两大物业服务企业，分别为FIRSTSERVICE和ServiceMaster。图表33：美国两大物业服务企业企业FIRSTSERVICEServiceMaster收入（亿美元）17.0529.12市值（亿美元）26.8356.58近5年营收复合增速13%6.16%覆盖业务范围物业管理人+物业基础服务物业基础服务领域资料来源：公司公告，公司官网，国盛证券研究所股价为20181107收盘价物业管理“五大行”提供综合服务。目前物业管理五大行分别是JLL仲量联行、CBRE世邦魏理仕、DTZ戴德梁行、Savills第一太平戴维斯、Colliers高力国际。五大行基础物业服务外包比例大，不仅仅是物业管理服务，而是全方位的房地产服务，贯穿物业管理服务、房屋租赁服务、资本市场服务、交易服务等领域。2017年，物业管理服务占营收比大约在30%左右，而我国百强物业服务企业占营收比在81.8%。 图表34：物业五大行情况管理面积（亿2017营收股票代码企业主要业务范围平方英尺）（亿美元）房屋租赁、资本市场和酒店、物JLL仲量业及设施管理、项目与开发服务、JLL.N联行咨询服务、房地产投资服务。4679.32物业管理，评估、贷款服务、投CBRE世资管理、房屋租赁、资本市场销CBRE.N邦魏理仕售和抵押贷款。32142.1DTZ戴德房屋租赁，企业占用者和投资者CWK.N梁行服务，资本市场，估价和咨询。3569.24Savills第咨询17%，物业及设施管理一太平戴32%，投资管理4%，商业交易SVS.L维斯36%，住宅交易11%。19.4521.5Colliers高外包、咨询35%，租赁服务33%，CIGI.O力国际销售中介服务32%。2022.75资料来源：wind，公司官网，国盛证券研究所海外的物业企业主要通过不断的外延并购和拓展服务范围成长起来。例如，世邦魏理仕物业公司通过不断的外延并购和拓展服务范围不断做大规模，现在CBRE公司的历史可以追溯到1906年的旧金山。到20世纪40年代，该公司发展成为美国西部最大的商业房地产服务公司之一。在20世纪60年代和70年代，该公司上市并扩大其服务组合和地理覆盖范围，成为一家在美国各地不断增长的全方位服务提供商。图表35：世邦魏理仕并购成长年份事件1906年ColbertColdwell在加利福尼亚州旧金山成立了Tucker,Lynch&Coldwell。1989年当时的员工和其他人从Sears手中收购了公司的业务，组建了CBCommercial。CBCommercial收购WestmarkRealtyAdvisors（投资管理方面的领先公司），扩大投资管理能力，这就是1995年现在的CBREInvestors。1996年收购LJMelody&Co（抵押银行），成为美国商业抵押贷款的主要发起人和服务商，这就是现在的CBREMelody。1997年收购KollRealEstateServices，成为物业和设施管理的领导者。1998年收购RichardEllis在英国以外的业务。姓名改为CBRE。在29个国家开展业务。收购英国的HillierParker。2001年管理层收购将公司私有化。收购Insignia，成为业界首屈一指的服务提供商，在纽约和伦敦拥有领先的业务。重新统一CBRichardEllis2003年全球品牌。2004年CBRE在纽约证券交易所首次公开募股为“CBRE”，收入超过20亿美元。2006年CBRE庆祝成立100周年。CBRE入选标准普尔500指数。收购TrammellCrow公司。2008年CBRE成为财富500强中的第一家商业房地产服务提供商。2011年收购ING在欧洲和亚洲的房地产投资管理业务及其上市证券业务。将其名称更改为CBREGroup,Inc。收购了英国和爱尔兰领先的建筑技术工程服务提供商NorlandManagedServicesLtd.收购促进了欧洲的租户2013年外包业务。收购江森自控的全球工作场所解决方案（GWS）。GWS是全球领先的综合设施管理解决方案提供商。总收入2015年首次超过100亿美元。2018年“财富”杂志连续第六年将CBRE评为最受尊敬的公司。资料来源：公司官网，国盛证券研究所 五、物业企业把持社区流量入口，增值服务形式更加多元5.1物业企业把持流量入口物业服务企业天然具有吸引客户的根基，同时把守着社区巨大的流量入口，发展社区服务有着得天独厚的优势。物业管理公司主要围绕着房屋资产，社区公共运营，社区内社交关系进行增值服务拓展。图表36：物业服务企业增值服务切入方向资料来源：《2018中国物业服务百强企业研究报告》，国盛证券研究所百强企业中增值服务收入占比18.2%，由于增值服务毛利率较高，净利润贡献占比超过41%。具体看案场服务收入占比17.65%，工程服务收入占比15.38%，顾问咨询收入占比14.83%，空间运营收入占比12.06%，房屋经纪9.56%，电商服务7.02%，社区金融5.42%，家政服务4.27%，养老服务2.78%。图表37：2017年百强企业多种经营收入构成情况案场服务2.78%工程服务4.27%顾问咨询5.42%空间运营7.02%17.65%其他业务房屋经纪9.56%15.38%电商服务11.03%社区金融14.83%12.06%家政服务养老服务资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所 图表38：基础物业收入及净利润占比逐年降低图表39：多种经营收入及净利润占比逐年提高基础物业收入占比多种经营收入占比基础业务净利润占比多种经营净利润占比83.27%90%82.72%81.80%45%39.24%41.68%80%40%31.08%68.92%70%35%60.76%58.32%60%30%28.08%50%25%17.28%18.20%40%20%30%15%20%10%10%5%0%0%201520162017201520162017资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所5.2增值服务多样化彩生活在增值服务业务比较丰富，以其为例。彩生活增值服务：彩生活于2014年提出生态圈概念，2016年2月，彩生活生态圈开始试运行，2016年6月6日，彩生活生态圈正式揭幕，2017年生态布局逐步完善，生态圈企业已超30家。其中以E能源、E停车、E租房、E理财等为代表的现金牛业务，继续保持较高收入和利润增速，服务社区数量快速提高。以E维修、E电梯、微享空间等为代表的新型业务，则迅速成为各自细分行业龙头。2017年E电梯平台上线电梯量超过10万台，其中彩生活管理社区的电梯量只占到30%。而微享空间则获得行业领先的数字媒体企业新潮传媒的5百万元人民币战略投资。图表40：彩生活生态圈资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所2017年开始，彩生活除扩张自管社区面积外，也坚定的实施平台输出战略。通过将平台输出给合作伙伴，使彩生活的线上平台可以服务于更多非彩生活管理的社区及家庭。截至2018年6月30日，彩生活平台服务面积达到981.4百万平方米（包括合约管理总建筑面积484.0百万平方米，合作面积497.4百万平方米）。彩生活线上平台累计注册用户数增加至约14,510,000人，APP活跃用户数增加至3,798,000人，同比分别增长252.1% 和56.0%。彩之云APP累计GMV（成交金额）约为人民币4,357.8百万元，同比增长82.1%。1）彩生活住宅模式。彩生活在提供优质物业服务的同时，帮助物业发展商加速销售其资产，进而提高公司获得物业管理合同的可能性。彩生活住宅模式主要针对开发商难以销售的楼盘，将购房人支付的部分购房款以饭票形式，返还给购房者在彩之云的账号。饭票可以用于支付彩之云平台上所有的消费，进而节省购房者未来的成本。2）彩生活车位产品。彩生活帮助开发商盘活存量的车位资产。截至2018年6月30日止六个月，彩生活车位产品累计完成销售2370套。彩生活住宅与彩生活车位产品，一方面帮助彩生活与房地产开发商形成良性互动，获取物业服务资源，另一方面，使彩之云平台上积累了大量由开发商返还给买家的饭票。饭票作为连接商品、服务的纽带，将在平台上形成强大的购买力，进而吸引更多优秀供应商以及创业者的加入，形成生态圈良性的正向循环。3）彩生活彩惠人生。日益增值的劳动力成本，物业管理费难以上涨，2018年3月31日，彩生活推出核心产品彩惠人生，住户通过彩惠人生购买日常所需的商品及服务，不仅可以享受到与第三方平台同等的价格，还可以实现物业管理费的减免。彩惠人生把传统物业管理提供物业服务、收取物业费的模式，转变成为物业管理公司提供更好物业管理服务，业主满意度提升，通过彩惠人生购买商品，供应商赠送物业费的新模式。通过彩惠人生产品，彩生活彻底改变以往向业主收费的对立关系，形成多方共赢的良性循环，并最终获得物业管理费的定价权。截止2018年6月30日，彩惠人生累计成交325400单，累计成交金额为人民币2864.7万元，累计冲抵物业管理费人民币1281.12万元，为44026个家庭减免了物业管理费。彩生活2018年上半年增值服务收入累计人民币212.3百万元，同比增长91.7%，毛利率保持在71.8%的相对高位，贡献分部利润35.8%。具体来看，彩富人生增值计划累计成交金额达到约人民币15.18亿元。截至2018年6月30日止6个月，彩富人生的平均投资期限由去年同期的0.47年延长至0.78年，因此贡献人民币25.3百万元收入。同时，2018年上半年累计销售2370个彩生活车位，带动销售及租赁协助的收入同比增长342.4%至人民币46.9百万元。六、发展趋势：物业企业加大软硬件智能化改造力度物业企业加大投入进行智能化改造，通过对设施设备进行机械化、信息化、智能化升级改造，大幅度降本增效、提高服务水平。具体方式如：1）智能道闸安装，一套设备大约10万元，能够替代三个保安，一个保安年均工资5-6万，可以实现成本缩减。2）智能快递柜，可以覆盖看快递人。3）无人保洁车，平地推广，替代保洁。4）鹰眼监控系统，替代日常巡逻人员。5）高端的社区监控系统可以通过芯片感应哪里有险情。软件方面，百强企业建立智能化管控平台，标准化服务体系和CRM、SAAS、ERP等管理系统，进一步开创智能化生态格局，提升管控效率。随着物业管理行业数字化、信息化、智能化等技术的推广及应用，百强企业进一步加速与移动互联、大数据、人工智能等技术融合的广度和深度，2017年百强企业实现智能化投入均值为716.22万元，较2016年提高49.82%，TOP10企业100%拥有APP，TOP11-30企业95%拥有APP，TOP31-50企业77%拥有APP，TOP51-100企业49%拥有APP。 图表41：智能化投入金额（万元）图表42：2017年百强企业不同层级APP数量占比智能化投入金额智能化投入增长率120%80090%100%95%70080%100%60070%77%80%60%50050%60%49%40040%30040%30%20020%20%10010%00%0%2014201520162017TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所资料来源：中国指数研究院，国盛证券研究所七、投资策略与重点公司分析7.1行业估值分析与投资策略目前物业公司中在A股上市仅南都物业一家，大量的物业公司在港股以及新三板上市（挂牌）。目前海外物业五大行估值水平在22倍左右，我们认为国内物业管理行业处于成长期，存量房空间广阔，未来发展潜力大，考虑给予比相对成熟市场更高的市场估值，建议重点关注A股南都物业，港股绿城服务、碧桂园服务、彩生活。图表43：物业五大行估值分析股票代码公司简称股价（美元）PE（ttm，倍）总市值（亿美元）JLL.N仲量联行144.0819.4865.65CBRE.N世邦魏理仕(CBRE)43.5918.05148.59CWK.N戴德梁行18.35-20.5639.64SVS.L戴维斯760.5013.5713.85CIGI.OCOLLIERSINTERNATIONAL65.9938.2525.69资料来源：wind，国盛证券研究所注：股价为20181128 图表44：重点公司估值分析总市股票代码公司简称股价EPS（元）PE（倍）值（亿15A16A17A18E19E20E15A16A17A18E19E20E元）4.271778.HK彩生活0.130.140.240.390.480.60343018119756.73（港元）6.492869.HK绿城服务0.070.100.140.180.240.31916347352721180.28（港元）碧桂园服12.706098.HK0.090.130.160.320.420.571449879403022317.50务（港元）24.52603506.SH南都物业0.210.610.730.871.121.37114403428221825.30（元）资料来源：wind，国盛证券研究所注:股价为20181129，除南都物业外其余公司盈利预测取wind一致预期.港股物业公司EPS单位为港元。7.2重点公司分析南都物业：领先的第三方物业管理公司南都物业成立于1994年，成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早开展了市场化运营，2006年后公司成为完全独立的第三方物业企业。公司获得多项荣誉称号，被中国指数研究院评为全国物业服务百强企业综合实力第19名（2018年）。公司营业收入2013-2017CAGR29.26%，归母净利润2013-2017CAGR53.74%。公司整体毛利率保持平稳，基本保持在24%以上，费用率整体呈现下降趋势，净利润率逐步增长，到2017年达到9.13%。图表45：2013-2018Q3营业收入及增速图表46：2013-2018Q3净利润及增速营业收入（亿元）同比增速净利润（万元）同比增速945%8000200%8.207.387,483.24840%70006,296.486,589.55735%150%5.786000630%4.715000100%53.9125%40003,151.8542.9420%30002,211.2350%315%20001,339.53210%0%15%100000%0-50%201320142015201620172018Q3201320142015201620172018Q3资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 图表47：南都物业2014-2017年各业务收入构成图表48：南都物业2014-2017年各业务收入（千元）顾问服务收入案场服务收入酬金制物业管理服务收入包干制物业管理服务收入物业管理服务增值服务100%[值][值][值][值]9000090%76513.2880%8000070%700006000054,184.7160%44,937.995000050%36,348.72[值][值][值][值]4000040%30%300002000020%5264.08100002,549.672,032.043,406.0710%00%20142015201620172014201520162017资料来源：公司公告，国盛证券研究所资料来源：公司公告，国盛证券研究所公司目前签约面积达到5288万平方米，其中前三季度新获取项目达到56个，新签约面积约666.43万平方米。2017年1-6月新增统计了公司于2016年底收购的采林物业的项目，由于采林物业的在管项目平均单价为1.23元/平方米/月，其面积占比约为23.84%，因此导致2017H1在管项目平均单价有较大幅度的下降。图表49：南都物业2013-2018Q3物业累计签约面积图表50：南都物业2014-2017H1平均物业服务费（月/平方米/元）累计签约面积（万平方米）累计签约项目（个）60004502.92.835288.442.794112.774002.850003503884.952.740003003148.042752.62643.9725030002268.172.52.442032001947.3920001631501412.412310010002.350002.2201320142015201620172018Q32014201520162017H1资料来源：公司公告，国盛证券研究所资料来源：公司公告，国盛证券研究所注2017H1后未披露物业服务费增值服务、长租公寓服务成为新增长点。增值服务的毛利率较高（2018H1为68.98%），南都物业坚实的基础物业服务为增值服务打好基础，2018H1增值服务营收占比提升至10.02%，同比增速82.46%。为拓展物业管理的服务范围，由子公司悦都科技负责为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台。公司打造长租公寓“群岛”品牌，2018H1收入1017.92万元，下半年推多个公寓项目。 图表51：增值服务收入比重不断提升图表52：增值服务毛利率远超过公司毛利率增值服务收入（万元）增值服务毛利率公司毛利率增值服务占营业收入比重60005264.0812%90%4695.61500010%80%78.82%74.32%10.02%70%68.98%40003406.078%60%61.77%50%52.80%30002549.675.90%6.42%6%40%6.52%2032.0430%29.77%20004.32%4%26.73%27.18%24.40%24.11%20%10%10002%0%00%20142015201620172018H120142015201620172018H1资料来源：公司公告，国盛证券研究所资料来源：公司公告，国盛证券研究所绿城服务：品牌美誉度高，内生增长力强绿城服务成立于1998年，是中国领先物业管理服务商，围绕人的全生活场景及房产品的全生命周期，提供多元化，与生活呈现强关联的服务，包括物业服务，园区服务及咨询服务三类业务。公司连续四年（2014-2018年）蝉联中国物业服务百强满意度领先企业第一名。绿城服务业绩高速增长。绿城服务2013-2017全年营收复合增速在32.4%，净利润复合增速在50.5%。2018年上半年营业收入29.28亿元，同比增长32.88%；净利润2.29亿元，同比增长29.11%。图表53：绿城服务2013-2018H1营业收入及增速图表54：绿城服务2013-2018H1净利润及增速营业收入（亿元）同比增速净利润（亿元）同比增速6040%4.5100%35%490%503.580%30%70%40325%60%2.53020%50%215%40%201.530%10%120%105%0.510%00%00%201320142015201620172018H1201320142015201620172018H1资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 图表55：绿城服务2015-2017年各业务收入构成图表56：绿城服务2018H1各业务收入（千元）园区服务咨询服务物业服务100%9.50%13%250000090%17.50%2,015,27780%18.90%16.60%13.20%200000070%60%150000050%40%100000071.60%70.40%69.30%30%511,795400,40920%50000010%00%物业服务咨询服务园区服务201520162017资料来源：公司公告，国盛证券研究所资料来源：公司公告，国盛证券研究所储备面积达1.6亿平方米，业绩增长确定性强。2018年中期，绿城服务在管面积1.51亿平方米，储备面积1.6亿平方米，储备面积分四年转换为在管面积，业绩增长确定性强。图表57：绿城服务2013-2018H1物业在管面积和储备面积图表58：绿城服务2013-2018H1平均物业服务费（月/平方米/元）在管面积（百万平方米）储备面积（百万平方米）1803.23.113.133.063.081603.11402.9431202.91002.8802.692.760402.6202.502.4201320142015201620172018H1201320142015201620172018H1资料来源：公司公告，国盛证券研究所资料来源：公司公告，国盛证券研究所园区服务新增长点。绿城服务基于业主的全美好生活场景的需求，透过多种渠道向在管园区的业主及住户提供各类日常生活必需品和各种品质生活产品和服务。园区服务包括园区产品及服务、家居生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务，其中物业资产管理服务中的房屋返租业务将是发展重点，预计整体的出租率达到50%可以盈亏平衡。碧桂园服务：背靠碧桂园，储备丰富业绩增长确定强碧桂园服务控股有限公司创立于1992年。经过26年的稳健发展，公司业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等多种业态。碧桂园是房地产百强企业第二名，2018年上半年合同销售建筑面积约4389万平方米，碧桂园服务背靠碧桂园业绩增长确定性高。 图表59：碧桂园服务2015-2018H1营业收入及增速图表60：碧桂园服务2015-2018H1净利润及增速营业收入（亿元）同比增速净利润（亿元）同比增速3545%5140%40%4.530120%35%4253.5100%30%2025%380%2.51520%60%215%101.540%10%1520%5%0.500%00%2015201620172018H12015201620172018H1资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所碧桂园服务2017年物业管理服务占比81.5%，增值服务占比逐年提升，2018年上半年物业管理服务收入15.64亿元，社区增值服务收入1.71亿元，非业主增值服务收入2.76亿元。图表61：碧桂园服务2015-2017年各业务收入构成图表62：碧桂园服务2018H1各业务收入（百万元）其他服务非业主增值服务社区增值服务物业管理服务100%6.50%8.50%10.50%180090%7.30%1,563.708.20%7.70%160080%140070%120060%100050%85.70%80040%83%81.50%60030%275.640020%171.220010%00%物业管理服务社区增值服务非业主增值服务201520162017资料来源：公司公告，国盛证券研究所资料来源：公司公告，国盛证券研究所储备面积高，增长的确定性强。2018年中期，碧桂园服务在管面积1.37亿平方米，储备面积2.49亿平方米，储备面积分3至4年转换为在管面积，预计基础物业服务这块业务未来四年复合增速在40%以上。图表63：碧桂园服务2015-2018H1物业在管面积和储备面积图表64：碧桂园服务2015-2018H1平均物业服务费（月/平方米/元）碧桂园开发物业平均物业费在管面积（百万平方米）储备面积（百万平方米）来自第三方平均物业费3002.5249.202.052.052.051.9425021.79206.741.682001.5136.80150116.04122.7691.9091.06110069.800.550002015201620172018H1201520162017资料来源：公司公告，国盛证券研究所资料来源：公司公告，国盛证券研究所 彩生活：美好生活社区服务商彩生活一直专注于扩展为社区业主提供的多元化增值业务服务，通过十六年的小区管理和服务经验，建立了完善的线上+线下服务体系。彩生活将社区服务业态延展至SOHO、写字楼等商业物业，与原有住宅物业形成良好的互补。中国指数研究院评选彩生活为2018中国物业服务百强企业成长性第一名。并购万象美业绩大幅增长。万象美为综合性的物业管理企业，为住宅和商业等多种业态提供服务。经过彩生活的改造与辅导，万象美实现了收入利润的大幅增长，2018年上半年，营收17.83亿元，归属于母公司的净利润人民币1.75亿元，分别同比增长132.28%和74.13%。图表65：彩生活20132018H1营业收入及增速图表66：彩生活2013-2018H1净利润及增速营业收入（亿元）同比增速净利润（亿元）同比增速2017.83140%3.53.21250%1816.3120%316200%13.4314100%2.5121.881.75150%80%21.68108.291.46860%1.5100%63.940%142.330.4450%20%0.5200%00%201320142015201620172018H1201320142015201620172018H1资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所图表67：彩生活2014-2018H1物业在管面积和储备面积在管面积（百万平方米）储备面积（百万平方米）40035030025020015010050020142015201620172018H1资料来源：公司公告，国盛证券研究所彩生活平台输出战略实现了成果的进一步转化，具有彩生活特色的社区增值业务得到了进一步锤炼，平台效应及效率红利逐步体现。截止2018年6月30日，彩生活与物业管理企业展开合作，合作面积较2017年底增长33.2百万平方米至247.4百万平方米，平台服务面积达到981.4百万平方米。快速增长的物业管理面积为增值服务奠定基础。截止2018年6月30日，彩生活的合约总建筑面积覆盖范围已延伸至中国249个城市及1个海外国家新加坡，订约管理面积较2017年底增长48百万平方米至484.0百万平方米，为全国2555个社区提供服务，较 2017年底增长171个。彩生活推出的多项增值服务得到业主欢迎：1）彩生活住宅模式。彩生活住宅模式主要针对开发商难以销售的楼盘，将购房人支付的部分购房款以饭票形式，返还给购房者在彩之云的账号。饭票可以用于支付彩之云平台上所有的消费，进而节省购房者未来的成本。2）彩生活车位产品。彩生活帮助开发商盘活存量的车位资产。截至2018年6月30日止六个月，彩生活车位产品累计完成销售2370套。3）彩生活彩惠人生。2018年3月31日，彩生活推出核心产品彩惠人生，住户通过彩惠人生购买日常所需的商品及服务，实现物业管理费的减免，并最终获得物业管理费的定价权。截止2018年6月30日，彩惠人生累计成交325400单，累计成交金额为人民币2864.7万元，累计冲抵物业管理费人民币1281.12万元，为44026个家庭减免了物业管理费。风险提示劳务成本上涨风险。行业内公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着物业管理企业业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。未来仍存在人力成本上升对盈利水平造成不利影响的可能。市场竞争加剧风险。随着市场的竞争日趋激烈，物业业主对物业服务的选择权增加，在未来的市场竞争中仍存在一定的竞争风险。房地产调控风险。国家对房地产行业持续调控，影响到房地产竣工面积，存在着一定风险。'