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'物业管理行业现状分析一、基本情况通过检查，检查组认为，物业管理行业是住房商品化、社会化的产物。城镇化的发展，使人们的居住环境迅速小区化，房地产和物业服务得以迅猛发展，物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类场所，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全防护、生活服务、绿化管理等社会服务。到目前为止，全州有资质备案的物业服务企业共计55户全部集中在北部七县（市），物业管理项目合计237个，其中：居民住宅小区184个，从业人员2397人，管理的建筑面积974.64万平方米（其中住宅900.01万平方米），成立业主大会39个，新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%。形成了多类型、多层次、多形式的物业服务管理格局，初步建立起市场化经营的物业服务体系。（一）开展对《条例》的学习宣传。《条例》颁布实施以来，州及大多数县（市）政府及建设房管部门充分利用电台、电视台、城建网、悬挂宣传横幅等形式进行宣传。并组织物管企业进行学习培训，指导企业开展形式多样的物业政策宣传，扩大居民对《条例》的了解和认识。有的物业服务企业自办报刊免费发给业主，让业主了解物业企业服务项目及经营理念，了解业主的权利和义务，为形成良好的物业服务社会氛围起到了积极的促进作用。（二）依法进行指导和监管。州、县（市）建设房管部门一是依法指导具备条件的小区召开业主大会，选举产生业主委员会并正确引导其发挥职责，做好登记备案工作。二是严格进行物业服务企业的准入资格和年度审核，完成县（市）房地产管理处初审，县（市）建设局复审，州建设局终审的三级审核申报批准制度，严把物管企业市场准入关，进行诚信经营评价，强化前期物业服务管理，形成强有力的监督制约机制。三是及时调处各类物管矛盾纠纷，保障业主和物管企业的权益。（三）规范企业收费行为。州、县（市）发改部门严格执行国家物业服务收费审批制度，收费实行政府指导价，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同约定，为业主提供住宅相关的物业服务。我州物业服务收费标准按级次为0.3—0.5元/平方米/月收费，涨幅最高向上浮20%,下浮不限，部分小区实行市场价（别墅类）。蒙自收费0.3—0.5元/平方米/月；建水0.3—0.4元/平方米/月；弥勒0.25—0.5元/平方米/月。业主缴费率，蒙自达到80%,建水95%,弥勒基本实现100%。（四）加强住宅专项维修资金的归集和管理。按照建设部、财政部《住宅专项维修资金的管理办法》规定，从2006年到今年8月，全州共收取住房专项维修资金6652.64万元，资金使用按照“业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的规定进行。一是将维修资金存缴到指定的房地产管理机构进行监管；二是建立资金使用公开制度，增强资金使用透明度。目前，全州仅有弥勒县出现一起使用专项维修资金情况。从总体情况上看，资金管理基本上是按规定进行的。二、存在的主要问题（一）《条例》宣传工作的深度和广度不够。宣传手段单一，未能引起全社会的重视，甚至不少小区的业主和物业服务企业只知道有一个条例，不知道具体内容。检查组在小区的个别走访中了解到有些物业服务人员对物业服务的职责不清，对相关的物业政策、法规条文 领会不透，服务质量差，服务目标不明确。一些小区的业主不知道如何维护自身的权利，没有摆脱计划经济福利用房管理的思维模式。少数业主对物业服务收费问题认识不到位，只享受权利，不履行义务。部分业主对小区服务出现的问题，不是通过协商处理和法律手段解决，而是采用简单的拒绝交费等行为使矛盾激化。（二）物业发展滞后，监管力量薄弱。物业管理人员少，监督力量薄弱，与物管工作相关的政府建设房管部门和物价部门监管、协调不够；乡镇和社区由于物业管理行政职能和具体工作制度不健全，没有履行监管职责和协调指导。目前最突出的问题是指导成立业主委员会的工作滞后；老居住小区的专项维修资金归集困难。许多老区己进入房屋公共设施的维修阶段，而维修资金原来没有归集，无法进行维修，影响了居民的正常生活，有的小区出现了业主上访现象。（三）物业服务主体行为不够规范，部分业主认识不到位。一方面，开发商遗留问题反映出前期物业管理的薄弱，主要表现在：一些小区水电未直接抄表到户，增加损耗平摊争议；停车车位规划没有前瞻性，存在收费权属争议，导致后期物业服务企业接管后矛盾突出。受建设部门未及时开展培训的影响，服务企业的从业人员多为短期聘用，未参加过专业培训，无论是从职业道德、专业技术、应变能力、还是法律知识水平等方面都难以适应物业服务的需求，部分服务企业管理混乱，矛盾纠纷不断；另一方面，业主自我管理能力不强，业主委员会组织不健全，缺乏维权和建立物业服务是消费行为的理念，认为物业服务企业只要收了服务费，就应该解决住宅小区的所有问题，承担社会服务工作和相关的一切责任。（四）物业服务费收缴率低，影响物业服务工作开展。一方面是小区存在着物业服务企业重收费、轻服务及乱收费的现象，引起业主不满；另一方面，物业服务费收缴率低，按州、县（市）发改部门向物业服务企业核批的收费标准，大部分物业服务企业收缴率只达到80%左右，致使物业服务企业处于经营亏损边缘，这在很大程度上制约着物业服务企业的生存和发展，也无法满足业主对服务的要求，物业服务企业长期低成本运作，使服务质量难以保证，长此下去，会严重影响物业服务企业正常运转和物业产业的健康发展。（五）住宅专项维修基金的收缴和管理不到位。检查中发现有的小区已居住近十年，但无专项维修基金，目前已出现屋面漏雨、水电系统损坏，由于无资金维修，有的小区出现住户上访的情况；个别小区出现业主委员会成员将专项维修基金私存的现象，查处后到现在利息部分仍没有归还。三、检查建议（一）政府相关部门要进一步加强对《条例》的宣传工作。物业管理工作关系到广大业主的切身利益，同时还涉及到社区乃至社会的和谐与稳定。要通过广播、电视、报刊、社区文艺汇演等多种形式宣传《条例》，做到家喻户晓。广泛动员物业服务企业，运用各种宣传方式宣传物业服务企业和业主双方的职责、权利和义务，提高物业服务企业和业主守法意识，使广大业主和物业服务企业坚持贯彻实施《条例》，依法维护双方的职责、权利和义务。（二）政府要加大规划、协调、监管力度。一是小区内必要的功能设计和审批要把关。在新建小区的规划中，要注重人性化和前瞻性，如供水、供电抄表到户、建停车场、医疗卫生、银行、保险、商业服务设施，业主活动场所等，提高物业小区的综合服务功能，使物业服务逐步走向规模化和规范化。二是根据《条例》的要求，政府房管部门要进行职能调整， 按照《条例》要求要配置专门的监管人员。针对小区目前存在的问题，政府相关部门要对全州的物业管理及物业服务进行一次全面检查，涉及到物业服务工作的建设、发改、工商、规划、财政、有关乡镇、社区、供水、供电等单位要综合协调，各司其职，共同推进和谐社会建设。（三）加强指导，强化培训，规范服务。政府职能部门要指导和督促小区成立业主大会和业主委员会，引导业主委员会充分行使选择权和决定权，依法维护业主权利，使服务企业有生存压力，竞争动力，努力提供优质服务。州建设局要针对建设部因长期未组织培训，导致物管人员无证上岗的实际，积极反映，加强协调，开展物管企业人员岗位培训工作，使物管企业人员掌握物业服务方面的知识，加深对物业服务法律法规知识的理解，增强责任感和优质服务意识，依法持证上岗。（四）进一步规范物业收费标准。州、县（市）建设局要协调发改委（局）严格物业服务价格的监督，对于乱收费的企业，要依法给予处罚。同时，要向业主宣传介绍政府批准的收费标准，增强业主按标准交纳物业服务费用意识，促进物业服务企业，提高服务质量，通过宣传收费政策缓解各种矛盾，促进小区和谐，促进社会安定。（五）加大住宅专项维修基金的监管力度。按照《住宅专项维修基金管理条例》的要求,结合我州实际，制定专项维修资金的归集管理和使用的暂行管理规定，严格资金使用的操作程序，合理使用资金，确保资金安全。通过《条例》的贯彻实施，促进小区的和谐与文明，为全州的稳定和发展作出贡献。以上便是我这几天的发现，虽然它达不到较高的标准，但，它是蒙自地区物管的基本格局的体现，对公司的经营决策、服务等等有一些借鉴意义。下面是物业公司副总的基本职责和我的一些思考1、协助总经理抓好各项工作，对公司服务负直接责任；2、组织贯彻实施公司质量方针，实现质量目标；3、组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进；4、组织公司内部质量体系审核并向总经理报告质量体系运行情况；5、负责监督物业管理服务质量，确保业主和住户满意；6、代表公司就与质量管理体系的有关的事宜负责对外联络。7、协助总经理组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进；8、负责领导和组织制定公司物业管理招、投标工作；9、参与公司经营决策，负责决策和开拓物业市场; 10、负责公司物业管理服务工作的组织的协调；11、负责公司对外联络工作，组织领导公司公关工作。从公司现状和朱总的希望来看，目前副总协助总经理，打造一支高素质、高能力、高效益的物业经营管理团队，是当务之急，也是长期努力的目标。希望凭借自己的从业经验和素质能力，协助总经理，在未来的公司规划中，实现达成目标，最终向达成红河州弘丰物业管理公司的愿景迈进。2010年读书节活动方案一、活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！二、活动目标：1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。3、通过活动，使学生养成博览群书的好"习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。三、活动实施的计划1、做好读书登记簿(1)每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。(2)每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。(3)中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。2、举办读书展览：各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的"、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会，在班级中形成良好的读书氛围。3、出读书小报：4、通过活动，使学生养成博览群书的好,习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。VC采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。VC成本报表是对外报告的会计报表。XC成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。XC成本会计的对象是指成本核算。xC成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。V C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。XD定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。xF“废品损失”账户月末没有余额。VF废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。XF分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。（V）G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。（X）G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。（V）J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。（X）J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。VJ接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。XP品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。XQ企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。XQ企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。XS生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。XS适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。（X）W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。XY运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。（X）Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。/A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末（可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额）。A按年度计划分配率分配制造费用的方品适用于（季节性生产企业）'