建立有物业管理行业特点的管理处财务管理制度的研究论-- 8页

'建立有物业管理行业特点的管理处财务管理制度的研究第一部分：问题的提出及成因分析在我国物业管理行业的发展和物业管理市场的发育发展中，冇些孑盾和现象很特別，比如物业管理企业和机构过多，在600多力人口的深圳，物业管理企业有600多家，非企业的物业管理机构还有800來家;在1300丿j人口的上海，据1999年的资料显示已有2000多家物业管理企业，是否也有非金业的物业管理机构未见资料显示，但从上述情况看，其毎个企业或机构所管理的面积即规模肯定是有限的。再如深圳故大的物业管理公司在木地的管理面积也没冇超过500万平方米的，比较香港700多万人【【，冇物业管理企业500多家，最大的企业管理浙积町达2000多万平方米。我们的物业管理企业或机构多所带來的问题，是很多企业或机构都管理着一些盈利能力很差或根本无盈利能力的物业项H，造成有限的管理费被过多地用在支付人工成本上。在深圳有的小项目，人均工资在1000元左右的低标准,而在管理总成本中却能占到60%茯至80%的比重。其它的管理成木被挤占，管理不到位，业主意见大的问题就必然比较突出。为把这些问题理的更清楚一些，木部分从四个方面把问题提出并做以成因分析。一、开发商热衷组建物业管理机构开发商纽建物业管理公司是个历史现象。在物业管理发展初期，由于没有形成社会化和市场化，开发商为管理好口己所开发的物业，成立所属物业管理公司是非常必要的。随着物业管理社会化、专业化、市场化的实现，开发和管理的分离成为必然。然而直到现在,仍冇一些开发商，主要是一些只获得某单项开发权的非专业开发商，热衷组建物业管理公司或内部物业管理机构。其中,冇些开发商不是主要考虑怎样把H己开发的项目管理好，而是看到物业管理收费是稳定的经济來源。他们其至不知道或明知不顾这个费用是取Z于民，用Z于民的，而靠收取管理费作为自己的营业收入，有的开发商虽不在意甚微的管理费，但也认为肥水不能流入外人III。甚至考虑到，有了这么个收费机构，在公司遇到资金闲难时，也可调用以度“饥荒”。这就是为什么明知物业管理盈利能力有限，有的共至还耍给予补贴。而一些开发商却仍要成立物业管理公司或内部物业管理部门的根木原M。二、物业管理公司不论规模、不计成本接物业物业管理规模越人，管理成本相对越小，其效益也就越好，这是所有物业管理公司都请楚的非常简单的逻辑现象，但现实中儿乎所有的物业管理项IIW物业公司或某些非公司的物业管理机构去争，有的项目茯至规模很小，质素也并不好。虽然，有的物业管理公司也会考虑边际成木共享以减少运作成木，扩大规模。但也有其它因索促使一些公司盲日去接，如对进入市场和教造品牌的模糊认识，认为只要能外接物业，就等于进入了市场，不论赚与亏，接到物业就行，而接到物业就即树立了形彖，乂増加了管理面积，还有利丁-企业资质的提高。也有的上级公司对物业公司不正确地下达盈利指标，甚至要求上缴利润，使得物业管理公司必须想办法寻找经济来源点。在这些农象因索的背后，都要有-个共同需求，这就是资金的支撐，最容易的解决办法或许就在于挤占、挪用本來就不宽裕的物业管理费，形成了管理费中冇油水可捞的现象，而H在现行冇些管理处财务管理制度下这种挤占、挪用变的方便和可能，利益起了决定性的作用。这就是这什么很多物业管理公司都知道管理项目要具备一定的规模和符合相关条件，但却还是要不顾成本去接一些面积较小或质素较-般的物业项H的主耍原因。三、实行物业管理的物业也存在较严重的衰败现象物业管理与传统房屋管理故显著的区别之一就是打破了房管所体制下房屋状态一年新、二年旧、三年破的局面，而使房屋保持常新和状态完好，咲•至町以保值增值。但现实是这种本应很明显的区别不够理想,很多比较好的楼盘和新楼盘都不同程度地存在着逐渐衰败现象。虽然物业的自然损耗和人的环境气候对这种衰败有不同程度的影响，我国的物业管理费普遍偏低也会导致管理水准偏低。但一些开发商和物业管理公司对有限的物业管理费的有效利用和管理规模小，管理成本高造成的维修、养护费川被挤占而使房屋失修失养，Jt•至有意挪用、侵占业主利益，使得维修养护不到位等情况都不同程度的存在，从深圳1998年制 订的老III小区改造整治计划屮把1991年所建房屋列入了整改范围就能说明一些问题。这就是为什么很多物业没冇像物业管理理论I：说的，通过物业管理可使物业保持常新，而是比较普遍存在衰败现彖的重要原因。四、物业管理公司再努力，业主仍然难满意总体上说，很多物业管理公司已经费了很人的气力，想了很多办法来提高自己的管理能力、服务水平以使业主满意。比如，整个90年代物业管理比较发达的地区都处于物业管理企业自身打造、自身提岛的过程，90年代初便有建设部颁布“文明住宅小区考核办法”发展至中期形成现行的“物业管理优秀小区（大廈、工业区）考评标准，对全行业推广规范的物业管理运作模式，捉髙管理利服务水平起到了靈要作用，90年代小期又有公司引入CIS企业形象策划T程，从形象、礼仪、视觉及管理意识上对自身进行再塑造，为推动物业管理市场化进程和物业管理企业进入市场做出了贡献，同期，乂导入ISO国际质量管理和保证模式这一先进的质量管理手段，为行业提升服务质量管理意识和水平找到了一条新路，90年代末期，行业内乂出导CS顾客满意战略，甚至把业主当上帝来敬，使物业管理行业的口身建设达到了很高的程度。但是即便物业公司再努力，也很难满足业主对物业管理服务的需求。表现在一些业主或业主委员会与物业公司的矛盾比较普遍,有的莫至比较尖锐，这并不是说业主难伺候，主要存在两点因素，一是比较规范的优秀企业的比例还比较小，以深圳为例，物业公司和机构共冇1400余家，导入ISO质屋体系的不过100家，占不到7%；深圳按人厦、小区、工业区等计算管理项目有3000多个，通过国优考评标准的150多家，省、市级的共计300多家，总计比例为15%。二是业主的物业管理消费意:识还比较薄弱，总体來说业主对物业管理这种新的花钱购买的服务比较原來不花钱的房产管理是有一定的心理抵触的。但这些表面因索归结到一点，还是业主交了钱，你是不是管好、用好的问题。与上述几个问题连贯起來看，如果开发商或物业管理公司在现有财务管理状态下挪用、挤占或不规范使用管理费，管理处由上述原因引至管理费用不足时，自然会导致管理不规范，甚至会想办法乱收费，房屋和物业环境变得容易破旧起来。于是，这种管理服务不到位，财务管理不透明，业主当然有疑问和不满，甚至产生矛盾。这就是为什么尽管很多物业管理公司竭力在优质服务、质量管理、形象工程等方而做努力，却仍然与一些业主或业主委员会的才盾普遍存在，而且有时关系非常脆弱的主要原因。综上所述，以上儿个问题和孑盾的产生，归根到底是一个“利益”问题。而利益问题就存在于我们现行的独立的物业管理项目（管理处）的财务管理运作之中。具体表现在管理处财务管理是否真正独立核算,是否透明和公开，物业管理费的使用是否合理，有没有挪川、占川、转移和多捉仰金、利润等违规现象。因此，建立规范的冇物业管理行业特点的管理处财务管理制度是牵涉行业发展和行业市场发育的至关雨要的问题。第二部分：物业管理处财务管理概述一、定义及一般概述物业管理处是指物业管理企业或某些物业管理机构下屈的，在一定物业区域内，具有一定管理规模、独立行使管理权的基层物业管理单位。物业管理处财务管理是指在-•独立行使管理权的皋层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业管理费为主要对彖的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基木职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将山物业管理处管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过记录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的管理费用收支报衣。它要求管理处定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告管理处总体财务状况，财务变动状况、经营成果信息和管理费用收支情况。貝体会计内容包插对-•物业管理项II的财务预算，费川的测算，管理费标准的编报，会计过程的管理，财务成果的报告、总结和分析以及在有其它经营活动时的财务管理。所谓其它经营活动，在物业管理处冇两种情况：一种是管理处在属于全体业主共冇权益的场所、场地和设备设施范围内开展的出租等经营活动，收益应纳入物业管理费，另一种情况是管理处在上级公司授权下或在为业主捉供特约服务和其它 有偿服务的过程屮，利用自有资金和能力在全体业主权益范围Z外开展的其它经营活动。一般來讲，这两种情况的经营是可以鼓励的，它一方ifli符介在日前我国物业管理费标准普遍较低的情况下，多种方式筹措资金，弥补物业管理费用不足的实际，另一方面也冇利于鼓励物业管理处不断创新服务领域和捉高服务水平，全心全意为业主服务粘神的提倡。但后一种经营容易出现侵犯业主利益的情况，所以要注意两个问题。一耍注意不能用物业管理成本，从事与业主利益无关的经营活动，二要注意从事经营活动所产生的利润不耍与物业管理费结余相混淆。物业管理处的财务管理，在实际运作屮，述有两个方面的才盾，一方面受物业管理企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制。同时，物业管理企业又不得随意调集、挪用和将管理费据为已冇。另一方而，业主乂冇通过业主大会及其理事机构（如业主委员会等）监督管理处财务管理的权力，但乂不具备直接T•预管理处财务工作的权力。所以，物业管理处财务管理既具有-•般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基木形态，乂具有与一般会计主体财务管理和-•般会计要索不同的特性和特征，从而形成了一个特殊的会计主体现象。认识这些现象，解决物业管理中财务独立核算的问题，对在物业管理活动中，确保物业的运行维修和养护，保障业主的基木利益，合理解决业主和物业管理企业之间的矛盾与利益，推动行业和市场的健康发展，都具冇重要的作用。二、物业管理处财务管理独立核算的意义我国的物业管理已发展了20年。早期在学习引进香港、新加坡物业管理运作模式的同时，也学习引进了他们的财务管理经验，建立了诸如“独立核算”、“固定酬金”、“结余返利于业主”等做法。同时，结合我国情况，总结出了适合我国当时实际的“收支平衡，略有节余”、“取Z于民，用Z于民”、“一业为主，多种经营”等财务管理的基本指导方针，进入90年代，一些物业管理较为发达的地区乂进-步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益,也保证企业利益，同时乂促进行业发展的物业管理财务管理思路。这些思路和原则方针在我国物业管理和物业管理行业的发展上具有重要意义。1、是城市建设中形成的各类相对独立的区域结构形态的必然产物城市建设规划区域、H然形成的建筑群落和获得功能区域土地开发权后，构成了各类独立形态的居住区、住宅区、纽团和大厦及特殊功能区域，这样的区域在城市结构上是相对独立的，或在口然界限（如城市干道）的分隔上是口成一体的。一般来讲物业的性质、功能和人群构成也是基木相同的。所以，客观上形成了这一区域的相对独立性和对管理的共同性的必然要求。一般悄况下，这种自然要求都能得到必然的满足，但也冇同一区域内多个管理单位并存的情况和部分区域无人管理的悄况。根据现代物业管理的要求对于一个独立的管理区域,必须具冇一个相对独立的管理单位及其财务管理主体，以满足这一区域内物业管理状态卜•管理对彖平等的共同需求。2、是保障物业管理得以有效运作的内在需要物业管理范围内无论是对物的维护，还是对人的服务，都有一个共同临界点，即日常所说的红线范围以内，自用户内而积以外的共用面积、场地、设施、设备等共冇产权部分。每个业主对属于自己的产权份额部分的共同主张，构成了每个业主个体不能具体实施管理而必须共同聘请专业管理者的要求。这个管理者是否能够合理运用业主共同缴纳的资金（即管理费），使得其管理、服务能够达到资金数额所要求的管理、服务标准，唯有通过专款专用和财务管理的独立核算才能实现。否则，很难保证管理费的有效使川，也就很难保障物业的有效维护和对业主很好的服务。3、是保证业主基木利益的必要条件业主交了管理费，管理单位是不是能按管理成本的要求用于管理服务方面，如何才能保证•业主的基本利益，除了目前实行的管理单位每3个月或6个月向业主公布帐目外，在没有实行独立核算的管理单位，基本没有什么客观条件来制约。所以强调以物业管理费为主要核算内容的会计单位一即物业管理处，必须实行财务管理独立核算，这是保证业主基本利益的客观要求和必要条件。 三、物业管理处财务管理的现状物业管理处财务管理因具冇不同的特性，要求其与普通的财务管理相区别，因此，耍明晰物业管理处的财务管理，只冇剖析物业管理处财务管理Fl前的现状，分析其发生发展的原因，才能冇效地统一规范物业管理处的财务管理。从目前物业管理处财务管理的现状來看，主要有以下几种形态：1、完全独立核算的会计主体这一形态的物业管理处的财务管理以业主利益为重，根拥管理费主耍是应用于物业的管理维护和对业主的服务上的特点，严格按政府规定除收取企业管理成本费用和适当利润（深圳称为管理佣金）外不再挪川、占川和侵占屈于业主权益的物业管理费。这使得应该川作对物业的维护、保养的费川全部应川到了物业管理上，从而保持物业的完好状态，常新不衰。在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，在管理方武I:定期向业主公布管理费收支报表，为使管理处的财务管理合理冇效，不出偏差，物业管理金业一般都对其财务权限给予一定的限制，比如实行月度财务开支计划制度，在批准的财务计划内由管理处主任审批日常运行开支，但应酬、交往、业主联益活动以及购置固定资产和计划外维修管理等开支必须经物业管理企业审批，形成了企业运作规范，管理费使川有保障，业主满意的良性状态。2、物业管理企业统管分帐核算的会计主体一些物业管理企业把各管理处的会计核算集中到企业统一管理，各管理处只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出，企业将各管理处的帐目进行分别核算，形成了物业管理企业统管各管理处财务并分帐核算的情况，有的企业采用某些工商企业实行的财务结算中心的管理方式，统管着各管理处的财务工作。这一形态从理论上來说，也能保证业主利益,但在实际运作中，至少有四个问题可能存在，一是会计主体远离了业主，会给业主心理上造成不便监督的认识；二是各管理处的管理费都在企业帐户内，容易使业主怀疑，也确实方便企业随意挪用英至做假帐，侵占业主利益；三是増加了企业的管理成木，管理处的财务人员撤消、财务管理费用减少，这些成本都转移到了企业身上，而物业管理企业从管理处收取的仍然是规定比例的企业管理成本（深圳规定比例为不超过物业管理费收入的10%）,且不能增加，形成了企业不必耍的负担；四是款项使川不方便，一方面由于款项不到位而容易影响管理运作，尤其是紧急情况下使川资金。另一方而，山此易形成坐收处支，违反财务制度。这种形态的财务管理虽然也在一些较成熟规范的物业管理企业实行，但必竟容易因对管理处财务管理和管理费管理的不同理解而引发才盾和纠纷。所以，既然物业管理企业既増加了成本乂冇存在问题的可能，不如采取逐渐向完全独立的管理处会计主体形态过渡。3、内部物业业主附属型的会计主体政府办公大楼，企事业单位口有和独立使用的厂区、生活区和办公区及大厦等产权属于单一业主的物业，有些已实行了物业管理，成立了物业管理企业。但实际上仍然是业主的一个职能部门。这一形态的物业管理由于业主既是物业的使用者，乂是物业维护保养的责任人，在物业管理中的财务管理是高度集中的。因此，此类物业管理的财务管理可不作硬性要求。但为保证物业的人中修理和物业设备设施的更新改造，其物业管理基金应该建立，逐渐积累并进入成木，以避免发牛•人型维修或更新改造时影响企业的正常效益或增加财政及行政开支压力。这种形态的物业管理木身尚未完全脱离传统的后勤管理状态，所以在物业的管理维护和使用上仍然存在后勤体制的痕迹和弊端。所以应逐渐向后妙管理社会化的方向过渡，聘•请专业物业管理企业实行专业化管理。在深圳有一银行系统内部物业在向社会招标聘-请专业物业管理企业实施管理一年后的评估结果为，物业的维护、保养、环境、秩序、设备运行等综合管理状态指数提升了50%,原单位的管理成本下降了30%,新管理单位的经济效益比一般项11提升了10%。4、非独立核算的收费点一些小熨单项开发建设单位，在楼盘建成销侶后没成立或招聘物业管理金业进行专业化的管理，而是在建设单位内部成立管理部、物业部或分公司等机构，冇的在部门下设一个管理处这类机构，在物业管理运作上也采川了物业管理企业的方式，但管理效果比较差，管理服务水准很难到位，这种形态的管理机构 在财务管理上完全由建设单位的财务主体控制，管理费收入完全作为建设单位的正常业务收入，在物业管理支出上能省则省，能不支出就不支出。还有些小型物业管理企业管理一、二个小型物业，没有其它的经济來源，也采取这种办法，把管理费做为企业的业务收入，所收取的物业管理费，除了尽最满足人员工资外，基本没冇物业维护的概念，也没冇服务业主的观念，管理处实际成了一个收费点，很多业主称Z为“只收费，不服务”或“多收费，少服务”。以上形态的财务管理方式明显地侵害了业主利益，也会妨碍物业管理行业的健康发展，英至影响城市管理的总体状况，应该尽早取缔和避免产生的一种形态类型。第三部分：管理处财务管理的特性分析在物业管理企业的财务管理屮，管理处一级的以物业管理费为主要内容的财务管理和会计核算（以下简称管理费会计核算），与一般的财务管理原理冇些不同Z处。比如，一般财务管理中把收入减去费用的差额称为利润，其收益是资产所冇者和经营者的；而管理费收入减去费用支出后称为结余，经营者不能随虑支配等等。如何根据这些差异在一般会计原理的指导下做好管理费会计核算，是物业管理实践中如何保证业主基本利益的雨要问题。所以，我们通过对一般会计学中会计的基木要素，结合物业管理的特殊性，來理解分析管理费会计核算与一般财务管理的不同内容和特性。会计基木要素分为资产、负债、所仃者■权益、收入、成本和费用、利润六大内容，物业管理费会计核算中除“收入”要素与一般会计学原理无区别外，其它五耍素都有不同或独特Z处。一、物业管理费会计核算主体基本无“资产”一般会计要索屮的资产是指企业拥有或者控制的能用货币计量的经济资源,包括各种财产、债权和其他权利，按资产的流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其它资产。管理费的会计核算主体——物业管理处，是物业管理企业的派出机构，没有投资者投入的注册资本。即使有的管理处注册了非法人营业机构，也多半是用管理费作为资本进行注册。这两类管理处实际成了无资产的独立运作机构。为什么说它基本无资产呢？这是因为管理处除了无注册资木，无长期投资外，流动资产、固定资产和递延资产等又都是属于业主权益，只冇流动资产和固定资产的使用权和管理权属于管理处。也就是说它尚有控制能用货币计量的经济资源，以及管理处所管理项日过程中产生的无形资产。所以,管理处作为会计主体具冇不完全资产拥冇的特点，这与一般会计原理冇一定的区別。二、物业管理费会计过程基本无“负债”“负债”是指企业所承担的，能以货币计量，需以资产或劳务偿付的债务。负债是企业筹措资金的主要渠道，但它不能归金业永久支配使用，必须按期归还或偿还。管理处的管理费收入，根据捉前测算好的经业主大会同意或政府主管部门批准的物业管理服务全成本,并由业主提前支付的以物业管理费为主要内容的代管性费用。其总体原则是以支订收，操作上是先交钱后提供（服务）产品。理论上是所交费用应满足劳务支岀，所以一般不需耍借贷。其会计主体貝有无负债性质。但H前一些管理处在入伙初期，山于筹备期间投入较大，管理成本较高，有些投入又需要形成递延资产，无法快速冋收,故有提前预收若干个月管理费的做法,以缓解入住初期资金的紧张状态。还有一些管理费偏低的小区实行一•季、半年或一年一次性缴交管理费的。形成了物业管理处对财务对象（业主）的短期负债现象，这与一般企业的借贷性质不同，所以，它属于基本无负债。三、物业管理费“所有者权益”是业主所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的一大部分，它在量上表现为企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资木以及形成的资木公积金、盈余公积金和耒分配利润。由于物业管理费的会计主体在会计对彖屮没冇资产投入，也就不能产生资本公积金。乂由于物业管理费是以支订收，不貝备资本公积金积累的要求和条件。因此应根据多退少补原则，将管理费结余转至下年 度川丁-待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应适当返还业主并降低管理费标准。从以上状况可以看出，管理费会计核算中不存在耒分配利润的问题。所以，作为会计主体，管理处乃至物业管理企业对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所冇者权益为全体业主共冇。四、物业管理费全部是“成本和费用”一般财务活动屮的费用概念是拆企业在生产经营过程中发生的各项耗费，包括能直接计入生产经营成木的材料费用，人员工资等直接费用；计入生产经营成木的制造费用和其它间接费用以及计入当期损益的管理费用、财务费用、销伟费用等期间费用。物业管理费的成本构成显示：70%以上的部分为提供管理和服务的物化成本和活劳动成本，20-30%左右的费用屈于当期损益的期间费用，如企业管理费用、固定税费等。物业管理企业的佣金也按照一定（政府指导）的比例，编入到管理费结构当屮，作为成木的期间费用当期交付给物业管理企业。所以，物业管理费除大、屮修和更新基金不属费用，但需当期讣捉或另外建立专项帐户外，其性质全部是费用，叩便是当期出现管理费结余，待结转至下年度时仍然变成了费用。五、物业管理费会计主体没有“利润”利润是指企业在一定会计期间生产经营活动的最终成果。也就是收入与费川配比相抵后的差额，包括营业利润、投资净收益和营业外收入净额，如杲收入小于费用，其净额表现为亏损。从物业管理费会计核算活动的表面看，它的结余和利润是很相似的，但山于管理费木身的所冇者■权益与一•般企业资金的所冇者权益不同，其经营活动的正净额不能被经营者拿走。同时，业主交了管理费后经过物业管理处的经营活动产生的授终成果也不允许被随意拿回。所以，只有把它的性质确定为不是利润（成果），而是业主的钱没有花完剩下（结余）的。如果这个结余是通过经营管理者的努力在完成服务标准的情况下额外实现的，则应在“多退少补”原则上确定一个带有奖励性质的分配办法，如业主、管理处员工、物业管理企业和盈余公积金结转下年度等各占多少比例进行适当的二次分配。但这种分配是与管理费如冇缺口需要业主补交为对应性前提的，是以管理费能否满足管理服务成本为基础的，因此，结余只有进行二次分配时才可变成利润，如不进行二次分配直接结转下年度的结余，是与利润的性质有根本区别的。第四部分：物业管理处会计核算与管理的特定原则从物业管理处费用构成的主要内容物业管理费的性质及其会计核算的特性来延伸，管理费的会计核算和管理必须遵循以下原则：一、业主支付原则物业管理费由业主（用户）支付，是理所当然的，这里为什么要把它强调为原则呢？主要基于三种悄况：首先，物业管理费是物业管理活动屮需求与服务这个市场关系中的交易环节，业主作为物业管理服务的消费者，有支付费用的义务。其次，我们在日常管理费收取工作中经常碰到部分业主以各种理由拒交管理费、一些租户恶意逃租和逃管理费等情况。再次，有些建设单位对空.置房以无业主为山不交管理费，这些现象的存在客观上要求明确物业管理费的业主支付原则。实际上，物业管理企业从早期介入、前期管理、接管物业和在物业管理的实际运作中，绝不会因上述列举的三种情况之一的存在而停止部分物业管理活动，或减少-•部分工作人员。尤其在接管厉的入住初期,由丁•各方面的衔接与磨合、二次装修管理以及接管初期的配套完善等原因，更船耍充足的人力和资金来保证物业管理的正常运作。换言之，物业管理过程中业主有权监怦物业管理的运作，甚至在物业管理的服务出现严重问题时，有权辞退物业管理企业，但据此不交管理费，除给物业管理企业造成损失外，在物业管理上带來的影响，受害者只能是业主自己。所以，只有通过进一步明确业主（用户）支付管理费的责任和义务，树立原则意识，才能更进-•步的规范和理顺物业管理费的收取和管理问题。 二、独立核算原则会计生体成立的前提必须是拥有独立资金，进行独立经济活动的企业、实行独立会计报告的企业或企业化管理的事业单位，而多数管理处做为物业管理企业的派出机构，为什么也要实行独立核算？首先，物业管理具冇代管的管理性质和行为。管理处做为派出机构既是经营、管理、服务的独立体系，又冇区域规模和形式的独立性。所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次，由于管理费中对于会计主体向上级缴交的企业管理费和利润，已作为成木在当期交付，其余部分除了税收外，基木上应全部用于对物业的维护管理和服务上,这就要求其会计主体成为以会计核算的独立为主要内容的独立运作。再次,山于管理费的所冇者权益属业主，如果不实行独立核算，而由物业管理企业茯至建设单位统一核算，就不能有效保证资金的合理使用，造成业主利益遭受侵害。三、多退少补原则从管理费的概念和性质中可以看到，管理费的所有权属于业主，管理者•只被赋予了使川权或者•叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能上來说，基木上都是直接为管理和服务所运用的费用。山于管理费标准的编制被确定（批准）后在一定的时间内是一个相对稳定的常数，而管理内容、服务对象和市场变化则是一个绝对变量因素。这就产生了在某种情况下或某项费用开支不足时需要业主（用户）分摊和在另外情况下管理费出现了结余，如果从客观实际和业主权益的全方位考虑的话，对于管理费的结余和亏损应采川周期性（一般以一个财务年度为限）多退少补的办法来确定会计原则。具体操作可按以下方式:1、亏损山于市场变化，物价上涨，自然灾害或计划外维修，更新项目等方面的原因使管理费出现亏损，应区分不同悄况，按保险公司赔偿、上年度结余填补、业主分摊等方法进行处理。如果属正常悄况且持续性亏损，则应考虑是否因为管理费标准过低而提请增加管理费标准。2、结余在管理工作屮山于管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命以及市场物价下降等原因，导致管理费出现结余的情况，其结余部分可在一个财务周期结束时用以下办法处理：一般的结余可转至下年度，数额较人时根据情况适当进行二次分配，可拿出一部分返还给业主（当年用户）；一部分转移至下年度管理费中用于待补亏和顶分摊；同时为鼓励管理者为节余所做的有效劳动，提取一部分做为管理处特殊奖励，以激励员工在管理服务活动中不断开源节流，另外一部分纳入当年利润中归管理者•所有。如果属正常情况的连年结余，则可考虑订出一定比例纳入物业管理基金，故后仍有较多结余时应考虑下调管理费标准。四、监督报告原则也称为接受监督，财务公开原则，这是在国家和很多地方法规文件早已做出的规定，但具体來讲它包括了两个方面的含义，一是业主作为物业的主人，对于自己出钱所购买的服务和管理是否能够到位，是有知情权的，其知情目的是保证口己出的钱能够得到相应的管理服务等方面的回报，知情内容就是所交纳的管理费是否与相应管理服务结果及所支出的成本、费用相配比，知悄手段就是对物业管理服务和管理费收支怖况在合法程序指导下的监督。二是管理者作为受聘于业主的服务方，对于H己所捉供的管理服务是否达到业主的满意，也冇告知的义务和责任，其告知的目的是向业主表明H己的管理服务达到约定标准，告知的方法和程序是通过定期公布管理费收支报表和向业主大会报告工作來实现。五、利益保全原则管理处会计主体除对属于业主权益的管理费进行核算外，还有权开展多种经营活动,但要区分与业主产权冇关的多种经营活动和与上级公司产权冇关的以及管理处自主经营的多种经营活动，前者是指属于业主共同和共有的利益，如共同的场地、场所及设施。后者是指物业管理企业或管理处利用自有资金和能力或屈建设单位的产权委托物业管理企业开展的经营活动，这类经营活动如屈物业管理企业委托或指派管理处开展，则应区分和补偿管理处的经营成本并使其获得部分收益纳入管理费。所以，业主权益除口有产权而积和管理费的有效利用外，述有属于业主共同产权份额涉及到的共用场地、场所及设施和山此产生的收益，这些收益应为业主共同所有，不能随意转移或挪用。但按有关规定属建设单位权益范围的或另有约定 的除外。第五部分：建立有物业管理行业特点的管理处财务管理制度的作用通过对物业管理处财务管理的特殊性与一•般会计原理的比较分析，根据物业管理处财务管理的特定原则，比照目前存在的几种财务管理方式，可以得出这样的结论，物业管理企业应当实行二级独立核算制，使管理处的财务管理成为完全独立核算的会讣主体。实现物业管理费的利益冋归。这种制度的确立至少可以解决前述四大矛盾及其相关问题一、开发商将不再热衷和盲目的组建物业管理机构由于管理处财务管理独立核算制度的建立，明确了收费及费用性质和所有者权益，哪些认为房屋开发销售后可继续依靠管理处所收取的管理费为口己业务收入来源的行为将被（主动或被动的）纠正，管理处的油水搞不到了，非法利益无法继续获得，使得开发商组建的下属物业管理公司或内部物业管理机构成了企业的包袱，做为只愿茯利而不愿亏损或赔钱的开发商來说，肯定是不愿再保留或成立物业管理机构了二、物业管理公司将对所接项目进行审慎论证同理，在没冇额外利益可图的情况下，物业管理公司对项目的测算将更加仔细认冀，除该项目在白己巳有项目的周边，资源共享，降低成木形成区域规模外，一•般的物业管理公司是不会到远离◎己资源支持能力以外的地方去接管哪些小项目。三、区域整合的集约化物业管理形式将形成在一个规划和H然区域范围内，若干个物业管理项目在无利可图的物业管理公司撤出后可出现具冇市场调整基础或在政府调控指导下的新的整合，由多个管理单位变成一个或少数儿个管理单位的优化管理状态，形成区域化物业管理整合和规模化集约化管理，进而在一定区域内不同宗地间不同形式的改造，形成新的管理区域。四、保证物业能够获得良好的维护与保养管理费不被挪用、占用和侵害，真正用到业主和房屋上的管理与服务费用得到了保障，房屋将得到良好的保养，使房屋的常新和青春得以实现，保值增值成为了可能。五、业主能够得到良好、完善、周到的服务管理处财务管理的规范、透明，管理效果的凸现，服务水平的捉高，使业主普遍的得到满意，业主和业主委员会与管理单位的才盾将趋于缓和和减少，一个新型的更为融洽的管住关系将普遍形成。除以上五人作用外，物业管理企业和机构的数量从总体上将趋减少，物业管理市场总体成本将降低，企业的获利能力和行业的综合效益将明显增加，城市容貌将得到更好的改善，物业管理在人们生活质量的提高和在城市管理中将扮演更重耍的角色和发挥更大的作用。第六部分：结论利益分配问题是物业管理行业发展和物业管理市场发展屮诸多问题和矛压产生的关键中的关键，而建立金新的有物业管理行业特点的物业管理处财务管理制度则是解决这诸多问题和矛盾的核心屮的核心。（本文在2001年10月在杭州举行的《首届中国物业管理发展论坛》获-等奖，英中部分内容曾在《物业管理动态》、《中外房地产导报》和《住宅与房地产》等杂志发表）（作者单位:深圳市物业管理研究所）（摘自《住宅与房地产》2003年第5-7期）'