我县物业管理行业运行情况调研参考报告 4页

'我县物业管理行业运行情况调研参考报告　　为推进和标准我县住宅小区物业治理工作，提升物业治理效劳水平，为居民营建整齐、清洁、平安、宁静、方便、温馨的家园，使我县环境创优工作再上一个新台阶，2011年8月份，县政协经济农业委员会组织部分委员结合商务局、建立局等单位，深化我县住宅小区，通过走访和座谈的方式，对我县住宅小区物业治理情况进展了专题调研。现将调研情况报告如下：　　一、我县的物业治理行业现状　　1、物业效劳行业情况：　　我县的物业治理行业起步较晚，2005年枫丹白露小区开发建立，我县第一家物业效劳企业进驻枫丹白露小区。2008年我县开场办理物业治理资质，目前，有三级资质的物业效劳企业4家(可可居物业、金色家园物业、御城物业和申嘉物业)，正在办理资质申报手续2家(鹤宝物业和依林家园物业)，从业人员83人，还有9家物业公司正在办理前期资质。　　2、住宅小区的类型：　　我县的住宅小区大致有以下五品种型：一是县直单位的集资建房，这类房屋占我县住宅的45%;二是开发商建立的开发小区，目前已入住并开场运转的开发小区有枫丹白露、锦泰花园等5家，约占我县住宅的25%，在建的住宅小区还有11家;三是“小产权房”，即由村民集体组织或个人在集体土地上建立的房屋，这类房屋占我县住宅相当的比重，约我县住宅25%。四是廉租房和经济适用房，我县共建两个小区，一个已入住部分居民，另一个正在建立中。五是商务局下辖的七个居民小区，后两种住宅类约占5%。　　3、物业治理情况　　开发商建立的的五个小区中，鹤鸣花园小区992套住房已入住830户，由鹤宝物业公司治理，治理人员19人，人均月工资400-500元，年户交物业费360元，治理相对标准;枫丹白露小区746户，由东润物业公司治理，治理人员23人，物业收费标准0.32元∕平方米∕ 月，月工资700元左右，目前存在咨询题较多;龙辰小区一期476户，入住110户，入户率30%，物业治理人员24人，物业费标准月均0.4元/平方米∕月;锦泰花园756户，物业治理人员10人;荆山鸣邸168户，物业治理人员5人;属于开发商前期治理，暂无物业公司进驻。　　商务局下辖的七个居民小区，每个小区成立了小区治理委员会，工作人员2-3人，月工资800元左右，负责治理居民低保、物业、信访稳定等工作。　　二、当前存在的主要咨询题　　1、小区施行物业治理覆盖率低　　我县物业治理处于萌芽、开展阶段，居民小区有25个，由物业公司施行治理的仅2个，占8%，成立了业主委员会的只有1个，而且新建住宅小区、单位院落小区、老住宅小区施行物业治理程度又各不一样，差异较大。　　2、小区物业治理行为不标准　　我县物业治理企业的治理和培训没有跟上，普遍存在无证上岗现象，物业效劳企业运营理念落后、效劳认识不够强。非常多企业局限于常规效劳，只负责清扫垃圾、看管大门、种种花草等，缺乏高质量的效劳，与业主的效劳需求存在较大差距。专业人才缺乏，从业人员素养普遍偏低。大部分物业治理企业缺乏专业治理、专门技术效劳等方面的专业人才。员工缺乏正规培训，效劳认识淡薄，不能及时满足业主的正当要求，物管企业从业人员素养和效劳质量及运营理念都亟待提高。特别是小产权房的小区，不能办理房屋所有权证，也不缴纳维修基金，更谈不上物业治理效劳，大部分只有一个门卫负责平安及配合有关职能部门收水电费、卫生费及小区所需的有关费用，部分小区连个门岗也没有，脏、乱、差、失盗现象时有发生;有的开发商未严格按照规划要求配套相应的公共设备，如绿化、安防、公共车棚等设备装备不到位。诸如这些都是今后咨询题的焦点。　　3、物业治理协调机制不健全 　　县城住宅小区物业治理工作主要依托一个行政主管部门进展行业直管，缺乏行政部门、业主委员会条块结合，层层节制的运转监管机制，缺乏物业治理矛盾协调机制，行政部门、业主委员会、物管企业三者之间互相促进、互相制约，共建和谐小区的机制还没有构成。物业公司、业主委员会遇到咨询题和矛盾，缺少沟通渠道和协调渠道。　　4、物业治理标准不统一　　我县物管治理企业收费标准不统一，效劳内容也各不一样。物业治理效劳费普遍偏低，鹤鸣花园每年每户收360元，龙辰小区每月每户0.49元/平方，枫丹白露收费0.32元，效劳内容就相对较少，大部分业主的物业治理效劳的消费观念尚未完全构成，对效劳收费理解存在偏向，引发对物业治理企业效劳不满，而妨碍缴费，象枫丹白露小区2010年收费率只在10%左右，导致物管企业运营困难。鹤鸣花园小区卫生区域不包括门道楼梯卫生，有些业主愿意多缴费得到多的效劳，所有小区都没有公共厕所，给业主造成非常多不便。　　5、物业治理行政体制尚未理顺　　我县承担小区物业行业治理职责的是县房管所，只是行业指导性的工作，负责枫丹白露、鹤鸣花园、锦泰花园、荆山名邸(一期)、龙辰盛世(一期)五个小区的治理;商务局管辖下的中州文化小区、酒城宇华文化小区、杜康花园小区等七个小区属于旧房改造的小区或破产、关闭、撤并的企业单位住宅生活区，这些小区的物业由每个小区的小区治理委员会治理;单位集资房由各单位详细负责本单位集资房的物业治理;小产权的小区实际上是开发商自主治理物业，有的根本就没有物业。　　三、意见和建议　　依照有关精神，物业治理实行“属地(分类)治理，业主自治，行业指导”的原那么，提出如下意见和建议： 　　1、完善物业治理的监管。县政府相关职能部门要从源头上加强物业治理工作，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业治理矛盾纠纷。一是完善和标准物业治理行政治理体系，健全完善物业治理各项制度，建立县、乡镇、房管等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，积极探究行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、互相监视的物业治理机制。二是有关部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业治理效劳合同等示范文本，明确规定前期和后期物业治理效劳中的效劳范畴、效劳标准、合同期限、效劳费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步标准和约束物业治理企业和业主的行为。三是强化物业治理指导监视。职能部门与乡镇要主动介入，认真组织召开业主大会、成立业主委员会并有效开展工作。同时，还要组织不定期巡查，对治理水平低、信誉等级差、效劳不到位、收费不标准的企业，降低甚至取消其在本县辖区内从事物业治理的资历，维护广大业主合法权益。努力营建物业治理企业崇尚优质效劳、业主自觉按时缴纳物业效劳费的和谐气氛。　　2、要深化物业治理法规宣教。强化对相关工作人员、物业治理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进基层行政治理人员、业委会成员依法履职;促使物业治理企业遵纪守法，标准治理，更好地为业主提供效劳;加强广大业主的物业治理法律认识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业治理不单是物业企业、政府的事情，而且是需要全体业主和全社会共同关怀支持的工作。　　3、标准物业治理效劳行为。物业治理效劳企业要树立质量与品牌认识，标准治理、优化效劳，获得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素养和效劳水平。二是应当按规定实行明码标价，统一采纳收费标价牌方式，在其效劳区域内的明显位置或收费地点，对物业治理企业、效劳等级、效劳内容、收费工程、收费标准、收费依照、价格举报等进展公示。同时，每月应在小区公告栏等醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况、日常维护收支情况等，使广大业主“明白消费”。三是要加强企业内部治理，严格履行物业效劳合同商定，为广大业主提供相应效劳并到达效劳承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。　　4、推进旧住宅小区的物业治理。组织相关职能部门，加快小区整治，处理处理好维修资金归集困难、物业治理用房缺乏等咨询题，整合物业治理资源，完善物业治理条件，改善旧住宅小区的居住环境。逐步建立健全习惯我县实际情况的旧住宅小区物业治理方式，最终促其走上标准化治理轨道。'