中国煤炭掘进机行业发展现状及投资前景规划研究报告201.doc 54页

'中国煤炭掘进机行业发展现状及投资前景规划研究报告2016-2022年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司54/54 【报告目录】第1章：商业街的功能与发展效应分析1.1商业街的功能分析1.2商业街发展的效应分析1.2.1商业街的外部经济效应1.2.2商业街的聚集经济效应1.2.3商业街的增长极效应第2章：商业街发展模式与政府管理模式分析2.1中国商业街的发展模式分析2.1.1商业街发展模式构成要素分析（1）商业街项目定位分析（2）商业街项目关键资源分析54/54 （3）商业街项目业态组合分析（4）商业街项目文化元素分析（5）商业街项目收益方式分析2.1.2中国商业街主要发展模式分析（1）综合商业街发展模式分析（2）特色商业街发展模式分析（3）组团式商业街发展模式分析（4）步行街发展模式分析（5）“销品茂”发展模式分析2.2政府对于商业街管理模式的选择2.2.1商业街管理体制的选择分析54/54 （1）商业街管理体制类别（2）管理制度选择的原则（3）商业街管理体制的选择2.2.2政府推进商业街建设的措施选择（1）政策推进商业街建设的措施原则（2）商业街管理中的政府角色定位分析（3）不同评价级别商业街的措施选择分析（4）特色商业街发展措施建议分析（5）集贸商业街发展措施建议分析（6）专业商业街发展措施建议分析第3章：中国商业街发展的产业环境分析54/54 3.1中国商服用地市场供需形势分析3.1.1年商服用地市场供求分析（1）2014年商服用地实际供应分析（2）2014年商服用地市场成交分析3.1.2年商服用地市场供求分析（1）2015年商服用地实际供应分析（2）2015年商服用地市场成交分析3.1.3商服用地月度成交价格走势分析3.2房地产开发商的商服用房市场供需分析3.2.1商服用房的投资分析3.2.2商服用房销售面积分析54/54 3.2.3商服用房销售金额与价格分析3.3中国建筑业企业商服用房建设情况分析3.3.1建筑业企业全部房屋竣工情况分析3.3.2建筑业企业商服用房竣工面积分析3.3.3建筑业企业商服用房竣工价值分析3.4中国重点城市优质商服物业市场分析3.4.1重点城市优质零售物业市场分析（1）优质零售物业新增供给分析（2）优质零售物业租金与空置率分析3.4.2重点城市优质写字楼市场分析（1）优质写字楼新增供给分析54/54 （2）优质写字楼物业空置分析（3）优质写字楼物业租金分析第4章：中国商业街区投资建设市场机会分析4.1中国商业街建设机会分析4.1.1中国商业街建设规模分析4.1.2商业街建设存在的主要问题4.1.3商业街投资机会与威胁分析4.2步行商业街发展状况分析4.2.1步行商业街发展概况分析4.2.2步行商业街建设模式分析4.2.3步行商业街发展问题分析54/54 4.2.4步行商业街发展对策分析4.3特色商业街投资前景分析4.3.1特色商业街的特点分析4.3.2特色商业街建设规模分析4.3.3特色商业街竞争力影响因素4.3.4特色商业街投资前景分析4.3.5特色商业街转型与升级案例分析——马连道商业街（1）马连道商业街面临的问题（2）马连道商业街转型总体思路（3）马连道商业街转型路径分析4.4地下商业街投资前景分析54/54 4.4.1城市地下商业街发展政策分析4.4.2城市地下商业街建设现状分析4.4.3地下商业街购物者调研分析4.4.4城市地下商业街标志设计案例分析——西单大悦城（1）基于意向要素的标志设计分析（2）地下商业街标志设计策略分析4.4.5城市地下商业街投资前景分析（1）城市地下商业街开发推动因素分析（2）城市地下商业街开发的优势分析第5章：商业街规划设计与旧建筑改造利用分析5.1商业街开发与旧建筑再利用现状54/54 5.1.1商业街开发对旧建筑的利用趋向5.1.2商业街开发建设与旧建筑改造利用（1）西方城市商业街开发与旧建筑改造利用（2）中国商业街开发与旧建筑改造利用现状5.1.3集中建设式与分期整改式商业街改造典型案例（1）集中建设式商业街典型案例分析（2）分期整改式商业街典型案例分析5.1.4不同类型商业街旧建筑再利用状态比较分析5.1.5商业街开发与旧建筑再利用的发展策略与建议5.2滨海旅游区商业街改造建设策略5.2.1滨海旅游区商业街发展现状54/54 5.2.2滨海旅游区商业街发展瓶颈分析5.2.3滨海旅游区商业街改造原因分析5.2.4滨海旅游区商业街改造内容分析5.2.5滨海旅游区商业街改造案例分析5.3文化景区商业街设计策略分析5.3.1文化景区引入商业街区的原因5.3.2文化景区建筑设计需要考虑因素5.3.3文化景区商业街设计问题与策略（1）文化景区商业街设计问题分析（2）文化景区商业街设计策略分析5.3.4文化景区商业街设计案例——锦里文化商业街54/54 （1）锦里文化商业街基本情况（2）锦里对当地文化的挖掘和选择（3）地域性在锦里街道空间中的表达（4）锦里商业街的景观节点分析（5）街道连续性的营造第6章：世界和中国典型商业街发展状况分析6.1世界著名商业街发展核心特征分析6.1.1世界典型商业街发展特征分析（1）商业街租金高（2）全球化零售商数量多（3）具备地标商业设施54/54 （4）消费品牌数量多（5）奢侈品牌数量多（6）历史年代久远（7）停车场数量多6.1.2世界著名商业街具备的共同核心特征6.2中国典型商业街项目规划与发展策略分析6.2.1成都春熙路规划分析与发展策略（1）春熙路发展背景与历程分析（2）春熙路规划布局与业态定位分析（3）春熙路集客能力与商业属性分析（4）春熙路存在问题与发展策略分析54/54 6.2.2北京王府井规划分析与发展策略（1）北京王府井发展背景与历程分析（2）北京王府井规划布局与业态定位分析（3）北京王府井集客能力与商业属性分析（4）北京王府井存在问题与发展策略分析6.2.3上海南京路规划分析与发展策略（1）上海南京路发展背景与历程分析（2）上海南京路规划布局与业态定位分析（3）上海南京路集客能力与商业属性分析（4）上海南京路存在问题与发展策略分析6.2.4合肥淮河路规划分析与发展策略54/54 （1）淮河路发展背景与历程分析（2）淮河路规划布局与业态定位分析（3）淮河路集客能力与商业属性分析（4）淮河路存在问题与发展策略分析6.2.5北京西单商业区规划分析与发展策略（1）西单商业区发展背景与历程分析（2）西单商业区规划布局与业态定位分析（3）西单商业区集客能力与商业属性分析（4）西单商业区存在问题与发展策略分析6.2.6广州上下九商业街区规划分析与发展策略（1）广州上下九商业街发展背景与历程分析54/54 （2）广州上下九商业街规划布局与业态定位分析（3）广州上下九商业街集客能力与商业属性分析（4）广州上下九商业街存在问题与发展策略分析6.2.7深圳东门商业街规划分析与发展策略（1）深圳东门商业街发展背景与历程分析（2）深圳东门商业街集客能力与商业属性分析（3）深圳东门商业街存在问题与发展策略分析6.2.8苏州十全街规划分析与发展策略（1）十全街发展背景与历程分析（2）十全街规划布局与业态定位分析（3）十全街集客能力与商业属性分析54/54 （4）十全街存在问题与发展策略分析6.2.9苏州旺山生态农庄规划分析与发展策略（1）旺山生态农庄规划布局与业态定位分析（2）旺山生态农庄集客能力与商业属性分析（3）旺山生态农庄发展经验借鉴6.2.10宁波和义大道规划分析与发展策略（1）和义大道购物中心发展背景与历程（2）和义大道购物中心业态定位分析（3）和义大道集客能力与商业属性分析（4）和义大道购物中心发展经验借鉴第7章：重点城市商业街投资现状与发展策略分析54/54 7.1北京市商业街建设行业投资现状与发展策略7.1.1北京市商业街区建设现状分析7.1.2北京市商业街区经营效益分析7.1.3北京市商业街区总体规划分析7.1.4北京市商业街区的开发与发展经验7.2上海市商业街建设行业投资现状与发展策略7.2.1上海市商业街区建设现状分析7.2.2上海市商业街区功能和业态分析7.2.3上海市商业街区经营效益分析7.2.4上海市商业街区总体规划分析7.2.5上海市商业街区的开发与发展经验54/54 7.2.6上海市商业街区存在的问题与原因7.3杭州市商业街建设行业投资现状与发展策略7.3.1杭州市商业街区的建设分析（1）杭州市商业街区建设历程（2）杭州市商业街区建设现状7.3.2杭州市商业街区功能和业态分析7.3.3杭州市商业街区经营效益分析7.3.4杭州市商业街区总体规划分析7.3.5杭州市商业街区的开发与发展经验7.4苏州市商业街建设行业投资现状与发展策略7.4.1苏州市商业街区建设现状分析54/54 7.4.2苏州市代表商业街区客流分析7.4.3苏州市商业街区总体规划分析7.4.4苏州市商业街区的开发与发展策略7.5成都市商业街建设行业投资现状与发展策略7.5.1成都市商业街区建设现状分析7.5.2成都市商业街区功能和业态分析7.5.3成都市商业街区总体规划分析7.5.4成都市商业街区的开发与发展策略7.6重庆市商业街建设行业投资现状与发展策略7.6.1重庆市商业街区建设现状分析7.6.2重庆市商业街区经营效益分析54/54 7.6.3重庆市商业街区总体规划分析7.6.4重庆市商业街区的开发与发展策略7.7武汉市商业街建设行业投资现状与发展策略7.7.1武汉市商业街区建设现状分析7.7.2武汉市商业街区经营效益分析7.7.3武汉商业街区总体规划分析7.7.4武汉市商业街区的开发与发展策略7.8天津市商业街建设行业投资现状与发展策略7.8.1天津市商业街区建设现状分析7.8.2天津市商业街区功能和业态分析7.8.3天津市商业街区经营效益分析54/54 7.8.4天津市商业街区总体规划分析7.8.5天津市商业街区的开发与发展经验7.9南昌市商业街建设行业投资现状与发展策略7.9.1南昌市商业街区建设现状分析7.9.2南昌市商业街区功能和业态分析7.9.3南昌老字号企业经营状况分析7.9.4南昌市商业街区总体规划分析7.9.5南昌市商业街区的开发与发展策略7.10青岛市商业街建设行业投资现状与发展策略7.10.1青岛市商业街区建设现状分析7.10.2青岛市商业街区功能和业态分析54/54 7.10.3青岛市商业街区总体规划分析7.10.4青岛市商业街区的开发与发展策略7.11哈尔滨市商业街建设行业投资现状与发展策略7.11.1哈尔滨市商业街区建设现状分析7.11.2哈尔滨市商业街区功能和业态分析7.11.3哈尔滨市商业街区经营效益分析7.11.4哈尔滨市商业街区总体规划分析7.11.5哈尔滨市商业街区的开发与发展策略第8章：优秀商业地产开发企业的经营策略分析8.1广州富力地产股份有限公司经营策略分析8.1.1企业主要发展简况54/54 8.1.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.1.3企业土地储备情况分析8.1.4企业商业街的开发分析8.1.5企业的经营策略分析8.1.6企业经营优劣势分析8.1.7企业最新发展动向分析54/54 8.2金融街控股股份有限公司经营策略分析8.2.1企业主要发展简况8.2.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.2.3企业土地储备情况分析8.2.4企业商业街的开发分析8.2.5企业的经营策略分析54/54 8.2.6企业经营优劣势分析8.2.7企业最新发展动向分析8.3荣盛房地产发展股份有限公司经营策略分析8.3.1企业主要发展简况8.3.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.3.3企业土地储备情况分析54/54 8.3.4企业商业街的开发分析8.3.5企业的经营策略分析8.3.6企业经营优劣势分析8.3.7企业最新发展动向分析8.4江苏中南建设集团股份有限公司经营策略分析8.4.1企业主要发展简况8.4.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析54/54 （5）企业发展能力分析8.4.3企业土地储备情况分析8.4.4企业商业街的开发分析8.4.5企业的经营策略分析8.4.6企业经营优劣势分析8.4.7企业最新发展动向分析8.5阳光城集团股份有限公司经营策略分析8.5.1企业主要发展简况8.5.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析54/54 （3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.5.3企业土地储备情况分析8.5.4企业商业街的开发分析8.5.5企业的经营策略分析8.5.6企业经营优劣势分析8.5.7企业最新发展动向分析8.6绿城中国控股有限公司经营策略分析8.6.1企业主要发展简况8.6.2企业经营状况分析54/54 （1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.6.3企业土地储备情况分析8.6.4企业商业街的开发分析8.6.5企业的经营策略分析8.6.6企业经营优劣势分析8.6.7企业最新发展动向分析8.7金科地产集团股份有限公司经营策略分析54/54 8.7.1企业主要发展简况8.7.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.7.3企业土地储备情况分析8.7.4企业商业街的开发分析8.7.5企业的经营策略分析8.7.6企业经营优劣势分析54/54 8.7.7企业最新发展动向分析8.8苏宁环球股份有限公司经营策略分析8.8.1企业主要发展简况8.8.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.8.3企业商业街的开发分析8.8.4企业的经营策略分析54/54 8.8.5企业经营优劣势分析8.8.6企业最新发展动向分析8.9鲁商置业股份有限公司经营策略分析8.9.1企业主要发展简况8.9.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.9.3企业土地储备情况分析54/54 8.9.4企业商业街的开发分析8.9.5企业的经营策略分析8.9.6企业经营优劣势分析8.9.7企业最新发展动向分析8.10银亿房地产股份有限公司经营策略分析8.10.1企业主要发展简况8.10.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析54/54 （5）企业发展能力分析8.10.3企业土地储备情况分析8.10.4企业商业街的开发分析8.10.5企业的经营策略分析8.10.6企业经营优劣势分析8.10.7企业最新发展动向分析8.11华夏幸福基业投资开发股份有限公司经营策略分析8.11.1企业主要发展简况8.11.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析54/54 （3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.11.3企业土地储备情况分析8.11.4企业商业街的开发分析8.11.5企业的经营策略分析8.11.6企业经营优劣势分析8.11.7企业最新发展动向分析8.12重庆渝开发股份有限公司经营策略分析8.12.1企业主要发展简况8.12.2企业经营状况分析54/54 （1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.12.3企业土地储备情况分析8.12.4企业商业街的开发分析8.12.5企业的经营策略分析8.12.6企业经营优劣势分析8.12.7企业最新发展动向分析8.13宜华地产股份有限公司经营策略分析54/54 8.13.1企业主要发展简况8.13.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.13.3企业商业街的开发分析8.13.4企业的经营策略分析8.13.5企业经营优劣势分析8.13.6企业最新发展动向分析54/54 8.14上海世茂股份有限公司经营策略分析8.14.1企业主要发展简况8.14.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.14.3企业土地储备情况分析8.14.4企业商业街的开发分析8.14.5企业的经营策略分析54/54 8.14.6企业经营优劣势分析8.14.7企业最新发展动向分析8.15新湖中宝股份有限公司经营策略分析8.15.1企业主要发展简况8.15.2企业经营状况分析（1）主要经济指标分析（2）企业盈利能力分析（3）企业运营能力分析（4）企业偿债能力分析（5）企业发展能力分析8.15.3企业土地储备情况分析54/54 8.15.4企业商业街的开发分析8.15.5企业的经营策略分析8.15.6企业经营优劣势分析8.15.7企业最新发展动向分析图表目录图表1：商业街的主要功能图表2：商业街的细分图表3：商业街管理的几种主要体制类型图表4：商业街的管理原则图表5：不同类型商业街管理体制的选择54/54 图表6：政府推进商业街建设的措施原则图表7：不同评价结果的商业街的政府管理措施侧重方面图表8：特色商业街发展的政府推进措施图表9：集贸商业街发展的政府推进措施图表10：专业商业街发展的政府推进措施图表11：2014年以来商服用途的国有建设用地供应总量及增减和占全国比重情况（单位：公顷，%）图表12：2014年以来30个重点城市推出商服用地总面积走势（单位：万平方米，%）图表13：30个重点城市推出商服用地面积增减数量情况（单位：个）图表14：30个重点城市推出商服用地面积情况（单位：万平方米，%）54/54 图表15：2014年以来30个重点城市成交商服用地面积走势（单位：万平方米，%）图表16：2014年以来30个重点城市成交商服用地面积走势（单位：万平方米，%）图表17：2014年以来30个重点城市推出商办建设用地面积情况（单位：万平方米，%）图表18：2014年以来30个重点城市推出商办建设用地面积比重（单位：%）图表19：2014年以来30个重点城市成交商办建设用地面积情况（单位：万平方米，%）图表20：2014年以来30个重点城市成交商办建设用地面积比重（单位：%）图表21：2014年以来30城市商服用地成交均价vs全部用地（单位：元/平方米，%）54/54 图表22：2014年以来30城市商服用地成交楼面价vs全部用地（单位：元/平方米，%）图表23：2014年以来30城市商服用地成交均价增长情况（单位：%）图表24：2014年以来30城市商服用地楼面价增长情况（单位：%）图表25：2014年以来商服用房开发投资趋势vs房地产投资趋势（单位：亿元，%）图表26：2014年以来商服用房开发投资对房地产资产投资的贡献率走势（单位：%）图表27：2014年以来商服用房销售面积与增长趋势（单位：万平方米，%）图表28：2014年以来商服用房行业销售金额走势（单位：亿元，%）图表29：2014年以来商服用房行业销售价格走势（单位：元/㎡，%）54/54 图表30：我国建筑业竣工面积与增长情况情况（单位：亿平方米，%）图表31：中国建筑业企业竣******用房面积规模（单位：万平方米）图表32：中国建筑业企业竣******用房的类型结构（按面积）（单位：%）图表33：中国建筑业企业竣******用房价值规模（单位：亿元）图表34：中国建筑业企业竣******用房的类型结构（按价值）（单位：%）图表35：建筑企业不同类型商服用房单位竣工面积的价值对比（单位：元/平方米）图表36：2014年以来主要城市优质零售物业新增供应量对比（单位：平方米）54/54 图表37：2014年以来主要城市优质零售物业租金对比（单位：元/平方米/月）图表38：2014年以来主要城市优质零售物业空置率对比（单位：元/平方米/月，%）图表39：2014年以来主要城市优质写字楼新增供应量对比（单位：平方米）图表40：2014年以来我国一线城市优质写字楼物业空置率（单位：%）图表41：2014年以来我国部分二线城市优质写字楼物业空置率（单位：%）图表42：2014年以来我国一线城市优质写字楼物业租金价格（单位：元/平方米·月）图表43：2014年以来我国部分二线城市优质写字楼物业租金价格（单位：元/平方米·月）图表44：北京市对商业街区改造项目的资金补助政策54/54 图表45：我国商业街投资建设的机会与威胁分析图表46：目前我国步行商业街的四种建设模式图表47：中小城市步行商业街发展策略图表48：特色商业街的特征分析图表49：我国主要城市特色商业街建设情况图表50：特色商业街的竞争力影响因素图表51：中国主要城市特色商业街打造规划图表52：中国和地方关于地下人民防空工程开发利用的相关政策图表53：中国的地下空间和地下商城空间增长情况（单位：百万平方米）图表54：购物者对地下商业街的评价与购物频率（单位：%）54/54 图表55：购物者对地下商业街的感受（单位：%）图表56：购物者对地下商业街方位感差的原因（单位：%）图表57：购物者对不同空间的关注度（单位：%）图表58：地下商业街标志设计策略图表59：推动城市地下商业街开发的因素分析图表60：地下商业街开发的优势分析图表61：四个改造商业街中旧建筑的比例（单位：个，%）图表62：全球十大商业街租金情况（单位：美元/平方米英尺）图表63：香榭丽舍大街的商业布局图表64：全球知名商业街成立年代与迄今（2014）时间图表65：香榭丽舍大街的发展历程54/54 图表66：香榭丽舍大街的特色图表67：世界著名商业街具备的四大核心特征图表68：春熙路的功能区布局图表69：北京王府井商圈的功能分区图表70：“十三五”时期王府井商圈改造升级措施图表71：南京路上的商办楼宇群图表72：南京东路功能布局图表73：南京路主要店铺经营情况图表74：南京路提升文化底蕴的措施图表75：你那江璐打造鲜明主题的措施图表76：促进南京路提升顾客现实购买力的措施54/54 图表77：淮河路存在问题与发展策略图表78：西单商业区发展历程图表79：西单商业区内的典型店铺图表80：上下九商业步行街存在的主要问题图表81：上下九商业步行街发展策略图表82：深圳东门商业街发展概况图表83：十全街面临的问题分析图表84：旺山生态农庄主要功能区介绍图表85：北京市金牌商业街区的分布图表86：北京市主要商业街区的商业特色和精品店铺图表87：北京市特色商业街区的打造54/54 图表88：北京市主要商圈分布图图表89：北京各区域商圈的分布（单位：公顷，%，平方米）图表90：上海市50条特色商业街区图表91：上海商圈分布图图表92：上海市各商圈整体情况图表93：上海八大商圈客流量调查（单位：万人次）图表94：杭州市的12条特色商业街区图表95：杭州市的12条特色商业街区的功能/业态构成图表96：2014年以来苏州市著名商业街评定情况图表97：2014年以来苏州市特色商业街区评定情况图表98：苏州工业园区评选的10个文明示范街区54/54 图表99：2021年苏州市商街规划布局目标（单位：条）图表100：苏州市商业街区的开发与发展策略图表101：成都市现有主要商业街的布局图表102：成都市主要六大商圈图表103：2021年成都市商业网点发展布局规划图图表104：重庆市五大商圈对比分析（单位：万平方米，万人次，元/平方米·月）图表105：重庆市规划新建五大商圈图表106：重庆市五大新建商圈的定位图表107：武汉市投资2.96亿元打造的7条商业景观街图表108：武汉市主要商圈分布图示54/54 图表109：2021年武汉市特色商业街建设规划图表110：天津市对特色商业街的布局规划实践图表111：天津市特色商业街区的分类（单位：%）图表112：2016-2021年天津市特色商业街区的布局规划图表113：南昌市九条专业特色街图表114：南昌市九条专业特色商业街区的功能/业态定位图表115：2016-2021年南昌市将重点建设的17条商业街图表116：青岛市各区商业街区长度（单位：米）图表117：青岛市现有主要商业街区（单位：米）图表118：青岛市13条主要商业街区的功能图表119：青岛市现有主要商业街区的功能（单位：个）54/54 图表120：2016-2021年青岛市各城区商业街区建设和改造规划54/54'